Zu den wichtigsten Bewertungsmethoden zählen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Mit Hilfe dieser Verfahren lässt sich der Verkehrswert oder Beleihungswert einer Handelsimmobilie, sei es ein Warenhaus oder ein Fachmarktzentrum, hinreichend genau bestimmen.
Wenn internationale Investoren beteiligt sind, wird die Wertermittlung oft mittels Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Methode) durchgeführt, was insbesondere bei Handelsimmobilien wie einem Discounter oder Baumarkt von Bedeutung ist. Ein Gutachter kann dabei entscheidende Unterstützung bieten.
Das Vergleichswertverfahren basiert auf der Analyse von Transaktionsdaten vergleichbarer Objekte und ermöglicht eine marktorientierte Bewertung, die besonders in dynamischen Märkten, wie bei einem Supermarkt in einer aufstrebenden Lage, hilfreich ist.
Das Ertragswertverfahren hingegen berücksichtigt die zukünftigen Erträge und Aufwendungen der Handelsimmobilie und eignet sich besonders für Investoren, die den langfristigen finanziellen Nutzen analysieren möchten. Es bewertet den Kapitalisierungswert des erwarteten Einkommens der Immobilie, sei es ein Discounter oder ein Warenhaus, und ist besonders in stabilen Märkten von Vorteil.
Das Sachwertverfahren konzentriert sich auf die Wiederbeschaffungskosten und den aktuellen Zustand der Immobilie und wird häufig bei speziellen oder einzigartigen Handelsimmobilien eingesetzt, bei denen vergleichbare Objekte schwer zu finden sind, wie etwa bei einem exklusiven Fachmarktzentrum. Diese Bewertungsmethoden können auch kombiniert werden, um eine noch genauere Einschätzung zu erzielen.
Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) ist ein finanzielles Modell, das auf dem Zeitwert des Geldes basiert. Dabei werden zukünftige Kapitalflüsse der Handelsimmobilie, etwa eines Baumarkts oder eines Supermarkts, prognostiziert und mit einem angemessenen Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die Prognosen erstrecken sich üblicherweise über eine Haltedauer von etwa 10 Jahren, können jedoch je nach Objekt variieren.
Die Wahl der passenden Methode hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Art der Handelsimmobilie, ihrer Lage, dem Zustand der Immobilie und den spezifischen Anforderungen des Bewertungszwecks. Eine präzise Bewertung ist entscheidend für Investitionsentscheidungen, Finanzierungsstrategien und das Risikomanagement, weshalb die Auswahl und Anwendung der geeigneten Bewertungsmethoden von größter Bedeutung ist.