Bei ESTIMADO begleiten wir Sie mit professionellen Immobilienbewertungen und einer detaillierten Hausbesichtigung durch zertifizierte Gutachter. Wir erkennen verborgene Mängel, prüfen alle relevanten Unterlagen und ermitteln den realistischen Verkehrswert Ihrer Immobilie. So erhalten Sie Klarheit, Sicherheit und eine starke Grundlage für Ihren Immobilienkauf oder Ihre Verhandlung.
Beim Immobilienkauf ist die gründliche Hausbesichtigung entscheidend. Wer dabei Mängel übersieht oder wichtige Unterlagen nicht prüft, riskiert teure Überraschungen nach dem Kauf. Da Bestandshäuser meist “gekauft wie gesehen” werden, können später entdeckte Schäden in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden. Eine strukturierte Vorgehensweise – idealerweise mit fachkundiger Unterstützung – schafft Vertrauen, sorgt für Klarheit über den Zustand der Immobilie und stärkt die eigene Verhandlungsposition. Im Folgenden erhalten Sie eine Checkliste Hausbesichtigung mit allen wichtigen Punkten (auch als PDF-Download zum Ausdrucken verfügbar), von der Vorbereitung über Außen- und Innencheck bis hin zu speziellen Altbau-Tipps.
Eine sorgfältige Vorbereitung erhöht die Erfolgschancen Ihrer Besichtigung. Klären Sie vorab möglichst alle offenen Fragen und stellen Sie sicher, dass Sie “gerüstet” zur Besichtigung erscheinen:
Unterlagen anfordern: Lassen Sie sich vom Verkäufer oder Makler ein ausführliches Exposé mit allen relevanten Informationen und Plänen geben. Wichtige Dokumente wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Baupläne sollten idealerweise vorliegen. Prüfen Sie diese Unterlagen vorab auf Unklarheiten – viele davon (etwa der Energieausweis oder Grundbuchinfos) werden später auch die Bank interessieren.
Besichtigungstermin bewusst wählen: Vereinbaren Sie den Termin möglichst bei Tageslicht und nehmen Sie sich ausreichend Zeit. Planen Sie, die Immobilie mindestens ein zweites Mal zu besichtigen, ggf. zu unterschiedlichen Tageszeiten. So erkennen Sie etwa Geräuschpegel zu Stoßzeiten (z.B. Schulpausen, Berufsverkehr) und sehen das Gebäude im besten Licht. Lassen Sie sich nicht zu einem Schnellkauf drängen, sondern besichtigen Sie im Zweifel ein drittes Mal in Ruhe.
Checkliste und Hilfsmittel mitnehmen: Gehen Sie strukturiert vor. Nutzen Sie unsere Hausbesichtigung Checkliste (ausgedruckt) als Leitfaden, damit Sie nichts übersehen – eine Checkliste Hausbesichtigung zum Ausdrucken stellen wir Ihnen am Ende als PDF zur Verfügung. Zudem gehören ein Notizblock und Stift, eine Kamera/Smartphone für Fotos (nach Erlaubnis), ein Zollstock oder Laser-Entfernungsmesser und ggf. eine Wasserwaage in die Tasche. Falls die Immobilie bewohnt ist, sind auch Schuhüberzieher angebracht. Mit einem Kompass oder der Smartphone-App können Sie die Himmelsrichtung von Haus und Garten prüfen.
Zu zweit besichtigen: Vier Augen sehen mehr als zwei – nehmen Sie nach Möglichkeit eine weitere Person (Partner, Freund) mit. Ein neutraler Begleiter kann wertvolle Eindrücke beisteuern. Familien mit Kindern sollten überlegen, die Kinder erst zu einem Folgetermin mitzubringen, um ungestört alle Details begutachten zu können.
Finanzielles klären: Überlegen Sie vorab, was Sie sich leisten können, und kümmern Sie sich ggf. schon um ein Finanzierungszertifikat oder eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank. Diese kann beim Besichtigungstermin helfen, Ihre ernsthaften Kaufabsichten zu unterstreichen (besonders in gefragten Lagen).
Der Außenbereich liefert wertvolle Hinweise auf den baulichen Zustand. Gehen Sie zunächst ums Haus und prüfen Sie folgende Punkte der Hauskauf Checkliste Außenbereich kritisch:
Dach: Werfen Sie einen Blick aufs Dach (Fernglas mitnehmen!). Sind Ziegel fehlend oder beschädigt, liegt Moosbewuchs vor, wie alt ist die Eindeckung? Ein undichtes Dach kann teuer werden – prüfen Sie also genau den Zustand und die Dachisolierung soweit erkennbar. Fragen Sie ruhig nach dem letzten Sanierungsjahr des Dachs.
Fassade und Außenwände: Achten Sie auf Risse im Mauerwerk oder Putz sowie auf Feuchtigkeitsflecken an der Fassade. Solche äußeren Risse oder Verfärbungen könnten auf Setzungen oder Feuchtigkeit im Mauerwerk hindeuten. Eine fehlende oder unzureichende Wärmedämmung ist bei älteren Häusern häufig – lassen Sie sich zeigen, ob und wann die Außenwände gedämmt wurden.
Fenster und Türen von außen: Beurteilen Sie den Zustand der Außenrahmen. Sind die Fensterrahmen intakt oder zeigen sie Fäulnis (bei Holzfenstern)? Sind die Dichtungen spröde? Auch von außen erkennbar: Einfachverglasung oder moderne Isolierverglasung? Neue Fenster erhöhen die Energieeffizienz, während alte zugige Fenster ein Schwachpunkt sind. Prüfen Sie Außentüren und Tore auf Beschädigungen und Schließbarkeit.
Grundstück & Umgebung: Begutachten Sie das Grundstück insgesamt: Ist das Gelände eben oder gibt es Hinweise auf Hangrutsch oder Setzungen? Stehen irgendwo länger Pfützen (Hinweis auf schlechte Entwässerung)? Machen Sie sich ein Bild von Garten und Außenanlagen – ein gepflegter Garten deutet auf einen umsorgten Gesamtzustand hin. Gleichzeitig sollten Sie die Nachbarschaft und Umgebung berücksichtigen: Gibt es Lärmquellen in der Nähe (z.B. große Straße, Bahnlinie)? Wie ist die Parkplatzsituation und Infrastruktur? Solche Faktoren beeinflussen nicht nur das Wohlbefinden, sondern auch den Wert der Immobilie.
Zugangswege und Rechte Dritter: Prüfen Sie, ob das Grundstück direkt von einer öffentlichen Straße zugänglich ist. Falls Zufahrten oder Wege über Nachbargrundstücke führen, muss ein Wegerecht bestehen – solche Rechte oder Baulasten sollten im Grundbuch bzw. Baulastenverzeichnis vermerkt sein. Informationen dazu erhalten Sie vom Verkäufer, Makler oder zuständigen Bauamt. Vergewissern Sie sich auch, ob Zufahrten, Stellplätze oder Garage offiziell genehmigt und im Lageplan eingezeichnet sind.
Nebengebäude: Falls ein Gartenhaus, Schuppen oder eine Garage/Carport vorhanden ist, schauen Sie sich diese ebenfalls an. Sind Dach und Wände dieser Nebengebäude in Ordnung? Gibt es Feuchtigkeit oder Schädlingsspuren im Gartenhaus? Ein maroder Schuppen mag kein Dealbreaker sein, aber größere Mängel (etwa eine einsturzgefährdete alte Scheune) sollten Sie kennen und in Ihre Kalkulation einbeziehen.
Tipp: Scheuen Sie sich nicht, im Außenbereich auch “um die Ecke” zu schauen – inspizieren Sie Rückseite und seitliche Bereiche des Hauses. Machen Sie Fotos von auffälligen Stellen. Falls der Eigentümer anwesend ist, fragen Sie direkt nach bekannten Problemen draußen, z.B. „Gab es schon mal Feuchtigkeit im Keller nach starkem Regen?“ oder „Wie alt sind die Dachrinnen und die Drainage ums Haus?“ – und haken Sie bei ausweichenden Antworten ruhig nach.
Nun geht es ins Haus. Im Innenbereich helfen eine systematische Hauskauf Checkliste Innenbereich und ein wacher Blick (und Nase!), um eventuelle Mängel aufzuspüren. Achten Sie insbesondere auf folgende Punkte:
Wände und Decken: Inspizieren Sie alle Wände auf Risse, Verfärbungen oder Schimmelspuren. Haarrisse im Putz sind meist unbedenklich, aber breit aufklaffende Risse könnten auf Setzungsschäden hindeuten und sollten von einem Fachmann beurteilt werden. Feuchte Stellen oder modriger Geruch deuten auf Feuchtigkeit im Mauerwerk hin – besonders im Keller oder Erdgeschoss. Frisch gestrichene Wände? Bleiben Sie aufmerksam: Neuer Farbe kann manchmal genutzt werden, um Schäden wie Schimmelbefall notdürftig zu überdecken. Im Zweifel sollten Sie einen Bausachverständigen hinzuziehen, der die Feuchtigkeit messen kann.
Böden und Treppen: Achten Sie beim Begehen auf Unebenheiten oder nachgebende Stellen im Boden. Knarrende Dielen sind bei älteren Holzböden normal, aber stärkere Durchbiegungen könnten ein Zeichen für morsche Balken oder einen beschädigten Estrich sein. Prüfen Sie den Zustand des Bodenbelags in jedem Raum (abgenutztes Parkett, lose Fliesen, Stockflecken auf Teppich bei Feuchteschäden etc.). Falls vorhanden, begehen Sie alle Treppen im Haus: sind sie stabil und haben ein solides Geländer? Ausgetretene Stufen in Altbauten sind nicht ungewöhnlich, doch sollten Treppen trittsicher sein und keine erheblichen Schäden aufweisen.
Fenster und Türen (innen): Öffnen und schließen Sie alle Fenster und Innentüren mindestens einmal. Klemmen oder verzogene Fensterrahmen deuten auf Feuchtigkeit oder Bausenkungen hin. Prüfen Sie, ob die Fenster dicht schließen – merken Sie Zugluft oder Straßenlärm trotz geschlossenem Fenster? Das würde auf eine geringe Schalldämmung hindeuten. Schauen Sie auch auf das Fensterrahmen-Material: Moderne Kunststoff- oder Holzfenster mit Isolierverglasung verbessern Wärme- und Schallschutz deutlich gegenüber einfach verglasten Altfenstern. Haustüren und wichtige Innentüren (z.B. Kellertür) sollten ebenfalls leichtgängig und abschließbar sein.
Sanitäre Anlagen und Küche: Im Bad und in der Küche lohnt sich ein genauer Blick auf die Sanitärinstallationen. Prüfen Sie Wasserhähne und Duschen auf Funktion und Druck – kommt ausreichend Wasser? Wie schnell wird warmes Wasser geliefert? Werfen Sie auch einen Blick unter Spülen und Waschbecken in den Unterschrank: Sind dort Feuchtigkeitsflecken oder Rohr-Leckagen erkennbar? Abflüsse sollten Sie testweise laufen lassen, um zu sehen, ob Wasser gut abfließt. Achten Sie auf Geruch: Muffiger Geruch kann auf alte Abwasserrohre oder einen nicht sachgemäßen Anschluss hinweisen. Gibt es im Bad eine ausreichende Lüftungsmöglichkeit (Fenster oder funktionierende Lüftungsanlage)? Schimmel in Fugen oder Ecken zeigt oft Lüftungsprobleme. Begutachten Sie den Zustand von Toiletten, Boiler oder Durchlauferhitzer und fragen Sie nach dem Alter der Sanitärobjekte. Alte WC-Becken oder Boiler deuten auf Investitionsbedarf hin.
Heizung und Haustechnik: Die Heizungsanlage ist ein zentrales Element der Haustechnik und sollte genau unter die Lupe genommen werden. Fragen Sie den Eigentümer nach Heizungsart (z.B. Gas-Zentralheizung, Ölheizung, Wärmepumpe, Fernwärme) und dem Alter der Anlage. Viele Heizkessel müssen nach ~30 Jahren ausgetauscht werden – ein alter Kessel könnte also baldige Kosten bedeuten. Schauen Sie sich den Heizkessel oder Wärmeerzeuger an: macht er einen gepflegten Eindruck, liegt ein Wartungsprotokoll vor? Überprüfen Sie Heizkörper in den Räumen: werden alle warm, sind Roststellen sichtbar, funktionieren die Thermostatventile? Auch auf Sanitär- und Elektroinstallationen ist zu achten: Funktionieren alle Lichtschalter und Steckdosen? Wie ist der Sicherungskasten aufgebaut – gibt es FI-Schutzschalter (Fehlerstromschutz) für Badezimmer und Außensteckdosen? Eine intakte elektrische Anlage sowie funktionierende Heizungs- und Sanitärtechnik sind essenziell. Wenn hier Mängel bestehen (z.B. veraltete Verkabelung, durchgerostete Wasserrohre), zählen diese zu den häufigsten Problemfeldern beim Hauskauf.
Dachboden und Keller: Falls das Gebäude über einen Dachboden oder Spitzboden verfügt, steigen Sie hinauf. Prüfen Sie die Dachbalken auf Holzschädlinge (Fraßspuren, Bohrmehl) und Feuchtigkeit. Ist der Dachboden gedämmt oder eher kalt? Ungedämmte Dachgeschosse sind energetische Schwachstellen. Keller: Inspizieren Sie alle Kellerräume, auch Abstellnischen. Ein modriger, muffiger Geruch oder weiße Salzausblühungen an den Kellerwänden sind Warnzeichen für Feuchtigkeit. Achten Sie auf Risse im Kellergewölbe oder feuchte Stellen am Fuß der Wände. Fragen Sie den Verkäufer, ob der Keller jemals hochwassergefährdet war oder regelmäßig Grundwasser-Probleme auftreten. Schauen Sie auch nach dem Hausanschlussraum: sind dort die Leitungen (Wasser, Gas, Strom, Telekom) ordentlich installiert und trocken?
Tipp: Scheuen Sie sich nicht, kritische Fragen zu stellen, während Sie durch das Haus gehen. Fragen Sie z.B. „Seit wann ist das Gebäude unbeheizt?“, „Gibt es Renovierungen oder Sanierungen, die durchgeführt wurden oder bald nötig wären?“ oder „Gab es in der Vergangenheit Probleme mit Schimmel oder Schädlingen?“. Ein seriöser Verkäufer wird Ihre Fragen offen beantworten. Fragen Sie auch gezielt nach Schwachstellen: Wurden bestimmte Teile des Hauses kürzlich modernisiert (z.B. neue Heizung) oder stehen größere Investitionen an? Je mehr Sie fragen, desto vertrauenswürdiger wirken Sie übrigens auch auf den Verkäufer, weil Sie Interesse und Sachverstand signalisieren.
Alte Häuser haben einen besonderen Charme – aber auch besondere Tücken. Bei einem Altbau (älteres Bestandsgebäude, z.B. Vorkriegsbau, Nachkriegszeit oder 60er/70er-Jahre) sollten Sie extra aufmerksam sein. Hier einige wichtige Altbau-Punkte, die unsere Checkliste Hausbesichtigung Altbau umfasst:
Typische Mängel in Altbauten: Ältere Immobilien weisen häufig Schwachstellen auf, die in modernen Bauten kaum vorkommen. Zu den häufigsten Mängeln gehören eine veraltete Haustechnik, fehlender Wärme- und Schallschutz, feuchte Keller oder Außenwände sowie undichte Dächer. Auch alte Bleiwasserleitungen, gesundheitsgefährdende Baustoffe (z.B. Asbest in alten Dachplatten oder Dämmungen) und abenteuerlich geflickte Elektroleitungen entsprechen nicht dem heutigen Standard. Achten Sie bei einem Altbau besonders auf folgende Aspekte:
Dach und Dachstuhl: Ist das alte Dach dicht oder sind irgendwo Spuren von früheren Leckagen sichtbar (Wasserflecken an den Dachbalken)? Wie ist der Zustand der Dachziegel und der hölzernen Dachkonstruktion (eher robust oder von Holzwürmern befallen)? Im Dachstuhl alter Häuser kann sich im Laufe der Jahrzehnte Schädlingsbefall (Holzwurm, Hausbock) oder Fäulnis einschleichen. Prüfen Sie auch hier die Dämmung: Viele Altbauten haben erst nachträglich oder gar nicht gedämmte Dächer.
Außenwände und Fundament: Bei sehr alten Häusern (z.B. Gründerzeit) fehlen oft Horizontalsperren, was aufsteigende Feuchtigkeit begünstigt. Feuchte Kellermauern sind daher ein verbreitetes Problem – schauen Sie nach Salzausblühungen oder bröckelndem Putz im Keller. Risse im Außenmauerwerk oder bröckelnder Putz sollten näher begutachtet werden. Fragen Sie, ob das Fundament verstärkt oder abgedichtet wurde. In den Nachkriegsjahrzehnten wurde am Baumaterial oft gespart, was sich z.B. in minderwertigem Putz oder schwachem Beton äußern kann.
Wärmedämmung und Fenster: Häuser, die vor den ersten Wärmeschutzverordnungen (1977) gebaut wurden, hatten oft keine Dämmung. Das merken Sie an dünnen Außenwänden ohne Isolierung und einfach verglasten Fenstern. Prüfen Sie den Wandaufbau (fragen Sie nach Wandstärke und Material) und den Zustand der Fenster. Zugige, einfach verglaste Altbaufenster mit undichten Rahmen verursachen hohe Energieverluste – hier müssten neue Fenster eingeplant werden. Auch der Schallschutz ist in Altbauten oft schlechter (Türen, Fenster, Zwischendecken übertragen Geräusche stärker).
Elektrik und Heizung: Elektrische Anlagen in Altbauten genügen häufig nicht modernen Ansprüchen. Schauen Sie in den Sicherungskasten: Alte Schraubsicherungen und fehlende Fehlerstromschutzschalter sind Anzeichen, dass die Elektrik nie erneuert wurde. Fragen Sie unbedingt nach, wann die Elektrik zuletzt saniert wurde – in manchen Altbauten steckt noch Leitungsmaterial aus den 1960ern. Ähnliches gilt für die Heizungsanlage: Ist noch ein uralter Kessel aus den 80ern in Betrieb? Alte Heizungen sind nicht nur ineffizient, sie könnten auch gegen aktuelle Vorschriften verstoßen (Stichwort: Austauschpflicht für bestimmte Ölheizungen). Kalkulieren Sie bei einem Altbau mögliche Heizungs- und Elektro-Sanierungen mit ein.
Sanitär und Rohre: Erkundigen Sie sich nach dem Material der Wasserleitungen. In sehr alten Häusern (vor 1970) gab es teils noch Bleirohre – diese müssten aus Gesundheitsgründen unbedingt ausgetauscht werden. Auch alte verzinkte Stahlrohre können innen stark korrodiert oder verkalkt sein, was den Wasserdruck mindert. Im Badezimmer eines Altbaus: Ist die Keramik (WC, Wanne) sehr alt oder modernisiert? Alte Bäder bedeuten oft, dass auch die dahinterliegende Installation alt ist. Schauen Sie nach Feuchteschäden um Wanne oder Dusche herum – in Altbauten gab es häufiger Lecks durch alte Silikonfugen oder defekte Fliesenabdichtungen.
Schadstoffe: In Häusern der 1950-1970er wurden teils bedenkliche Stoffe verbaut, z.B. Asbest (in Fassadenplatten, Nachtspeicheröfen), PCB-haltige Dichtmassen oder formaldehydhaltige Holzwerkstoffe. Fragen Sie den Verkäufer offen, ob ihm Schadstoffe bekannt sind. Im Zweifel können Spezialisten Proben nehmen. Auch Holzbalkendecken in Altbauten sollte man auf Hausschwamm prüfen lassen, wenn es Anzeichen von Pilzbefall gibt.
Denkmalschutz: Falls es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt, gelten besondere Regeln. Informieren Sie sich vorab über Auflagen durch den Denkmalschutz – diese können zukünftige Umbauten einschränken oder bestimmte Sanierungsverfahren vorschreiben. Ein Denkmal kann zwar reizvoll sein, erfordert aber oft mehr Abstimmung mit Behörden und kann höhere Sanierungskosten verursachen.
Fazit Altbau: Unterschätzen Sie nicht den Sanierungsaufwand bei alten Häusern. Lassen Sie sich am besten genau auflisten, welche Teile der Immobilie wann modernisiert oder saniert wurden (Dach, Fenster, Leitungen, Heizung etc.). Oft fragt man am besten direkt: „Was wurde in den letzten 10 Jahren gemacht und was steht Ihrer Einschätzung nach in den nächsten Jahren an?“ So erhalten Sie ein Gefühl dafür, ob der Kaufpreis angesichts möglicher Investitionen gerechtfertigt ist. Wenn Unsicherheiten bestehen, ziehen Sie fachkundige Hilfe hinzu (Architekt, Immobiliengutachter oder Bausachverständiger), der den Altbau begutachtet – das Geld ist in der Regel sehr gut investiert, um keine “Katze im Sack” zu kaufen.
Der Energieausweis – manchmal auch Energiepass oder Energiezertifikat genannt – ist ein zentrales Dokument beim Immobilienkauf. Verkäufer sind gesetzlich verpflichtet, spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Als Käufer sollten Sie dieses Dokument genau studieren und verstehen, was es aussagt:
Typ des Ausweises: Es gibt Verbrauchsausweise (auf Basis der tatsächlichen Verbräuche der letzten Jahre) und Bedarfsausweise (auf Basis einer technischen Analyse des Gebäudes). Beide weisen den Endenergiekennwert in kWh/(m²·a) aus, allerdings kann ein Verbrauchsausweis durch sparsame oder verschwenderische Bewohner verfälscht sein. Prüfen Sie daher, welcher Typ vorliegt – bei älteren unsanierten Gebäuden ist oft ein bedarfsorientierter Ausweis Pflicht, der aussagekräftiger ist.
Effizienzklassen und Kennzahlen: Moderne Energieausweise zeigen eine farbige Skala von A+ (grün) bis H (rot). Achten Sie darauf, wo der Pfeil für die Immobilie steht. Grün bzw. Klasse A/B bedeutet sehr energieeffizient, Gelb signalisiert mittelmäßige Werte und Rot (Klasse H) bedeutet einen hohen Energiebedarf. Befindet sich die Immobilie im roten Bereich der Skala, müssen Sie mit hohen Energiekosten rechnen oder eine umfassende energetische Sanierung einkalkulieren. Ein Beispiel: Ein Haus in Effizienzklasse H hat einen Bedarf von über 250 kWh/(m²·a) – hier wären Dämmmaßnahmen oder ein Heizungswechsel ratsam.
Heizungsart und Baujahr beachten: Dem Ausweis können Sie auch entnehmen, welchen Energieträger die Heizung nutzt (z.B. Gas, Öl, Strom) und welches Baujahr die Heizung hat. Oft finden sich im Ausweis Empfehlungen für kosteneffiziente Verbesserungen. Schauen Sie sich diese Empfehlungen an – steht dort z.B. „Austausch der Heizungsanlage empfohlen“ oder „Dachdämmung empfohlen“, wissen Sie, welche Investitionen auf Sie zukommen könnten.
Primärenergiefaktor: Weniger für die Wohnqualität, aber für die Ökobilanz wichtig ist der Primärenergie-Kennwert. Er berücksichtigt den Energieträger (z.B. erneuerbare vs. fossile Energie). Dieser Wert zeigt, wie (umwelt)schädlich die Energieversorgung des Hauses ist. Er sollte idealerweise niedrig sein.
Gültigkeit und Vollständigkeit: Überprüfen Sie, ob der Energieausweis noch gültig ist (Ausstellungsdatum – ein Ausweis ist 10 Jahre gültig) und ob er alle Pflichtangaben enthält. Seit 2014 müssen Immobilienanzeigen bereits bestimmte Kennwerte nennen – ein Verkäufer, der keinen oder nur einen abgelaufenen Ausweis vorlegt, handelt ordnungswidrig. Im Zweifel können Sie einen Blick in das Gebäudeenergiegesetz (GEG) werfen, was aktuell gefordert ist.
Hinweis: Der Energieausweis liefert einen guten Anhaltspunkt, ersetzt aber keine Besichtigung. Prüfen Sie selbst vor Ort, ob z.B. Fenster, Dach und Heizungsanlage dem entsprechen, was im Ausweis steht. Ein Haus kann auf dem Papier passabel erscheinen, in der Realität aber Schwachstellen haben (oder umgekehrt). Nutzen Sie den Ausweis als Gesprächsgrundlage: Fragen Sie den Verkäufer, welche Maßnahmen zur Energieeinsparung bereits umgesetzt wurden und welche nicht. So erkennen Sie schnell, ob der Verkäufer sich mit der Materie auskennt und ehrlich auskunftt gibt.
Neben der Begutachtung von Haus und Grundstück selbst müssen auch die Dokumente und rechtlichen Aspekte geprüft werden. Dieser Teil wird leicht übersehen, ist aber genauso wichtig, um kein böses Erwachen nach dem Kauf zu erleben:
Grundbuchauszug prüfen: Lassen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug zeigen (oder besorgen Sie ihn mit Vollmacht selbst beim Grundbuchamt). Im Grundbuch stehen der Eigentümer und wichtige Eintragungen wie Grundschulden/Hypotheken oder Dienstbarkeiten. Schauen Sie insbesondere in Abteilung II des Grundbuchs, ob dort Wegerechte, Wohnrechte oder sonstige Lasten eingetragen sind. Zum Beispiel kann ein eingetragenes Wohnrecht eines Dritten oder ein Überwegungsrecht (Wegerecht) den Wert mindern oder Ihre Nutzungspläne beeinflussen. Ein Grundstückskauf sollte nie ohne Grundbucheinsicht erfolgen – nur wer die Eintragungen kennt, kauft sicher.
Baulastenverzeichnis einsehen: Während Grunddienstbarkeiten im Grundbuch stehen, gibt es noch öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die im Baulastenverzeichnis geführt werden. Erkundigen Sie sich beim Bauamt Ihrer Gemeinde, ob Baulasten auf dem Grundstück liegen (manche Verkäufer haben einen Auszug parat). Baulasten sind Verpflichtungen wie z.B. eine Stellplatzbaulast (Nachbarn dürfen Stellplätze mitnutzen), eine Abstandsflächenbaulast (man muss einen Teil des eigenen Grundstücks frei von Bebauung halten, damit der Nachbar näher bauen durfte) oder eben ein Wegerecht, falls die Zuwegung über ein fremdes Grundstück läuft. Baulasten gehen auf den Käufer über und können die Nutzung oder Bebauungsmöglichkeiten Ihres Grundstücks einschränken. Prüfen Sie also unbedingt vor dem Kauf, ob im Baulastenverzeichnis Eintragungen existieren – im schlimmsten Fall können solche unbekannten Baulasten die Bebauung verhindern oder den Wert mindern. Die Einsicht ist für Kaufinteressenten meist unproblematisch möglich (berechtigtes Interesse vorausgesetzt).
Bebauungsplan und Bauamt-Auskunft: Vergewissern Sie sich, was der Bebauungsplan für das Grundstück und die Umgebung vorsieht. Daraus geht z.B. hervor, ob in der Nachbarschaft künftig größere Bauprojekte entstehen dürfen (Stichwort: kommt bald ein Mehrfamilienhaus nebenan?) oder ob Ihr Grundstück in einem reinen Wohngebiet liegt. Außerdem sehen Sie, ob Ihr schönes Grünstück vielleicht doch noch bebaut werden könnte oder ob eine bisher unverbaute Aussicht langfristig bleibt. Fragen Sie beim Bauamt auch nach anstehenden Erschließungsmaßnahmen oder Straßenausbaubeiträgen – manchmal muss ein Käufer sich an bereits geplanten Straßensanierungen finanziell beteiligen Diese Infos helfen, Überraschungen zu vermeiden.
Genehmigungen und Altlasten: Falls am Haus Anbauten oder größere Umbauten vorgenommen wurden (Wintergarten, Gaube, Carport etc.), fragen Sie nach den Baugenehmigungen. Schwarzbauten können teuer werden, falls die Behörde Nachrüstungen oder Rückbau verlangt. Prüfen Sie auch, ob eventuell ein Denkmalschutz besteht oder ob das Haus in einem Erhaltungsgebiet liegt – das kann Renovierungen beeinflussen (der Verkäufer muss das eigentlich mitteilen). Ein weiterer Punkt: Altlasten im Boden. Liegt das Grundstück z.B. auf einem ehemals industriell genutzten Areal oder einem früheren Tankstellengelände? Solche Fälle sind selten, aber ein Blick ins Altlastenkataster des Umweltamts schadet nicht, wenn Verdachtsmomente bestehen (z.B. Ölflecken im Garten, Geschichten über eine frühere Mülldeponie in der Nähe).
Kaufvertrag & Finanzierungsklärung: Dieser Schritt folgt zwar nach der Besichtigung, sei aber der Vollständigkeit halber erwähnt: Lassen Sie den Kaufvertragsentwurf vor Unterschrift von einem Experten (Notar oder Fachanwalt) prüfen, insbesondere was Haftungsausschlüsse für Mängel angeht. Klären Sie außerdem zeitnah die Finanzierung, sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben. Oft ist es üblich, mit dem Verkäufer ein Vorkaufsrecht bzw. eine Reservierungsvereinbarung für etwa 1-2 Wochen zu treffen, damit Sie in Ruhe die Finanzierung fixieren können. Nutzen Sie diese Zeit, um letzte Unterlagen zu prüfen – danach steht dem Kauf (und der notariellen Beurkundung) nichts mehr im Wege.
Worauf achten bei der Immobilienbesichtigung, um Mängel zu erkennen? – Diese Frage zieht sich wie ein roter Faden durch alle obigen Abschnitte. Abschließend lassen sich einige Grundsätze festhalten, wie Sie verborgene Mängel besser aufspüren:
Alle Sinne einsetzen: Schauen, fühlen, riechen Sie in jeder Ecke. Schimmel erkennt man oft am muffigen Geruch, Feuchtigkeit an kühlen, klammen Wänden, Holzwurmbefall am feinen Holzmehl. Nehmen Sie eine Taschenlampe, um in dunkle Ecken (Dachboden, Kriechkeller) zu leuchten. Klopfen Sie ruhig mal auf Holzbalken oder Fliesen (hohle Stellen?). Je intensiver Sie hinschauen, desto höher die Chance, etwas Verdächtiges zu entdecken.
Zweite Besichtigung mit Spezialisten: Beim ersten Termin verschafft man sich einen Gesamteindruck – beim zweiten Termin sollten gezielte Detailprüfungen stattfinden. Spätestens jetzt ist der Moment, einen Immobiliengutachter oder Bausachverständigen hinzuzuziehen, falls Ihnen etwas komisch vorkam oder es sich um einen älteren/renovierungsbedürftigen Bau handel. Ein Experte verfügt über Messgeräte (Feuchtemessung, Wärmebildkamera etc.) und erkennt Mängel, die Laien verborgen bleiben.
Kritische Punkte gezielt hinterfragen: Nutzen Sie Ihre vorbereitete Fragenliste und haken Sie besonders bei möglichen Problembereichen nach. Fragen Sie den Verkäufer direkt nach bekannten Mängeln: „Gab es jemals einen Wasserschaden?“, „Wie alt sind Dach und Heizung?“, „Sind Ihnen Probleme mit Schimmel bekannt?“ – und beobachten Sie die Reaktionen. Fragen Sie auch nach vergangenen Renovierungen/Modernisierungen (wann, was genau gemacht wurde). Dokumentieren Sie mündliche Zusagen oder Angaben am besten schriftlich für sich; sollten später Abweichungen auftauchen, haben Sie wenigstens Anhaltspunkte.
Realistisch bleiben: Kein Objekt ist absolut perfekt. Kleine Mängel (mal eine klemmende Tür oder abgeplatzte Fliese) sind normal. Wichtig ist, die größeren Mängel zu erkennen – solche, die viel Geld kosten könnten: Dach dicht oder nicht, Feuchtigkeit ja/nein, Heizung alt oder neu, Elektrik sicher oder veraltet, Fundament intakt oder rissig, etc. Konzentrieren Sie sich darauf, diese Knackpunkte zu überprüfen. Kleinere Schönheitsfehler können Sie später beheben oder mit einkalkulieren.
Bei Unsicherheit: Profi fragen: Lieber einmal zu viel einen Fachmann gefragt, als einmal zu wenig. Wenn Sie einen bestimmten Verdacht haben (z.B. Feuchte in der Wand, aber Sie sind nicht sicher), ziehen Sie einen Gutachter hinzu oder bitten Sie z.B. einen bekannten Handwerker um eine Zweitmeinung. Viele Bausachverständige bieten auch Kurzchecks oder eine Begleitung zur Besichtigung für einen überschaubaren Betrag an. Angesichts der Investition des Hauskaufs lohnt sich diese Ausgabe nahezu immer, um Sicherheit zu gewinnen.
Angesichts der Fülle an Aspekten, auf die man achten muss, wird klar: Ein Immobiliengutachter oder Bausachverständiger kann Käufer enorm unterstützen. Für Laien sind viele Mängel nicht erkennbar, gerade in Altbauten – ein erfahrener Gutachter hingegen kennt die typischen Schwachstellen und hat das technische Know-how, um den Objektzustand richtig zu bewerten.
ESTIMADO bietet beispielsweise professionelle Immobilienbewertungen an, die stets eine ausführliche Besichtigung vor Ort einschließen. Ein zertifizierter Gutachter von ESTIMADO nimmt dabei den baulichen und technischen Zustand der Immobilie genau unter die Lupe und deckt etwaige Schwachstellen und Mängel schonungslos auf. Sie erhalten anschließend ein fundiertes Gutachten über den Marktwert der Immobilie und eine klare Einschätzung des Sanierungsbedarfs. Dieses Wissen hilft Ihnen nicht nur, Fehlkäufe zu vermeiden, sondern gibt Ihnen auch Verhandlungsmacht gegenüber dem Verkäufer – bekannte Mängel können Sie gezielt ansprechen und im Kaufpreis berücksichtigen. Die Kosten für einen unabhängigen Sachverständigen (üblicherweise ein paar hundert Euro) sind gut investiert, wenn sie Sie vor einem finanziellen Fehlgriff oder versteckten Sanierungskosten bewahren.
ESTIMADO arbeitet überzeugend, transparent und kundenorientiert – als vertrauensfördernde Instanz an Ihrer Seite. Unsere Gutachter sind neutral und ausschließlich Ihrem Interesse verpflichtet. So können Sie mit einem guten Gefühl in den Kaufvertrag gehen, weil Sie genau wissen, was Sie kaufen.
Fazit: Eine strukturierte Hausbesichtigung ist das A und O für Immobilienkäufer. Nutzen Sie eine Checkliste (Hauskauf Checkliste Innen- und Außenbereich), um systematisch alle Punkte abzuarbeiten und keine wichtigen Details zu übersehen. Prüfen Sie Gebäude und Unterlagen gleichermaßen sorgfältig – von Dach bis Keller, vom Grundbuch bis zum Baulastenverzeichnis. Scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen und bei Unklarheiten einen **Immobiliengutachterin** hinzuzuziehen. Mit der Unterstützung von Profis wie ESTIMADO identifizieren Sie versteckte Mängel sicher und erhalten eine verlässliche Wertermittlung. So vermeiden Sie Fehlkäufe und können den Immobilienkauf vertrauensvoll und überzeugt abschließen. Denken Sie daran: Die Kosten einer gründlichen Prüfung sind nichts im Vergleich zu den möglichen Folgekosten übersehener Mängel. Gehen Sie also lieber auf Nummer sicher – dann steht dem Traum vom Eigenheim nichts mehr im Weg!
Mit unserer nachfolgenden Checkliste Hausbesichtigung – Ihr Begleiter beim Immobilienkauf (PDF) können Sie jede Besichtigung Schritt für Schritt durchgehen. Drucken Sie sich die Hausbesichtigung Checkliste zum Ausdrucken aus und nehmen Sie sie zu Terminen mit, um alle wichtigen Punkte im Außenbereich, Innenbereich, bei Dokumenten & Rechtlichem sowie Energie & Technik abzuhaken. Viel Erfolg bei Ihrem Immobilienkauf wünscht Ihnen ESTIMADO!
Bei einer Hausbesichtigung sollten Sie sowohl den Außenbereich (Dach, Fassade, Grundstück) als auch den Innenbereich (Wände, Böden, Fenster, Heizung, Sanitär) genau prüfen. Zusätzlich sind rechtliche Dokumente wie Grundbuchauszug und Baulastenverzeichnis sowie der Energieausweis wichtige Informationsquellen.
Ja, eine Hausbesichtigung Checkliste zum Ausdrucken erleichtert die Besichtigung und sorgt dafür, dass Sie keine wichtigen Prüfpunkte vergessen. Sie finden bei uns eine detaillierte Hauskauf Checkliste für Außenbereich und Innenbereich als praktisches PDF zum Download.?
Ein Immobiliengutachter erkennt Mängel, die für Laien oft verborgen bleiben, und bewertet den realistischen Verkehrswert der Immobilie. So vermeiden Käufer teure Überraschungen und haben eine bessere Verhandlungsbasis beim Kaufpreis.
Bei einem Altbau sind veraltete Elektrik, undichte Dächer, fehlende Wärmedämmung und Feuchtigkeit im Keller häufige Probleme. Auch Schadstoffe wie Asbest oder Bleirohre können vorkommen. Deshalb ist eine spezielle Checkliste Hausbesichtigung Altbau sinnvoll, ergänzt durch die Expertise eines Gutachters.
Der Energieausweis zeigt den energetischen Zustand einer Immobilie. Käufer sollten das Energiezertifikat prüfen, insbesondere die Effizienzklasse, die Heizungsart und das Baujahr der Anlage. Ein schlechter Wert bedeutet höhere Heizkosten und mögliche Investitionen in Sanierungen.
Im Grundbuch finden sich Informationen zu Eigentümer, Hypotheken und Rechten Dritter (z. B. Wegerechte). Im Baulastenverzeichnis sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen vermerkt, die die Nutzung des Grundstücks einschränken können. Beide Dokumente sind beim Immobilienkauf unverzichtbar.
Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.
Durch die Zusammenarbeit mit uns, können Kunden potenzielle Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen identifizieren und minimieren, da das Unternehmen über fundierte Marktkenntnisse verfügt.
Kunden profitieren von fundierten Informationen und Analysen, die von uns bereitgestellt werden, um fundierte Entscheidungen über den Kauf, Verkauf oder die Bewertung von Immobilien zu treffen
Wir als das ESTIMADO-Team bieten maßgeschneiderte Beratungsdienstleistungen, die Investoren dabei helfen, ihr Portfolio entsprechend ihren Anlagezielen und Risikotoleranzen zu optimieren.
Durch die Expertise von uns können Kunden potenzielle Wachstumschancen auf dem Immobilienmarkt erkennen und nutzen, um ihre Investitionen zu erweitern und Renditen zu steigern.
Kunden von uns können in Verhandlungen über den Kauf oder Verkauf von Immobilien eine stärkere Position einnehmen, da sie auf fundierte Marktanalysen und Expertenwissen zurückgreifen können.
Mit Unterstützung durch unser ESTIMADO Team können Investoren zukünftige Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt vorhersehen und ihre Strategien entsprechend anpassen, um auf dem Markt erfolgreich zu sein.
Unsere Dienstleistungen helfen Investoren, rentablere Investitionsentscheidungen zu treffen und ihre Rendite zu maximieren, indem sie eine genaue Bewertung des Immobilienmarktes bieten.
Unsere Kunden können sich auf die Richtigkeit und Zuverlässigkeit der getroffenen Annahmen und Bewertungen verlassen, da das Unternehmen über eine renommierte Expertise in der Immobilienbewertung verfügt.
Unsere Dienstleistungen zielen darauf ab, die individuellen Anforderungen und Ziele der Kunden zu erfüllen, um eine langfristige Kundenzufriedenheit zu gewährleisten.
