Für Vermieter und Kapitalanleger ist die Gebäudeabschreibung (AfA) ein entscheidender Faktor für die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer ist als pauschal unterstellt, kann ein Nutzungsdauergutachten helfen, diese kürzere Nutzungsdauer fachlich zu begründen. In der Praxis wird dabei häufig ein Restnutzungsdauergutachten erstellt, das die verbleibende Nutzungsdauer eines konkreten Gebäudes objektbezogen herleitet.
Die wichtigste Nachricht: Nutzungsdauergutachten und Restnutzungsdauergutachten bleiben weiterhin ein zulässiger Weg, um die tatsächliche Nutzungsdauer nachvollziehbar darzustellen – vorausgesetzt, das Gutachten ist belastbar, individuell und prüffähig.
Gute Nachrichten für Vermieter und Kapitalanleger: Am 19. Dezember 2025 wurde im Bundesrat über mögliche Änderungen bei den Anforderungen an Nutzungsdauergutachten diskutiert – das Ergebnis: keine Änderungen. Damit bleibt es weiterhin möglich, über ein qualifiziertes Nutzungsdauergutachten (bzw. Restnutzungsdauergutachten) eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen und so die Gebäudeabschreibung (AfA) zu optimieren.
Für Eigentümer heißt das: Planungssicherheit bleibt – aber die Diskussion hat auch gezeigt, dass Finanzämter (und die Praxis insgesamt) noch stärker auf Prüffähigkeit, Objektbezug und Gutachtenqualität
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keineachten. Steuer- oder Rechtsberatung. Bitte stimmen Sie AfA-Themen stets mit Ihrer Steuerberatung ab.
Die Kernbotschaft lautet: Die geplanten Einschränkungen wurden nicht umgesetzt. Damit können Vermieter, Investoren und Kapitalanleger weiterhin mit einem Nutzungsdauergutachten bzw. Restnutzungsdauergutachten arbeiten – sofern das Gutachten fachlich sauber erstellt ist.
Wichtig: Der Markt ist gewachsen – und damit auch die Spannweite der Qualität. Genau hier liegt das Risiko.
Die politische Diskussion der vergangenen Monate hat die Messlatte sichtbar gemacht: Nur fachlich einwandfreie Nutzungsdauergutachten haben langfristig Bestand und werden von Finanzbehörden anerkannt.
Gerade bei einem Restnutzungsdauergutachten zählt deshalb nicht „schnell & günstig“, sondern:
nachvollziehbare Herleitung der tatsächlichen Restnutzungsdauer
dokumentierter Objektzustand (Modernisierungen, Instandhaltungszustand, wertbeeinflussende Faktoren)
methodische Transparenz und Plausibilität
Ein zentraler Punkt für die Anerkennung: Ein qualifiziertes Nutzungsdauergutachten erfordert nach dieser Einordnung zwingend eine Vor-Ort-Besichtigung durch einen zertifizierten Sachverständigen, weil nur so Zustand, Modernisierungen und Einflussfaktoren erwartungsgemäß erfasst werden können. Gutachten ohne Ortstermin werden „in der Regel“ abgelehnt.
Für Eigentümer bedeutet das praktisch: Wenn Sie ein Restnutzungsdauergutachten beauftragen, sollte der Ortstermin nicht optional, sondern Standard sein.
Bei ESTIMADO erstellen wir Nutzungsdauergutachten und Restnutzungsdauergutachten mit dem Anspruch, dass sie fachlich belastbar, objektbezogen und nachvollziehbar sind. Im Mittelpunkt stehen:
strukturierte Vor-Ort-Aufnahme
klare Zustands- und Modernisierungsdokumentation
nachvollziehbare Herleitung der Restnutzungsdauer
saubere Gutachtenstruktur zur besseren Prüfbarkeit
Ja. Die geplanten Einschränkungen wurden nicht umgesetzt; es bleibt bei „keine Änderungen“.
In der Praxis ist ein Hauptproblem, wenn keine Vor-Ort-Besichtigung erfolgt – solche Gutachten werden „in der Regel“ abgelehnt
Auf Qualifikation, Ortstermin, Objektindividualität und eine nachvollziehbare Herleitung – und auf Abstand zu „Massengutachten“.
Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.
Durch die Zusammenarbeit mit uns, können Kunden potenzielle Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen identifizieren und minimieren, da das Unternehmen über fundierte Marktkenntnisse verfügt.
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