Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Wir sind Ihr kompetenter Ansprechpartner bei der Bewertung der folgenden Objektarten: Wohn- und Gewerbeimmobilien, Logistik- und Industrieimmobilien, Handelsimmobilien, Hotelimmobilien, Sozialimmobilien (Alten- und Pflegeheime)

Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ist besonders wichtig im Immobilienbereich, da er zu einer erheblichen Reduzierung der Steuerlast führen kann. Für Immobilienbesitzer ist es entscheidend, den niedrigeren gemeinen Wert korrekt nachzuweisen, um steuerpflichtige Gewinne zu minimieren und somit geringere Steuern zu zahlen. Eine präzise Bewertung und Dokumentation schaffen zudem Vertrauen bei den Steuerbehörden und vermeiden potenzielle Konflikte.

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Kostenlose Ersteinschätzung

  • im Idealfall vor der Schenkung oder dem Antritt der Erbschaft

  • markt- und steuergerechte Einschätzung statt “worst case” des Finanzamtes

Immobiliengutachter von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert

zertifizierter Gutachter

  • unser Immobiliengutachter ist von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert
Wettbewerbsanalyse

Steuervorteil durch Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

  • durch ein marktgerechtes Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Gutachters 

Warum sollte der vom Finanzamt ermittelte gemeine Wert überprüft werden?

 
Wenn Sie sich mit einer Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie oder Liegenschaft konfrontiert sehen, ist es entscheidend, die Immobilienbewertung durch das Finanzamt zu verstehen, da diese den gemeinen Wert nach dem Bewertungsgesetz festsetzt.
 
Man könnte meinen, dass eine solch wichtige Bewertung eine detaillierte Objektbesichtigung erfordert, doch das Finanzamt verlässt sich einzig und allein auf die durchschnittlichen Daten des Gutachterausschusses.
 
Die Einzigartigkeit von § 198 BewG liegt darin, dass der niedrigere gemeine Wert eines Grundstücks nicht von Amts wegen bei der Grund-stückswertfeststellung berücksichtigt wird. Stattdessen ist der Steuerzahler verpflichtet, diesen nachzuweisen. 
 
Der Gutachterausschuss liefert Bodenrichtwerte, Vergleichspreise und sogar Sachwertfaktoren, die durch umfassende Analysen der von Notaren gemeldeten Kaufpreise ermittelt werden. Diese systematische Herangehensweise ermöglicht dem Finanzamt nur eine standardisierte Massenbewertung der vererbten oder verschenkten Wohnimmobilien sowie gewerblicher und gemischt genutzter Objekte.

Tatsächlich wäre es für die Steuerbehörde nahezu unmöglich, jedes Objekt einzeln zu prüfen, weil die Menge an Fällen enorm ist und dies die Prozessleistung massiv verschlechtern würde.

Doch oft haben geerbte oder geschenkte Immobilien keine typischen Merkmale eines durchschnittlichen, verkauften Objektes.

Die Vorbesitzer oder Übergeber nutzten oder bewirtschafteten das Eigentum häufig intensiv während ihres Lebens. Zudem haben viele Eigentümer ihren Lebenshöhepunkt schon lange hinter sich gelassen und es mangelte ihnen in den letzten Jahren an Energie für notwendige Wartungsarbeiten, Renovierungen, Modernisierungen oder Mietanpassungen.

Vernachlässigte Instandhaltung, ausstehende Erneuerungen und niedrige Mieten beeinflussen den Immobilienwert erheblich. Solche Objekte unterscheiden sich besonders stark von den durchschnittlichen Immobilien, die möglicherweise zur Verkaufsförderung herausgeputzt wurden.

Es ist essenziell, den durch die Steuerbehörde bestimmten gemeinen Wert gründlich zu prüfen und gegebenenfalls den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts zu erbringen, da Immobilien beträchtliche Summen darstellen. 

Bei dieser Herausforderung stehen Ihnen die Fachleute von ESTIMADO zur Seite, wobei unsere zertifizierten und erfahrenen Sachverständigen, welche von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert sind, mit größter Hingabe arbeiten. Wir bieten Expertise für eine Vielzahl von Objekten, darunter Wohn- und Geschäftshäuser, Betreiberimmobilien, Hotelimmobilien, Lagerhallen, Produktionshallen und Einzelhandelsimmobilien.

 

 

Beleihungswertgutachten
Verkehrswertgutachten, Mietwertgutachten Restnutzungsdauergutachten

Knut Pauly

WAVO World Recognised Valuer
(WAVO WRV)

Immobiliengutachter
von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert

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Für wen ist der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts relevant?

Beim Erben einer Liegenschaft, sei es eine Wohnimmobilie oder gewerblich und gemischt genutzte Objekte, ist der Beweis eines reduzierten Wertes nur dann notwendig, wenn die Freibeträge gemäß § 16 des Erbschaftsteuergesetzes (ErbStG) überschritten werden.

 

Diese Freibeträge basieren auf der Steuerklasse des Erwerbers, also des Erben. Je nach Umfang der Erbschaft, die sowohl Wohn- und Geschäftshäuser als auch Einzelhandelsimmobilien oder sogar Betreiberimmobilien wie Hotelimmobilien umfassen kann, und dem Überschreiten der Freibeträge muss entweder Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer in Form von Prozentsätzen, abzüglich der Steuerfreibeträge, gezahlt werden.

Die Steuersätze unterteilen sich nach den jeweiligen Steuerklassen und dem steuerlichen Wert des Erwerbs, welcher durch eine genaue Immobilienbewertung ermittelt werden sollte.

Besonders relevant wird es, wenn die Freibeträge überschritten werden oder der Steuerpflichtige in ein anderes Steuersegment fällt. In solchen Fällen ist es unerlässlich, den Marktwert der Immobilie, sei es ein Einfamilienhaus, eine Lagerhalle oder eine Produktionshalle, zum Zeitpunkt des Erbfalls oder der Schenkung zu ermitteln.

Eine Immobilienbewertung durch einen von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliengutachter kann zu einem günstigeren Steuersatz führen.

Zusammenspiel BewG, BauGB und ImmoWertV

Ein Gutachten über den Verkehrswert, das von einem von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziertem Immobiliengutachter erstellt wurde,  kann den niedrigeren gemeinen Wert belegen. Dies ist besonders relevant bei der Erbschaft oder Schenkung von Immobilien, da hier der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts eine erhebliche Rolle spielen kann.

In § 198 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) wird erläutert:

„Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“

Für den Nachweis des gemeinen Werts gelten grundsätzlich die nach §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) erlassenen Vorschriften.

In § 199 Abs. 1 BauGB heißt es:

„Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen.“

Auf Grund des § 199 Absatz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) verordnete die Bundesregierung die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV.

Laut § 6 Abs. 1 der ImmoWertV sollen für die Immobilienbewertung grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder eine Kombination dieser Verfahren verwendet werden. Diese Verfahren sind essenziell für die Bewertung von Wohnimmobilien sowie gewerblich und gemischt genutzte Objekte, wie Betreiberimmobilien, Hotelimmobilien, Lagerhallen, Produktionshallen, Wohn- und Geschäftshäusern und Einzelhandelsimmobilien. Die Auswahl der Methoden sollte entsprechend der Art des Bewertungsobjekts und unter Berücksichtigung der üblichen Marktpraktiken sowie der spezifischen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Verfügbarkeit und Eignung der Daten, erfolgen; die Entscheidung für ein bestimmtes Verfahren muss nachvollziehbar begründet werden.

Verfahren zur Herleitung des Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
Zu normierten Methoden der Immobilienbewertung gehören das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
 
Das Vergleichswertverfahren basiert auf der Analyse von Transaktionsdaten ähnlicher Objekte, was eine marktorientierte Bewertung ermöglicht. Dies ist in sich rasch verändernden Märkten, wie etwa bei Schenkung oder Erbschaft von Immobilien, besonders vorteilhaft, um den Marktwert präzise zu ermitteln.
 
Das Ertragswertverfahren zukünftige Einnahmen und Ausgaben der Immobilie, was es ideal für Investoren macht, die den langfristigen finanziellen Nutzen untersuchen wollen. Diese Methode bewertet den Kapitalwert des prognostizierten Einkommens, was bei Gewerbeimmobilien, Betreiberimmobilien oder Hotelimmobilien, besonders nützlich ist.
 
Das Sachwertverfahren hingegen fokussiert auf die Wiederbeschaffungskosten und den aktuellen Zustand der Immobilie, und es wird oft bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern herangezogen oder in Fällen wo vergleichbare Objekte schwer auffindbar sind.
 
Diese Bewertungsarten können auch kombiniert werden, um eine präzisere Bewertung zu gewährleisten. Ein Verkehrswertgutachten, das von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliengutachter erstellt wurde, kann zusätzliche Sicherheit bieten. 

Kontakt

+49 611- 183 23 024

ESTIMADO Gesellschaft für
Immobilienbewertungen mbH
Rheingoldstraße 5
65203 Wiesbaden
Deutschland

Die Aufgabe des zertifizierten Immobilien­sachver­ständigen bei der Herleitung des Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
Grundsätzlich ist es so, dass ein Verkehrswertgutachten zur Ermittlung des niedrigeren gemeinen Werts für die Behörde nicht verbindlich ist, sondern vom Finanzamt anhand einer Beweiswürdigung bewertet wird.
 
Damit die Immobilienbewertung durch das Verkehrswertgutachten von der Behörde anerkannt wird, müssen bestimmte Prüfungsstandards eingehalten werden. Ein Verkehrswertgutachten sollte idealerweise von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliengutachter erstellt werden, um die Seriosität und Genauigkeit der Immobilienbewertung sicherzustellen.
 
Das Finanzamt nimmt eine genaue Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit und insbesondere der Logik des Gutachtens vor. Sollte das Gutachten unlogisch sein oder Fehler aufweisen, wird es abgelehnt, was die Immobilienbewertung nutzlos macht, besonders bei Schenkung oder Erbschaft.
 
Unsere Rolle in der Immobilienbewertung besteht darin, einen nachvollziehbaren Nachweis für einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein schlüssiges Verkehrswertgutachten zu erbringen. Wir besichtigen in jedem Fall das zu bewertende Objekt, sei es Wohnimmobilien, gewerblich und gemischt genutzte Objekte, Betreiberimmobilien, Hotelimmobilien, Lagerhallen, Produktionshallen, Wohn- und Geschäftshäusern oder eine Einzelhandelsimmobilie. Somit berücksichtigen wir alle objektspezifischen Eigenschaften des Bewertungsobjektes und leiten einen fundiert begründeten und marktgerechten Verkehrswert im Rahmen der Schenkung oder Erbschaft ab.
Unsere Leistungen
Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
  • gesetzeskonform

  • zertifiziert

  • anerkannt

  • inkl. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Der Verkehrswert, gleichbedeutend zu Marktwert, wird im Baugesetzbuch (BauGB) beschrieben als ein bestimmter Preis eines Grundstücks, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Das Gutachten benötigen Sie zum Beispiel für das Finanzamt, für gerichtliche Auseinandersetzungen, für die Überführung von Betriebs- und Privatvermögen, zur Bilanzierung von Immobilien gemäß Handelsgesetzbuch (HGB) oder IFRS.

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Wertindikation

Die Wertindikation dient einer guten ersten Orientierung zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts.

Rechte, Lasten und Besonderheiten der Immobilie bleiben in der Kurzbewertung jedoch unberücksichtigt.

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Bestandsaufnahme
Wir überprüfen und erstellen Wohn- und Nutzflächenberechnungen sowie Grundrisszeichnungen. Wir besorgen fehlende Unterlagen wie Baugenehmigungen, Grundbuchauszüge, Alt- und Baulastenauskunfte.

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Gutachterliche Stellungnahme
  • analysiert individuelle Fragestellungen zur Aufteilung Kaufpreis

Gutachterliche Stellungnahmen haben als Zielsetzung, den Empfänger der Berichterstattung in die Lage zu versetzen sich eine fundierte Meinung zu bilden.

Wir analysieren für Sie individuelle Sachverhalte, stellen Transparenz her, wägen Argumente gegeneinander ab und präsentieren Ihnen eine Grundlage für Ihre abschließende Beurteilung.

Durch die fallweise Auswahl von zusätzlichen Experten sorgen wir dafür, dass jeder Auftrag mit hoher Expertise und Qualität interdisziplinär umgesetzt wird.

Im Rahmen der gutachterliche Stellungnahme geben wir auch eine zweite Meinung zu vorliegenden Immobiliengutachten ab.

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