Das Discounted Cashflow (DCF) Verfahren ist ein finanzielles Modell, das auf dem Zeitwert des Geldes basiert. Zukünftige Kapitalflüsse werden prognostiziert und mit einem angemessenen Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die Prognosen erstrecken sich üblicherweise über eine Haltedauer von etwa 10 Jahren, können jedoch je nach Objekt variieren.
Am Ende des Betrachtungszeitraums wird durch Annahme eines hypothetischen Verkaufs ein fiktiver Endwert ermittelt. Dieser und die Nettokapitalflüsse werden auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die Summe aller Barwerte ergibt den Bruttokapitalwert. Nach Abzug der marktüblichen Kaufnebenkosten ergibt sich der Nettokapitalwert, der dem Marktwert entspricht.
Im Vergleich zum deutschen Ertragswertverfahren, das normiert ist, hat die DCF-Methode keine gesetzlichen Vorgaben für die Struktur des Cashflow Modells. Die DCF ist zeitbezogen und dynamisch, während das Ertragswertverfahren statisch und auf einen stabilisierten Zustand basiert. Zusätzlich hat im DCF Grund und Boden keinen eigenständigen Wert, während er im Ertragswertverfahren einen rechnerischen Anteil an den Erträgen hat. Gebäude haben im DCF eine unendliche Nutzungsdauer im Gegensatz zum Ertragswertverfahren, das eine begrenzte wirtschaftliche Nutzungsdauer berücksichtigt.