Immobilien­bewertungen für Firmen und Unternehmen

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Bei Immobilienbewertungen für Firmen und Unternehmen gibt es verschiedene Methoden, die je nach Art und Zweck des Gutachtens angewendet werden können. Im Folgenden stellen wir Ihnen einige der wichtigsten Verfahren zur Wertermittlung vor.

Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren) ist eine der fortschrittlichsten und präzisesten Methoden zur Immobilienbewertung, die Sie heute nutzen können. Anders als traditionelle Bewertungsmethoden, die sich häufig auf historische Vergleichswerte oder statische Kennzahlen stützen, bietet das DCF-Verfahren eine zukunftsorientierte Perspektive, die den tatsächlichen Wert einer Immobilie im Kontext ihrer zukünftigen Ertragskraft ermittelt.

Durch die detaillierte Analyse erwarteter Einnahmen und Ausgaben über einen bestimmten Planungszeitraum hinweg und der anschließenden Diskontierung dieser Cashflows auf den heutigen Zeitpunkt, ermöglicht das DCF-Verfahren eine realitätsnahe Bewertung, die Marktzyklen und wirtschaftliche Unsicherheiten berücksichtigt. Diese Methode ist besonders überzeugend, da sie nicht nur die aktuellen Marktbedingungen widerspiegelt, sondern auch zukünftige Entwicklungen antizipiert und somit eine nachhaltigere Entscheidungsgrundlage für Investoren bietet. 

Der präzise Ansatz des DCF-Verfahrens minimiert das Risiko von Fehlinvestitionen und maximiert gleichzeitig die Renditechancen, indem er alle relevanten finanziellen Aspekte und potenziellen Risiken in die Bewertung einbezieht. Daher ist das DCF-Verfahren nicht nur eine Methode zur Wertermittlung, sondern ein strategisches Werkzeug, das Ihnen hilft, fundierte und zukunftssichere Investitionsentscheidungen zu treffen.

Das Vergleichswertverfahren ist die am häufigsten genutzte Methode zur Ermittlung des Marktwerts von bebauten Grundstücken. Es basiert auf der Idee, dass sich der Wert einer Immobilie aus den Preisen vergleichbarer Objekte ableiten lässt.

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für die Bewertung von vermieteten oder verpachteten Gewerbeimmobilien wie Hallengebäude, Bürogebäude oder Einzelhandelsflächen. Der Wert einer solchen Immobilie wird anhand ihrer erzielbaren Mieteinnahmen berechnet.

Beim Sachwertverfahren werden die Kosten ermittelt, die für eine Neuerrichtung des Gebäudes erforderlich wären. Der so berechnete Substanzwert bildet zusammen mit dem Bodenwert den Gesamtwert der Immobilie.

Immobilienbewertungen für Firmen und Unternehmen über den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie können für verschiedene Zwecke erforderlich sein. 

Immobilienbewertungen für Firmen und Unternehmen geschehen situationsspezifisch und gemäß diverser Vorgaben. Präsentieren Sie Ihre Immobilienwerte marktgerecht in der Bilanz mithilfe unserer Bewertung oder nutzen Sie unsere Daten für weiterführende Analysen. Eine marktgerechte Immobilienbewertung, basierend auf den relevanten Rechnungslegungsstandards, ist unerlässlich.

Immobilien sind bedeutende Vermögenswerte in den Bilanzen von Immobiliengesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen, Stiftungen und Immobilienfonds. ESTIMADO bewertet Ihre Grundstücke, Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien marktnah und unter Berücksichtigung der maßgeblichen Rechnungslegungsstandards, insbesondere nach IFRS. 

Die Bewertungsprozesse richten sich nach branchenüblichen Standards und Richtlinien der Immobilienbewertung. Wir nutzen das DCF-Verfahren, das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV sowie das Residualwertverfahren. Wertveränderungen im Zuge von Folgebewertungen werden klar und transparent dargestellt. Zudem berechnen wir Sensitivitäten auf Portfolioebene unter Berücksichtigung von Mieten, Bewirtschaftungskosten und Zinssätzen für die Segmentberichterstattung nach IFRS.

In einem Bilanzierungsgutachten bewertet ein Sachverständiger das Immobilienvermögen eines Unternehmens für die Jahresabschlussprüfung. Ein solches Gutachten erfolgt nach den Vorgaben des Handelsgesetzbuchs (HGB) und dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG). Für international tätige Unternehmen könnte ein Fair-Value-Gutachten nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) von Interesse sein.

Die Bilanzierung von Immobilien nach HGB ist verpflichtend. Unternehmen müssen ihre Immobilien als Umlaufvermögen in der Bilanz aufführen. Die rechtliche Grundlage hierfür ist das HGB, das von Kapitalerhaltung und konservativer Bewertung geprägt ist. Die Werte von Grundstücken und Immobilien werden in der Bilanz gemäß HGB höchstens in Höhe der Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten ausgewiesen. 

Die Herstellungskosten für Gebäude werden linear abgeschrieben, der Bodenwert jedoch bleibt unverändert. Änderungen der Bodenwerte können zu einer Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert führen, die als stille Reserve bezeichnet wird. Der Wert des Immobilienvermögens gemäß HGB-Kriterien entspricht also nicht unbedingt dem aktuellen Marktwert.

Ein Bilanzierungsgutachten wird gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erstellt. Es kann nach dem Niederstwertprinzip (§ 253 HGB) oder dem Vorsichtsprinzip (§ 252 Abs. 1 Nr. 4) erstellt werden.

Das Niederstwertprinzip als Grundsatz ordnungsgemäßer Buchführung verlangt, dass der niedrigste Wert eingesetzt wird, wenn mehrere Optionen zur Verfügung stehen. Das Vorsichtsprinzip hingegen weist an, nur Vermögensgegenstände zu aktivieren, die einen tatsächlichen Wert haben, nur realisierte Gewinne durch Verkauf und vorhersehbare Verluste und Risiken durch Rückstellungen oder Abwertungen zu berücksichtigen. Das Unternehmen soll sich mit Immobilienbewertungen für Firmen und Unternehmen nicht reicher darstellen, sondern eher konservativ kalkulieren.

Ein Bilanzierungsgutachten im Sinne des HGB ist für international tätige Unternehmen möglicherweise nicht ausreichend. Die International Accounting Standards (IAS) des International Accounting Standards Committee (IASC) und die International Financial Reporting Standards (IFRS) erfordern eine regelmäßige Offenlegung des beizulegenden Zeitwerts (Fair Value). 

Die IFRS wurden 2003 durch die Anerkennung der EU-Kommission rechtsverbindlich und gelten für alle kapitalmarktorientierten Unternehmen, die Wertpapiere wie Aktien oder Anleihen ausgeben oder dies vorhaben und bereits eine Zulassung beantragt haben. Herausgegeben und aktualisiert werden sie vom International Accounting Standards Board (IASB). Die IFRS ersetzen die IAS, decken deren Inhalte und Vorschriften jedoch mit ab.

Für Unternehmer wird es immer wichtiger, einen Überblick über die realen Marktwerte des betrieblichen Immobilienvermögens zu haben, um den gestiegenen Anforderungen an Sicherheiten sowie den Veränderungen der internationalen Standards gerecht zu werden.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, benötigen Sie einen realistischen Preisrahmen als Orientierungshilfe und Argumentationsgrundlage im Verkaufsprozess.

Bei einem geplanten Kauf sollten Sie sich durch ein unabhängiges Expertengutachten absichern lassen, um sicherzustellen, dass das angebotene Objekt seinen Preis wert ist. Im Folgenden kann des erstellte Verkehrswertgutachten für steuerliche Zwecke herangezogen werden, z.B. um die Kaufpreisaufteilung zwischen dem Grundstück und dem Gebäude gegenüber dem Finanzamt plausibel dazulegen

Eine Bank oder ein Kreditinstitut benötigt in der Regel eine fundierte Wertermittlung, um zu entscheiden, ob und in welcher Höhe es einen Kredit für die Finanzierung einer Immobilie gewährt.

Immobilienbewertung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung

Wenn Sie eine Immobilie erben, muss deren Wert im Rahmen der Erbauseinandersetzung ermittelt werden. Auch hierfür wird ein Verkehrswertgutachten benötigt.

Bei Schenkungen von Immobilien kommt ebenfalls häufig ein Verkehrswertgutachten zum Einsatz, um den Wert des Geschenks festzustellen und mögliche steuerliche Folgen abzuschätzen. Steuerrechtliche Zwecke: Für die Ermittlung von Grundbesitzwerten bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie bei der Grunderwerbsteuer ist ein Gutachten über den Verkehrswert unerlässlich.

Im unternehmerischen Kontext kann es sinnvoll sein, den Marktwert von betrieblichen Liegenschaften zu kennen (z.B. zur Beurteilung von Investitionsentscheidungen).

Jedes Gutachten über den Verkehrswert einer Immobilie ist ein individuelles Werk, das auf die spezifischen Anforderungen und Fragestellungen des Auftraggebers zugeschnitten wird.

Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Bestandteile eines solchen Gutachtens: 

Allgemeine Angaben: Hier werden Informationen zum Auftraggeber, zum Bewertungsobjekt sowie zu Zweck und Anlass des Gutachtens aufgeführt. Objektbeschreibung: In diesem Abschnitt werden Lage, Größe, Nutzung und Bauweise der Immobilie detailliert beschrieben. Auch Angaben zu Ausstattung und Zustand fließen hier ein. 

Rechtliche Rahmenbedingungen: Ein wichtiger Teil des Verkehrswertgutachtens sind die rechtlichen Rahmenbedingungen, wie beispielsweise Belastungen durch Grundschulden oder Dienstbarkeiten. 

Markt- und Standortanalyse: Der Wert einer Immobilie hängt maßgeblich von ihrem Umfeld ab. Daher enthält das Gutachten auch eine Analyse der Marktsituation sowie eine Standortbewertung. 

Wertansätze: Die Wertermittlung erfolgt in der Regel mithilfe mehrerer Methoden (z.B. Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren), deren Ergebnisse am Ende zusammengeführt werden. 

Wertermittlungsergebnis: Am Ende des Gutachtens steht das Ergebnis der Wertermittlung – also der ermittelte Verkehrswert für das betreffende Objekt zum Stichtag des Gutachtens.

Das Honorar für ein Verkehrswertgutachten richtet sich nach dem jeweiligen Einzelfall und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen unter anderem: Art und Umfang des Bewertungsobjekts, der Zweck des Gutachtens und der damit verbundene Aufwand, die Art und Anzahl der verwendeten Wertermittlungsverfahren sowie der Zeitpunkt, bis zu dem das Gutachten erstellt werden soll. 

Aufgrund dieser individuellen Einflussfaktoren kann es keine pauschalen Aussagen zum Preis für ein Verkehrswertgutachten geben. Wir empfehlen Ihnen daher, sich direkt mit uns in Verbindung zu setzen, um ein unverbindliches Angebot anzufordern. Gerne beraten wir Sie auch persönlich dazu, welches Gutachten für Ihre Zwecke am besten geeignet ist und welche Kosten dabei auf Sie zukommen.

Ein qualifiziertes Immobiliengutachten bietet Ihnen viele Vorteile: Sie erhalten eine fundierte Entscheidungshilfe für wichtige betriebswirtschaftliche oder private Entscheidungen (z.B. Kauf oder Verkauf einer Immobilie). Sie können Chancen und Risiken besser einschätzen – beispielsweise im Hinblick auf die Finanzierung einer Immobilie oder steuerrechtliche Aspekte. Sie haben Argumente an der Hand, um gegenüber Banken oder anderen Geschäftspartnern Ihre Position bei Verhandlungen zu stärken. 

Mit einem professionellen Immobiliengutachten sind Sie auf der sicheren Seite: Sollte es später einmal zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen, können Sie sich auf die Expertise eines neutralen Sachverständigen stützen.