ESTIMADO unterstützt Investoren, Eigentümer und Unternehmen mit zertifizierten Verkehrswertgutachten und fundierten Nutzungsdauergutachten, die von Finanzämtern anerkannt werden. Durch unsere von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliengutachter erhalten Sie die Sicherheit, alle steuerlichen Spielräume rechtssicher auszuschöpfen. So sparen Sie nicht nur Steuern, sondern steigern auch die Attraktivität und Rendite Ihrer Immobilie – bundesweit und besonders im Rhein-Main-Gebiet.
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fallen erhebliche Steuern an. Ob privater Immobilienkäufer, professioneller Investor oder Unternehmen – jeder möchte Immobilien Steuern sparen und die Investition möglichst effizient gestalten. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie beim Immobilienkauf Steuern sparen können. Wir beleuchten wichtige steuerliche Aspekte – von der Grunderwerbsteuer über Abschreibungen (AfA) bis zur Spekulationssteuer – und geben praktische, rechtlich fundierte Tipps. Beachten Sie, dass diese Ratschläge keine steuerliche Beratung ersetzen, aber einen fundierten Überblick bieten.
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Immobilienkauf vom Käufer gezahlt wird. Sie beträgt je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises und kann somit zehntausende Euro ausmachen. Doch es gibt legale Strategien, um die Grunderwerbsteuer zu senken oder sogar ganz zu umgehen. Hier die wichtigsten Tipps:
Kaufpreis aufteilen (Grundstück, Gebäude und Inventar): Weisen Sie im Kaufvertrag den Preis für das Grundstück und das Gebäude getrennt aus. Nur der Grundstücksanteil unterliegt der Grunderwerbsteuer, während der Kaufpreisanteil fürs Gebäude bei getrennten Verträgen außen vor bleiben kann. Zudem lohnt es sich, bewegliches Inventar (z.B. Einbauküche, Markise, Möbel) gesondert im Vertrag aufzuführen. Auf solche beweglichen Güter wird keine Grunderwerbsteuer erhoben. Faustregel: Bis zu etwa 15 % des Kaufpreises fürs Inventar akzeptiert das Finanzamt meist ohne Weiteres – höhere Summen sollten gut belegbar sein.
Grundstück und Bauleistungen getrennt erwerben: Wenn Sie neu bauen, kaufen Sie zuerst das Grundstück und beauftragen Sie den Bau des Hauses später mit separatem Vertrag. So fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Kauf des Grundstücks an, nicht auf die Baukosten. Wichtig ist eine zeitliche Trennung (mindestens ~6 Monate Abstand) und dass Grundstücksverkäufer und Hausbauer unterschiedliche Parteien sind.
Immobilienanteile statt komplette Immobilie kaufen (Share Deal): Bei größeren Investitionen kann es sinnvoll sein, keine 100 % einer Immobilie direkt zu kaufen, sondern z.B. über eine Gesellschaft Anteile zu erwerben. Wenn weniger als 95 % (bzw. 90 % nach neuer Rechtslage) der Anteile an einer Immobilien-Gesellschaft übernommen werden, fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Diese Share-Deal-Strategie wird häufig von Unternehmen genutzt. Allerdings sind die rechtlichen Bedingungen komplex – zum Beispiel muss der Restanteil für eine gewisse Frist bei einem anderen Eigentümer verbleiben – daher sollte man die langfristigen Auswirkungen genau prüfen und fachliche Beratung hinzuziehen.
Familienübertragungen nutzen: Käufe innerhalb der Familie können von der Grunderwerbsteuer befreit sein. Ehegatten, Kinder, Eltern und Enkel profitieren in gerader Linie von Ausnahmen – Verkäufe oder Schenkungen zwischen diesen nahen Verwandten lösen keine Grunderwerbsteuer aus. Beispielsweise kann ein Elternteil dem Kind die Immobilie schenken oder per vorweggenommener Erbfolge übertragen, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt. Solche Übertragungen unterliegen zwar ggf. Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer, aber hohe Freibeträge für nahe Angehörige machen sie oft attraktiv. Wichtig: Die genauen Bedingungen und Freibeträge kennen und gegebenenfalls steuerlichen Rat einholen, um Grunderwerbsteuer legal zu umgehen.
Standortwahl und Bundesland beachten: Die Grunderwerbsteuersätze sind je nach Bundesland unterschiedlich. So werden in Bayern und Sachsen nur 3,5 % fällig, während etwa Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg 6,5 % erheben. Wenn Sie bezüglich des Standortes flexibel sind, kann der Kauf in einem Bundesland mit niedrigeren Steuersätzen unmittelbar Geld sparen. Ein Beispiel: Ein Hauskauf für 300.000 € würde in Bayern 10.500 € Grunderwerbsteuer kosten, in Brandenburg aber 19.500 € – ein deutlicher Unterschied.
Praxis-Tipp: Achten Sie auf die Formulierung des notariellen Kaufvertrags. Ist nichts Abweichendes geregelt, teilen sich Käufer und Verkäufer die Grunderwerbsteuer automatisch je zur Hälfte. Oft wird jedoch vereinbart, dass der Käufer sie alleine trägt – verhandeln Sie im Zweifelsfall, ob eine Teilung möglich ist. Zudem sollte der Vertrag alle Aufteilungen (Grundstück, Gebäude, Inventar, Rücklagen) klar ausweisen, um Missverständnisse mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) erlaubt es Immobilieninvestoren, den Wertverzehr einer Immobilie steuerlich geltend zu machen. Dadurch sinkt das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung, ohne dass echter Geldabfluss entsteht – ein reiner Steuervorteil, der den Cashflow schont. Hier erfahren Sie, wie Sie die AfA bei Immobilien optimal gestalten:
Lineare AfA bedeutet, dass jedes Jahr ein gleichbleibender Prozentsatz der Anschaffungskosten (ohne Bodenanteil) abgeschrieben wird. Bei Wohnimmobilien beträgt der Standardsatz 2 % pro Jahr, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Beispiel: Ein Gebäudeanteil von 300.000 € ergibt 6.000 € Abschreibung jährlich. Für neu gebaute Wohngebäude ab 2023 wurde die lineare AfA sogar auf 3 % pro Jahr erhöht. Das verkürzt die Abschreibungsdauer auf etwa 33 Jahre und erhöht die jährliche Abschreibung deutlich.
Demgegenüber ermöglicht die degressive AfA höhere Abschreibungen in den ersten Jahren und sinkende Beträge in späteren Jahren. Seit 2024 gibt es befristet eine degressive Abschreibung für Neubauten: Bei Wohngebäuden, deren Bau zwischen Oktober 2023 und Ende September 2029 beginnt, können im ersten Jahr 5 % der Baukosten abgeschrieben werden und in den Folgejahren jeweils 5 % vom Restwert. Diese degressive AfA bietet also einen schnelleren Steuerabzug zu Beginn. Ein Wechsel zurück zur linearen Methode ist möglich. Hinweis: Die degressive AfA gilt nur für neue Wohngebäude (nicht für Bestandsimmobilien) und soll befristet den Wohnungsbau fördern. Investoren können so in den ersten Jahren stärker von Steuervorteilen profitieren, was die Finanzierung erleichtert.
Unabhängig von linear oder degressiv: Nur der Gebäudewert ist abschreibbar, nicht der Grund und Boden. Daher ist es essenziell, im Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung vorzunehmen – etwa durch ein Gutachten oder anerkannte Berechnungsmethoden. Ein höherer Gebäudewertanteil erhöht Ihre jährliche AfA. Auch die Kaufnebenkosten wie Makler, Notar, Grunderwerbsteuer zählen anteilig zum Gebäude und erhöhen so die Abschreibungsbasis. Planen Sie diese Punkte vor dem Notartermin, da eine nachträgliche Änderung kaum möglich ist.
Neben der normalen AfA bietet das Steuerrecht Sonderabschreibungen – also zusätzliche, zeitlich befristete Abschreibungen – für bestimmte Investitionen:
Neubau von Mietwohnungen (§ 7b EStG): Um den Bau von Mietwohnraum anzukurbeln, können Investoren zusätzlich 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren abschreiben, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Insgesamt lassen sich dadurch 20 % der Baukosten extra abschreiben (neben der regulären AfA). Voraussetzungen sind u.a. Bauantrag zwischen 2023 und 2026, eine Baukostenobergrenze und die Einhaltung hoher Energiestandards. In Kombination mit der linearen oder degressiven AfA können so in den ersten vier Jahren bis zu 32 % der Investitionskosten abgeschrieben werden – ein erheblicher Steuervorteil in der Anfangsphase.
Denkmal-AfA (Abschreibung für Baudenkmäler): Wer in eine denkmalgeschützte Immobilie investiert, wird für die teuren Sanierungen steuerlich belohnt. Für Vermieter erlaubt § 7i EStG, die Kosten für denkmalbedingte Sanierungsarbeiten 8 Jahre lang mit 9 % und weitere 4 Jahre mit 7 % abzusetzen, also insgesamt 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre. Selbstnutzer können immerhin 9 % der Sanierungskosten pro Jahr über 10 Jahre als Sonderausgaben absetzen. Wichtig: Die Maßnahmen müssen behördlich als denkmalgerecht anerkannt sein. Ähnliche Abschreibungsvorteile gelten für Gebäude in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG). Somit lohnt es sich, nach Immobilien Ausschau zu halten, bei denen solche Steuerbegünstigungen in Frage kommen.
Schnellere Abschreibung durch Nutzungsdauergutachten: Ein spezieller Tipp für ältere Gebäude ist das Nutzungsdauergutachten (Restnutzungsdauer-Gutachten). Normalerweise unterstellt das Finanzamt pauschal 50 bzw. 33 Jahre Nutzungsdauer. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer nachweislich kürzer – etwa aufgrund von Baujahr, Abnutzung oder technischen Umständen – kann ein Sachverständiger dies bescheinigen. Das Gutachten ermöglicht eine verkürzte Abschreibungsdauer und damit höhere AfA-Sätze. Beispielsweise lässt sich bei einem alten Gebäude die AfA von 2 % auf vielleicht 4 % pro Jahr erhöhen, was den jährlichen Abschreibungsbetrag verdoppelt. Voraussetzung ist ein qualifiziertes Gutachten, das vom Finanzamt anerkannt wird. Für Investoren kann sich ein Nutzungsdauergutachten lohnen, da es dauerhaft die Steuerlast auf Mieteinkünfte senkt.
Zusammenfassend sollten Immobilieninvestoren alle AfA-Spielräume ausnutzen: Kaufpreis optimal aufteilen, linear vs. degressiv abwägen, Sonderabschreibungen und Gutachten nutzen. So sparen Sie bei der Steuer und erhöhen Ihre Netto-Rendite – rechtssicher und ohne die Liquidität zu belasten.
Haltefrist einhalten: Der einfachste Weg, die Spekulationssteuer zu vermeiden, ist geduldig zu sein. Planen Sie Verkäufe so, dass zwischen Kauf und Verkauf mindestens 10 Jahre + 1 Tag liegen. Nach Ablauf der Frist bleibt der Gewinn steuerfrei. Das gilt für privat gehaltene Immobilien, die nicht als Betriebsvermögen laufen. Gerade bei stark gestiegenen Immobilienpreisen kann das Abwarten enorme Steuerersparnisse bedeuten.
Selbstnutzung einplanen: Wenn Sie erwägen, ein zunächst vermietetes Objekt vor Ablauf der 10 Jahre zu verkaufen, prüfen Sie die Möglichkeit, es rechtzeitig selbst zu nutzen. Durch Eigenbezug können Sie die oben genannte 2-Jahres-+ Verkaufsjahr-Regel erfüllen und den Verkauf steuerfrei gestalten. Diese Strategie erfordert allerdings, dass ein Eigenbedarf tatsächlich realisierbar ist (oder ggf. Ihre Kinder unentgeltlich darin wohnen, was steuerlich ebenfalls als Eigennutzung zählt).
3-Objekt-Grenze beachten: Vorsicht vor häufigen Immobilienverkäufen in kurzer Zeit. Wenn Sie mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren verkaufen, unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel. In diesem Fall würden sämtliche Gewinne – unabhängig von Haltefristen oder Eigennutzung – voll versteuert und es kämen ggf. Gewerbesteuern dazu. Achten Sie als Investor also darauf, nicht durch zu viele Verkäufe die Schwelle zum gewerblichen Handel zu überschreiten. Halten Sie im Zweifel einzelne Objekte länger oder verkaufen Sie innerhalb der Familie, um unter der Grenze zu bleiben.
Verkauf über Gesellschaften (Share Deal): Fortgeschrittene Investoren nutzen mitunter Kapitalgesellschaften bzw. Holdingstrukturen, um Verkaufsgewinne zu optimieren. Beispielsweise kann eine Immobilien-GmbH die Immobilie halten und später werden Anteile dieser Gesellschaft verkauft statt der Immobilie selbst. Gewinne aus dem Verkauf von Kapitalgesellschaftsanteilen sind – wenn die verkaufende Partei eine Kapitalgesellschaft (z.B. Holding) ist – zu 95 % steuerfrei. Effektiv lassen sich so große Gewinne fast steuerfrei realisieren. Diese Share-Deal-Verkäufe sind jedoch komplex in der Umsetzung und lohnen sich vor allem für professionelle Anleger mit größeren Portfolios. Zudem wurden gesetzliche Regeln verschärft, sodass die Grunderwerbsteuer bei Anteilsverkäufen ab 90 % ebenfalls greifen kann. Solche Konstrukte sollten immer mit erfahrenen Steuerberatern und Rechtsanwälten geplant werden.
Fazit zur Spekulationssteuer: Wer privat in Immobilien investiert, sollte frühzeitig seine Exit-Strategie planen. Die 10-Jahres-Haltefrist ist der sicherste Weg, Spekulationssteuer zu vermeiden. Alternativ können kluge Eigennutzungs-Intervalle die Steuerlast verringern oder eliminieren. Achten Sie darauf, Verkaufszeitpunkte strategisch zu wählen und nicht durch Serienverkäufe Ihren steuerlichen Status zu gefährden. Im Zweifelsfall empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater, um Fallstricke zu umgehen.
Ein Nutzungsdauergutachten – auch Restnutzungsdauer-Gutachten genannt – ist ein Instrument, um die Abschreibung einer Immobilie zu erhöhen. Wie im AfA-Abschnitt erwähnt, setzen die Steuervorschriften für Gebäude pauschale Nutzungsdauern an (50 oder 33 Jahre). Doch nicht jedes Gebäude „lebt“ so lange: Faktoren wie Bauqualität, Sanierungsstau, technische Überalterung oder geänderte Nutzung können die wirtschaftliche Lebensdauer deutlich verkürzen. Genau hier kommt das Gutachten ins Spiel.
Was bringt ein Nutzungsdauergutachten? Wenn ein zertifizierter Sachverständiger nach eingehender Begutachtung bestätigt, dass die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie z.B. nur noch 30 Jahre beträgt statt der üblichen 50 Jahre, können Sie beim Finanzamt eine kürzere Abschreibungsdauer beantragen. Die Folge: Der jährliche AfA-Satz steigt (im Beispiel von 2 % auf etwa 3,33 % der Anschaffungskosten). Sie dürfen also höhere Abschreibungsbeträge ansetzen und damit Ihre Steuerlast aus Vermietung spürbar senken. Ein Gutachten kann insbesondere bei älteren Wohnhäusern (Baujahr vor 2000) oder speziellen Gewerbeimmobilien sinnvoll sein. Oft sind dort die standardmäßigen 50 Jahre zu hoch gegriffen.
Worauf ist zu achten? Eine Verkürzung der Nutzungsdauer wird fallbezogen geprüft. Das Gutachten muss nachvollziehbare Gründe liefern: z.B. erhebliche baumängelbedingte Abnutzung, technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung (wenn etwa der Abriss und Neubau wirtschaftlicher wäre) oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen (z.B. befristete Genehmigungen). Seit einem zentralen BMF-Schreiben von 2023 sind die Finanzämter angehalten, seriös untermauerte Restnutzungsdauer-Gutachten anzuerkennen. Wichtig ist, dass der Gutachter das Objekt persönlich besichtigt und neutral bewertet. Pauschale Abschläge ohne Einzelfallprüfung werden nicht akzeptiert.
Für den Investor bedeutet ein erfolgreiches Nutzungsdauergutachten jährliche Steuerersparnis. Ein Beispiel: Statt 10.000 € können plötzlich 18.000 € pro Jahr abgeschrieben werden – das senkt den zu versteuernden Gewinn um 8.000 € jährlich. Bei einem angenommenen Steuersatz von ~35 % wären das rund 2.800 € weniger Steuern pro Jahr, über eine Dekade also rund 28.000 € gespart (vereinfachtes Rechenbeispiel). Beachten Sie aber, dass nach vollständiger Abschreibung kein weiterer AfA-Abzug mehr möglich ist – das Gutachten zieht Abschreibungen quasi vor.
Fazit: Ein Nutzungsdauergutachten kann ein mächtiges Werkzeug sein, um Steuern zu sparen mit Immobilien. Es lohnt sich besonders bei älteren Objekten mit hohem Gebäudeanteil. Lassen Sie sich von einem Sachverständigen oder Steuerberater beraten, ob in Ihrem Fall eine verkürzte AfA durchsetzbar ist. Die Kosten des Gutachtens können oft durch die Steuerersparnis innerhalb weniger Jahre wettgemacht werden.
Steuern sparen beim Immobilienkauf erfordert Kenntnisse und eine vorausschauende Planung. Von der Grunderwerbsteuer-Optimierung über die AfA-Gestaltung bis zur Vermeidung der Spekulationssteuer – in jedem Abschnitt steckt Potenzial, die steuerliche Belastung zu reduzieren. Investoren sollten die Gestaltungsmöglichkeiten nutzen: etwa den Kaufvertrag clever strukturieren (Kaufpreisaufteilung, Inventar ausweisen, Verträge trennen), alle AfA-Optionen ausschöpfen (lineare vs. degressive Abschreibung, Sonderabschreibungen und Nutzungsdauergutachten) und Verkaufsfristen strategisch einhalten.
Denken Sie daran, dass jeder Fall individuell ist. Dieser Artikel liefert Tipps und Hintergrundwissen, kann aber die Beratung durch einen Steuerberater nicht ersetzen. Gerade bei komplexen Gestaltungen – ob Grunderwerbsteuer umgehen durch Share Deals oder Steueroptimierung via Gesellschaften – ist professionelle Unterstützung ratsam. Mit informierter Planung und rechtzeitiger Beratung sichern Sie sich jedoch die maximalen Steuervorteile und gestalten Ihren Immobilienkauf in Deutschland finanziell deutlich attraktiver. So sparen Sie nicht nur Steuern, sondern steigern auch die Rendite Ihrer Immobilieninvestition – legal, sachlich fundiert und nachhaltig.
Investoren können Steuern vor allem durch eine clevere Kaufpreisaufteilung (Grundstück, Gebäude, Inventar), die Nutzung von AfA-Abschreibungen sowie durch Sonderregelungen wie Denkmal-AfA oder Neubau-Sonderabschreibungen sparen. Zusätzlich lassen sich mit einem Nutzungsdauergutachten höhere Abschreibungen durchsetzen und langfristig die Steuerlast senken.
Die Grunderwerbsteuer kann gesenkt werden, indem man Inventar separat ausweist, Grundstück und Bauleistungen getrennt kauft oder bei größeren Deals Share Deals nutzt. Außerdem entfällt sie bei Übertragungen innerhalb der Familie (z. B. zwischen Ehegatten, Eltern und Kindern).
Für Immobilien gelten die lineare AfA (2–3 % jährlich) und bei Neubauten befristet die degressive AfA. Hinzu kommen Sonderabschreibungen für Neubauten oder denkmalgeschützte Immobilien. Durch ein Nutzungsdauergutachten kann die Restnutzungsdauer verkürzt und damit ein höherer AfA-Satz angesetzt werden.
Private Verkäufer vermeiden die Spekulationssteuer, indem sie die Immobilie mindestens 10 Jahre halten oder sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt haben. Auch eine clevere Planung der Verkaufszeitpunkte sowie die Beachtung der 3-Objekt-Grenze sind entscheidend.
Ein Nutzungsdauergutachten ist ein Sachverständigengutachten, das die tatsächliche Restnutzungsdauer einer Immobilie feststellt. Es lohnt sich vor allem bei älteren Gebäuden, da eine kürzere Nutzungsdauer höhere Abschreibungen ermöglicht und somit die Steuerlast spürbar reduziert.
Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.
Durch die Zusammenarbeit mit uns, können Kunden potenzielle Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen identifizieren und minimieren, da das Unternehmen über fundierte Marktkenntnisse verfügt.
Kunden profitieren von fundierten Informationen und Analysen, die von uns bereitgestellt werden, um fundierte Entscheidungen über den Kauf, Verkauf oder die Bewertung von Immobilien zu treffen
Wir als das ESTIMADO-Team bieten maßgeschneiderte Beratungsdienstleistungen, die Investoren dabei helfen, ihr Portfolio entsprechend ihren Anlagezielen und Risikotoleranzen zu optimieren.
Durch die Expertise von uns können Kunden potenzielle Wachstumschancen auf dem Immobilienmarkt erkennen und nutzen, um ihre Investitionen zu erweitern und Renditen zu steigern.
Kunden von uns können in Verhandlungen über den Kauf oder Verkauf von Immobilien eine stärkere Position einnehmen, da sie auf fundierte Marktanalysen und Expertenwissen zurückgreifen können.
Mit Unterstützung durch unser ESTIMADO Team können Investoren zukünftige Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt vorhersehen und ihre Strategien entsprechend anpassen, um auf dem Markt erfolgreich zu sein.
Unsere Dienstleistungen helfen Investoren, rentablere Investitionsentscheidungen zu treffen und ihre Rendite zu maximieren, indem sie eine genaue Bewertung des Immobilienmarktes bieten.
Unsere Kunden können sich auf die Richtigkeit und Zuverlässigkeit der getroffenen Annahmen und Bewertungen verlassen, da das Unternehmen über eine renommierte Expertise in der Immobilienbewertung verfügt.
Unsere Dienstleistungen zielen darauf ab, die individuellen Anforderungen und Ziele der Kunden zu erfüllen, um eine langfristige Kundenzufriedenheit zu gewährleisten.
