Aufteilung Kaufpreis in Gebäudewertanteil und Bodenwertanteil

Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung kann ein wertvolles Instrument sein, um Ihre Steuervorteile erheblich zu steigern, insbesondere wenn es darum geht, die Investitionskosten für eine Immobilie effizient zu verteilen. 

Viele Immobilienkäufer sind sich der finanziellen Vorteile nicht bewusst, die durch eine präzise und fundierte Aufteilung des Kaufpreises erzielt werden können.  

Diese Differenzierung ist entscheidend, da der Anteil des Kaufpreises, der dem Gebäude zugeordnet wird, über einen festgelegten Zeitraum abgeschrieben werden kann, was Ihre jährlichen Steuerverbindlichkeiten erheblich reduziert.

Aufteilung Kaufpreis Immobilie

Knut Pauly

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Aufteilung Kaufpreis zwischen Grundstück und Gebäude

Die Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude ist von entscheidender Bedeutung, wenn es darum geht, Abschreibungen für eine vermietete Immobilie steuerlich geltend zu machen. Dies liegt daran, dass Abschreibungen nur auf den Gebäudewertanteil möglich sind, da sich Grund und Boden naturgemäß nicht abnutzen. 

Diese Unterscheidung ist nicht nur ein formaler Akt, sondern eine wesentliche Grundlage für eine faire und vorteilhafte steuerliche Behandlung Ihrer Immobilieninvestition. Allerdings stößt man dabei häufig auf Herausforderungen, insbesondere in der Form der Berechnungsmethoden, die das Finanzamt anwendet. 

Beleihungswertgutachten
Verkehrswertgutachten, Mietwertgutachten Restnutzungsdauergutachten

Die BMF-Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück, die zur Ermittlung von Bodenwert und Gebäudewert herangezogen wird, zeigt in der Praxis oft Ergebnisse, die zum Nachteil des Steuerzahlers ausfallen. Diese Methode wurde bereits mehrfach vom Bundesfinanzhof gerügt, was ihre Unzulänglichkeiten und die potentielle Verzerrung zugunsten des Fiskus deutlich unterstreicht. 

Daher ist es für Immobilienbesitzer von entscheidender Bedeutung, sich gegen unvorteilhafte Bewertungen zu wappnen und nach Alternativen zu suchen, die eine gerechtere Aufteilung des Kaufpreises ermöglichen. 

Eine professionelle Bewertung durch unabhängige Gutachter kann hier ein probates Mittel sein, um sicherzustellen, dass die Aufteilung den tatsächlichen Verhältnissen entspricht und Sie als Steuerzahler nicht benachteiligt werden. Letztlich ist eine präzise und gerechte Kaufpreisaufteilung nicht nur ein Mittel zur Reduzierung Ihrer Steuerlast, sondern auch ein Ausdruck wirtschaftlicher Fairness und ein Schritt zu einer optimierten Rendite Ihrer Immobilieninvestitionen.

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  • im Aufteilung Kaufpreis im Idealfall vor dem Kauf

  • markt- und steuergerechte Einschätzung statt “worst case” des Finanzamtes

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Wettbewerbsanalyse

Höhere Abschreibung
- Steuervorteil

  • durch eine marktgerechte Kaufpreisaufteilung in Gebäudewertanteil und Grundstückswertanteil

Kaufpreisteilung durch das Finanzamt

Es ist äußerst ratsam, den Kaufpreis schon im notariellen Vertrag differenziert darzustellen, um eine klare Aufteilung Kaufpreis zu gewährleisten. Solange keine erheblichen Bedenken vorliegen, muss das Finanzamt diese Angaben akzeptieren. Dies wurde im Urteil des Bundesfinanzhofs vom 16. September 2015 (Aktenzeichen IX R 12/14) bestätigt.

Sollte die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag unterblieben sein oder infrage gestellt werden, nimmt das Finanzamt eine Neuberechnung der Aufteilung gemäß § 7 Abs. 4 bis 5a EStG vor. Dabei bedienen sich die Finanzbeamten zunächst einer von der Finanzbehörde bereitgestellten Excel-Datei als Unterstützung. 

Diese Software ermöglicht eine standardisierte Verteilung des Kaufpreises in Bodenwertanteil und Gebäudewertanteil. Darüber hinaus gibt es eine detaillierte Anleitung zur Berechnung der Aufteilung eines Grundstückskaufpreises. Gelegentlich wird ein von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziertem Immobiliengutachter der Finanzverwaltung hinzugezogen, um eine präzise Bewertung zu gewährleisten.

Wann wird eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag abgelehnt

Gemäß der Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) sind Finanzbehörden verpflichtet, eine Aufteilung des Kaufpreises zwischen Land und Bauwerk zu akzeptieren, solange diese Kaufpreisaufteilung vernünftig erscheint und keine klaren Anzeichen für Mängel in der Übereinkunft vorliegen. Entscheidend ist, dass die Unterteilung nicht nur zum Schein erfolgt (Trugschlussregelung) und dass der Bodenwertanteil sowie der Gebäudewertanteil angemessen berücksichtigt werden. 

Es darf kein Missbrauch der rechtlichen Gestaltungsfreiheit vorliegen. Die tatsächlichen Wertverhältnisse zwischen Grundstück und Bauwerk dürfen nicht offensichtlich verfehlt sein. Um Missverständnissen vorzubeugen, kann es sinnvoll sein, einen von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliengutachter hinzuzuziehen. Aus wirtschaftlicher Perspektive muss die Verteilung des Kaufpreises nachvollziehbar sein.

Warum sollte die BMF-Kaufpreisteilung geprüft werden?

Im Rhein-Main-Gebiet und anderen hochpreisigen Regionen ist es zweifellos zutreffend, dass der Anteil des Bodenwerts oft den des Gebäudewerts übersteigt. Bei Bodenpreisen, die tatsächlich bei 1.000 € pro Quadratmeter oder höher liegen, ist dies keine Seltenheit. Die Aufteilung des Kaufpreises in Bodenwertanteil und Gebäudewertanteil ist hierbei besonders relevant.

Besonders in kostspieligen Gegenden zeigt das Excel-Tool des BMF Schwächen, die aus der vereinfachten und deutschlandweit einheitlichen Berechnungsmethode resultieren. Es berücksichtigt keine Modernisierungen und bezieht sich stets auf das ursprüngliche Baujahr, was zu übermäßig kurzen Restnutzungsdauern führen kann.

Ein Regionalfaktor wird nicht mit einbezogen. Das Baupreisniveau im Rhein-Main-Gebiet ist bis zu 20-30 % höher als der nationale Durchschnitt. Das Ausstattungsniveau richtet sich nach dem historischen Baujahr, ungeachtet der tatsächlichen Ausstattung, die in teuren Stadtlagen häufig hochwertiger ist.

Für Baujahre vor 1995 wird eine einfache Ausstattung angenommen, für die Zeit danach bis 2005 eine mittlere und für Baujahre nach 2005 eine gehobene Qualität. Diese Annahmen stimmen oft nicht, da Modernisierungen die Restnutzungsdauer und den Ausstattungsstandard beeinflussen können. Auch sind nicht alle Gebäude vor 1995 schlicht ausgestattet.

Die im NHK 2010 vorgesehene luxuriöse Ausstattung wird im Tool nie berücksichtigt. Außenanlagen werden standardmäßig mit 3% der Herstellungskosten berechnet, was meist zu niedrig ist. Beim Kauf von gewerblichen oder vermieteten Grundstücken und Eigentumswohnungen sollte der Kaufpreis in einen Boden- und Gebäudewert aufgeteilt werden. Diese Kaufpreisaufteilung ist entscheidend, um den tatsächlichen Wert des Objekts korrekt zu erfassen. Hierbei ist es ratsam, die Aufteilung durch ein Sachverständigengutachten zu dokumentieren. Ein solches Gutachten von einem von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziertem Immobiliengutachter ist grundsätzlich vom Finanzamt anzuerkennen.

Kontakt

+49 611- 183 23 024

ESTIMADO Gesellschaft für
Immobilienbewertungen mbH
Rheingoldstraße 5
65203 Wiesbaden
Deutschland

Aufteilung Kaufpreis bei nutzungsabhängigem oder gedämpften Bodenwert 

In besonders teuren Gegenden, wie zum Beispiel dem Rhein-Main-Gebiet, kann es vorkommen, dass die aktuell gegebene Bebauung den hypothetischen Wert eines fiktiv unbebauten Grundstücks reduziert. In solchen Fällen wäre das Grundstück ohne bestehende Gebäude wertvoller. Wirtschaftlich betrachtet handelt es sich um ein Objekt, das abgerissen werden sollte. Diese Situation tritt ein, wenn die Erträge der baulichen Anlagen negativ sind, das heißt, wenn die Mieteinnahmen wenn überhaupt nur noch die Verzinsung des Bodenwertes tragen.  In einem solchen Fall spricht man von einem Liquidationsobjekt.

Hier greift §43 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und hilft eine marktgerechte Kaufpreisaufteilung in Bodenwertanteil und Gebäudewertanteil zu begründen.

Falls die Beseitigung eines Liquidationsobjektes, wie im § 8 Absatz 3 Satz 2 Nummer 3 ImmoWertV beschrieben, aus rechtlichen Gründen erst später erfolgen kann oder langfristig nicht möglich ist, muss bei der Bewertung der Bodenwert anhand der aktuellen Nutzung ermittelt werden, sofern dies marktüblich ist. 

Es gibt Fälle, in denen eine Räumung oder Umnutzung dauerhaft aus rechtlichen Gründen unzulässig oder nicht möglich ist, wie zum Beispiel bei Denkmalschutz, Erhaltungssatzungen oder Zweckentfremdungsverboten. Auch langfristige mietrechtliche Bindungen, wie Nießbrauchrechte oder bestehende Wohnungseigentümergemeinschaften (Bodenwertanteil von Eigentumswohnungen), können dies beeinflussen.

Ausnahmen können auch dann vorliegen, wenn wirtschaftlich handelnde Käufer eine weniger rentable Nutzung beibehalten, weil die Kosten für Abriss und Neubau, einschließlich der Nebenkosten, höher sind als der Wertgewinn durch Neubebauung. Technische Gründe, wie etwa die Verbindung mit Nachbargebäuden, können ebenfalls eine Freilegung verhindern. 

In solchen Situationen ist es unangemessen, den theoretischen Wert eines freigelegten Grundstücks in der Bewertung anzusetzen. Daher sollte der Bodenwertanteil, der normalerweise anhand des Bodenrichtwerts ermittelt wird, über andere Verfahren abgeleitet werden. Es ist eine Bewertung mit nutzungsabhängigen Bodenwerten oder gedämpften Bodenwerten durchzuführen, um einen marktgerechten Bodenwertanteil zu gewährleisten. Unser von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierter Immobiliengutachter geht in den jeweiligen Gutachten detailliert darauf ein, wie der Bodenwert in den verschiedenen Bewertungsverfahren anzusetzen ist. 

Wann sollte man ein Gutachten zur Kaufpreisteilung erstellen lassen?

Bei Immobilieninvestments sind erhebliche Summen im Spiel. Deswegen sollte man von vorneherein auf fachmännische Unterstützung setzen. Wir raten, das Gutachten bereits vor dem Kauf der Immobilie von einem von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziertem Immobiliengutachter erstellen zu lassen. So kann der ermittelte Gebäudewertanteil und Bodenwertanteil direkt im Notarvertrag berücksichtigt und das Gutachten als Beleg hinzugefügt werden.

Eine Anpassung der Kaufpreisaufteilung kann auch noch später umgesetzt werden. Diese Veränderung betrifft jedoch nur die zukünftigen, noch nicht verplanten Abschreibungszeiträume und nicht die bereits abgeschlossenen. 

Welche positiven Aspekte hat  Gutachten zur Kaufpreisteilung ?

Die Beauftragung eines von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliengutachters bringt zahlreiche Vorteile mit sich. Im Gegensatz zur standardisierten Methode des Bundesministeriums der Finanzen (BMF), die die speziellen Merkmale und Besonderheiten einer Immobilie vernachlässigt, ermöglicht ein solches Gutachten eine umfassende Einschätzung. 

Diese Analyse berücksichtigt detailliert verschiedene Elemente, die den Wert von Gebäude und Grundstück beeinflussen, und bestimmt schließlich den Bodenwertanteil und den Gebäudewertanteil. Darüber hinaus dient das Gutachten als solide Basis, dem Finanzamt gegenüber stichhaltige Argumentationen zu präsentieren. 

Dies ist besonders wichtig, wenn der von der Arbeitshilfe vorgeschlagene Anteil des Gebäudes am Kaufpreis nicht angemessen erscheint und eine korrekte Aufteilung Kaufpreis erforderlich ist. Eine präzise Kaufpreisaufteilung kann entscheidend sein, um Missverständnisse zu vermeiden und den realen Bodenwertanteil und den Gebäudewertanteil zu reflektieren.

Unsere Leistungen
Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB
  • gesetzeskonform

  • zertifiziert

  • anerkannt

  • inkl. Aufteilung Kaufpreis

Der Verkehrswert, gleichbedeutend zu Marktwert, wird im Baugesetzbuch (BauGB) beschrieben als ein bestimmter Preis eines Grundstücks, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Das Gutachten benötigen Sie zum Beispiel für das Finanzamt, für gerichtliche Auseinandersetzungen, für die Überführung von Betriebs- und Privatvermögen, zur Bilanzierung von Immobilien gemäß Handelsgesetzbuch (HGB) oder IFRS.

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Wertindikation

Die Wertindikation dient einer guten ersten Orientierung zur Aufteilung Kaufpreis. 

Rechte, Lasten und Besonderheiten der Immobilie bleiben in der Kurzbewertung jedoch unberücksichtigt.

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Bestandsaufnahme
Wir überprüfen und erstellen Wohn- und Nutzflächenberechnungen sowie Grundrisszeichnungen. Wir besorgen fehlende Unterlagen wie Baugenehmigungen, Grundbuchauszüge, Alt- und Baulastenauskunfte.

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Gutachterliche Stellungnahme
  • analysiert individuelle Fragestellungen zur Aufteilung Kaufpreis

Gutachterliche Stellungnahmen haben als Zielsetzung, den Empfänger der Berichterstattung in die Lage zu versetzen sich eine fundierte Meinung zu bilden.

Wir analysieren für Sie individuelle Sachverhalte, stellen Transparenz her, wägen Argumente gegeneinander ab und präsentieren Ihnen eine Grundlage für Ihre abschließende Beurteilung.

Durch die fallweise Auswahl von zusätzlichen Experten sorgen wir dafür, dass jeder Auftrag mit hoher Expertise und Qualität interdisziplinär umgesetzt wird.

Im Rahmen der gutachterliche Stellungnahme geben wir auch eine zweite Meinung zu vorliegenden Immobiliengutachten ab.

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