Managementverträge und Mietverträge bei Hotels sind zwei grundlegend unterschiedliche Modelle, die erhebliche Auswirkungen auf den Betrieb und die Rentabilität eines Hotels haben können.
Ein Managementvertrag ist eine Vereinbarung, bei der der Eigentümer eines Hotels eine professionelle Managementgesellschaft beauftragt, das Hotel im Namen des Eigentümers zu betreiben. Dies bedeutet, dass die Managementgesellschaft für die täglichen Betriebsabläufe, das Personal, das Marketing und die strategische Planung verantwortlich ist, während der Eigentümer im Gegenzug eine Managementgebühr zahlt, die häufig auf den Einnahmen des Hotels basiert.
Im Gegensatz dazu bedeutet ein Miet- oder Pachtvertrag, dass der Eigentümer des Hotels seine Immobilie an einen Pächter vermietet, der das Hotel eigenständig betreibt und alle damit verbundenen Risiken und potenziellen Gewinne übernimmt. Der Eigentümer erhält eine feste Miete, unabhängig davon, wie gut oder schlecht das Hotel wirtschaftlich abschneidet.
Managementverträge können besonders vorteilhaft sein, wenn der Eigentümer über wenig Erfahrung in der Hotelführung verfügt, da er von der Expertise und den Ressourcen eines etablierten Hotelmanagement-Unternehmens profitiert. Diese Verträge bieten außerdem die Flexibilität, das Management zu wechseln, wenn die Leistung nicht den Erwartungen entspricht.
Mietverträge hingegen bieten dem Eigentümer eine stabile und vorhersehbare Einnahmequelle, allerdings auf Kosten der direkten Kontrolle über das Geschäft und der Möglichkeit, von einem wirtschaftlichen Aufschwung zu profitieren. Daher ist die Wahl zwischen einem Managementvertrag und einem Mietvertrag entscheidend und sollte sorgfältig abgewogen werden, um die langfristigen Unternehmensziele und den individuellen Kontext des Hotels zu berücksichtigen
Darüber hinaus sind in Deutschland zahlreiche von Eigentümern geführte Betriebe verbreitet.
In Deutschland dominiert weiterhin der Pachtvertrag in seinen verschiedenen Ausprägungen im Hotelbetrieb. Ein erheblicher Teil der neuen Hotels wird weiterhin – hauptsächlich aufgrund der Anforderungen der Investoren und der Banken – unter Pachtvertragsbedingungen geführt.
Da große, international bilanzierende Hotelgesellschaften in der Regel feste Pachtverträge meiden, werden zunehmend Pachtgesellschaften zwischengeschaltet, die durch Franchise- oder Managementverträge auch Markenanbindungen ermöglichen. Alternativ werden variable Pachtbestandteile (eventuell mit Garantien) vereinbart.
Zunehmend steigt die Zahl der abgeschlossenen Mietverträge die der Pachtverträge deutlich übersteigt. Ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal zwischen diesen beiden Vertragsarten ist die Bereitstellung von FF&E (Furniture, Fixtures and Equipment), die im Falle des Mietvertrags vom Mieter gestellt werden muss. Oft wird das FF&E den finanzierenden Institutionen für die Dauer der Finanzierung sicherheitsübereignet, um Betriebsunterbrechungen wegen fehlender Ausstattung zu vermeiden.
Die Eigentumsverhältnisse am FF&E sind demnach bei der Bewertung von Hotelimmobilien klarzustellen. Immer wieder gibt es Leasingverträge für FF&E oder Anteile daran, was die Ausgaben des Betreibers zusätzlich belastet.
Manchmal werden sogenannte Triple-Net-Verträge abgeschlossen. Der Begriff Triple-Net steht für einen Vertrag, bei dem der Mieter sämtliche gebäudespezifischen Kosten, insbesondere die Instandhaltungskosten, übernimmt. Diese Verträge zielen darauf ab, den Vermieter von den Kosten des Mietobjekts freizustellen. Dies wiederum hat Auswirkungen bei der Bewertung von Hotelimmobilien.
Es hat sich zunehmend eine spezifische rechtliche Vorgehensweise etabliert: Um (institutionellen) Investoren, die keine Managementverträge abschließen dürfen oder wollen, einen Kauf zu ermöglichen, wird eine Dreiecksstruktur geschaffen. Der Bauherr agiert dabei gegenüber dem Eigentümer bzw. dem Enderwerber als Pächter und schließt mit dem Hotelbetreiber einen Managementvertrag ab. Dabei ist zu bedenken, dass eine solche Vertragsstruktur nur für Entwickler geeignet ist, die selbst über ausreichende Kenntnisse im Hotelbetrieb verfügen, da der wirtschaftliche Erfolg der Immobilie direkt mit dem Erfolg des Pächters korreliert. Es bleibt jedoch dabei, dass das Risiko-Chancen-Profil eines Hotelinvestments insgesamt unverändert bleibt, wobei die Chancen und Risiken nur neu auf die einzelnen Projektpartner verteilt werden.
