Das Residualwertverfahren, auch Residualwertmethode genannt, ist eine international anerkannte Methode zur Berechnung eines Grundstückswerts. Allerdings gehört es nicht zu den drei klassischen Wertermittlungsverfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV §15–24) festgehalten sind.
Dazu zählen:
-Vergleichswertverfahren
-Ertragswertverfahren
-Sachwertverfahren
Die Berechnung des Residualwertverfahrens geht in Teilbereichen auf einige Werte zurück, auf die sich auch die anderen Verfahren stützen. Dennoch müssen Gutachter ihre Entscheidung ausführlich begründen, wenn sie eine andere Methode für die Wertermittlung nutzen als eine der drei gesetzlich festgeschriebenen.
Das Residualwertverfahren lässt sich insbesondere in diesen Fällen einsetzen:
– Bewertung unbebauter Grundstücke, wenn nicht genug bzw. keine geeigneten Vergleichspreise vorliegen und somit die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ausscheidet.
– Bewertung einer bevorstehenden, zu konkretisierenden Projektentwicklung bzw. eines bereits im Bau befindlichen Projekts Bewertung bebauter Grundstücke, denen eine Revitalisierung, Umnutzung oder ein Abriss mit anschliessender Neuentwicklung bevorsteht.
– Bewertung bebauter Grundstücke, denen eine Revitalisierung, Umnutzung oder ein Abriss mit anschliessender Neuentwicklung bevorsteht.
Meist prüfen Projektentwickler bzw. Bauträger mit dem Residualwertverfahren, ob es sich lohnt, ein Projekt auf diesem Grundstück zu realisieren. Dabei wägen sie u.a. ab, welche von mehreren möglichen Alternativen der Bebauung die lukrativste ist. Das bedeutet, die Residualwertmethode gibt Aufschluss darüber, ob sich aus einem Immobilienprojekt ein finanzieller Nutzen für den Bauträger ergibt und in welcher Höhe dieser zu erwarten ist.
