Bewertung von Pflegeimmobilien

Seit 2007 widmet sich unser Geschäftsführer intensiv der Analyse von Pflegeimmobilien. Seit er 2016 seine Tätigkeit als Sachverständiger aufnahm, hat er eine Vielzahl von Bewertungen von Pflegeimmobilien durchgeführt, sowohl für große institutionelle Investoren als auch für kirchliche Träger und kirckliche Banken. 

Immobilienbewertung für Finanzamt

Kauf und Verkauf
von Immobilien

  • Beratungen zum An- und Verkaufsprozess von Pflegeimmobilien

  • Hilfe beim Ankauf (technische und wirtschaftliche Due Diligence)

Datensammlung und -analyse

Pachtvertragsangelegenheiten

  • Ermittlung der marktüblichen Pacht von Pflegeheimen

  • Beratung beim Abschluss von Mietverträgen z.B. bei der Umlagefähigkeit von Bewirtschaftungskosten

Immobilienbewertung für Finanzamt

Rechtliche
Auseinandersetzungen

  • unter anderem zur Feststellung von Schadensersatzansprüchen

Wertfeststellung von Pflegeheimen

  • bei Bilanzierung nach HGB oder IFRS

  • bei Fusionen oder Übernahmen

Steuerangelegenheiten

  • bei Übertragung von Pflegeimobilien

  • Aufteilung nach Boden- und Gebäudewert

  • Nutzungsdauergutachten Pflegeheim
Bessere Entscheidungsfindung mit fundierten Analysen

Sonstiges

  • ​Ausübung Vorkaufsrechte

  • ​Einflüsse auf den Wert einer Immobilie durch Rechte am Grundstück

Einführung in die Bewertung von Pflegeheimen

 

Pflegeheime bzw. Pflegeimmobilien stellen im Bereich der Gesundheits- und Sozialimmobilien eine herausragende Anlageklasse dar, die bei professionellen Investoren aufgrund ihrer stabilen Ertragsaussichten und der demografischen Entwicklung zunehmend beliebter wird.

Während Ärztehäuser und das betreute Wohnen ebenfalls bedeutende Rollen in diesem Sektor spielen, sind es die Pflegeheime, die durch ihre Vielschichtigkeit und Relevanz im Zentrum des Interesses stehen. Die Immobilienbewertung Pflegeheim ist ein anspruchsvoller Prozess, der weit über die reine Ermittlung eines Marktwerts oder Beleihungswerts hinausgeht.

Bewertung von Pflegeimmobilien

Hierbei gilt es, wirtschaftliche, strukturelle und standortspezifische Faktoren einschließlich der Beurteilung des Betreiberrisikos zu berücksichtigen, um ein umfassendes Bild der Investitionsmöglichkeit zu erhalten.

 

  • Wie funktionieren Pflegeimmobilien?
  • Welche Ansprüche haben Nutzer und Betreiber von Pflegeimmobilien?
  • Welche gesetzlichen Vorgaben gibt es?
  • Welche modernen, zeitgemäßen Gebäudeanforderungen bestehen an Pflegeimmobilien?
  • Wie erfolgt die Refinanzierung der Pflegeimmobilie?
  • Wie schätzt der Immobilienmarkt die Pflegeimmobilie ein?
  • Passt der Standort für das Pflegeheim?

 

Diese Bewertung von Pflegeheimen ist nicht nur für Investoren von zentraler Bedeutung, sondern auch für Betreiber, Banken und andere Stakeholder, die die langfristige wirtschaftliche Stabilität und das Wachstumspotenzial eines Pflegeheims verstehen möchten. Ein von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierter Sachverständiger, wie beispielsweise ein HypZert F-Gutachter für Pflegeheime, kann hierbei wertvolle Unterstützung bieten.

Solche Experten verfügen über das notwendige Fachwissen und die Erfahrung, um eine fundierte und objektive Bewertung vorzunehmen, die alle relevanten Aspekte umfasst. Dies schafft nicht nur Vertrauen bei den Investoren, sondern stellt auch sicher, dass alle Beteiligten über die notwendigen Informationen verfügen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

In einer Zeit, in der die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen aufgrund der alternden Bevölkerung kontinuierlich steigt, bietet die Investition in Pflegeimmobilien nicht nur eine Möglichkeit zur Renditesteigerung, sondern auch die Chance, einen wertvollen gesellschaftlichen Beitrag zu leisten. Daher ist die fundierte Bewertung dieser Immobilienklasse ein entscheidender Schritt, um die Weichen für eine erfolgreiche und nachhaltige Investition zu stellen.

Durch eine genaue Bewertung können Risiken minimiert, Chancen identifiziert und strategische Entscheidungen fundiert getroffen werden. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, von der Lage und der Beschaffenheit der Immobilie über die aktuelle Marktsituation bis hin zu betriebswirtschaftlichen Kennzahlen und rechtlichen Rahmenbedingungen. Eine professionelle Bewertung ermöglicht es, den tatsächlichen Wert einer Pflegeimmobilie bzw. eines Pflegeheims realistisch zu erfassen und somit eine solide Grundlage für zukünftige Investitionen und Entwicklungen zu schaffen. Angesichts der Komplexität dieses Prozesses ist es unerlässlich, Experten hinzuzuziehen, die über das notwendige Fachwissen und die Erfahrung verfügen, um eine umfassende und präzise Analyse durchzuführen.

Knut Pauly Immobiliengutachter

Die Bewertung von Pflegeimmobilien bzw. Pflegeheimen erfordert eine sorgfältige und umfassende Analyse, die auf bewährten Methoden und Verfahren basiert, um eine präzise Einschätzung des Marktwerts oder Beleihungswertes zu gewährleisten.

Zu den wichtigsten Bewertungsmethoden zählen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Mit Hilfe dieser Verfahren lässt sich der  Verkehrswert oder Beleihungswert einer Pflegeimmobilie hinreichend genau bestimmen. Wenn internationale Investoren beteiligt sind, erfolgt die Wertermittlung einer Pflegeimmobilie oft mittels Discounted Cashflow Verfahren (DCF-Methode). Ein Gutachter kann hierbei entscheidende Hilfe leisten.

Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf die Analyse von Transaktionsdaten vergleichbarer Objekte und bietet eine marktorientierte Bewertung, die besonders nützlich in dynamischen Märkten ist. 

Das Ertragswertverfahren hingegen berücksichtigt die zukünftigen Erträge und Aufwendungen der Pflegeimmobilie und ist somit ideal für Investoren, die den langfristigen finanziellen Nutzen analysieren möchten. Es bewertet den Kapitalisierungswert des zu erwartenden Einkommens des Pflegeheims, was besonders in stabilen Märkten von Vorteil ist. 

Das Sachwertverfahren, das sich auf die Wiederbeschaffungskosten und den aktuellen Zustand der Immobilie konzentriert, wird häufig bei speziellen oder einzigartigen Pflegeimmobilien angewendet, bei denen vergleichbare Objekte schwer zu finden sind. Diese Bewertungsmethoden können auch in Kombination verwendet werden, um eine noch genauere Bewertung zu ermöglichen.

Das Discounted Cashflow (DCF) Verfahren ist ein finanzielles Modell, das auf dem Zeitwert des Geldes basiert. Zukünftige Kapitalflüsse des Pflegeheims werden prognostiziert und mit einem angemessenen Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die Prognosen erstrecken sich üblicherweise über eine Haltedauer von etwa 10 Jahren, können jedoch je nach Objekt variieren. 

Die Wahl der richtigen Methode hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Art der Pflegeimmobilie, seiner Lage, den Zustand des Pflegeheims und den spezifischen Anforderungen des Bewertungszwecks. Eine präzise Bewertung ist entscheidend für Investitionsentscheidungen, Finanzierungsstrategien und das Risikomanagement, weshalb die Auswahl und Anwendung der geeigneten Bewertungsmethoden und -verfahren von größter Bedeutung ist.

Der marktübliche und nachhaltige Rohertrag einer Pflegeimmobilie, sei es als Miet- oder Pachtwert, resultiert aus den möglichen Einnahmen und der daraus finanzierbaren, üblichen Pacht.

Bei einer Ertragswertanalyse, die im Kontext eines Markt- oder Beleihungswertgutachtens durchgeführt wird, entspricht die marktübliche oder langfristig tragfähige Pacht dem Rohertrag eines Pflegeheims.

Sollte ausschließlich der Pachtwert eines Pflegeheims erforderlich sein, bieten wir die Erstellung eines entsprechenden Pachtwertgutachtens für das Pflegeheim an.

Die Überprüfung des Rohertrages, Mietwertes oder des Pachtwertes basiert dabei entweder auf den Investitionskosten-Umsätzen oder den Gesamtumsätzen des Betreibers.

Im Folgenden werden die zugrunde liegenden Annahmen dargestellt:

Kapazitäten und Nutzungsmöglichkeiten des Pflegeheims

Die Kapazitäten und Nutzungsmöglichkeiten eines Pflegeheims werden in der Regel durch vertragliche Vereinbarungen festgelegt. Dabei wird oft die zulässige Anzahl von Plätzen in unterschiedlichen Pflegebereichen bestimmt. Falls nur Einzelzimmer vorhanden sind, wird davon ausgegangen, dass alle Pflegeplätze voll ausgelastet werden können.

Marktübliche Tagessätze Pflegeheim

Anhand von Vergleichsdaten ähnlicher Einrichtungen im regionalen Umfeld wird die Marktüblichkeit der Tagessätze überprüft. Diese Tagessätze können auf Vereinbarungen beruhen, die beispielsweise die Leistungen, Qualität und Vergütungen der Pflege regeln. Auch wenn die Vereinbarungen möglicherweise nicht mehr aktuell sind, können die dort genannten Sätze als Grundlage für Bewertungen dienen.

Investitionskosten des Pflegeheims

Die Investitionskosten pro Tag werden anhand von öffentlichen Quellen wie dem TK-Pflegelotsen und behördlichen Bescheiden verifiziert. Diese Kosten müssen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und können je nach Raumangebot (Einzel- oder Doppelzimmer) variieren. Es wird geprüft, ob die aktuell genehmigten Investitionskosten der Pflegeimmobilie angemessen und marktüblich sind.

Unterkunft und Verpflegung

Die Kosten für Unterkunft und Verpflegung werden anhand der Vergleichsobjekte in der Umgebung geprüft. Auch hier wird geprüft, ob die Kosten für Unterkunft und Verpflegung marktgerecht sind.

Ausbildungszulage Pflegeheim

Es wird geprüft, ob eine Ausbildungszulage in den Pflegesätzen enthalten ist oder nicht. Ist keine enthalten wird unter Umständen eine Ausbildungszulage hinzugerechnet.

Umsatzableitung und Pachtberechnung

Zur Plausibilisierung Rohertrages, des Mietwertes oder des Pachtwertes von Pflegeheimen wird ein kalkulatorischer Pachtansatz auf Grundlage von Durchschnittsdaten und Vergleichsobjekten ermittelt. Das Verkehrswertgutachten Pflegeheim kann hier wertvolle Einblicke bieten. Bei privaten Betreibern von Pflegeheimen liegt der Ansatz des Rohertrages, des Mietwertes oder des Pachtwertes in der Regel zwischen 10 und 20 % des Gesamtumsatzes, bei gemeinnützigen oder öffentlichen Betreibern zwischen 10 und 15 %.

Ein fiktiv berechneter Gesamtumsatz von ca. 5,18 Mio. € führt zu einem jährlichen Rohertrag, Mietwert oder Pachtwertes von rund 777.676 €, was etwa 15 % des Umsatzes entspricht.

Ableitung der Pacht aus den Investitionskosten

Laut gesetzlichen Vorgaben dürfen in der Pflegevergütung keine Aufwendungen für Gebäude oder Anlagegüter berücksichtigt werden. Die Pacht muss daher anhand der Investitionskosten plausibilisiert werden. Ergibt sich aus den Investitionskosten ein Ertrag, der unterhalb der vereinbarten Pacht liegt, ist der Rohertrag, der Mietwertes oder des Pachtwert des Pflegeheims entsprechend anzupassen.

Ein solches Gutachten ist erforderlich, wenn der objektiv und gesetzesgemäß ermittelte Verkehrswert (Marktwert) einer Alten- oder Pflegeimmobilie bzw. eines entsprechenden Grundstückes festgestellt werden muss, wie er in § 194 BauGB definiert ist. Ein fundiertes Verkehrswertgutachten Pflegeimmobilien ist dabei entscheidend, um den richtigen Marktwert zu ermitteln.

Dies ist besonders relevant bei Übertragungen von Alten- oder Pflegeheimen, Zwangsversteigerungen, der Bilanzierung, der Bewertung geerbter Pflegeimmobilien und in Fällen, in denen es zwischen mehreren Parteien zu Meinungsverschiedenheiten über den Wert eines solchen Objekts kommt und eine unparteiische Einschätzung notwendig wird. Verkehrswertgutachten Alten- und Pflegeheim können Klarheit schaffen und helfen, Konflikte zu vermeiden.

Die Verkehrswertgutachten, die von einem durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifizierten Immobiliengutachter erstellt werden, sind von Gerichten und Finanzämtern anerkannt und müssen nach strikten gesetzlichen Vorgaben erstellt werden. Ein solches Gutachten gewährleistet, dass der ermittelte Wert in rechtlichen und finanziellen Angelegenheiten Bestand hat.

Ziel eines solchen Gutachtens ist es stets, den Verkehrswert (Marktwert) so zu bestimmen, dass er in einem regulären Verkaufsfall und unter normalen Bedingungen als erzielbarer Preis für die Alten- oder Pflegeimmobilie angesehen werden kann. Verkehrswertgutachten Pflegeimmobilien bieten die notwendige Transparenz und Sicherheit bei der Preisfindung.

Ein objektives und unparteiisches Gutachten über den Wert einer Alten- oder Pflegeimmobilie bildet die wesentliche Basis für die Vermögensaufteilung, strategische Entscheidungen im Management oder die Festlegung eines angemessenen Angebotspreises. Verkehrswertgutachten Alten- und Pflegeheim sind daher unerlässlich für fundierte Entscheidungen in diesen Bereichen.

Die Möglichkeit, die Abschreibung für Abnutzung (AfA) an die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes anzupassen, stellt für viele Immobilienbesitzer eine bemerkenswerte Gelegenheit dar, erhebliche steuerliche Vorteile zu realisieren. Insbesondere in einer Zeit, in der finanzielle Effizienz von entscheidender Bedeutung ist, können Sie mit einer verkürzten Abschreibungsdauer Ihre Steuerlast erheblich senken und somit mehr Liquidität für andere Investitionen oder betriebliche Zwecke freisetzen. 

Ein zertifizierter Sachverständiger kann dabei helfen, die genaue Restnutzungsdauer eine Pflegeheims zu bestimmen, was insbesondere bei speziellen Immobilien wie Pflegeimmobilen von großer Bedeutung sein kann. 

Es ist entscheidend zu verstehen, dass nicht jede Immobilie automatisch für diese steuerlichen Anpassungen qualifiziert ist. Das Bundesfinanzministerium hat in seinem Schreiben vom 22. Februar 2023 klare Richtlinien festgelegt, die sicherstellen, dass nur Gebäude, die bestimmte Kriterien erfüllen, von dieser Regelung profitieren können. Für Betriebsvermögen-Immobilien, deren Bauantrag zwischen dem 1. April 1985 und dem 31. Dezember 2000 gestellt wurde, besteht die Möglichkeit der Anpassung nur, wenn die Restnutzungsdauer unter 25 Jahre beträgt. Neuere Immobilien haben eine etwas großzügigere Grenze von 33,33 Jahren.

Um sicherzustellen, dass Ihre Immobilie die Anforderungen erfüllt, kann ein Immobiliengutachter eine wertvolle Unterstützung bieten. Angesichts dieser klaren Rahmenbedingungen ist es ratsam, mit einem Steuerberater oder einem Fachmann im Immobilienbereich zusammenzuarbeiten, um zu ermitteln, ob Ihre Immobilie die Voraussetzungen erfüllt. Lassen Sie sich diese Möglichkeit nicht entgehen, Ihre finanzielle Situation zu optimieren und zukünftige Investitionen strategisch zu planen. Nutzen Sie die Chance, durch eine verkürzte AfA Ihre steuerlichen Belastungen zu reduzieren und Ihre Ressourcen effektiver einzusetzen. 

Ein detailliertes Nutzungsdauergutachten des Pflegeheims kann entscheidend sein, um die genauen finanziellen Vorteile zu quantifizieren.

Ein Pachtwertgutachten für ein Pflegeheim ist ein wichtiges Instrument, das bei der Bewertung der finanziellen Aspekte und der Rentabilität einer Pflegeeinrichtung von entscheidender Bedeutung ist. Es dient dazu, den angemessenen Pachtwert zu ermitteln, den ein Betreiber eines Pflegeheims an den Eigentümer der Immobilie zahlen sollte.
 
Ein solches Gutachten berücksichtigt eine Vielzahl von Faktoren, darunter die Lage des Heims, die Größe der Einrichtung, die Anzahl der Pflegeplätze, den baulichen Zustand sowie die Ausstattung der Immobilie. Darüber hinaus werden auch betriebswirtschaftliche Kennzahlen wie die Auslastung des Heims, die durchschnittlichen Pflegekosten pro Bewohner und die allgemeine Marktsituation in der Region analysiert.
 

Ein Pachtwertgutachten ist nicht nur für den Eigentümer der Immobilie von Bedeutung, der sicherstellen möchte, dass er eine marktgerechte Pacht erhält, sondern auch für den Betreiber des Pflegeheims, der die Wirtschaftlichkeit und Wettbewerbsfähigkeit seines Betriebs bewerten muss. Darüber hinaus kann ein Pachtwertgutachten Pflegeheim bei Finanzierungsverhandlungen mit Banken oder Investoren eine entscheidende Rolle spielen, da es eine fundierte Grundlage für die Bewertung der langfristigen Rentabilität und Nachhaltigkeit des Pflegebetriebs bietet. 

Letztlich trägt ein Pachtwertgutachten Pflegeheim dazu bei, Transparenz und Fairness in den Vertragsverhandlungen zwischen den beteiligten Parteien zu schaffen und das wirtschaftliche Risiko für beide Seiten zu minimieren.

Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens oder Beleihungswertgutachtens für ein Pflegeheim erfordert eine umfassende Sammlung und Analyse spezifischer Unterlagen.

Für Pflegeheime ist es bei der Immobilienbewertung entscheidend, eine detaillierte Belegungsstatistik vorzulegen, die Auskunft über die aktuelle und historische Auslastung des Heims gibt. Ebenfalls essenziell ist der Feststellungsbescheid über die Investitionsaufwendungen, der die vertraglich vereinbarten Investitionskosten des Pflegeheims ausweist. Die Vergütungsvereinbarung und der Versorgungsvertrag sind ebenfalls von großer Bedeutung, da sie die vertraglichen Regelungen zwischen Trägern und Kostenträgern sowie die finanziellen Rahmenbedingungen für die Pflegeleistungen festhalten.

Der Pachtvertrag gibt Auskunft über die rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen des Betreibers gegenüber dem Eigentümer der Immobilie.

Zudem sind Bonitätsunterlagen des Betreibers erforderlich, um die finanzielle Stabilität und Zuverlässigkeit des Betreibers zu beurteilen.

Zusätzlich zu diesen spezifischen Dokumenten für Pflegeheime sind allgemeine Unterlagen notwendig, um die rechtlichen und baulichen Aspekte der Immobilie zu bewerten. Ein Grundbuchauszug bietet einen Überblick über die Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen. Der Bauantrag und die Baugenehmigung sind erforderlich, um sicherzustellen, dass alle baulichen Maßnahmen ordnungsgemäß genehmigt wurden. Die Baulastenauskunft und Altlastenauskunft liefern Informationen über eventuelle rechtliche oder umweltbezogene Einschränkungen. Bauzeichnungen und Flächenberechnungen sind wichtig für die genaue Ermittlung der baulichen Gegebenheiten und der Größe der Immobilie. Die Flurkarte und die Nettogrundflächenberechnung ergänzen die Dokumentation um geographische und flächenbezogene Informationen, die für eine fundierte Wertermittlung unerlässlich sind.

All diese Dokumente zusammen ermöglichen eine umfassende Bewertung eines Pflegeheim sowohl aus wirtschaftlicher als auch aus rechtlicher und baulicher Sicht.

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Unsere Leistungen

Verkehrswertgutachten Pflegeheim nach §194 BauGB

  • gesetzeskonform

  • zertifiziert

  • anerkannt

Der Verkehrswert, gleichbedeutend zu Marktwert, wird im Baugesetzbuch (BauGB) beschrieben als ein bestimmter Preis eines Grundstücks, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Das Gutachten benötigen Sie zum Beispiel für das Finanzamt, für gerichtliche Auseinandersetzungen, für die Überführung von Betriebs- und Privatvermögen, zur Bilanzierung von Immobilien gemäß Handelsgesetzbuch (HGB) oder IFRS.

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Wertindikation

Die Wertindikation dient einer guten ersten Orientierung.

Rechte, Lasten und Besonderheiten der Immobilie bleiben in der Kurzbewertung jedoch unberücksichtigt.

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Nutzungsdauer­gutachten Pflegeheim

Wir überprüfen die tatsächliche Nutzungsdauer Ihrer Pflegeimmobilie. Mit unserem Nutzungsdauergutachten können Sie dem Finanzamt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer einer Immobilie nachweisen. Dies führt zu einem erhöhten AfA-Satz.

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Gutachterliche Stellungnahme
  • ​​analysiert individuelle Fragestellungen​​

Gutachterliche Stellungnahmen haben als Zielsetzung, den Empfänger der Berichterstattung in die Lage zu versetzen sich eine fundierte Meinung zu bilden.

Wir analysieren für Sie individuelle Sachverhalte, stellen Transparenz her, wägen Argumente gegeneinander ab und präsentieren Ihnen eine Grundlage für Ihre abschließende Beurteilung.

Durch die fallweise Auswahl von zusätzlichen Experten sorgen wir dafür, dass jeder Auftrag mit hoher Expertise und Qualität interdisziplinär umgesetzt wird.

Im Rahmen der gutachterliche Stellungnahme geben wir auch eine zweite Meinung zu vorliegenden Immobiliengutachten ab.

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