Seit 01.12.2025 ist das restriktive BMF-Schreiben zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer aufgehoben. Was das für Restnutzungsdauergutachten bedeutet – und wie ein belastbarer Nachweis heute aussehen sollte.
Wenn ein Gebäude zur Einkünfteerzielung genutzt wird (z. B. Vermietung), erfolgt die Gebäude-AfA grundsätzlich nach typisierten Sätzen. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eröffnet aber die Möglichkeit, statt der typisierten Nutzungsdauer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen – wenn diese nachgewiesen wird.
In der Praxis läuft der Nachweis häufig über ein Nutzungsdauergutachten bzw. Restnutzungsdauergutachten (RND-Gutachten). Wichtig: Steuerlich geht es nicht um „Wert“, sondern um die voraussichtliche verbleibende Nutzbarkeit (technisch, wirtschaftlich oder rechtlich).
Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde damals als Reaktion auf die BFH-Rechtsprechung veröffentlicht und legte fest, wie die Finanzverwaltung sich den Nachweis vorstellt – mit teils hohen formalen Hürden (Stichworte: Anforderungen an Gutachteninhalt, Methodik, Qualifikation/Einbindung von Sachverständigen, strenge Plausibilisierung).
Gleichzeitig hatte der BFH aber bereits 2021 betont, dass Steuerpflichtige „jede“ sachverständige Methode nutzen dürfen, sofern sie im Einzelfall geeignet ist, die maßgeblichen Determinanten nachvollziehbar abzubilden. Und 2024 hat der BFH diese Linie nochmals bestätigt – ausdrücklich auch mit Blick auf modellhafte Herleitungen nach der ImmoWertV.
Konfliktbild 2023–2025: Praxis und Rechtsprechung wurden tendenziell „offener“, das Verwaltungsschreiben war dagegen eher „restriktiv“.
Mit Schreiben vom 01.12.2025 hebt das BMF das Schreiben vom 22.02.2023 vollständig auf.
Folge in der Praxis: Die im aufgehobenen Schreiben formulierten Sonderanforderungen sind nicht mehr die maßgebliche Messlatte der Finanzverwaltung. Stattdessen zählen wieder:
Gesetz (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, § 11c EStDV als Begriffsrahmen) und
BFH-Rechtsprechung als Leitplanke.
Viele Verbände/Kommentierungen fassen das so zusammen: Maßgeblich ist wieder der Gesetzeswortlaut plus höchstrichterliche Rechtsprechung
Eine starre Anforderung an bestimmte Zertifizierungen lässt sich ohne klare gesetzliche Grundlage schwer „gerichtsfest“ machen. Nach der Aufhebung ist jedenfalls klar: Das alte BMF-Pflichtenheft gilt nicht mehr.
In der Sache bleibt aber: Je nachvollziehbarer und sachverständiger das Gutachten, desto höher die Akzeptanz – gerade in streitigen Fällen.
ESTIMADO-Positionierung (ohne „Pflicht“-Behauptung): Zertifizierte Gutachter, strukturierte Methodik, saubere Dokumentation – das erhöht die Tragfähigkeit, auch wenn es nicht zwingend vorgeschrieben ist.
Der BFH sagt klar: Jede sachverständige Methode ist möglich, wenn sie geeignet ist, die maßgeblichen Determinanten zu tragen.
Das ist die gute Nachricht für seriöse Anbieter, die sauber arbeiten (und nicht nur „Tool rein, PDF raus“).
Es ist regelmäßig nicht erforderlich, „alles“ gleichzeitig maximal tief zu prüfen, wenn der geltend gemachte Verkürzungsgrund z. B. wirtschaftlicher Natur ist. So formulieren es auch Finanzgerichte: Wird die kürzere Nutzungsdauer auf wirtschaftliche oder rechtliche Faktoren gestützt, muss sich das Gutachten nicht zwingend zu sämtlichen Determinanten in gleicher Tiefe verhalten.
Wichtig: „Wirtschaftlich“ funktioniert nur, wenn es objektiv und prognostisch sauber begründet ist (Nutzungs- und Standortkonzept, Marktfähigkeit, Drittverwendungsfähigkeit, Restriktionen, etc.) – nicht als bloßes Bauchgefühl.
Aktuell gilt: Aus dem Aufhebungs-Schreiben selbst ergibt sich keine neue Detailpflicht (es hebt nur auf).
Aber: Spannend ist der Blick in die Gesetzgebungs-/Verordnungsentwürfe. Im Referentenentwurf zur „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ (Stand 04.08.2025) war tatsächlich vorgesehen, den Nachweis zur kürzeren Nutzungsdauer in § 11c EStDV zu konkretisieren – inklusive Gutachten nach persönlicher Vorortbesichtigung.
In der späteren Bundesrat-Drucksache (05.11.2025) findet sich diese §-11c-Ergänzung dann nicht mehr.
Unsere klare Empfehlung (auch für Streitfälle): Ortsbesichtigung + Fotodokumentation + Zustandsbeschreibung bleiben das stärkste Fundament, weil es Angriffsflächen reduziert (Plausibilität, Objektbezug, Nachvollziehbarkeit).
Im Referentenentwurf 08/2025 wurde außerdem eine Normierung zur Kaufpreisaufteilung (§ 9b EStDV) angekündigt.
Gerade hier ist die Verzahnung zur Restnutzungsdauer praktisch relevant (Bemessungsgrundlage Gebäude-AfA). Die bekannte „Stichtags-/Parameter“-Diskussion bleibt – aber der Trend zu klareren Spielregeln ist erkennbar.
A. Formal & Stichtag
Klare Bezeichnung: „Gutachten zur Ermittlung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG“
Bewertungs-/Prognosestichtag eindeutig
Objektadresse, Gebäudeart, Nutzungsart, wirtschaftliche Einheit, ggf. Aufteilungslogik
B. Objektbezug & Tatsachenbasis
Ortsbesichtigung (Datum, Umfang, wer war vor Ort)
Fotodokumentation, Baubeschreibung, Modernisierungen, Schadensbild, Wartungs-/Instandhaltungszustand
Unterlagenliste (Pläne, Baubeschreibung, Teilungserklärung, Mietverträge, etc.)
C. Herleitung der (Rest-)Nutzungsdauer
Transparente Methode (z. B. ImmoWertV-orientiert / modellhaft / sachverständige Ableitung)
Klare Abgrenzung: Gesamtnutzungsdauer vs. Restnutzungsdauer vs. steuerliche tatsächliche Nutzungsdauer
Determinanten sauber adressieren:
technischer Verschleiß
wirtschaftliche Entwertung (Markt, Drittverwendung, Nutzungskonzept)
rechtliche Nutzungsbeschränkungen
D. Plausibilisierung
Warum ist die Nutzungsdauer objektiv kürzer als typisiert?
Sensitivitäten: Was passiert bei geänderten Annahmen?
Schlussfolgerung als Prognose (keine „Garantie“)
E. Ergebnis & Umsetzung
Ergebnis klar in Jahren, ggf. Bandbreite + Begründung der Punktlandung
Hinweis: Umsetzung und Kommunikation mit Finanzamt i. d. R. mit Steuerberatung abstimmen
Nach der Aufhebung braucht es in der Verwaltungspraxis eine Linie, sonst drohen sehr unterschiedliche Anforderungen je Finanzamt.
Realistisch wirken (ohne Gewähr):
EStG-Änderung: politisch/zeitlich eher unwahrscheinlich kurzfristig.
Neues BMF-Schreiben: deutlich wahrscheinlicher – dann aber nur mit Regelungsgehalt, der sich an BFH/FG-Linien orientiert, sonst ist das nächste Finanzgerichts-„Ping-Pong“ vorprogrammiert.
Was als „gutes Paket“ denkbar ist (als Prognose, nicht als Fakt):
Wirtschaftliche RND kann genügen, wenn sauber begründet (ggf. Eingrenzung der Methodik auf anerkannte, nachvollziehbare Verfahren)
Persönliche Ortsbesichtigung
Bessere Verzahnung AfA-Bemessungsgrundlage/Kaufpreisaufteilung/Restnutzungsdauer (Stichtagsfragen bleiben ein Praxis-Thema)
Für Anbieter wie ESTIMADO, die nicht vollautomatisiert arbeiten, kann es tatsächlich eher besser werden – weil Qualität, Objektbezug und Plausibilität wieder stärker zählen als „formale Verwaltungshäkchen“.
In der Praxis ist ein Hauptproblem, wenn keine Vor-Ort-Besichtigung erfolgt – solche Gutachten werden „in der Regel“ abgelehnt
Nein. Die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer muss weiterhin objektiv und nachvollziehbar nachgewiesen werden – nur eben ohne das aufgehobene Sonderregelwerk.
Der BFH lässt grundsätzlich jede geeignete sachverständige Methode zu.
ImmoWertV-orientierte Verfahren sind oft gut erklär- und plausibilisierbar, aber nicht die einzige Option.
Im Einzelfall ja – wenn der Vortrag/Gutachten logisch zeigt, warum die Nutzung objektiv früher endet (ohne zwingend alle Determinanten gleich tief abzuhandeln).
Aktuell ergibt sich aus dem Aufhebungs-Schreiben keine neue Pflicht. Für die Tragfähigkeit ist sie aber fast immer empfehlenswert.
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