Nutzungsdauergutachten für Immobilien

Wir sind Ihr kompetenter Ansprechpartner für den Nachweis einer kürzeren tatsächliche Nutzungsdauer der folgenden Objektarten: Wohn- und Gewerbeimmobilien, Logistik- und Industrieimmobilien, Handelsimmobilien, Hotelimmobilien, Sozialimmobilien (Alten- und Pflegeheime).

Aktuelle Entwicklungen

Einschränkungen bei den Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilien vorerst vom Tisch

Jahressteuergesetz 2024 wäre fast relevant für Nutzungsdauergutachten gewesen

verkürzte Nutzungsdauer sollte nur noch für Gebäude < 10 Jahre anerkannt werden

Unser regionaler Fokus

Hier klicken für aktuelle Informationen zum Jahressteuergesetz 2024

Der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 des Bundesrates, der am 17. September 2024 veröffentlicht wurde, hat in der öffentlichen und politischen Diskussion für erhebliche Aufmerksamkeit gesorgt, insbesondere wegen der vorgeschlagenen Einschränkungen bei den Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilien. Auf Seite 34 des Entwurfs wurde eine bedeutende Änderung vorgeschlagen, die ab 2025 in Kraft treten sollte:

Die verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer sollte nur noch für Gebäude anerkannt werden, die weniger als zehn Jahre Restnutzungsdauer aufweisen.

Diese geplante Regelung hätte weitreichende Konsequenzen für Nutzungsdauergutachten für Immobilien für Investoren und Immobilienbesitzer gehabt, da sie die Möglichkeit eingeschränkt hätte, steuerliche Vorteile durch Abschreibungen zu nutzen.

Doch in einer überraschenden Wendung wurde für die Sitzung des Deutschen Bundestages am 18. Oktober 2024 ein neuer Gesetzesentwurf vorgelegt, der diese Neuregelung nicht mehr enthält.

Somit sind die möglichen Einschränkungen bei den Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilien vorerst vom Tisch.

Diese Entscheidung ist von entscheidender Bedeutung für die Immobilienbranche und für Investoren, die auf steuerliche Anreize angewiesen sind, um ihre Investitionen mit Nutzungsdauergutachten für Immobilien profitabel zu gestalten. Sie zeigt auch, wie wichtig es ist, die wirtschaftlichen und sozialen Auswirkungen von Steueränderungen sorgfältig abzuwägen, bevor sie umgesetzt werden.

Es bleibt zu hoffen, dass zukünftige Gesetzesvorschläge diese Lektion berücksichtigen und in einem ausgewogenen Verhältnis zwischen fiskalischen Notwendigkeiten und wirtschaftlichen Realitäten stehen. Die Aufrechterhaltung der bisherigen Abschreibungsmöglichkeiten könnte somit nicht nur den Immobilienmarkt stabilisieren, sondern auch den Weg für weiteres wirtschaftliches Wachstum ebnen.

Ein Nutzungsdauergutachten für Immobilien von einem von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliengutachter ist entscheidend gewesen, um die tatsächliche Nutzungsdauer korrekt zu ermitteln.

Ein Nutzungsdauergutachten für Immobilien ist ein essenzielles Werkzeug für Investoren im Immobilienbereich und private Vermieter, um dem Finanzamt eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer einer Immobilie nachzuweisen, was zu einem erhöhten AfA-Satz führt.

Unser von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierter Immobiliengutachter erstellt dieses Gutachten basierend auf den vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen und der Ortsbesichtigung.

Unser zertifizierter Sachverständiger entspricht den Richtlinien des Bundesfinanzministeriums und ist berechtigt Nutzungsdauergutachten für Wohnimmobilien sowie gewerblich und gemischt genutzte Objekte, einschließlich Betreiberimmobilien, Hotelimmobilien, Lagerhallen, Produktionshallen, Wohn- und Geschäftshäusern, sowie Einzelhandelsimmobilie zu erstellen.

von einer nach ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert
zertifiziert für alle Immobilienarten
Gewerbe- und Spezialimmobilien
direkter Kontakt und persönliche Beratung mit dem Gutachter
Ortsbesichtigung inklusive
deutschlandweit
Nutzungsdauergutachten innerhalb weniger Tage
Restnutzungsdauergutachten
individuell für Ihr Objekt
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Nutzungsdauergutachten für Immobilien

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Ermittlungsverfahren der Nutzungsdauergutachten für Immobilien

Um die tatsächliche Nutzungsspanne einer Immobilie zu bestimmen, bedienen wir uns der in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankerten Methode, die weithin als Standard in der Immobilienbewertung gilt.

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Differenz zwischen der normgerechten Gesamtnutzungsdauer des Objekts und seiner bisherigen Nutzungszeit. Renovierungen, Modernisierungen oder umfassende Sanierungen können die verbleibende Nutzungsdauer verlängern und müssen bei der Feststellung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG berücksichtigt werden.

Laut einem Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen (BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023) ist es unangemessen, die Modelle oder Ansätze der ImmoWertV beziehungsweise deren Anhänge isoliert zu verwenden, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nachzuweisen.

Unser durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Stelle anerkannter Immobiliengutachter berücksichtigt daher auch wesentliche Faktoren wie technischen Verschleiß, wirtschaftliche Wertminderung und rechtliche Nutzungseinschränkungen der zu beurteilenden Immobilie.

Gemäß dem Urteil IX R 14/23 des Bundesfinanzhofs vom 23. Januar 2024 ist die sachverständige Bestimmung der Restnutzungsdauer nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV 2010 (nun § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021) eine anerkannte Schätzmethode, die für steuerrechtliche Einschätzungen nicht ohne gesetzliche Grundlage ausgeschlossen werden kann (siehe Absatz 24 des Urteils IX R 14/23 des Bundesfinanzhofs).

Nutzungsdauer optimieren jährliche Afa erhöhen

Trotz der gesetzlich festgelegten pauschalen Nutzungsdauer und Abschreibungsbeträge besteht ein erhebliches Potenzial zur Optimierung. Im Interesse der steuerlichen Fairness haben Sie die Möglichkeit, eine verkürzte Abschreibungszeit zu beantragen, falls die verbleibende Nutzungsdauer Ihrer Wohnimmobilien sowie gewerblich und gemischt genutzten Objekte tatsächlich kürzer ist, als vom Gesetzgeber vorgesehen.

Dies betrifft auch Betreiberimmobilien, Hotelimmobilien, Lagerhallen, Produktionshallen, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Einzelhandelsimmobilien.

Selbstverständlich liegt es in Ihrer Verantwortung als Eigentümer, diese kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Hierbei sind unsere Nutzungsdauergutachten für Immobilien von unschätzbarem Wert, da sie von einem von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliengutachter erstellt werden.

erste Einschätzung der Nutzungsdauer im Rahmen unserer telefonischen Beratung
markt- und steuergerechte Einschätzung statt “worst case” des Finanzamtes

unser Immobiliengutachter ist von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert

durch ein marktgerechtes Nutzungsdauergutachten für Immobilien

Merkmale unseres Nutzungsdauergutachtens

Unser Gutachten hebt sich durch eine Vielzahl von herausragenden Produktmerkmalen hervor, die es zu einer unverzichtbaren Wahl für all jene machen, die ein fundiertes Nutzungsdauergutachten ihrer Immobilien benötigen.

Erstens erfüllt unser Gutachten in vollem Umfang sämtliche Anforderungen des Bundesfinanzministeriums, wie sie im Rundschreiben vom 22.02.2023 detailliert festgelegt sind. Diese Konformität gewährleistet nicht nur höchste Zuverlässigkeit, sondern auch Rechtssicherheit für alle beteiligten Parteien.

Darüber hinaus erfolgt die Bewertung durch unseren Immobiliensachverständigen, der von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle von der Wohnimmobilie bis zur Managementimmobilie zertifiziert ist. Diese Zertifizierung unterstreicht die hohe Kompetenz und das Fachwissen unseres Experten, wodurch Sie sicher sein können, dass jede Bewertung auf einem soliden Fundament steht.

Ein weiteres überzeugendes Merkmal unserer Dienstleistung sind die kurzen Bearbeitungs- und Lieferzeiten, die es Ihnen ermöglichen, schnell auf Marktveränderungen zu reagieren oder zeitnah Entscheidungen zu treffen.

Unsere Nutzungsdauergutachten umfassen nicht nur Wohnimmobilien, sondern richten sich auch an gewerblich und gemischt genutzte Objekte, einschließlich spezialisierter Immobilienarten wie Betreiberimmobilien, Hotelimmobilien, Lagerhallen, Produktionshallen, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Einzelhandelsimmobilien.

Dabei ist eine detaillierte Objektbesichtigung stets Teil unseres Prozesses, um sicherzustellen, dass alle relevanten Merkmale und Besonderheiten berücksichtigt werden. Vertrauen Sie auf unsere Expertise im Bereich Nutzungsdauergutachten für Immobilien und entscheiden Sie sich für ein Gutachten, das Ihre Erwartungen nicht nur erfüllt, sondern übertrifft.

Einzureichende Unterlagen für ein Nutzungsdauergutachten

Um ein umfassendes und aussagekräftiges Nutzungsdauergutachten für Immobilien zu erstellen, ist es unerlässlich, dass alle relevanten Informationen sorgfältig und vollständig zur Verfügung gestellt werden, damit unser von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierter Immobiliengutachter höchste Qualität und Zuverlässigkeit gewährleisten kann.

Beginnen wir mit der Objektadresse: Diese dient als Ausgangspunkt jeder Begutachtung und ermöglicht eine präzise Zuordnung der Wohnimmobilien sowie gewerblich und gemischt genutzten Objekte, einschließlich Betreiberimmobilien, Hotelimmobilien, Lagerhallen, Produktionshallen, Wohn- und Geschäftshäusern und ermöglicht einen Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Umgebung.

Der Energieausweis spielt eine entscheidende Rolle, da er nicht nur den energetischen Zustand des Gebäudes widerspiegelt, sondern auch Hinweise die Nachhaltigkeit der Bauweise gibt.

Grundrisse und Flächenberechnungen sind unerlässlich, um eine genaue Vorstellung von der Raumaufteilung und der Nutzfläche zu erhalten, was wiederum Einfluss auf die Bewertung der Immobilie haben kann.

Schließlich sind Modernisierungsaufstellungen der letzten 20 Jahre von großem Wert, da sie Aufschluss darüber geben, welche Maßnahmen ergriffen wurden, um den Wert und die Effizienz der Immobilie zu erhalten oder zu steigern.

Diese Unterlagen tragen dazu bei die Nutzungsdauer Ihrer Immobilie präzise einschätzen zu können. Es ist daher von größter Wichtigkeit, all diese Informationen gewissenhaft zusammenzustellen, um ein solides Fundament für ein verlässliches und überzeugendes Gutachten zu schaffen.

Kontakt

+49 611- 183 23 024

service@estimado.de

ESTIMADO Gesellschaft für
Immobilienbewertungen mbH
Rheingoldstraße 5
65203 Wiesbaden
Deutschland

Warum sollte die Nutzungsdauer einer Immobilie geprüft werden?

In der Regel werden 2,0 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten für vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien pro Jahr gemäß den Bestimmungen des Einkommensteuergesetzes (EStG) steuerlich absetzbar gemacht.

Diese Absetzung für Abnutzung (AfA) erfolgt unter der Annahme, dass die Standardnutzungsdauer von Gebäuden bei rund 50 Jahren liegt, wobei das Baujahr und eine mögliche Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen entscheidend sind.

Faktoren, die die Nutzungsdauer beeinflussen, umfassen technischen Verschleiß, wirtschaftliche Abwertung und rechtliche Rahmenbedingungen, die die Nutzungsdauer einschränken können.

Ein umfassendes Nutzungsdauergutachten für Immobilien kann hier wertvolle Einsichten bieten, insbesondere wenn es von einem von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliengutachter durchgeführt wird.

Dies ist besonders relevant für Wohnimmobilien sowie gewerblich und gemischt genutzte Objekte, einschließlich Betreiberimmobilien, Hotelimmobilien, Lagerhallen, Produktionshallen, Wohn- und Geschäftshäusern.

Sollte ein Gebäude vor Ablauf des im EStG festgelegten AfA-Zeitraums nach objektiven Kriterien technisch oder wirtschaftlich abgenutzt sein, kann eine erhöhte jährliche Abschreibung in Betracht gezogen werden.

Wann lohnt sich ein Nutzungsdauergutachten für Immobilien

Die Entscheidung, ein Gutachten zur Restnutzungsdauer erstellen zu lassen, richtet sich primär nach dem Baujahr und dem Zustand der jeweiligen Immobilie.

Ein solches Nutzungsdauergutachten für Immobilien ist besonders wichtig für Wohnimmobilien sowie gewerblich und gemischt genutzte Objekte, einschließlich Betreiberimmobilien wie Hotelimmobilien, Lagerhallen und Produktionshallen.

Insbesondere Bauten, die über drei Jahrzehnte alt und nicht grundlegend renoviert sind, bieten die größten Aussichten auf eine reduzierte Nutzungsdauer.

Bei gewerblichen Immobilien, wie Lagerhallen und Produktionshallen oder Einzelhandelsimmobilien, kann sich eine Begutachtung bereits für Objekte lohnen, die zwischen zehn und zwanzig Jahre alt sind.

Es empfiehlt sich, solch ein Gutachten von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierter Immobiliengutachter erstellen zu lassen, um eine professionelle und zuverlässige Einschätzung zu gewährleisten.

Wie beeinflusst eine höhere jährliche Abschreibung meine Cash-Flow?

Die Gebäudeabschreibung verkörpert den jährlich absetzbaren Betrag, der in der Steuererklärung als Ausgaben angegeben werden kann. Üblicherweise basiert sie auf einem festgelegten Prozentsatz des Immobilienwertes.

Durch diesen steuerlichen Ansatz wird es ermöglicht, die Steuerbelastung zu mindern, ohne dass tatsächliche Ausgaben anfallen, was folglich den Netto-Cashflow unter gleichbleibenden Bedingungen verbessert.

Diese Wertminderung erlaubt Investoren, den theoretischen Wertverlust durch die Abnutzung eines Gebäudes über dessen Lebensdauer steuerlich geltend zu machen. Ein Nutzungsdauergutachten für Immobilien, sei es für Wohnimmobilien sowie gewerblich und gemischt genutzte Objekte, ist wichtig, um den Wertverlust genau zu bestimmen.

Ist eine Immobilienbesichtigung notwendig?

Auch wenn es keine direkte gesetzliche oder judikative Anforderung für die Durchführung von Außen- und Innenbesichtigungen gibt, ist diese äußerst wichtig.

Eine Ortsbesichtigung ist bei Nutzungsdauergutachten für Immobilien von entscheidender Bedeutung, da sie eine Vielzahl von Faktoren offenbart, die durch bloße Dokumentenanalyse nicht erfasst werden können.

Erstens ermöglicht sie einen umfassenden Eindruck von der Lage der Immobilie, einschließlich der unmittelbaren Nachbarschaft, der Infrastruktur und der Zugänglichkeit zu wesentlichen Dienstleistungen wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln.

Diese Aspekte können entscheidend für die Nutzungsdauer einer Immobilie sein, da sie die Attraktivität für potenzielle Käufer oder Mieter erheblich beeinflussen.

Darüber hinaus kann eine Ortsbesichtigung eventuelle Mängel oder Besonderheiten der Immobilie aufdecken, die in schriftlichen Berichten oft nicht berücksichtigt werden, wie zum Beispiel der Zustand von Dach und Fassade, Anzeichen von Feuchtigkeit oder Schimmel sowie die Qualität von Innenausbau und Materialien.

Ein erfahrener Gutachter kann während der Besichtigung auch den Einfluss von Umgebungsgeräuschen oder Umweltfaktoren wie Luftqualität und Sonnenlichteinfall beurteilen.

All diese Faktoren sind entscheidend, um eine realistische und marktgerechte Ermittlung der Nutzungsdauer zu gewährleisten.

Deshalb ist es aus Sicht unseres professionellen Immobiliengutachters unerlässlich, eine Ortsbesichtigung durchzuführen, um ein fundiertes und genaues Nutzungsdauergutachten zu erstellen.

Wir haben insbesondere beobachtet, dass die Erwähnung eines Besichtigungstermins im Bericht dazu beitragen kann, Nachfragen von den Steuerbehörden zu minimieren und die Akzeptanz des Gutachtens zu erleichtern.

Was kostet ein Nutzungsdauergutachten?

Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Größe der Wohn- und Nutzfläche. Eine detaillierte Aufstellung unserer derzeitigen Gebühren ist in unserer Honorar- und Leistungsübersicht zu finden.

Nutzungsdauergutachten für Bestandshalter

Auch für langfristige Bestandshalter hat eine verkürzte Abschreibungsdauer Vorteile, insbesondere wenn ein Nutzungsdauergutachten für Immobilien erstellt wurde.

Es ist zwar richtig, dass in diesem Fall die Wohnimmobilie oder auch gewerblich und gemischt genutzte Objekte, wie Hotelimmobilien, Lagerhallen oder Produktionshallen, früher (z. B. nach 30 Jahren Nutzungsdauer) schon vollständig abgeschrieben sind.

Allerdings haben Sie in diesen 30 Jahren ein entsprechend höheres Netto-Einkommen gehabt, aus dem zum Beispiel Rücklagen für weitere Investitionen oder Immobilienkäufe entstehen können, etwa in Einzelhandelsimmobilien oder Wohn- und Geschäftshäusern.

Der umgekehrte Fall ist viel ärgerlicher: Sollten Sie wider Erwarten die Eigentumswohnung, das Mehrfamilienhaus oder die Gewerbehalle doch schon nach zehn Jahren verkaufen, wurde ein Großteil des Abschreibungspotenzials „verschenkt“.

Wann ist eine Nutzungsdauergutachten nicht relevant?

Grundsätzlich ist die Anfertigung eines Gutachtens zur Nutzungsdauer nur dann sinnvoll, wenn Sie die Abschreibung für Abnutzung (AfA) des Gebäudes auch steuerlich geltend machen können. Dies trifft beispielsweise nicht zu bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus oder bei einer Immobilie, die durch Schenkung oder Erbschaft übergegangen ist und bereits seit mehr als einem halben Jahrhundert im Besitz der Familie verweilt.

Technische Nutzungsdauer

Die technische Lebensdauer bezeichnet die theoretisch mögliche Gebrauchsdauer eines Investitionsobjekts aus ingenieurtechnischer Perspektive. Zum Beispiel stellt sich die Frage, wann ein Bauwerk oder ein Auto technisch nicht mehr funktionsfähig ist. Diese Lebensdauer bildet die Obergrenze bei der Ermittlung der Dauer für steuerliche Abschreibungen (AfA).

Verschiedene Faktoren beeinflussen die Lebensdauer von Bauwerken erheblich. Dazu gehören die Qualität der verwendeten Materialien und die Art der Bauausführung, etwa durch Präzision beim Bau und Montage. Außerdem spielen natürliche Elemente eine Rolle, wie etwa der Einfluss von Wind, Regen, Luftfeuchtigkeit und Sonneneinstrahlung.

Auch menschliche Faktoren, wie die Abnutzung durch regelmäßigen Gebrauch, sind entscheidend. Beziehungen zwischen Baukomponenten sind ebenfalls wichtig, beispielsweise durch schützende Farbanstriche auf Holz können positive Effekte erzielt werden, während Kontaktkorrosion zwischen verschiedenen Metallen negative Folgen haben kann.

Die regelmäßige Pflege und Wartung, wie Reinigung, Konservierung, Schmierung oder Reparaturen, sind unerlässlich.

Wirtschaftliche Nutzungsdauer

Die wirtschaftliche Abwertung eines Gebäudes wird durch die Einschätzung der Dauer seiner rentablen Nutzung bestimmt. Solange ein Gebäude seinem Besitzer einen finanziellen Ertrag bringt, sei es durch eigene gewerbliche Nutzung oder durch Vermietung, bleibt es wirtschaftlich sinnvoll.

Wenn jedoch die Kosten für Instandhaltung und Betrieb die erzielten Einnahmen übersteigen, endet die rentabel nutzbare Periode für einen klug kalkulierenden Eigentümer. Die Unterhaltung eines Gebäudes lohnt sich nur, wenn die Erlöse die Ausgaben übertreffen.

Dieses Prinzip gilt auch beim Verkauf: Ein Objekt, dessen Nutzungsvorteile geringer sind als die Erhaltungskosten, findet keinen Käufer, der bereit ist, dafür zu zahlen. Ein solcher Kaufpreis tendiert gegen Null oder wird negativ, wenn Abrisskosten anfallen, um das Grundstück anderweitig nutzbar zu machen.

Selbst wenn ein potenzieller Käufer einen individuellen Nutzen sieht, wird er dafür nicht bereit sein, einen höheren Preis zu zahlen.

Rechtliche Nutzungsbeschränkungen

Die rechtlichen Gegebenheiten (z. B. zeitlich befristete Mietverträge oder bestehende Abbruchverfügungen) können als Teilbereich der wirtschaftlichen Nutzbarkeit zugerechnet werden.

Sind Gebäude beispielsweise in ihrer Substanz und ihrem Aufbau auf einem speziellen Nutzungszweck ausgerichtet, kann die wirtschaftliche Nutzungsdauer durch die rechtlichen Rahmenbedingungen der Nutzung (z. B. Mietvertrag) begrenzt sein (vgl. Abschnitt 2.2, Urteil des FG Köln vom 23.01.2001 – 8 K 6294/95).

Gesetzliche Grundlagen

Gemäß § 7 Abs. 4 S. 2 EStG kann ein Steuerpflichtiger eine höhere Abschreibung geltend machen, sofern er nachweisen kann, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die gesetzliche Nutzungsdauer.

Diese Regelung ist besonders relevant für Nutzungsdauergutachten für Immobilien, die sowohl Wohnimmobilien als auch gewerblich und gemischt genutzte Objekte umfassen, darunter Betreiberimmobilien, Hotelimmobilien und Lagerhallen.

Lange Zeit wurde angenommen, dass für diesen Nachweis ein aufwändiges und kostspieliges Bausubstanzgutachten erforderlich sei. Bereits 1971 entschied der Bundesfinanzhof (Urteil v. 28.09.1971 – VIII R 7368), dass eine absolute Sicherheit bei der Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer nicht gewährleistet werden kann. Es wurde festgestellt, dass nur die größtmögliche Wahrscheinlichkeit und nicht die absolute Gewissheit gefordert werden kann.

Das oberste deutsche Finanzgericht, der Bundesfinanzhof, hat in seinem Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 2519) entschieden, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer einer vermieteten Immobilie, wie beispielsweise Wohn- und Geschäftshäusern, auch mit einfacheren und kostengünstigeren Methoden nachgewiesen werden kann. Dabei kann sich der Steuerpflichtige jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen, um den notwendigen Nachweis zu erbringen.

Ein Bausubstanzgutachten ist in diesem Urteil ausdrücklich als nicht erforderlich bezeichnet worden. Seit diesem Urteil ist klar, dass ein Gutachten mit standardisierten Merkmalen als Nachweis für eine kürzere Restnutzungsdauer ausreicht.

In einem späteren Urteil vom 23.03.2022 (Az. 6 K 29320) hat das Finanzgericht Köln weiter ausgeführt, dass der Nachweis über die maßgeblichen Faktoren wie technischen Verschleiß, wirtschaftliche Verwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen Aufschluss geben muss. Eine ähnliche Entscheidung traf das Finanzgericht Münster am 27.01.2022 (Az. 1 K 174118 E).

Im BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurden die Urteile der verschiedenen Gerichte zur Anwendung für die Finanzverwaltung zusammengefasst. Wichtige Punkte sind dabei, wer die Gutachten erstellen darf und welche Art von Gutachten erforderlich ist. Künftig werden Restnutzungsdauergutachten nur noch anerkannt, wenn sie von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter für die Wertermittlung von Grundstücken erstellt werden. Dies betrifft insbesondere Einzelhandelsimmobilien und Produktionshallen.

Zudem darf die ermittelte Restnutzungsdauer nicht lediglich aus einem Verkehrswertgutachten übernommen werden. Der Hauptzweck des Gutachtens muss klar auf den Nachweis der tatsächlichen Restnutzungsdauer des Objektes ausgerichtet sein.

Zuletzt hat der Bundesfinanzhof im Urteil IX R 14/23 vom 23.01.2024 folgende höchstrichterliche Entscheidungen getroffen:

Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung einer kürzeren Nutzungsdauer eines Gebäudes gemäß § 7 Abs. 4 S. 2 EStG jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint (teilweise entgegen Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 22.02.2023- IV C 3- S 2196/22/10006: 005).
Der schlichte Verweis des Steuerpflichtigen auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 S. 2 EStG darzulegen und nachzuweisen.
Die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß § 6 Abs. 6 ImmoWertV 2010 (inzwischen § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021) ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode (Brandis/Heuermann/Brandis, § 7 EStG Rz 522; Graw, juris PraxisReport Steuerrecht 5/2022, Anm. 3), die ohne eine gesetzliche Anordnung für steuerrechtliche Schätzungen nicht ausgeschlossen werden kann (Absatz 24 des Urteils IX R 14/23 des Bundesfinanzhofes).
Begründet der Steuerpflichtige die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer mit einer wirtschaftlichen Abnutzung oder einer auf rechtlichen Gegebenheiten beruhenden früheren Entwertung, bedarf es keiner sachverständigen Feststellungen zum technischen Verschleiß des Gebäudes, da die kürzere wirtschaftliche oder rechtliche Nutzungsdauer entweder nur bedingt oder zumeist gar nicht vom technischen Gebäudezustand abhängig ist (Absatz 26 des Urteils IX R 14/23 des Bundesfinanzhofes).

Unsere Leistungen

Nutzungsdauergutachten

gesetzeskonform
zertifiziert
anerkannt
inkl. Aufteilung Kaufpreis

Reduzieren Sie Ihre steuerlichen Verpflichtungen und maximieren Sie Ihren jährlichen Geldfluss! Indem Sie eine kürzere Lebensdauer Ihrer Investitionen belegen, können Sie den jährlichen Abschreibungsbetrag signifikant erhöhen. Profitieren Sie von unserer unverbindlichen Ersteinschätzung, um Ihr Potenzial für zusätzlichen Cashflow zu entdecken.

1

Wertindikation

Die Wertindikation dient einer guten ersten Orientierung zur Nutzungsdauer Ihrer Immobilie.

Rechte, Lasten und Besonderheiten der Immobilie bleiben in der Kurzbewertung jedoch unberücksichtigt.

2

Bestandsaufnahme

3

Wir überprüfen und erstellen Wohn- und Nutzflächenberechnungen sowie Grundrisszeichnungen. Wir besorgen fehlende Unterlagen wie Baugenehmigungen, Grundbuchauszüge, Alt- und Baulastenauskunfte.

Gutachterliche Stellungnahme

analysiert individuelle Fragestellungen zur Aufteilung Kaufpreis

Gutachterliche Stellungnahmen haben als Zielsetzung, den Empfänger der Berichterstattung in die Lage zu versetzen sich eine fundierte Meinung zu bilden.

Wir analysieren für Sie individuelle Sachverhalte, stellen Transparenz her, wägen Argumente gegeneinander ab und präsentieren Ihnen eine Grundlage für Ihre abschließende Beurteilung.

Durch die fallweise Auswahl von zusätzlichen Experten sorgen wir dafür, dass jeder Auftrag mit hoher Expertise und Qualität interdisziplinär umgesetzt wird.

Im Rahmen der gutachterliche Stellungnahme geben wir auch eine zweite Meinung zu vorliegenden Immobiliengutachten ab.