Das Bundeskabinett hat die geplante Pflicht zu öbuv-Gutachten für Kaufpreisaufteilung (§ 9b EStDV) und Restnutzungsdauer (§ 11c EStDV) wieder gestrichen. Zertifizierte Sachverständige bleiben zugelassen – ein wichtiger Erfolg für Immobilienbranche, Sachverständige und Kapitalanleger.
Mit der „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ wollte das Bundesfinanzministerium (BMF) u. a. die Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) anpassen. Kernpunkte für die Immobilienbranche waren:
ein neuer § 9b EStDV zur Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude
ein neuer § 11c EStDV zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer / Restnutzungsdauer von Gebäuden
Im Referentenentwurf war geplant, dass Gutachten zur Kaufpreisaufteilung und zur Restnutzungsdauer künftig nur noch von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (öbuv) erstellt werden dürfen.
Damit wären von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierte Sachverständige aus dem Markt gedrängt worden – obwohl sie bereits heute einen Großteil der Gutachten zur Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer verantworten und den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (öbuv) im Wesentlichen gleichgestellt sind.
Der BMF-Referentenentwurf vom 6. August 2025 sah Folgendes vor:
§ 9b EStDV-E (Kaufpreisaufteilung)
Die vom BMF bereitgestellte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung sollte als qualifizierte Schätzung gesetzlich verankert werden.
Eine abweichende Kaufpreisaufteilung sollte nur noch mit methodenkonformen öbuv-Gutachten nach persönlicher Ortsbesichtigung möglich sein.
§ 11c EStDV-E (kürzere Restnutzungsdauer)
Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer sollte nur noch mit einem Gutachten eines öbuv-Sachverständigen geführt werden.
Vorgesehen war eine verpflichtende persönliche Vor-Ort-Besichtigung durch den Hauptgutachter, ohne Vertretungsmöglichkeit.
Begründet wurden diese Verschärfungen u. a. mit angeblich mangelhaften „Internetgutachten“.
De facto hätte das zu einem Quasi-Monopol der öbuv-Sachverständigen für steuerlich relevante Gutachten zur Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer geführt – mit erheblichen Folgen für Verfügbarkeit, Kosten und Bearbeitungszeiten.
Gegen diese Pläne lief die Branche geschlossen Sturm:
Der Immobilienverband Deutschland IVD kritisierte die geplante Beschränkung scharf als
Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit (Art. 12 GG),
Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 GG) und
europarechtlich problematisch (Dienstleistungsfreiheit, Anerkennung von Berufsqualifikationen).
Der IVD stellte heraus, dass von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierte Sachverständige hohen, international anerkannten Qualitätsstandards unterliegen und keineswegs „Gutachter zweiter Klasse“ sind.
Auch andere Marktteilnehmer – etwa Sprengnetter – warnten vor erheblichen Nachteilen für Kapitalanleger und Immobilieninvestoren, falls die geplanten Einschränkungen umgesetzt würden.
Verbände aus Tourismus- und Ferienhausbranche, Sachverständigenorganisationen und Steuerzahlervertreter monierten zusätzlich:
drohende Kapazitätsengpässe bei öbuv-Sachverständigen,
stark steigende Gutachtenkosten,
keine klar belegte Qualitätsverbesserung,
Bruch mit der Systematik der ImmoWertV, die kein öbuv-Monopol kennt.
Kurz: Die Branche sah in der öbuv-Pflicht einen nicht gerechtfertigten Markteingriff und einen Angriff auf die Berufsfreiheit zahlreicher qualifizierter Sachverständiger.
Am 5. November 2025 hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf der „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ beschlossen (BR-Drucks. 626/25).
Entscheidend:
Im Regierungsentwurf sind mehrere umstrittene Regelungen des Referentenentwurfs nicht mehr enthalten, insbesondere:
die Normierung eines standardisierten Verfahrens zur Kaufpreisaufteilung in § 9b EStDV (inkl. öbuv-Anforderung),
die Ergänzung der Kriterien für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer in § 11c EStDV (inkl. öbuv-Pflicht und strenger Vor-Ort-Vorgaben).
Damit entfällt die geplante Beschränkung auf öbuv-Sachverständige bei Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauergutachten. Auch externe Fachbeiträge bestätigen explizit: Die Beschränkung auf öbuv-Gutachten wird im Regierungsentwurf nicht weiterverfolgt.
Kurz gesagt:
Keine öbuv-Pflicht bei Kaufpreisaufteilung (§ 9b EStDV)
Keine öbuv-Pflicht beim Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer (§ 11c EStDV)
Der Bundesrat muss der Verordnung noch zustimmen, die Fachwelt geht jedoch von einer Verabschiedung in dieser Form aus.
Wichtig für die Praxis: Das Kabinett hat die geplanten Verschärfungen zurückgenommen, nicht aber die bestehenden Instrumente abgeschafft.
Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bleibt weiterhin das zentrale Referenzinstrument der Finanzverwaltung. Eine abweichende, wirtschaftlich nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung kann nach wie vor durch ein qualifiziertes Gutachten belegt werden.
Für Restnutzungsdauergutachten gelten weiterhin die – teils jüngst angepassten – steuerlichen Vorgaben (JStG/WaChaG 2024/2025, BMF-Schreiben). Diese erkennen neben öbuv-Gutachtern ausdrücklich auch DIN-zertifizierte Sachverständige und andere hinreichend qualifizierte Gutachter an.
Die ImmoWertV bleibt der zentrale fachliche Rahmen für die sachverständige Ermittlung von Verkehrswerten und Restnutzungsdauern – ohne öbuv-Exklusivität.
Mit anderen Worten:
Die Qualitätspflichten bleiben hoch, die methodischen Anforderungen richten sich weiterhin nach ImmoWertV, BMF-Schreiben und BFH-Rechtsprechung – aber der Gesetzgeber verzichtet auf eine zusätzliche formale Verengung auf öbuv-Sachverständige.
Für Kapitalanleger ist die Entscheidung klar positiv:
Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bleiben erhalten:
Optimierung der Gebäudeabschreibung (AfA) über realistische Restnutzungsdauern
Kaufpreisaufteilung zugunsten des Gebäudewerts, soweit sachlich begründbar
Mehr Wettbewerb unter Sachverständigen statt öbuv-Monopol
Planungssicherheit für laufende und künftige Investitionen
Beratende Berufe gewinnen:
größere Auswahl qualifizierter Sachverständiger (öbuv und zertifiziert),
weiterhin gut vertretbare Gestaltungen bei AfA, Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung,
weniger Risiko, dass Mandanten mangels Kapazitäten kein Gutachten erhalten.
Gleichzeitig wird die Prüfung der Gutachterqualität noch wichtiger: Qualifikation, Erfahrung in der Immobilienbewertung, ImmoWertV-Konformität und dokumentierte Objektkenntnis bleiben zentrale Kriterien.
Für Sachverständige – insbesondere DIN EN ISO/IEC 17024-zertifizierte Gutachter – ist die Rücknahme der öbuv-Pflicht ein echter Befreiungsschlag:
Berufsausübungsfreiheit bleibt gewahrt,
der Markt für Gutachten zur Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer bleibt offen,
Spezialisierung auf steuerliche Immobilienbewertung bleibt wirtschaftlich attraktiv.
Gleichzeitig sendet die Diskussion ein deutliches Signal:
Billige, schematische „Internetgutachten“ ohne belastbare Datengrundlage und ohne klare Herleitung haben auch künftig schlechte Karten bei Finanzämtern.
Frühzeitig planen: Gutachter bereits vor oder zeitnah nach dem Kauf einbinden, um Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer strategisch aufzusetzen.
Qualifikation prüfen:
von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierte Gutachter
ggf. öbuv-Status,
Spezialisierung auf steuerliche Bewertungsfragen.
Dokumentation ist King:
Plausible Herleitung der Verkehrswerte,
klare Begründung der Restnutzungsdauer (Baustandard, Baujahr, Modernisierungen, Instandhaltungsstau, rechtliche Rahmenbedingungen).
ImmoWertV-konforme Methodik sichtbar machen (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, Restnutzungsdauer nach § 4 ImmoWertV).
Transparente Berichte mit klarer Struktur zu:
Objekt- und Lagebeschreibung
Bau- und Modernisierungshistorie
technischem und wirtschaftlichem Verschleiß
Ableitung der Restnutzungsdauer und der Aufteilung in Boden-/Gebäudewert
Finanzamtsfestigkeit im Blick behalten:
Bezug auf BMF-Arbeitshilfe und BFH-Rechtsprechung,
schlüssige Begründung, warum das Ergebnis ggf. von der Arbeitshilfe abweicht
Die Entscheidung des Bundeskabinetts, die geplante öbuv-Pflicht bei Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer im Regierungsentwurf (BR-Drucks. 626/25) zu streichen, ist ein klarer Erfolg für die Immobilienbranche – und nicht zuletzt für den IVD und die vielen Sachverständigen, die sich in der Verbändeanhörung positioniert haben.
Für die Praxis bedeutet das:
Keine formale Monopolisierung auf öbuv-Sachverständige,
Zertifizierte Gutachter bleiben voll im Spiel,
Kapitalanleger und Eigentümer können weiterhin von steuerlich optimierenden Gutachten profitieren,
die fachlichen Qualitätsanforderungen bleiben hoch – und sind wichtiger denn je.
Oder kurz:
Kein Regulierungshammer, aber ein klarer Qualitätsauftrag. Wer bei Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer auf sauber begründete, normkonforme Gutachten setzt, wird auch in Zukunft gute Chancen haben, seine Position gegenüber dem Finanzamt durchzusetzen.
Für uns bei ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH gilt: Qualität bleibt nicht verhandelbar. Wir setzen ausschließlich Gutachter ein, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert sind.
Unsere Sachverständigen besichtigen jedes Objekt persönlich und erstellen für jede Immobilie individuelle, detaillierte Restnutzungsdauergutachten, statt auf schematische Standardlösungen zu setzen.
Die geplante Verpflichtung, dass nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (öbuv) Gutachten zur Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer erstellen dürfen, wurde gestrichen. Auch von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierte Immobiliengutachter können weiterhin steuerlich anerkannte Gutachten erstellen.
Ja. Für die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude können Sie weiterhin auf von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung zurückgreifen. Eine öbuv-Exklusivität besteht nach dem Kabinettsbeschluss nicht. Doch Vorsicht: eine Zertifizierung von z. B. TÜV oder Dekra ist nicht unbedingt eine von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle ausgestellt.
Nein. Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer kann weiterhin durch fachlich qualifizierte, BMF-konforme Gutachten erfolgen – auch von nicht öbuv, aber entsprechend zertifizierten Immobiliengutachtern.
Kapitalanleger profitieren von:
mehr Wettbewerb unter Sachverständigen,
flexiblerer steuerlicher Gestaltung bei AfA und Restnutzungsdauer,
besserer Verfügbarkeit und schnelleren Bearbeitungszeiten von Gutachten.
Die BMF-Arbeitshilfe bleibt ein wichtiges Referenztool der Finanzverwaltung. Eine abweichende Kaufpreisaufteilung ist möglich, wenn sie durch ein nachvollziehbares Sachverständigengutachten plausibel begründet wird.
Achten Sie auf:
Gutachter die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert sind
Spezialisierung auf steuerliche Immobilienbewertung,
nachweisliche Erfahrung mit Gutachten zur Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer.
Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.
Durch die Zusammenarbeit mit uns, können Kunden potenzielle Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen identifizieren und minimieren, da das Unternehmen über fundierte Marktkenntnisse verfügt.
Kunden profitieren von fundierten Informationen und Analysen, die von uns bereitgestellt werden, um fundierte Entscheidungen über den Kauf, Verkauf oder die Bewertung von Immobilien zu treffen
Wir als das ESTIMADO-Team bieten maßgeschneiderte Beratungsdienstleistungen, die Investoren dabei helfen, ihr Portfolio entsprechend ihren Anlagezielen und Risikotoleranzen zu optimieren.
Durch die Expertise von uns können Kunden potenzielle Wachstumschancen auf dem Immobilienmarkt erkennen und nutzen, um ihre Investitionen zu erweitern und Renditen zu steigern.
Kunden von uns können in Verhandlungen über den Kauf oder Verkauf von Immobilien eine stärkere Position einnehmen, da sie auf fundierte Marktanalysen und Expertenwissen zurückgreifen können.
Mit Unterstützung durch unser ESTIMADO Team können Investoren zukünftige Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt vorhersehen und ihre Strategien entsprechend anpassen, um auf dem Markt erfolgreich zu sein.
Unsere Dienstleistungen helfen Investoren, rentablere Investitionsentscheidungen zu treffen und ihre Rendite zu maximieren, indem sie eine genaue Bewertung des Immobilienmarktes bieten.
Unsere Kunden können sich auf die Richtigkeit und Zuverlässigkeit der getroffenen Annahmen und Bewertungen verlassen, da das Unternehmen über eine renommierte Expertise in der Immobilienbewertung verfügt.
Unsere Dienstleistungen zielen darauf ab, die individuellen Anforderungen und Ziele der Kunden zu erfüllen, um eine langfristige Kundenzufriedenheit zu gewährleisten.
