Seit 2007 widmet sich unser Geschäftsführer der Analyse von Gastronomieimmobilien. Seit er 2016 seine Tätigkeit als Sachverständiger aufnahm, hat er eine Vielzahl von Bewertungen von Gastronomieimmobilien durchgeführt, sowohl für große Investoren als auch für kleine und mittelständische Unternehmen.
Beratungen zum An- und Verkaufsprozess
Hilfe beim Ankauf (technische und wirtschaftliche Due Diligence)
Ermittlung der marktüblichen Miete
Beratung beim Abschluss von Mietverträgen z.B. bei der Umlagefähigkeit von Bewirtschaftungskosten
Bewertung von Gastronomieimmobilien unter anderem zur Feststellung von Schadensersatzansprüchen
Bewertung von Gastronomieimmobilien bei Bilanzierung nach HGB oder IFRS
Bewertung von Gastronomieimmobilien bei Fusionen oder Übernahmen
Bewertung von Gastronomieimmobilien bei Übertragung von Immobilien
Bewertung von Gastronomieimmobilien zur Aufteilung nach Boden- und Gebäudewert
Nutzungsdauergutachten
Ausübung Vorkaufsrechte
Einflüsse bei der Bewertung von Gastronomieimmobilien durch Rechte am Grundstück
Eine Gastronomieimmobilie ist eine spezielle Art von Immobilie, die für den Betrieb von gastronomischen Einrichtungen ausgelegt ist. Diese Immobilienart umfasst eine breite Palette von Betrieben wie Restaurants, Cafés, Bars, Bistros und Imbisse, die alle das Ziel haben, Gäste mit köstlichen Speisen und Getränken zu verwöhnen.
In der heutigen Zeit, in der die Nachfrage nach einzigartigen kulinarischen Erlebnissen stetig wächst, bietet eine Investition in eine Gastronomieimmobilie eine hervorragende Gelegenheit, von diesem Trend zu profitieren. Darüber hinaus gibt es zahlreiche Arten von Gastronomie, die unterschiedliche Zielgruppen ansprechen und somit eine breite Palette an Geschäftsmöglichkeiten eröffnen.
Beispielsweise sind gehobene Restaurants ideal für Feinschmecker, die exklusive und luxuriöse kulinarische Erlebnisse suchen, während gemütliche Cafés eine entspannte Atmosphäre bieten, die perfekt für den täglichen Kaffee oder ein Treffen mit Freunden ist. Bars und Lounges ziehen Nachtschwärmer an, die einen Ort zum Entspannen und Genießen von Getränken suchen, und Fast-Food-Restaurants bedienen die Bedürfnisse derjenigen, die schnelles und bequemes Essen bevorzugen.
Jede dieser Arten von Gastronomie hat ihre eigenen Anforderungen und Besonderheiten, aber alle profitieren von der strategischen Lage und der richtigen Ausstattung der Gastronomieimmobilie. Eine klug gewählte Gastronomieimmobilie kann den Unterschied zwischen einem erfolgreichen und einem mittelmäßigen Geschäft ausmachen. Investieren Sie in die richtige Immobilie und schaffen Sie einen Ort, an dem Menschen unvergessliche kulinarische Erlebnisse genießen können!
In den letzten Jahren haben sich zahlreiche bedeutende Trends in der Gastronomie herauskristallisiert, die nicht nur die Art und Weise, wie wir essen, revolutionieren, sondern auch die Erwartungen und Vorlieben der Konsumenten grundlegend verändern. Einer der wichtigsten Trends ist die zunehmende Nachfrage nach nachhaltigen und lokalen Lebensmitteln. Immer mehr Gäste legen Wert auf die Herkunft ihrer Speisen und bevorzugen Restaurants, die regionale Produkte verwenden und umweltfreundliche Praktiken anwenden. Dies spiegelt ein wachsendes Umweltbewusstsein wider und bietet Gastronomen die Möglichkeit, sich durch Transparenz und Engagement für die Umwelt von der Konkurrenz abzuheben.
Ein weiterer bemerkenswerter Trend ist die steigende Popularität pflanzenbasierter und veganer Gerichte. Diese Entwicklung wird nicht nur von ethischen und gesundheitlichen Überlegungen angetrieben, sondern auch von der wachsenden kulinarischen Kreativität, die pflanzliche Kost zu einem aufregenden und geschmackvollen Erlebnis macht. Ferner ist die Digitalisierung in der Gastronomie auf dem Vormarsch. Digitale Menüs, Online-Reservierungen und kontaktloses Bezahlen sind längst keine Zukunftsmusik mehr, sondern essentielle Bestandteile eines modernen Gastronomiebetriebs.
Diese Technologien ermöglichen nicht nur eine effizientere Betriebsführung, sondern verbessern auch die Kundenerfahrung maßgeblich. Schließlich darf man den anhaltenden Trend zu Fusion-Küche und kulinarischer Experimentierfreude nicht vergessen. Gäste suchen immer häufiger nach einzigartigen, unvergesslichen Geschmackserlebnissen, die durch die Kombination verschiedenster kulinarischer Traditionen und Techniken entstehen.
Diese Trends bieten eine Fülle von Chancen für innovative Gastronomen, sich in einem wettbewerbsintensiven Markt zu behaupten und ihre Gäste zu begeistern. Wer jetzt den Schritt wagt und diese Trends geschickt in seinem Betrieb integriert, wird nicht nur kurzfristig profitieren, sondern auch langfristig eine loyale und begeisterte Kundschaft aufbauen.
In den letzten Jahren haben sich zahlreiche bedeutende Trends in der Gastronomie herauskristallisiert, die nicht nur die Art und Weise, wie wir essen, revolutionieren, sondern auch die Erwartungen und Vorlieben der Konsumenten grundlegend verändern. Einer der wichtigsten Trends ist die zunehmende Nachfrage nach nachhaltigen und lokalen Lebensmitteln. Immer mehr Gäste legen Wert auf die Herkunft ihrer Speisen und bevorzugen Restaurants, die regionale Produkte verwenden und umweltfreundliche Praktiken anwenden.
Dies spiegelt ein wachsendes Umweltbewusstsein wider und bietet Gastronomen die Möglichkeit, sich durch Transparenz und Engagement für die Umwelt von der Konkurrenz abzuheben. Ein weiterer bemerkenswerter Trend ist die steigende Popularität pflanzenbasierter und veganer Gerichte. Diese Entwicklung wird nicht nur von ethischen und gesundheitlichen Überlegungen angetrieben, sondern auch von der wachsenden kulinarischen Kreativität, die pflanzliche Kost zu einem aufregenden und geschmackvollen Erlebnis macht.
Ferner ist die Digitalisierung in der Gastronomie auf dem Vormarsch. Digitale Menüs, Online-Reservierungen und kontaktloses Bezahlen sind längst keine Zukunftsmusik mehr, sondern essentielle Bestandteile eines modernen Gastronomiebetriebs. Diese Technologien ermöglichen nicht nur eine effizientere Betriebsführung, sondern verbessern auch die Kundenerfahrung maßgeblich.
Schließlich darf man den anhaltenden Trend zu Fusion-Küche und kulinarischer Experimentierfreude nicht vergessen. Gäste suchen immer häufiger nach einzigartigen, unvergesslichen Geschmackserlebnissen, die durch die Kombination verschiedenster kulinarischer Traditionen und Techniken entstehen. Diese Trends bieten eine Fülle von Chancen für innovative Gastronomen, sich in einem wettbewerbsintensiven Markt zu behaupten und ihre Gäste zu begeistern.
Wer jetzt den Schritt wagt und diese Trends geschickt in seinem Betrieb integriert, wird nicht nur kurzfristig profitieren, sondern auch langfristig eine loyale und begeisterte Kundschaft aufbauen. Diese Trends beachten wir bei der Bewertung von Gastronomieimmobilien.
Managementverträge und Mietverträge bei Gastronomieimmobilien sind zwei grundlegend unterschiedliche Modelle, die erhebliche Auswirkungen auf den Betrieb und die Rentabilität einer Gaststätte haben können.
Ein Managementvertrag ist eine Vereinbarung, bei der der Eigentümer eine Gaststätte eine professionelle Managementgesellschaft beauftragt, diese im Namen des Eigentümers zu betreiben. Dies bedeutet, dass die Managementgesellschaft für die täglichen Betriebsabläufe, das Personal, das Marketing und die strategische Planung verantwortlich ist, während der Eigentümer im Gegenzug eine Managementgebühr zahlt, die häufig auf den Einnahmen des der Gaststätte basiert.
Im Gegensatz dazu bedeutet ein Miet- oder Pachtvertrag, dass der Eigentümer der Gaststätte seine Immobilie an einen Pächter vermietet, der die Gastronomie eigenständig betreibt und alle damit verbundenen Risiken und potenziellen Gewinne übernimmt. Der Eigentümer erhält eine feste Miete, unabhängig davon, wie gut oder schlecht die Gaststätte wirtschaftlich abschneidet. Bei der Bewertung von Gastronomieimmobilien, gehen wir auf die unterschiedlichen Vertragsarten ein.
In der Praxis tauchen Fälle auf, in denen Grundbucheintragungen bei Gaststättenimmobilien vorhanden sind, die mit dem Betrieb der Gastronomie verbunden sind, jedoch nicht vollständig aus der Eintragung selbst hervorgehen. Eine Eintragung in Abteilung II als beschränkt persönliche Dienstbarkeit kann beispielsweise einer Brauerei in Form eines Gaststättenbetriebs- und Brauereivetriebsrechts eingeräumt sein. Zusätzlich sind auch sogenannte Unterlassungsdienstbarkeiten möglich, die den Ausschank von Bier und Getränken untersagen oder als wettbewerbsbeschränkende Nutzungsrechte für Brauereien und Getränkelieferanten zusammengefasst werden können.
Das Bewerten einer Gastronomieimmobilie verlangt vom Sachverständigen eine gründliche Vorbereitung und intensive Recherche. Dabei werden Mitbewerber analysiert und die Entwicklung des regionalen Übernachtungsaufkommens untersucht, bevor man sich mit dem Bewertungsobjekt beschäftigt. Es fließen verschiedene Aspekte in die Bewertung ein, darunter die Lage, die Größe, der Zustand, die Ausstattung und die aktuellen Marktbedingungen.
Die Leistungen umfassen:
Entscheidend für die Bewertung einer Gastronomieimmobilie ist der Ertragswert, während der Gebäudewert nur eine untergeordnete Rolle spielt. Das Ertragswertverfahren ist laut § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und in Übereinstimmung mit der ImmoWertV sowie der Beleihungswertverordnung das bevorzugte Instrument zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Gastronomieimmobilie.
Bei Gastronomieimmobilien wird zur Bewertung häufig die betriebswirtschaftliche Pachtwertmethode verwendet, eine ertragsorientierte Variante der Ertragswertberechnung.
Für Gastronomieimmobilie, die durch Managementverträge oder vom Eigentümer selbst betrieben werden, wird im Rahmen der Wertermittlung eine fiktive Pacht angenommen. Üblicherweise liegt die Pacht, die der Gastrobetreiber an den Verpächter abführt, zwischen 8 und 15 Prozent des Umsatzes.
Wenn internationale Investoren beteiligt sind, erfolgt die Wertermittlung eines Hotels oft mittels DCF-Methode.
Da der Umsatz stark vom Geschick und Können des Betreibers abhängt, überprüft der Sachverständige die Nachhaltigkeit und Plausibilität der Umsätze unabhängig vom gewählten Verfahren.
Beim Pachtwertverfahren dient eine betriebswirtschaftliche Zukunftsprognose dazu, die mögliche und umsatzabhängige Pacht zu bestimmen, die als Prozentsatz des Nettoumsatzes definiert ist. Diese Vorhersage basiert in der Regel auf den verfügbaren Gewinn- und Verlustrechnungen (GuV) der letzten drei bis fünf Jahre sowie auf den Betriebswirtschaftlichen Auswertungen (BWA).
Eine zentrale Annahme des Pachtwertverfahrens ist die Perspektive eines durchschnittlichen Gastwirtes auf den Gastrobetrieb. Die Methode geht daher von einer durchschnittlichen, aber spezifischen Kostensituation für die jeweilige Einheit aus und leitet den nachhaltig erzielbaren Gewinn aus marktgerechten Umsätzen und anwendbaren Pachtsätzen ab. Der Markt- und Verkehrswert bzw. der Beleihungswert der Gastronomieimmobilie wird dann gemäß den Schritten des allgemeinen Ertragswertverfahrens ermittelt.
ESTIMADO bietet umfassendes Fachwissen und eine vollständig digitalisierte Infrastruktur, um die Bewertungen von Gastronomieimmobilien korrekt und innerhalb weniger Tage durchzuführen. Dank unseres Netzwerks von qualifizierten Sachverständigen können wir auch große Immobilienbestände bewerten.
Seit 2007 widmet sich unser Geschäftsführer intensiv der Analyse von Gastronomieimmobilien sowohl national als auch international. Seit er 2016 seine Tätigkeit als Sachverständiger aufnahm, hat er eine Vielzahl von Bewertungen von Gastronomieimmobilien durchgeführt, sowohl für große institutionelle Investoren als auch für kleine und mittelständische Unternehmen.
Die Gastronomieimmobilien des jeweiligen Auftraggebers bewerten wir entweder ausschließlich nach den normierten Bewertungsverfahren der ImmoWertV oder bei Bedarf im Discounted-Cash-Flow (DCF)-Verfahren.
Diese Bewertungen werden durch Sensitivitätsanalysen überprüft und durch Marktanalysen validiert, sodass präzise Daten bereitgestellt werden, die bei der Einschätzung von Chancen und Risiken helfen. Vertrauen Sie auf unsere Expertise für die bestmögliche Bewertung Ihrer Gastronomieimmobilie.
Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB
gesetzeskonform
zertifiziert
anerkannt
Der Verkehrswert, gleichbedeutend zu Marktwert, wird im Baugesetzbuch (BauGB) beschrieben als ein bestimmter Preis eines Grundstücks, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Die Bewertung von Gastronomieimmobilien benötigen Sie zum Beispiel für das Finanzamt, für gerichtliche Auseinandersetzungen, für die Überführung von Betriebs- und Privatvermögen, zur Bilanzierung von Immobilien gemäß Handelsgesetzbuch (HGB) oder IFRS.
Die Wertindikation dient einer guten ersten Orientierung bei der Bewertung von Gastronomieimmobilien.
Rechte, Lasten und Besonderheiten der Immobilie bleiben in der Kurzbewertung jedoch unberücksichtigt.
Gutachterliche Stellungnahmen haben als Zielsetzung, den Empfänger der Berichterstattung in die Lage zu versetzen sich eine fundierte Meinung zu bilden.
Wir analysieren für Sie individuelle Sachverhalte, stellen Transparenz her, wägen Argumente gegeneinander ab und präsentieren Ihnen eine Grundlage für Ihre abschließende Beurteilung.
Durch die fallweise Auswahl von zusätzlichen Experten sorgen wir dafür, dass jeder Auftrag mit hoher Expertise und Qualität interdisziplinär umgesetzt wird.
Im Rahmen der gutachterliche Stellungnahme geben wir auch eine zweite Meinung zu vorliegenden Immobiliengutachten ab.
