Zusammenspiel BewG, BauGB und ImmoWertV
Ein Gutachten über den Verkehrswert, das von einem von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziertem Immobiliengutachter erstellt wurde, kann den niedrigeren gemeinen Wert belegen. Dies ist besonders relevant bei der Erbschaft oder Schenkung von Immobilien, da hier der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts eine erhebliche Rolle spielen kann.
In § 198 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) wird erläutert:
„Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“
Für den Nachweis des gemeinen Werts gelten grundsätzlich die nach §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) erlassenen Vorschriften.
In § 199 Abs. 1 BauGB heißt es:
„Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen.“
Auf Grund des § 199 Absatz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) verordnete die Bundesregierung die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV.
Laut § 6 Abs. 1 der ImmoWertV sollen für die Immobilienbewertung grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder eine Kombination dieser Verfahren verwendet werden. Diese Verfahren sind essenziell für die Bewertung von Wohnimmobilien sowie gewerblich und gemischt genutzte Objekte, wie Betreiberimmobilien, Hotelimmobilien, Lagerhallen, Produktionshallen, Wohn- und Geschäftshäusern und Einzelhandelsimmobilien. Die Auswahl der Methoden sollte entsprechend der Art des Bewertungsobjekts und unter Berücksichtigung der üblichen Marktpraktiken sowie der spezifischen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Verfügbarkeit und Eignung der Daten, erfolgen; die Entscheidung für ein bestimmtes Verfahren muss nachvollziehbar begründet werden.
Verfahren zur Herleitung des Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
Zu normierten Methoden der Immobilienbewertung gehören das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren basiert auf der Analyse von Transaktionsdaten ähnlicher Objekte, was eine marktorientierte Bewertung ermöglicht. Dies ist in sich rasch verändernden Märkten, wie etwa bei Schenkung oder Erbschaft von Immobilien, besonders vorteilhaft, um den Marktwert präzise zu ermitteln.
Das Ertragswertverfahren zukünftige Einnahmen und Ausgaben der Immobilie, was es ideal für Investoren macht, die den langfristigen finanziellen Nutzen untersuchen wollen. Diese Methode bewertet den Kapitalwert des prognostizierten Einkommens, was bei Gewerbeimmobilien, Betreiberimmobilien oder Hotelimmobilien, besonders nützlich ist.
Das Sachwertverfahren hingegen fokussiert auf die Wiederbeschaffungskosten und den aktuellen Zustand der Immobilie, und es wird oft bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern herangezogen oder in Fällen wo vergleichbare Objekte schwer auffindbar sind.
Diese Bewertungsarten können auch kombiniert werden, um eine präzisere Bewertung zu gewährleisten. Ein Verkehrswertgutachten, das von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliengutachter erstellt wurde, kann zusätzliche Sicherheit bieten.