Ein Restnutzungsdauergutachten von Immobilien ist ein unverzichtbares Instrument für Investoren und private Vermieter im Immobiliensektor. Es dient dazu, dem Finanzamt eine verkürzte tatsächliche Lebensdauer einer Immobilie nachzuweisen, was zu einem höheren Abschreibungssatz führt.
Unser von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 anerkannten Institution zertifizierter Immobiliensachverständiger erstellt dieses Gutachten auf der Grundlage der vom Kunden bereitgestellten Dokumente und einer Besichtigung vor Ort.
Der zertifizierte Gutachter erfüllt die Anforderungen des Bundesfinanzministeriums und ist qualifiziert, Restnutzungsdauergutachten für Wohnimmobilien sowie für gewerblich und gemischt genutzte Objekte zu erstellen, einschließlich Betreiberimmobilien, wie Hotels, Lagerhallen, Produktionshallen, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Einzelhandelsimmobilien.
WAVO World Recognised Valuer
(WAVO WRV)
Immobiliengutachter
von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert
Sprechen Sie mich gerne an:
Laut einem Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen (BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023) ist es unangemessen, die Modelle oder Ansätze der ImmoWertV beziehungsweise deren Anhänge isoliert zu verwenden, um eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nachzuweisen.
Unser durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Stelle anerkannter Immobiliengutachter berücksichtigt daher auch wesentliche Faktoren wie technischen Verschleiß, wirtschaftliche Wertminderung und rechtliche Nutzungseinschränkungen der zu beurteilenden Immobilie.
Gemäß dem Urteil IX R 14/23 des Bundesfinanzhofs vom 23. Januar 2024 ist die sachverständige Bestimmung der Restnutzungsdauer nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV 2010 (nun § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021) eine anerkannte Schätzmethode, die für steuerrechtliche Einschätzungen nicht ohne gesetzliche Grundlage ausgeschlossen werden kann (siehe Absatz 24 des Urteils IX R 14/23 des Bundesfinanzhofs).
erste Einschätzung der Restnutzungsdauer im Rahmen unserer telefonischen Beratung
markt- und steuergerechte Einschätzung statt “worst case” des Finanzamtes
durch ein marktgerechtes Restnutzungsdauergutachten für Immobilien
Durch eine Vielzahl von herausragenden Produktmerkmalen hebt sich unser Gutachten hervor, die es zu einer unverzichtbaren Wahl für all jene machen, die ein fundiertes Restnutzungsdauergutachten ihrer Immobilien benötigen.
Erstens erfüllt unser Gutachten in vollem Umfang sämtliche Anforderungen des Bundesfinanzministeriums, wie sie im Rundschreiben vom 22.02.2023 detailliert festgelegt sind. Diese Konformität gewährleistet nicht nur höchste Zuverlässigkeit, sondern auch Rechtssicherheit für alle beteiligten Parteien.
Die Gebäudeabschreibung verkörpert den jährlich absetzbaren Betrag, der in der Steuererklärung als Ausgaben angegeben werden kann. Üblicherweise basiert sie auf einem festgelegten Prozentsatz des Immobilienwertes.
Durch diesen steuerlichen Ansatz wird es ermöglicht, die Steuerbelastung zu mindern, ohne dass tatsächliche Ausgaben anfallen, was folglich den Netto-Cashflow unter gleichbleibenden Bedingungen verbessert.
Diese Wertminderung erlaubt Investoren, den theoretischen Wertverlust durch die Abnutzung eines Gebäudes über dessen Lebensdauer steuerlich geltend zu machen. Ein Nutzungsdauergutachten für Immobilien, sei es für Wohnimmobilien sowie gewerblich und gemischt genutzte Objekte, ist wichtig, um den Wertverlust genau zu bestimmen.
Auch wenn es keine direkte gesetzliche oder judikative Anforderung für die Durchführung von Außen- und Innenbesichtigungen gibt, ist diese äußerst wichtig.
Eine Ortsbesichtigung ist bei Restnutzungsdauergutachten für Immobilien von entscheidender Bedeutung, da sie eine Vielzahl von Faktoren offenbart, die durch bloße Dokumentenanalyse nicht erfasst werden können.
Erstens ermöglicht sie einen umfassenden Eindruck von der Lage der Immobilie, einschließlich der unmittelbaren Nachbarschaft, der Infrastruktur und der Zugänglichkeit zu wesentlichen Dienstleistungen wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln.
Diese Aspekte können entscheidend für die Nutzungsdauer einer Immobilie sein, da sie die Attraktivität für potenzielle Käufer oder Mieter erheblich beeinflussen.
Darüber hinaus kann eine Ortsbesichtigung eventuelle Mängel oder Besonderheiten der Immobilie aufdecken, die in schriftlichen Berichten oft nicht berücksichtigt werden, wie zum Beispiel der Zustand von Dach und Fassade, Anzeichen von Feuchtigkeit oder Schimmel sowie die Qualität von Innenausbau und Materialien.
Ein erfahrener Gutachter kann während der Besichtigung auch den Einfluss von Umgebungsgeräuschen oder Umweltfaktoren wie Luftqualität und Sonnenlichteinfall beurteilen.
All diese Faktoren sind entscheidend, um eine realistische und marktgerechte Ermittlung der Restnutzungsdauer zu gewährleisten.
Deshalb ist es aus Sicht unseres professionellen Immobiliengutachters unerlässlich, eine Ortsbesichtigung durchzuführen, um ein fundiertes und genaues Nutzungsdauergutachten zu erstellen.
Wir haben insbesondere beobachtet, dass die Erwähnung eines Besichtigungstermins im Bericht dazu beitragen kann, Nachfragen von den Steuerbehörden zu minimieren und die Akzeptanz des Gutachtens zu erleichtern.
Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Größe der Wohn- und Nutzfläche. Eine detaillierte Aufstellung unserer derzeitigen Gebühren ist in unserer Honorar- und Leistungsübersicht zu finden.
Auch für langfristige Bestandshalter hat eine verkürzte Abschreibungsdauer Vorteile, insbesondere wenn ein Restnutzungsdauergutachten für Immobilien erstellt wurde.
Es ist zwar richtig, dass in diesem Fall die Wohnimmobilie oder auch gewerblich und gemischt genutzte Objekte, wie Hotelimmobilien, Lagerhallen oder Produktionshallen, früher (z. B. nach 30 Jahren Nutzungsdauer) schon vollständig abgeschrieben sind.
Allerdings haben Sie in diesen 30 Jahren ein entsprechend höheres Netto-Einkommen gehabt, aus dem zum Beispiel Rücklagen für weitere Investitionen oder Immobilienkäufe entstehen können, etwa in Einzelhandelsimmobilien oder Wohn- und Geschäftshäusern.
Der umgekehrte Fall ist viel ärgerlicher: Sollten Sie wider Erwarten die Eigentumswohnung, das Mehrfamilienhaus oder die Gewerbehalle doch schon nach zehn Jahren verkaufen, wurde ein Großteil des Abschreibungspotenzials „verschenkt“.
Die technische Lebensdauer bezeichnet die theoretisch mögliche Gebrauchsdauer eines Investitionsobjekts aus ingenieurtechnischer Perspektive. Zum Beispiel stellt sich die Frage, wann ein Bauwerk oder ein Auto technisch nicht mehr funktionsfähig ist. Diese Lebensdauer bildet die Obergrenze bei der Ermittlung der Dauer für steuerliche Abschreibungen (AfA).
Verschiedene Faktoren beeinflussen die Lebensdauer von Bauwerken erheblich. Dazu gehören die Qualität der verwendeten Materialien und die Art der Bauausführung, etwa durch Präzision beim Bau und Montage. Außerdem spielen natürliche Elemente eine Rolle, wie etwa der Einfluss von Wind, Regen, Luftfeuchtigkeit und Sonneneinstrahlung.
Auch menschliche Faktoren, wie die Abnutzung durch regelmäßigen Gebrauch, sind entscheidend. Beziehungen zwischen Baukomponenten sind ebenfalls wichtig, beispielsweise durch schützende Farbanstriche auf Holz können positive Effekte erzielt werden, während Kontaktkorrosion zwischen verschiedenen Metallen negative Folgen haben kann.
Die regelmäßige Pflege und Wartung, wie Reinigung, Konservierung, Schmierung oder Reparaturen, sind unerlässlich.
Gemäß § 7 Abs. 4 S. 2 EStG kann ein Steuerpflichtiger eine höhere Abschreibung geltend machen, sofern er nachweisen kann, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die gesetzliche Nutzungsdauer. Diese Regelung ist besonders relevant für Nutzungsdauergutachten für Immobilien, die sowohl Wohnimmobilien als auch gewerblich und gemischt genutzte Objekte umfassen, darunter Betreiberimmobilien, Hotelimmobilien und Lagerhallen.
Lange Zeit wurde angenommen, dass für diesen Nachweis ein aufwändiges und kostspieliges Bausubstanzgutachten erforderlich sei. Bereits 1971 entschied der Bundesfinanzhof (Urteil v. 28.09.1971 – VIII R 7368), dass eine absolute Sicherheit bei der Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer nicht gewährleistet werden kann. Es wurde festgestellt, dass nur die größtmögliche Wahrscheinlichkeit und nicht die absolute Gewissheit gefordert werden kann.
Das oberste deutsche Finanzgericht, der Bundesfinanzhof, hat in seinem Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 2519) entschieden, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer einer vermieteten Immobilie, wie beispielsweise Wohn- und Geschäftshäusern, auch mit einfacheren und kostengünstigeren Methoden nachgewiesen werden kann. Dabei kann sich der Steuerpflichtige jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen, um den notwendigen Nachweis zu erbringen.
Ein Bausubstanzgutachten ist in diesem Urteil ausdrücklich als nicht erforderlich bezeichnet worden. Seit diesem Urteil ist klar, dass ein Gutachten mit standardisierten Merkmalen als Nachweis für eine kürzere Restnutzungsdauer ausreicht.
In einem späteren Urteil vom 23.03.2022 (Az. 6 K 29320) hat das Finanzgericht Köln weiter ausgeführt, dass der Nachweis über die maßgeblichen Faktoren wie technischen Verschleiß, wirtschaftliche Verwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen Aufschluss geben muss. Eine ähnliche Entscheidung traf das Finanzgericht Münster am 27.01.2022 (Az. 1 K 174118 E). Im BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurden die Urteile der verschiedenen Gerichte zur Anwendung für die Finanzverwaltung zusammengefasst.
Wichtige Punkte sind dabei, wer die Gutachten erstellen darf und welche Art von Gutachten erforderlich ist. Künftig werden Restnutzungsdauergutachten nur noch anerkannt, wenn sie von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter für die Wertermittlung von Grundstücken erstellt werden.
Dies betrifft insbesondere Einzelhandelsimmobilien und Produktionshallen. Zudem darf die ermittelte Restnutzungsdauer nicht lediglich aus einem Verkehrswertgutachten übernommen werden. Der Hauptzweck des Gutachtens muss klar auf den Nachweis der tatsächlichen Restnutzungsdauer des Objektes ausgerichtet sein.
Zuletzt hat der Bundesfinanzhof im Urteil IX R 14/23 vom 23.01.2024 folgende höchstrichterliche Entscheidungen getroffen:
Restnutzungsdauergutachten
gesetzeskonform
zertifiziert
anerkannt
Die Wertindikation dient einer guten ersten Orientierung zur Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie.
Rechte, Lasten und Besonderheiten der Immobilie bleiben in der Kurzbewertung jedoch unberücksichtigt.
Wir überprüfen und erstellen Wohn- und Nutzflächenberechnungen sowie Grundrisszeichnungen. Wir besorgen fehlende Unterlagen wie Baugenehmigungen, Grundbuchauszüge, Alt- und Baulastenauskunfte.
Gutachterliche Stellungnahmen haben als Zielsetzung, den Empfänger der Berichterstattung in die Lage zu versetzen sich eine fundierte Meinung zu bilden.
Wir analysieren für Sie individuelle Sachverhalte, stellen Transparenz her, wägen Argumente gegeneinander ab und präsentieren Ihnen eine Grundlage für Ihre abschließende Beurteilung.
Durch die fallweise Auswahl von zusätzlichen Experten sorgen wir dafür, dass jeder Auftrag mit hoher Expertise und Qualität interdisziplinär umgesetzt wird.
Im Rahmen der gutachterliche Stellungnahme geben wir auch eine zweite Meinung zu vorliegenden Immobiliengutachten ab.