Definition nach dem BGH: der merkantile Minderwert ist der Minderwert, der trotz völliger und ordnungsgemässer Instandsetzung deshalb verbleibt, weil bei einem grossen Teil des Publikums vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen den Erwerb besteht.
Der merkantile Minderwert, auch als psychologischer Minderwert bezeichnet, beschreibt den Wertverlust eines Objekts aufgrund seiner negativen Historie oder bestimmter ehemaliger Mängel.
Im Bereich von Kraftfahrzeugen tritt dieser Minderwert bei sogenannten Unfallwagen auf. Obwohl solche Fahrzeuge technisch einwandfrei repariert werden können, beeinträchtigt ihre Unfallhistorie den Verkaufspreis, da potenzielle Käufer psychologisch abgeschreckt werden. Dieser Wertverlust lässt sich nicht durch eine einfache Formel berechnen, sondern wird durch die Marktpsychologie und das Verhalten der Käufer bestimmt.
Ähnliches gilt für Immobilien. Gebäude mit sanierten Standsicherheitsproblemen, wie beispielsweise Rissen, oder Grundstücke, die ehemals mit Altlasten belastet waren, erleiden oft einen merkantilen Minderwert. Dieser Wertverlust tritt auch bei sogenannten Makelhäusern auf, wie etwa bei Immobilien mit einer problematischen Vergangenheit (z.B. ehemalige Freudenhäuser oder Häuser, in denen Selbstmorde stattgefunden haben).
Ein weiteres Beispiel sind Gebäude, die von Schimmel oder Hausbock befallen waren. Auch nach einer vollständigen Sanierung sind diese Objekte in der Regel schwerer zu verkaufen, und die Anzahl der potenziellen Käufer sowie der erzielbare Verkaufspreis sinken.
Allerdings muss die spezifische Marktlage des Objekts berücksichtigt werden. In sehr guten Lagen kann sich der merkantile Minderwert unter Umständen nicht auswirken. In schlechteren Lagen hingegen kann der Minderwert so stark sein, dass potenzielle Käufer nur dann zugreifen, wenn sie das Gefühl haben, ein Schnäppchen zu machen. Die Höhe des merkantilen Minderwerts lässt sich daher aus der Differenz zwischen dem Preis für ein vergleichbares, schadensfreies Objekt (Obergrenze) und dem reduzierten Preis, zu dem das sanierte Objekt letztlich verkauft wird (Untergrenze), bestimmen.
