Ein Marktwertgutachten von ESTIMADO bietet Ihnen eine präzise und objektive Bewertung Ihrer Immobilie, basierend auf den neuesten Markt- und Bewertungsstandards. Unsere von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Gutachter garantieren Ihnen eine fundierte, nachvollziehbare Analyse, die für Verkäufe, Finanzierungen oder rechtliche Angelegenheiten unverzichtbar ist.
Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, steht vor der entscheidenden Frage: Was ist die Immobilie wirklich wert? Die Antwort darauf liefert ein Marktwertgutachten. In diesem Beitrag erfahren Sie, was ein Marktwertgutachten ist, wie die Marktwertermittlung einer Immobilie abläuft, welche Kosten dabei entstehen können und worin der Unterschied zwischen Marktwert und Marktpreis besteht. Außerdem zeigen wir, wie die ESTIMADO Sie mit professionellen Gutachten unterstützt, um fundierte Entscheidungen rund um Ihre Immobilie zu treffen.
Ein Marktwertgutachten (auch Verkehrswertgutachten genannt) ist eine fachkundige Bewertung, die den Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag ermittelt. In Deutschland werden die Begriffe Marktwert und Verkehrswert synonym verwendet. Der Marktwert wird gemäß § 194 Baugesetzbuch definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Wertermittlungsstichtag für die Immobilie erzielt werden könnte – ohne Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Umstände. Einfach ausgedrückt spiegelt der Marktwert also den objektiven Wert einer Immobilie unter normalen Marktbedingungen wider.
Ein Marktwertgutachten wird von einem unabhängigen Immobiliensachverständigen erstellt. Wichtig ist, dass der Gutachter ausreichend qualifiziert und idealerweise von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert ist, damit das Gutachten z.B. vor Gericht oder Behörden anerkannt wird. Im Gutachten werden alle wertbestimmenden Faktoren der Immobilie berücksichtigt – von der Lage, dem Zustand und der Ausstattung über die Energieeffizienz bis hin zu etwaigen Mängeln am Objekt. Das Ergebnis ist eine detaillierte Dokumentation des Immobilienwerts zum Bewertungsstichtag.
In welchen Fällen braucht man ein Marktwertgutachten? Oftmals ist ein solches Gutachten in verschiedenen Situationen sinnvoll oder sogar erforderlich, zum Beispiel:
Immobilienverkauf oder -kauf: Um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen bzw. die Zahlungsbereitschaft zu prüfen und so eine solide Verhandlungsbasis zu haben.
Finanzierung durch Banken: Kreditinstitute verlangen bei größeren Darlehen häufig ein Marktwertgutachten, um den Beleihungswert der Immobilie einschätzen zu können.
Erbschaft oder Schenkung: Zur Aufteilung des Nachlasses oder für steuerliche Zwecke ist eine neutrale Wertermittlung der Immobilie oft nötig.
Scheidung oder Vermögensaufteilung: Bei Trennung oder Scheidung hilft ein Gutachten, den Immobilienwert fair zu ermitteln, damit eine gerechte Aufteilung erfolgen kann.
Versicherungsschutz: Auch für die Gebäudeversicherung kann es sinnvoll sein, den genauen Wert der Immobilie zu kennen, um weder über- noch unterversichert zu sein.
In all diesen Fällen sorgt ein Marktwertgutachten für Klarheit und schafft Vertrauen, da es eine objektive, unabhängige Bewertungsgrundlage bietet.
Die Marktwertermittlung einer Immobilie erfolgt nach standardisierten Verfahren und unter Einbeziehung zahlreicher Faktoren. Zunächst verschafft sich der Sachverständige einen umfassenden Eindruck vom Objekt: Eine Besichtigung vor Ort ist in der Regel unerlässlich, um den baulichen Zustand, die Ausstattung und eventuelle Schäden festzustellen. Zudem werden Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarten, Baupläne, Wohnflächenberechnungen, Mietverträge (bei vermieteten Objekten) usw. herangezogen, um alle wertrelevanten Informationen zu sammeln. Aus diesen Daten ergibt sich ein vollständiges Bild der Immobilie.
Anschließend wendet der Gutachter geeignete Wertermittlungsverfahren an, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind. Je nach Objektart und Nutzungsart kommen vor allem drei Verfahren zum Einsatz:
Vergleichswertverfahren: Hierbei wird der Wert aus tatsächlich erzielten Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien abgeleitet. Insbesondere bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern oder unbebauten Grundstücken ist diese Methode sehr aussagekräftig, sofern genügend Vergleichsdaten vorliegen.
Sachwertverfahren: Bei eigengenutzten Häusern oder einzigartigen Objekten, für die es kaum direkte Vergleichspreise gibt, wird der Wert über die Bausubstanz und Herstellungskosten ermittelt (Zeitwert von Gebäude und Bodenwert). Dieses Verfahren betrachtet, was die Errichtung der Immobilie (abzüglich Altersabschreibung) kosten würde, zuzüglich Grundstückswert.
Ertragswertverfahren: Für renditeorientierte Immobilien – wie vermietete Wohnhäuser, Gewerbeobjekte oder Bürogebäude – wird der Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen (Mieteinnahmen) abgeleitet. Nach Abzug von Bewirtschaftungskosten und Bodenwert erhält man den Wert des bebauten Grundstücks basierend auf seinem Ertragswert.
Häufig führt der Gutachter mehrere Verfahren durch und wägt diese gegeneinander ab, um ein möglichst verlässliches Ergebnis zu erhalten. So kann etwa bei einem Wohnhaus sowohl das Ertragswert- als auch das Vergleichswertverfahren betrachtet werden. Alle Ergebnisse fließen in die Bewertung ein, wobei der Sachverständige die Plausibilität prüft und schließlich den Marktwert der Immobilie festlegt. Dieser Prozess stellt sicher, dass das Marktwertgutachten fachlich fundiert ist und die aktuelle Marktsituation angemessen berücksichtigt.
Ein häufige Frage lautet: Was kostet ein Marktwertgutachten für eine Immobilie? Die Kosten können je nach Aufwand und Zweck des Gutachtens variieren. Es gibt keine starren Festpreise, da das Honorar seit der Abschaffung der festen HOAI-Vorgaben frei verhandelbar ist. In der Praxis richten sich die Kosten vor allem nach der Größe, Art und Komplexität der Immobilie sowie dem gewünschten Umfang des Gutachtens.
Dennoch lassen sich grobe Richtwerte angeben: Eine kürzere Marktwertermittlung Gutachten (oft Kurzgutachten genannt), das z.B. für einen privaten Verkauf als Orientierung dient, erhalten Sie bereits ab ca. 950 € aufwärts. Ein ausführliches Vollgutachten (Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, z.B. für Gericht oder Behörde) ist umfangreicher und kostet typischerweise zwischen etwa 0,5 % und 1,5 % des Immobilienwertes. Bei einem Immobilienwert von z.B. 300.000 € können also rund 1.500 € bis 4.500 € an Gutachterhonorar anfallen. Ein anderes Rechenbeispiel: Bei 550.000 € Wert liegen die Kosten etwa zwischen 2.750 € und 8.250 €. ESTIMADO berechnet ein Honorar für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen von pauschal 2.975 € inkl. MwSt.
Hinweis: Diese Werte sind Durchschnittsspannen – im Einzelfall können die Kosten höher oder niedriger ausfallen, etwa wenn besondere Prüfungen (Denkmalschutz, Bodenbelastung etc.) nötig sind oder das Gutachten sehr eilig erstellt werden muss. Daher lohnt es sich, vorab mehrere Angebote einzuholen.
Wichtig ist, dass Sie Transparenz über die Kosten haben. Ein seriöser Gutachter – wie ESTIMADO – wird Ihnen vor Beauftragung einen klaren Kostenvoranschlag erstellen. So wissen Sie genau, welche Aufwendungen auf Sie zukommen. Bedenken Sie auch, dass die Investition in ein qualifiziertes Gutachten sich auszahlt: Sie erhalten eine belastbare Grundlage, die Ihnen teure Fehlentscheidungen (etwa durch falsche Preisansetzung beim Verkauf) ersparen kann.
Laien verwenden die Begriffe Marktwert und Marktpreis manchmal ungenau, doch es gibt einen wichtigen Unterschied. Der Marktwert (Verkehrswert) ist – wie oben beschrieben – ein objektiv ermittelter Wert unter normalen Bedingungen. Der Marktpreis hingegen ist der tatsächlich erzielte Preis einer Immobilie auf dem Markt, also das, was ein Käufer am Ende wirklich bezahlt. Der Marktpreis kann vom Marktwert abweichen, denn er hängt von konkreten Umständen des Verkaufs ab.
In der Regel dient der Marktwert als Orientierung oder Richtgröße. Der letztendliche Verkaufspreis (Marktpreis) wird jedoch von Angebot und Nachfrage, Verhandlungen und individuellen Situationen beeinflusst. So kann ein Verkauf in kurzer Zeit oder unter Druck einen geringeren Preis ergeben, als der Marktwert erwarten ließe – umgekehrt kann bei hoher Nachfrage oder emotional motivierten Käufern der Preis auch über dem gutachterlich ermittelten Wert liegen.
Der Marktwert nach RedBook (RICS) und Blue Book (TEGoVA)
Der Begriff des Marktwertes ist auch international standardisiert. In den Bewertungshandbüchern RedBook (RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors) und Blue Book (TEGoVA – The European Group of Valuers’ Associations) wird der Marktwert als der Preis definiert, den eine Immobilie bei einem offenen Marktverkauf unter normalen Bedingungen erzielen würde. Diese Definition entspricht inhaltlich dem Verkehrswert gemäß deutschem Recht. In beiden Standardwerken wird betont, dass der Marktwert den höchsten Preis widerspiegelt, den ein Käufer unter der Annahme, dass keine außergewöhnlichen oder persönlichen Umstände den Kauf beeinflussen, bereit ist zu zahlen.
Kurz gesagt: Der Marktwert ist eine objektive, standardisierte Bewertung einer Immobilie. Er basiert auf allgemein anerkannten Prinzipien und entspricht inhaltlich dem Verkehrswert, der auch in den internationalen Bewertungshandbüchern RedBook (RICS) und Blue Book (TEGoVA) so definiert wird.
ESTIMADO ist spezialisiert auf professionelle Immobilienbewertungen und erstellt Marktwertgutachten für alle Immobilienarten. Unser Anspruch ist es, Ihnen erstklassige Gutachten zu liefern – fundiert, nachvollziehbar und zügig (in der Regel innerhalb weniger Tage). Als unabhängige Sachverständige bieten wir Bewertungen für Privatpersonen, Kreditinstitute, Unternehmen und Investoren an. Dabei decken wir ein breites Spektrum an Objekttypen ab:
Wohn- und Gewerbeimmobilien: z.B. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Büro- und Geschäftshäuser.
Logistik- und Industrieimmobilien: Lagerhallen, Logistikzentren, Fabrik- und Produktionsgebäude.
Handelsimmobilien: Einzelhandelsflächen, Einkaufszentren, Fachmarktzentren.
Hotelimmobilien: Hotels, Ferienanlagen und sonstige Beherbergungsbetriebe.
Sozialimmobilien: z.B. Alten- und Pflegeheime, Kliniken und betreutes Wohnen.
Dank umfangreicher Erfahrung und Qualifikation (u.a. HypZert-zertifizierte Gutachter, Mitgliedschaften in Fachverbänden) kennt ESTIMADO die aktuellen Marktgegebenheiten genau. Wir berücksichtigen die neuesten Bewertungsrichtlinien und Marktdaten, sodass Sie sich auf die Objektivität und Genauigkeit unserer Gutachten verlassen können.
Fazit: Wenn Sie den Marktwert Ihrer Immobilie professionell ermitteln lassen möchten – sei es für Verkauf, Kauf, Finanzierung oder andere Zwecke – steht Ihnen ESTIMADO mit Fachkompetenz und Engagement zur Seite. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch. Wir freuen uns darauf, Ihnen mit einem qualitativen Marktwertgutachten weiterzuhelfen und so zum Erfolg Ihres Immobilienprojekts beizutragen!
Der Marktwert ist der theoretische Wert einer Immobilie, der unter normalen Marktbedingungen erzielt werden könnte, basierend auf einer professionellen Marktwertermittlung. Der Marktpreis ist der tatsächliche Preis, den ein Käufer für die Immobilie bezahlt, und kann je nach Angebot, Nachfrage und Verhandlung variieren.
Ein Mietwertgutachten ist immer dann sinnvoll, wenn Sie eine Mieterhöhung ohne Mietspiegel vornehmen möchten oder Zweifel an der Aussagekraft des lokalen Mietspiegels bestehen. Es kann gemäß § 558a BGB als zulässige Begründung für ein Mieterhöhungsverlangen herangezogen werden.
Ein Marktwertgutachten ist sinnvoll bei Immobilienkäufen oder -verkäufen, Finanzierungen, Erbschaften, Scheidungen oder Versicherungsschutz, um den genauen Wert einer Immobilie objektiv zu bestimmen und faire Entscheidungen zu treffen.
Unsere von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Gutachter bei ESTIMADO erstellen Marktwertgutachten durch eine gründliche Besichtigung der Immobilie, die Sammlung relevanter Unterlagen und die Anwendung anerkannter Bewertungsverfahren, wie das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren.
Die Kosten für ein Marktwertgutachten variieren je nach Größe, Komplexität und Zweck des Gutachtens. In der Regel liegen die Preise für ein ausführliches Gutachten zwischen 0,5 % und 1,5 % des Immobilienwerts, wobei ESTIMADO Ihnen immer einen klaren Kostenvoranschlag vorab bietet.
Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.
Durch die Zusammenarbeit mit uns, können Kunden potenzielle Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen identifizieren und minimieren, da das Unternehmen über fundierte Marktkenntnisse verfügt.
Kunden profitieren von fundierten Informationen und Analysen, die von uns bereitgestellt werden, um fundierte Entscheidungen über den Kauf, Verkauf oder die Bewertung von Immobilien zu treffen
Wir als das ESTIMADO-Team bieten maßgeschneiderte Beratungsdienstleistungen, die Investoren dabei helfen, ihr Portfolio entsprechend ihren Anlagezielen und Risikotoleranzen zu optimieren.
Durch die Expertise von uns können Kunden potenzielle Wachstumschancen auf dem Immobilienmarkt erkennen und nutzen, um ihre Investitionen zu erweitern und Renditen zu steigern.
Kunden von uns können in Verhandlungen über den Kauf oder Verkauf von Immobilien eine stärkere Position einnehmen, da sie auf fundierte Marktanalysen und Expertenwissen zurückgreifen können.
Mit Unterstützung durch unser ESTIMADO Team können Investoren zukünftige Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt vorhersehen und ihre Strategien entsprechend anpassen, um auf dem Markt erfolgreich zu sein.
Unsere Dienstleistungen helfen Investoren, rentablere Investitionsentscheidungen zu treffen und ihre Rendite zu maximieren, indem sie eine genaue Bewertung des Immobilienmarktes bieten.
Unsere Kunden können sich auf die Richtigkeit und Zuverlässigkeit der getroffenen Annahmen und Bewertungen verlassen, da das Unternehmen über eine renommierte Expertise in der Immobilienbewertung verfügt.
Unsere Dienstleistungen zielen darauf ab, die individuellen Anforderungen und Ziele der Kunden zu erfüllen, um eine langfristige Kundenzufriedenheit zu gewährleisten.
