Aufteilung Kaufpreis bei nutzungsabhängigem oder gedämpften Bodenwert
In besonders teuren Gegenden, wie zum Beispiel dem Rhein-Main-Gebiet, kann es vorkommen, dass die aktuell gegebene Bebauung den hypothetischen Wert eines fiktiv unbebauten Grundstücks reduziert. In solchen Fällen wäre das Grundstück ohne bestehende Gebäude wertvoller. Wirtschaftlich betrachtet handelt es sich um ein Objekt, das abgerissen werden sollte. Diese Situation tritt ein, wenn die Erträge der baulichen Anlagen negativ sind, das heißt, wenn die Mieteinnahmen wenn überhaupt nur noch die Verzinsung des Bodenwertes tragen. In einem solchen Fall spricht man von einem Liquidationsobjekt.
Hier greift §43 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und hilft eine marktgerechte Kaufpreisaufteilung in Bodenwertanteil und Gebäudewertanteil zu begründen.
Falls die Beseitigung eines Liquidationsobjektes, wie im § 8 Absatz 3 Satz 2 Nummer 3 ImmoWertV beschrieben, aus rechtlichen Gründen erst später erfolgen kann oder langfristig nicht möglich ist, muss bei der Bewertung der Bodenwert anhand der aktuellen Nutzung ermittelt werden, sofern dies marktüblich ist.
Es gibt Fälle, in denen eine Räumung oder Umnutzung dauerhaft aus rechtlichen Gründen unzulässig oder nicht möglich ist, wie zum Beispiel bei Denkmalschutz, Erhaltungssatzungen oder Zweckentfremdungsverboten. Auch langfristige mietrechtliche Bindungen, wie Nießbrauchrechte oder bestehende Wohnungseigentümergemeinschaften (Bodenwertanteil von Eigentumswohnungen), können dies beeinflussen.
Ausnahmen können auch dann vorliegen, wenn wirtschaftlich handelnde Käufer eine weniger rentable Nutzung beibehalten, weil die Kosten für Abriss und Neubau, einschließlich der Nebenkosten, höher sind als der Wertgewinn durch Neubebauung. Technische Gründe, wie etwa die Verbindung mit Nachbargebäuden, können ebenfalls eine Freilegung verhindern.
In solchen Situationen ist es unangemessen, den theoretischen Wert eines freigelegten Grundstücks in der Bewertung anzusetzen. Daher sollte der Bodenwertanteil, der normalerweise anhand des Bodenrichtwerts ermittelt wird, über andere Verfahren abgeleitet werden. Es ist eine Bewertung mit nutzungsabhängigen Bodenwerten oder gedämpften Bodenwerten durchzuführen, um einen marktgerechten Bodenwertanteil zu gewährleisten. Unser von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierter Immobiliengutachter geht in den jeweiligen Gutachten detailliert darauf ein, wie der Bodenwert in den verschiedenen Bewertungsverfahren anzusetzen ist.
Wann sollte man ein Gutachten zur Kaufpreisteilung erstellen lassen?
Bei Immobilieninvestments sind erhebliche Summen im Spiel. Deswegen sollte man von vorneherein auf fachmännische Unterstützung setzen. Wir raten, das Gutachten bereits vor dem Kauf der Immobilie von einem von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziertem Immobiliengutachter erstellen zu lassen. So kann der ermittelte Gebäudewertanteil und Bodenwertanteil direkt im Notarvertrag berücksichtigt und das Gutachten als Beleg hinzugefügt werden.
Eine Anpassung der Kaufpreisaufteilung kann auch noch später umgesetzt werden. Diese Veränderung betrifft jedoch nur die zukünftigen, noch nicht verplanten Abschreibungszeiträume und nicht die bereits abgeschlossenen.
Welche positiven Aspekte hat Gutachten zur Kaufpreisteilung ?
Die Beauftragung eines von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliengutachters bringt zahlreiche Vorteile mit sich. Im Gegensatz zur standardisierten Methode des Bundesministeriums der Finanzen (BMF), die die speziellen Merkmale und Besonderheiten einer Immobilie vernachlässigt, ermöglicht ein solches Gutachten eine umfassende Einschätzung.
Diese Analyse berücksichtigt detailliert verschiedene Elemente, die den Wert von Gebäude und Grundstück beeinflussen, und bestimmt schließlich den Bodenwertanteil und den Gebäudewertanteil. Darüber hinaus dient das Gutachten als solide Basis, dem Finanzamt gegenüber stichhaltige Argumentationen zu präsentieren.
Dies ist besonders wichtig, wenn der von der Arbeitshilfe vorgeschlagene Anteil des Gebäudes am Kaufpreis nicht angemessen erscheint und eine korrekte Aufteilung Kaufpreis erforderlich ist. Eine präzise Kaufpreisaufteilung kann entscheidend sein, um Missverständnisse zu vermeiden und den realen Bodenwertanteil und den Gebäudewertanteil zu reflektieren.
