Ein Nutzungsdauergutachten (Restnutzungsdauer-Gutachten) wird häufig beauftragt, um die jährliche Abschreibung (AfA) für eine Immobilie zu erhöhen. Das klingt erstmal logisch: kürzere Restnutzungsdauer = höherer AfA-Satz.
Der Haken: In einigen Fällen steigt die jährliche AfA nicht – und manchmal wird sie sogar geringer. Der Grund ist ein typischer Denkfehler, den wir in der Praxis immer wieder sehen.
Wichtig ist, worauf der AfA-Satz angewendet wird:
Die „normale“ AfA (z. B. 2,5 %) bezieht sich meist auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.
Die AfA nach einer verkürzten (Rest-)Nutzungsdauer wird in der Praxis auf den Restbuchwert angewendet (also Anschaffungskosten Gebäudeanteil minus bereits erfolgte Abschreibungen).
Und genau hier kann der Effekt kippen:
Ein höherer Prozentsatz auf eine kleinere Bemessungsgrundlage kann am Ende weniger Euro pro Jahr ergeben.
Ausgangslage:
Baujahr: 1900
Im Besitz seit: 12 Jahren (Anschaffung 2014)
Modernisierungen: mehrere Gewerke über die Jahre modernisiert
Stichtag: 2026
Ermittelte tatsächliche Nutzungsdauer: 29 Jahre
AfA-Satz steigt rechnerisch von: 2,5 % auf 3,41 % (klingt super!)
Jetzt kommt die entscheidende Frage: Steigt die AfA in Euro wirklich?
Gebäudeanteil der Anschaffungskosten: 1.010.737,00 €
AfA-Satz: 2,5 %
➡️ Jährliche AfA bisher:
1.010.737,00 € × 2,5 % = 25.268,43 €
Bereits erfolgte Abschreibung (bis letzter bestandskräftiger Bescheid): 277.952,68 €
Restbuchwert: 1.010.737,00 € − 277.952,68 € = 732.784,33 €
Neuer AfA-Satz: 3,41 %
➡️ Jährliche AfA mit Gutachten:
732.784,33 € × 3,41 % = 24.992,64 €
| Variante | Bemessungsgrundlage | AfA-Satz | AfA pro Jahr |
|---|---|---|---|
| Ohne Gutachten | Gebäudeanteil Anschaffungskosten | 2,5 % | 25.268,43 € |
| Mit Gutachten | Restbuchwert | 3,41 % | 24.992,64 € |
➡️ Differenz: 24.992,64 € − 25.268,43 € = −275,79 € pro Jahr
Heißt: Das Gutachten würde in diesem Fall nicht helfen – die jährliche AfA wäre sogar geringer.
Ein Nutzungsdauergutachten kann sich absolut lohnen. Aber: Nicht jede rechnerische Erhöhung des AfA-Satzes führt zu mehr AfA in Euro.
Darum gilt: Erst den Effekt auf die Jahres-AfA prüfen, dann entscheiden.
Damit Sie genau diesen Effekt in wenigen Minuten prüfen können, stellen wir von ESTIMADO einen Nutzungsdauer- und AfA-Rechner online bereit:
https://estimado.de/nutzungsdauer-gutachten-fuer-immobilien/
Wenn Sie möchten, können wir die Berechnung auch gemeinsam telefonisch durchgehen – schnell, verständlich und als Entscheidungsgrundlage, ob sich ein Nutzungsdauergutachten voraussichtlich lohnt.
Die Berechnung ist indikativ und ersetzt keine Steuerberatung. Die steuerliche Beurteilung und optimale Umsetzung muss immer individuell durch einen Steuerberater erfolgen.
Mindestens eine Vergleichsrechnung: AfA bisher vs. AfA nach verkürzter Restnutzungsdauer – am besten mit einem Rechner oder gemeinsam mit einem Experten.
Nein. Die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer muss weiterhin objektiv und nachvollziehbar nachgewiesen werden – nur eben ohne das aufgehobene Sonderregelwerk.
Weil der höhere Satz häufig auf den Restbuchwert angewendet wird – und der kann deutlich kleiner sein als der ursprüngliche Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.
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