Verkehrs­wert­gutachten nach §194 BauGB für alle Immobilien­arten

Wir sind Ihr kompetenter Ansprechpartner für Verkehrswertgutachten unter anderem der folgenden Objektarten: Wohn- und Gewerbeimmobilien, Logistik- und Industrieimmobilien, Handelsimmobilien, Hotelimmobilien, Sozialimmobilien (Alten- und Pflegeheime).

Als von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierte Immobiliengutachter fertigen wir unparteiische Gutachten zum Verkehrswert an, die sowohl von Gerichten als auch von Finanzämtern akzeptiert werden. 

Unsere Analysen umfassen alle wertbeeinflussenden Faktoren wie Standort, Bauqualität und Marktbedingungen. 

Verkehrswertgutachten sind unerlässlich bei Auseinandersetzungen über den Immobilienwert, beispielsweise bei Scheidungen oder Erbschaftsfällen. 

Zudem kann mit einem Verkehrswertgutachten der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts oder einer günstigeren Kaufpreisaufteil zwischen Gebäude- und Bodenwert erbracht werden. 

Der Prozess der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens erstreckt sich über sechs Phasen, von der Besichtigung bis zur finalen Übergabe, und benötigt insgesamt etwa zwei bis vier Wochen. Die Gebühren beginnen bei 2.975 € inklusive Mehrwertsteuer.

 Ein Verkehrswertgutachten bietet eine solide Grundlage für die gerechte Vermögensverteilung oder die Bestimmung realistischer Verkaufspreise.

 

Verkehrswertgutachten

Ein solches Gutachten ist erforderlich, wenn der objektiv und gesetzesgemäß ermittelte Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie oder eines Grundstückes festgestellt werden muss, wie er in § 194 BauGB definiert ist.

Dies ist besonders relevant bei Scheidungen, Zwangsversteigerungen, der Bewertung geerbter Immobilien und in Situationen, in denen es zwischen mehreren Parteien zu Meinungsverschiedenheiten über den Wert einer Immobilie kommt und eine unparteiische Einschätzung notwendig wird.

Die Verkehrswertgutachten, die von einem von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliengutachter erstellt werden, sind von Gerichten und Finanzämtern anerkannt und müssen nach strikten gesetzlichen Vorgaben erstellt werden.

Ziel eines solchen Gutachtens ist es stets, den Verkehrswert (Marktwert) so zu bestimmen, dass er in einem regulären Verkaufsfall und unter normalen Bedingungen als erzielbarer Preis gesehen werden kann.

Ein objektives und unparteiisches Gutachten über den Wert einer Immobilie bildet die wesentliche Basis für die Vermögensaufteilung oder die Festlegung eines angemessenen Angebotspreises.

Um den Verkehrswert von Immobilien – wie Wohn- und Gewerbeimmobilien, Logistik- und Industrieimmobilien, Handelsimmobilien, Hotelimmobilien, Sozialimmobilien (Alten- und Pflegeheime) – präzise zu ermitteln, ist eine umfassende Analyse essenziell.
 
Dafür werden bewährte Verfahren wie das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren eingesetzt.
 
Das Vergleichswertverfahren nutzt Marktdaten ähnlicher Objekte und bietet eine zuverlässige Einschätzung in dynamischen Märkten.
 
Das Ertragswertverfahren fokussiert sich auf die marktüblichen Einkünfte des Bewertungsobjektes und wird bei Anlageimmobilien wie Mehrfamilienhäusern angewandt.
 
Das Sachwertverfahren bewertet Herstellungskosten und den aktuellen Zustand der Immobilie und wird häufig bei individuellen Objekten wie Einfamilien- oder Zweifamilienhäusern verwendet.
 
Bei internationale Investoren wünschen zudem  häufig das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF), das zukünftige Zahlungsströme diskontiert und den Zeitwert des Geldes berücksichtigt.
 
Die Wahl der Methode hängt vom Immobilientyp, Zustand, Standort und Bewertungszweck ab, wobei eine exakte Verkehrswertermittlung für Investitionsentscheidungen und Finanzierungsstrategien von zentraler Bedeutung ist.

Das umfassende Leistungsspektrum von ESTIMADO zur Ermittlung des Verkehrswerts beinhaltet verschiedene wertvolle Dienstleistungen.

  • Wir unterstützen Sie zuverlässig bei der Zusammenstellung aller notwendigen Unterlagen für eine fundierte Bewertung.
  • Ein Vor-Ort-Termin ermöglicht eine gründliche Innen- und Außenbesichtigung der Immobilie, begleitet von einer detaillierten Fotodokumentation.
  • Wir beschreiben und beurteilen die wesentlichen Merkmale sowie rechtlichen Bedingungen der Immobilie und liefern eine eingehende Beschreibung der Lage, des Bauzustands und der Ausstattung.
  • Die Überprüfung der Wohn- und Mietflächen auf Plausibilität oder deren genaue Ermittlung steht ebenfalls im Fokus.
  • Wir führen eine Sichtprüfung der Bausubstanz durch und schauen nach Hinweisen auf bevorstehende bauliche Maßnahmen.
  • Unser erfahrener Blick ermöglicht die Einschätzung pauschaler Wertabschläge bei möglichen Bauschäden oder einem Instandhaltungsstau.
  • Wir bieten fundierte Analysen zur aktuellen Marktlage und relevanten Vergleichsdaten.
  • Die marktübliche Miete oder Pacht bei Ertragsobjekten wird von uns präzise ermittelt.
  • Der Bodenwert wird anhand spezifischer Objektdaten bestimmt.
  • Für die Wertermittlung nutzen wir eines oder mehrere geeignete Verfahren, wie das Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren, und überprüfen das Ergebnis in der Regel anhand von Vergleichsfaktoren.
  • Bei Bedarf erstellen wir ein ansprechendes Exposé zu Ihrer Immobilie. 

Der Verkehrswert (Marktwert) eines Grundstücks wird unter Berücksichtigung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt.

Der Marktwert wird im Baugesetzbuch (BauGB) § 194 wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tat-sächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sons-tigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Demzufolge ist der Verkehrswert zu charakterisieren als objektiver, durchschnittlicher und geschätzter Marktpreis, wie er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielbar wäre. Der Verkehrswert ist insofern seinem Wesen nach ein Schätzwert bzw. eine Preisprognose, die nicht allein das Ergebnis eines mathematischen Rechenprozesses ist, sondern auch aus den sorgfältig geschätzten, nachvollziehbaren Bewertungsansätzen nach Plausibilitätserwägungen abgeleitet werden muss.

Der Marktwert (market value) nach RedBook/RICS und Blue Book/TEGoVA entspricht inhaltlich dem Verkehrswert.

Insbesondere nachfolgende Unterlagen sind im Rahmen von Verkehrswertgutachten erforderlich, dessen Lichtabzüge seitens öffentlicher Behörden möglichst nahe zum Bewertungsstichtag sein sollten:

  • Aktueller Grundbuchauszug der Liegenschaft und — sofern Eintragungen in Abteilung I und II des Grundbuchauszuges bestehen — die entsprechenden notariell beurkundeten Verträge
  • aktuelle Baulastenauskunft
  • Auszug aus dem Altlastenkataster
  • Bauantrag und Baugenehmigung
  • Auszug aus der Katasterkarte bzw. der Flurkarte, soweit vorhanden
  • Zusammenstellung der Flächen- und Raumangaben gemäß DIN 277, Wohnflächenberechnungsverordnung etc.
  • Grundlegende Pläne und Zeichnungen zu Grundrissen und Schnitten
  • Angaben zu Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre
  • Energieausweis (falls vorhanden)
  • aktuelle Mietverträge insbesondere Gewerbemietverträge
  • aktuelle Mietaufstellung
  • Teilungserklärung u.a. bei Eigentumswohnungen

Ein Verkehrswertgutachten, dass den strengen Zertifizierungsanforderungen stand hält und schlussendlich auch anerkannt wird, ist aus guten Gründen detailliert und umfangreich.

Das Honorar für die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens beträgt ab 2.975,– € inkl. Mehrwertsteuer.

Das Honorar richtet sich nach unserer Honorartabelle in Anlehnung an die „Honorarrichtlinie des BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständige e.V.) für Gutachten über den Verkehrswert“.

Wenn Sie uns ein paar Details zu Ihrem Bewertungsauftrag mitteilen, bieten wir Ihnen die Erstellung eines Gutachtens zum Pauschalhonorar an.

Günstigere Verkehrswertgutachten werden häufig von freien oder nicht ausreichend zertifizierten Sachverständigen angeboten. Im Ergebnis sind diese Gutachten häufig nicht detailliert genug ausgearbeitet, methodisch nicht korrekt oder sie sind fehlerbehaftet und werden von Behörden, Gerichten und Finanzämtern abgelehnt.

Wenn Sie sich mit der Frage beschäftigen, ob Sie ein Verkehrswertgutachten oder lediglich ein Kurzgutachten für Ihre Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien benötigen, ist es wichtig, die Unterschiede zwischen diesen beiden Gutachtenarten zu verstehen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Ein Verkehrswertgutachten bietet eine detaillierte und umfassende Analyse, die sich besonders eignet, wenn Sie in rechtlichen Auseinandersetzungen verwickelt sind, wenn Behörden eingeschaltet sind oder wenn es um eine präzise Vermögensbewertung in komplexeren Zusammenhängen, wie bei Spezialimmobilien, geht. Es umfasst eine ausführliche Objektbeschreibung, die Beschaffung von bewertungsrelevanten Unterlagen aus öffentlichen Registern sowie Einsichtnahmen in die Bauakte. All diese Faktoren tragen zu einer fundierten und genauen Wertermittlung bei.

Auf der anderen Seite steht das Kurzgutachten, welches für Wohnimmobilien eine kompaktere und kostengünstigere Alternative darstellt. Es liefert Ihnen eine solide Grundlage zur Orientierung bei Immobilientransaktionen oder bei allgemeinen Vermögensschätzungen, insbesondere dann, wenn die exakte Präzision des Verkehrswertgutachtens nicht zwingend erforderlich ist.

Das Kurzgutachten ist übersichtlicher, schneller zu erstellen und beinhaltet eine reduzierte objektive Beschreibung, verzichtet jedoch auf die anspruchsvolle Recherche der bewertungsrelevanten Unterlagen.

Wenn Sie also vor der Entscheidung stehen, welches Gutachten Sie in Auftrag geben sollten, ist es entscheidend, Ihre spezifischen Bedürfnisse und die jeweilige Anwendungssituation eingehend zu analysieren.

In vielen Fällen, insbesondere beim privaten Immobilienverkauf oder bei grundlegenden Vermögensbewertungen, erweist sich das Kurzgutachten für Wohnimmobilien als hinlänglich und effizient. Hingegen wäre ein Verkehrswertgutachten unverzichtbar, wenn es um rechtliche Klarheit, hohe Präzision und Abweichungen vom Standardfall in der Wertermittlung geht.

Lassen Sie sich unverbindlich von uns beraten, um sicherzustellen, dass Ihre Entscheidung sowohl kosteneffizient als auch Ihren Anforderungen entsprechend ist.

Kontaktaufnahme: Sie können entweder unser Kontaktformular nutzen oder uns direkt anrufen, um den ersten Schritt zu machen, sei es für Verkehrswertgutachten von Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder Spezialimmobilien.
 
Klärung der Details und unverbindliche Beratung: Nach der Kontaktaufnahme meldet sich der zuständige Gutachter, der sich auf die Bewertung von Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder Spezialimmobilien spezialisiert hat und bespricht offene Fragen mit Ihnen. Im Anschluss erhalten Sie unser Angebot.
 
Vorbereitung des Ortstermins: Sobald Sie unser Angebot angenommen haben, wird der Besichtigungstermin für Ihre Wohnimmobilie oder Gewerbeimmobilie geplant und vorbereitet.
 
Durchführung des Ortstermins: Der Gutachter dokumentiert den Zustand der Immobilie, sei es eine Wohn- oder eine Gewerbeimmobilie, und erstellt eine Fotodokumentation; dies dauert ein bis zwei Stunden. Sofern Sie die notwendigen Objektunterlagen nicht digital zur Verfügung haben, digitalisieren wir Ihre Objektunterlagen vor Ort.
 
Anforderung der Unterlagen: Liegen nach der Objektbesichtigung noch nicht alle Unterlagen vor, beschaffen wir die Unterlagen auf Wunsch für Sie gegen Kostenersatz bei den zuständigen öffentlichen Stellen.
 
Nachbereitung und Gutachtenerstellung: Die Ergebnisse des Ortstermins werden aufbereitet, der regionale Immobilienmarkt wird analysiert, der Verkehrswert wird berechnet und das Gutachten innerhalb von zwei  bis vier Wochen fertiggestellt. Dies gilt für alle Immobilienarten, einschließlich Spezialimmobilien.
 
Versand des Gutachtens: Das erstellte Gutachten wird Ihnen per Email zugestellt. Sofern Sie einen gebundene Ausgabe des Verkehrswertgutachtens wünschen, erhalten Sie auch diese.
 
Nachbesprechung: Falls nach Erhalt Fragen entstehen, können Sie ein klärendes Gespräch über die Bewertung Ihrer Wohn-, Gewerbe- oder Spezialimmobilie mit dem Gutachter vereinbaren.
 
Individuelle Beratung: Unser Büro bietet transparente und lösungsorientierte Unterstützung bei allen Bewertungsverfahren Ihrer Immobilien, sei es für Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder Spezialimmobilien.

Unsere Sachverständigen besitzen umfassende Qualifikationen und sind von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert. Die von uns angefertigten Verkehrswertgutachten finden bei Ämtern, Gerichten und Steuerbehörden volle Anerkennung. Die international gültige Zertifizierung von Personen nach dem Standard DIN EN ISO/IEC 17024 gilt in der heutigen Zeit als herausragendes Kriterium zur Bewertung der Fachkompetenz eines Gutachters. Für mehr Informationen hierzu siehe unseren Beitrag zertifizierte Immobiliensachverständige.

Innovation und Expertise in der Immobilienbewertung

Kostenlose Erstberatung
0611 183 23 024

Unsere Leistungen
Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB
  • gesetzeskonform

  • zertifiziert

  • anerkannt

Der Verkehrswert, gleichbedeutend zu Marktwert, wird im Baugesetzbuch (BauGB) beschrieben als ein bestimmter Preis eines Grundstücks, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Das Gutachten benötigen Sie zum Beispiel für das Finanzamt, für gerichtliche Auseinandersetzungen, für die Überführung von Betriebs- und Privatvermögen, zur Bilanzierung von Immobilien gemäß Handelsgesetzbuch (HGB) oder IFRS.

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Wertindikation

Die Wertindikation dient einer guten ersten Orientierung.

Rechte, Lasten und Besonderheiten der Immobilie bleiben in der Kurzbewertung jedoch unberücksichtigt.

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Bestandsaufnahme
Wir überprüfen und erstellen Wohn- und Nutzflächenberechnungen sowie Grundrisszeichnungen. Wir besorgen fehlende Unterlagen wie Baugenehmigungen, Grundbuchauszüge, Alt- und Baulastenauskunfte.

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Gutachterliche Stellungnahme
  • ​​analysiert individuelle Fragestellungen​​

Gutachterliche Stellungnahmen haben als Zielsetzung, den Empfänger der Berichterstattung in die Lage zu versetzen sich eine fundierte Meinung zu bilden.

Wir analysieren für Sie individuelle Sachverhalte, stellen Transparenz her, wägen Argumente gegeneinander ab und präsentieren Ihnen eine Grundlage für Ihre abschließende Beurteilung.

Durch die fallweise Auswahl von zusätzlichen Experten sorgen wir dafür, dass jeder Auftrag mit hoher Expertise und Qualität interdisziplinär umgesetzt wird.

Im Rahmen der gutachterliche Stellungnahme geben wir auch eine zweite Meinung zu vorliegenden Immobiliengutachten ab.

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