Bodenwert
Der Wert des Bodens spielt eine entscheidende Rolle bei Hallenimmobilien, da diese eine beträchtliche Grundstücksfläche erfordern. Das Verhältnis der bebauten Fläche zur Gesamtfläche des Grundstücks variiert je nach Art der Hallenimmobilie meist zwischen 1:2 und 1:3. Umschlaghallen beispielsweise benötigen meistens eine Grundstücksfläche, die dreimal so groß ist wie die eigentliche Hallenfläche, um die zweiseitige Andienung zu ermöglichen.
Im Ertragswertverfahren hat der Bodenwert bei Hallengebäuden aufgrund ihrer kürzeren Lebenszyklen eine größere Bedeutung als bei anderen Immobilienarten.
Wert der baulichen Anlagen
Der Sachwert der baulichen Anlagen wird durch die Brutto-Grundfläche und angemessene Herstellungskosten bestimmt. Die jährlich aktualisierten Kostenkennwerte des Baukosteninformationszentrums (BKI) liefern eine Orientierung, wobei regionale Anpassungen über veröffentlichte Faktoren berücksichtigt werden. Büroeinbauten, sofern sie nicht klein und nebensächlich sind, sind mit separaten Kostenkennwerten zu bewerten.
Technische Einbauten wie Lagerbühnen, Regale und Zwischengeschosse, die nachträglich eingebracht wurden, sollten nicht in die Wertberechnung einfließen, da sie leicht entfernbar sind und oft Eigentum des Mieters bleiben. Fest eingebaute Zwischengeschosse mit Lager- oder Büroflächen sind als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes zu betrachten und entsprechend zu bewerten.
Baunebenkosten und Außenanlagen
Hallenimmobilien, die häufig in Systembauweise errichtet werden, verursachen im Vergleich zu ihrer Größe und Investitionshöhe relativ niedrige Planungs- und Nebenkosten. Die Baunebenkosten machen in der Regel einen geringeren Prozentsatz der Herstellungskosten aus als bei anderen Objekttypen, typischerweise zwischen 10% und 15%.
Mietvertragsanalyse
Der Mietvertrag ist das Herzstück der Ertragswertermittlung bei Hallenimmobilien, ähnlich wie bei anderen vermieteten Gewerbeobjekten. Durch kürzere Vertragslaufzeiten gewinnen Anschlussvermietung und Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie sowie das zu erzielende Mietniveau an Bedeutung was sowohl für den Marktwert als auch für den Beleihungswert von Hallenimmobilien von Relevanz ist.
Flexibilität und Verwertbarkeit der Immobilie sind hierbei entscheidend, und die objektspezifischen Merkmale spielen eine wesentliche Rolle. Wichtige Informationen aus dem Mietvertrag für die Wertermittlung umfassen Flächenangaben, Mietbeginn und -dauer, Verlängerungsoptionen, Kündigungsrechte, Untervermietungsmöglichkeiten, Miethöhe, Wertsicherungsklauseln, zugrundeliegende Incentives, Betriebskostenstruktur sowie Instandhaltungs- und Rückbauverpflichtungen.
Typische Nutzungsbereiche bei Hallenimmobilien sind Hallenflächen, Büro- und Sozialräume, Mezzanin-Bereiche und Freiflächen.
Mietansatz
Die Mietpreisspanne für Hallenflächen variiert je nach Standort und objektspezifischen Eigenschaften. Einflussfaktoren sind unter anderem der Hallentyp, die lichte Höhe, die Tragfähigkeit des Hallenbodens, die Andienungsmöglichkeiten, die Nutzungsflexibilität und die Energieeffizienz.
Hallenimmobilien haben oft einen hohen Anteil an Außenflächen, für die ebenfalls Mieten vereinbart werden. Dies betrifft etwa Parkplätze für Pkw, Abstellflächen für Lkw und Freilagerflächen.
Bewirtschaftungskosten
Die Verteilung der Instandhaltungskosten entspricht dem Trend bei Gewerbemietverträgen, wobei der Mieter für die Inneninstandhaltung und Schönheitsreparaturen zuständig ist, während der Vermieter die Kosten für Dach und Fach trägt. Abweichende Regelungen sind zu berücksichtigen.
Verwaltungskosten werden entsprechend dem erforderlichen Verwaltungsaufwand festgelegt. Das Mietausfallwagnis wird unter Berücksichtigung der Eigenschaften der Immobilie und des regionalen Marktes angesetzt. Betriebskosten sind in der Regel umlagefähig, sodass kein Ansatz in den Bewirtschaftungskosten erforderlich ist.
