Seit 2007 widmet sich unser Geschäftsführer intensiv der Bewertung von Hallenimmobilien wie Lagerimmobilien, Logistikimmobilien und Industrieimmobilien. Seit er 2016 seine Tätigkeit als Sachverständiger aufnahm, hat er eine Vielzahl von Bewertungen von Hallenimmobilien durchgeführt, sowohl für große institutionelle Investoren als kleine und mittelständische Unternehmen.
Beratungen zum An- und Verkaufsprozess von Gewerbeimmobilien
Hilfe beim Ankauf (technische und wirtschaftliche Due Diligence)
Ermittlung der marktüblichen Pacht von Hallenimmobilien
Beratung beim Abschluss von Mietverträgen z.B. bei der Umlagefähigkeit von Bewirtschaftungskosten
unter anderem zur Feststellung von Schadensersatzansprüchen
bei Bilanzierung nach HGB oder IFRS
bei Fusionen oder Übernahmen
Bewertung von Hallenimmobilien bei Übertragung
Aufteilung nach Boden- und Gebäudewert
Ausübung Vorkaufsrechte
Einflüsse auf den Wert einer Immobilie durch Rechte am Grundstück
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Hallenimmobilien sind vielseitige Strukturen, die in verschiedenen Branchen und für unterschiedliche Zwecke genutzt werden können.
Zu den häufigsten Formen von Hallenimmobilien zählen Lagerimmobilien, die hauptsächlich zur Aufbewahrung von Gütern und Waren dienen. Diese sind häufig mit Regalsystemen und modernen Lagertechniken ausgestattet, um eine effiziente Bewirtschaftung der Bestände zu ermöglichen.
Die Bewertung von Lagerimmobilien ist ein entscheidender Schritt, um ihren Marktwert korrekt einzuschätzen. Eine umfassende Bewertung von Hallenimmobilien, sei es durch Verkehrswertgutachten oder Beleihungswertermittlung, ist essenziell, um den genauen Marktwert zu bestimmen.
Logistikimmobilien hingegen sind speziell darauf ausgelegt, komplexe logistische Prozesse zu unterstützen. Sie verfügen oft über große Umschlagflächen, Laderampen und eine gute Verkehrsanbindung, um schnelle und effektive Warenbewegungen zu gewährleisten. Die Bewertung von Logistikimmobilien ist daher unerlässlich, um ihre Eignung und Effizienz zu bestimmen. Auch hier kann ein Verkehrswertgutachten wertvolle Einblicke in den aktuellen Marktwert bieten.
Produktionsimmobilien sind wiederum für die Herstellung von Gütern konzipiert und beinhalten oft spezielle Infrastruktur wie Stromanschlüsse mit höherer Kapazität, Fertigungsstraßen oder sogar Reinräume. Eine präzise Bewertung von Produktionsimmobilien ist entscheidend, insbesondere im Hinblick auf die Drittverwendungsfähigkeit bei der Beleihungswertermittlung und das Erstellen eines Verkehrswertgutachtens.
Werkstätten, als eine weitere Kategorie, bieten Raum für handwerkliche oder technische Arbeiten und sind oft mit Werkzeuglagern und Werkbänken ausgestattet. Die Bewertung von Werkstätten erfordert spezielle Expertise, um den genauen Marktwert zu ermitteln und ein fundiertes Verkehrswertgutachten zu erstellen.
Schließlich gibt es noch Industrieimmobilien, die eine Kombination aus mehreren dieser Funktionen bieten können und häufig in Gewerbegebieten angesiedelt sind. Sie sind darauf ausgerichtet, sowohl Produktions- als auch Lager- und Logistikprozesse zu integrieren und bieten so eine umfassende Lösung für Unternehmen, die all diese Funktionen unter einem Dach benötigen. Die Bewertung von Industrieimmobilien ist komplex und benötigt oft die Expertise eines Immobiliengutachters, der von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert ist. Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens und die Beleihungswertermittlung sind hierbei wichtige Schritte.
Hallenimmobilien spielen somit eine zentrale Rolle in der modernen Wirtschaft, da sie flexibel anpassbar und in der Lage sind, sich den spezifischen Anforderungen von Unternehmen anzupassen. Die Bewertung von Hallenimmobilien ist ebenfalls von großer Bedeutung, um deren Marktwert genau zu bestimmen.
Um eine umfassende Marktwertermittlung, Beleihungswertermittlung oder ein Nutzungsdauergutachten von Hallenimmobilien durchzuführen, sind diverse Unterlagen von grundlegender Bedeutung, um eine präzise und fundierte Analyse zu gewährleisten.
Zu den spezifischen Dokumenten, die für die Bewertung von Hallenimmobilien benötigt werden, gehören insbesondere Schnittzeichnungen. Diese sind essenziell, um die lichte Höhe der Halle sowie die Höhe der Durchfahrtstore zu ermitteln, was entscheidend für die Nutzungsmöglichkeiten und die Eignung der Immobilie für bestimmte Gewerbearten ist. Eine genaue Bewertung ist zudem notwendig, um ein fundiertes Verkehrswertgutachten für Hallenimmobilien zu erstellen.
Darüber hinaus sind Mietverträge von großer Bedeutung, da sie nicht nur Einblick in die aktuellen Ertragsverhältnisse der Immobilie geben, sondern auch Aufschluss über langfristige Mieterbindungen und potenzielle Risiken. Diese Informationen fließen direkt in die Marktwertanalyse ein.
Wegen der gewerblichen Nutzung der Hallenimmobilien sind Altlastenauskünfte erforderlich, da durch diese Nutzung häufig Altlasten zu erwarten sind, die den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen können und somit eine präzise Beleihungswertermittlung von Hallenimmobilien unterstützen.
Zudem müssen Nachweise über die Belastbarkeit des Fußbodens erbracht werden, insbesondere hinsichtlich der Befahrbarkeit mit schweren Fahrzeugen wie LKWs, was für logistische Operationen von Bedeutung ist. Dies spielt eine wichtige Rolle bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für Hallenimmobilien.
In Anbetracht der zunehmenden Relevanz von Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche sind Nachweise zu ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) ebenfalls erforderlich. Diese Bewertungen geben Aufschluss darüber, inwieweit die Immobilie umweltfreundlich und sozialverantwortlich betrieben wird und beeinflussen den Marktwert und Beleihungswert positiv.
Darüber hinaus sind, wie bei anderen Immobilienbewertungen auch, allgemeine Unterlagen notwendig, darunter der Grundbuchauszug, der Einsicht in die rechtlichen Verhältnisse der Immobilie gibt, sowie die Baulastenauskunft, die potenzielle Einschränkungen oder Verpflichtungen aufzeigt. Eine genaue Flächenberechnung ist unerlässlich, um die Größe und Aufteilung der Immobilie zu bestimmen, während Grundrisspläne und Bauzeichnungen detaillierte Informationen über die Struktur und das Design der Immobilie liefern.
Schließlich sind der Bauantrag und die Baugenehmigung erforderlich, um die Genehmigungslage der Immobilie zu überprüfen und eventuelle baurechtliche Probleme zu identifizieren. All diese Unterlagen zusammen ermöglichen es, eine fundierte und umfassende Bewertung der Hallenimmobilie und ein detailliertes Verkehrswertgutachten durchzuführen.
Die Bewertung von Hallenimmobilien erfordert eine sorgfältige und umfassende Analyse, die auf bewährten Methoden und Verfahren basiert, um eine präzise Einschätzung des Marktwerts zu gewährleisten. Ein Verkehrswertgutachten ist hierbei unerlässlich, um Investoren und Eigentümern eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten.
Zu den wichtigsten Bewertungsmethoden zählen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Bei internationalen Investoren kommt häufig die Discounted Cashflow Methode (DCF) zum Einsatz, insbesondere wenn es um die Marktwertermittlung geht.
Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf die Analyse von Transaktionsdaten vergleichbarer Hallen und bietet eine marktorientierte Bewertung, die besonders in dynamischen Märkten nützlich ist. So wird der Marktwert zuverlässig bestimmt.
Das Ertragswertverfahren hingegen berücksichtigt die zukünftigen Erträge und Aufwendungen der Halle, was es ideal für Investoren macht, die den langfristigen finanziellen Nutzen analysieren möchten. Es bewertet den Kapitalisierungswert des zu erwartenden Einkommens, was besonders in stabilen Märkten vorteilhaft ist. Diese Methode findet auch Anwendung bei der Beleihungswertermittlung, da sie langfristige finanzielle Perspektiven berücksichtigt.
Das Sachwertverfahren konzentriert sich auf die Herstellungskosten und den aktuellen Zustand der Immobilie und wird häufig bei speziellen oder einzigartigen Hallenimmobilien angewendet, bei denen vergleichbare Objekte schwer zu finden sind. Diese Bewertungsmethoden können auch in Kombination verwendet werden, um eine noch genauere Bewertung zu ermöglichen. Ein Verkehrswertgutachten kann hier zusätzliche Sicherheit bieten.
Das Discounted Cashflow (DCF) Verfahren ist ein finanzielles Modell, das auf dem Zeitwert des Geldes basiert. Zukünftige Kapitalflüsse werden prognostiziert und mit einem angemessenen Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die Prognosen erstrecken sich üblicherweise über eine Haltedauer von etwa 10 Jahren, können jedoch je nach Objekt variieren, besonders bei der Ermittlung des Marktwerts.
Der Wert des Bodens spielt eine entscheidende Rolle bei Hallenimmobilien, da diese eine beträchtliche Grundstücksfläche erfordern. Das Verhältnis der bebauten Fläche zur Gesamtfläche des Grundstücks variiert je nach Art der Hallenimmobilie meist zwischen 1:2 und 1:3. Umschlaghallen beispielsweise benötigen meistens eine Grundstücksfläche, die dreimal so groß ist wie die eigentliche Hallenfläche, um die zweiseitige Andienung zu ermöglichen.
Im Ertragswertverfahren hat der Bodenwert bei Hallengebäuden aufgrund ihrer kürzeren Lebenszyklen eine größere Bedeutung als bei anderen Immobilienarten.
Wert der baulichen Anlagen
Der Sachwert der baulichen Anlagen wird durch die Brutto-Grundfläche und angemessene Herstellungskosten bestimmt. Die jährlich aktualisierten Kostenkennwerte des Baukosteninformationszentrums (BKI) liefern eine Orientierung, wobei regionale Anpassungen über veröffentlichte Faktoren berücksichtigt werden. Büroeinbauten, sofern sie nicht klein und nebensächlich sind, sind mit separaten Kostenkennwerten zu bewerten.
Technische Einbauten wie Lagerbühnen, Regale und Zwischengeschosse, die nachträglich eingebracht wurden, sollten nicht in die Wertberechnung einfließen, da sie leicht entfernbar sind und oft Eigentum des Mieters bleiben. Fest eingebaute Zwischengeschosse mit Lager- oder Büroflächen sind als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes zu betrachten und entsprechend zu bewerten.
Baunebenkosten und Außenanlagen
Hallenimmobilien, die häufig in Systembauweise errichtet werden, verursachen im Vergleich zu ihrer Größe und Investitionshöhe relativ niedrige Planungs- und Nebenkosten. Die Baunebenkosten machen in der Regel einen geringeren Prozentsatz der Herstellungskosten aus als bei anderen Objekttypen, typischerweise zwischen 10% und 15%.
Mietvertragsanalyse
Der Mietvertrag ist das Herzstück der Ertragswertermittlung bei Hallenimmobilien, ähnlich wie bei anderen vermieteten Gewerbeobjekten. Durch kürzere Vertragslaufzeiten gewinnen Anschlussvermietung und Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie sowie das zu erzielende Mietniveau an Bedeutung was sowohl für den Marktwert als auch für den Beleihungswert von Hallenimmobilien von Relevanz ist.
Flexibilität und Verwertbarkeit der Immobilie sind hierbei entscheidend, und die objektspezifischen Merkmale spielen eine wesentliche Rolle. Wichtige Informationen aus dem Mietvertrag für die Wertermittlung umfassen Flächenangaben, Mietbeginn und -dauer, Verlängerungsoptionen, Kündigungsrechte, Untervermietungsmöglichkeiten, Miethöhe, Wertsicherungsklauseln, zugrundeliegende Incentives, Betriebskostenstruktur sowie Instandhaltungs- und Rückbauverpflichtungen.
Typische Nutzungsbereiche bei Hallenimmobilien sind Hallenflächen, Büro- und Sozialräume, Mezzanin-Bereiche und Freiflächen.
Mietansatz
Die Mietpreisspanne für Hallenflächen variiert je nach Standort und objektspezifischen Eigenschaften. Einflussfaktoren sind unter anderem der Hallentyp, die lichte Höhe, die Tragfähigkeit des Hallenbodens, die Andienungsmöglichkeiten, die Nutzungsflexibilität und die Energieeffizienz.
Hallenimmobilien haben oft einen hohen Anteil an Außenflächen, für die ebenfalls Mieten vereinbart werden. Dies betrifft etwa Parkplätze für Pkw, Abstellflächen für Lkw und Freilagerflächen.
Bewirtschaftungskosten
Die Verteilung der Instandhaltungskosten entspricht dem Trend bei Gewerbemietverträgen, wobei der Mieter für die Inneninstandhaltung und Schönheitsreparaturen zuständig ist, während der Vermieter die Kosten für Dach und Fach trägt. Abweichende Regelungen sind zu berücksichtigen.
Verwaltungskosten werden entsprechend dem erforderlichen Verwaltungsaufwand festgelegt. Das Mietausfallwagnis wird unter Berücksichtigung der Eigenschaften der Immobilie und des regionalen Marktes angesetzt. Betriebskosten sind in der Regel umlagefähig, sodass kein Ansatz in den Bewirtschaftungskosten erforderlich ist.
Die Möglichkeit, die Abschreibung für Abnutzung (AfA) an die tatsächliche Nutzungsdauer einer Halle anzupassen, bietet vielen Immobilienbesitzern eine hervorragende Gelegenheit, signifikante steuerliche Vorteile zu nutzen. In einer Zeit, in der finanzielle Effizienz entscheidend ist, können Sie durch eine verkürzte Abschreibungsdauer Ihre Steuerlast erheblich senken und somit mehr Liquidität für andere Investitionen oder betriebliche Zwecke freisetzen.
Ein zertifizierter Sachverständiger kann dabei helfen, die genaue Restnutzungsdauer einer Halle zu bestimmen, was besonders bei speziellen Hallenimmobilien von großer Bedeutung ist.
Es ist wichtig zu verstehen, dass nicht jede Halle automatisch für diese steuerlichen Anpassungen qualifiziert ist. Das Bundesfinanzministerium hat klare Richtlinien festgelegt, die sicherstellen, dass nur Immobilien, die bestimmte Kriterien erfüllen, von dieser Regelung profitieren können. Für Betriebsvermögen-Immobilien, deren Bauantrag zwischen dem 1. April 1985 und dem 31. Dezember 2000 gestellt wurde, besteht die Möglichkeit der Anpassung nur, wenn die Restnutzungsdauer unter 25 Jahren liegt. Neuere Hallen haben eine etwas großzügigere Grenze von 33,33 Jahren.
Um sicherzustellen, dass Ihre Halle die Anforderungen erfüllt, kann ein Immobiliengutachter wertvolle Unterstützung bieten. Angesichts dieser klaren Rahmenbedingungen ist es ratsam, mit einem Steuerberater oder einem Fachmann im Immobilienbereich zusammenzuarbeiten, um zu klären, ob Ihre Immobilie die Voraussetzungen erfüllt. Nutzen Sie diese Chance, um Ihre finanzielle Situation zu optimieren und zukünftige Investitionen strategisch zu planen. Durch eine verkürzte AfA können Sie Ihre steuerlichen Belastungen reduzieren und Ihre Ressourcen effektiver einsetzen.
Ein detailliertes Nutzungsdauergutachten der Halle kann entscheidend sein, um die genauen finanziellen Vorteile zu quantifizieren.
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Bewertung von Hallenimmobilien als Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB
gesetzeskonform
zertifiziert
anerkannt
Der Verkehrswert, gleichbedeutend zu Marktwert, wird im Baugesetzbuch (BauGB) beschrieben als ein bestimmter Preis eines Grundstücks, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Die Bewertung von Hallenimmobilien benötigen Sie zum Beispiel für das Finanzamt, für gerichtliche Auseinandersetzungen, für die Überführung von Betriebs- und Privatvermögen, zur Bilanzierung von Immobilien gemäß Handelsgesetzbuch (HGB) oder IFRS.
Die Wertindikation dient einer guten ersten Orientierung bei der Bewertung von Hallenimmobilien.
Rechte, Lasten und Besonderheiten der Immobilie bleiben in der Kurzbewertung jedoch unberücksichtigt.
Gutachterliche Stellungnahmen haben als Zielsetzung, den Empfänger der Berichterstattung in die Lage zu versetzen sich eine fundierte Meinung zu bilden.
Wir analysieren für Sie individuelle Sachverhalte, stellen Transparenz her, wägen Argumente gegeneinander ab und präsentieren Ihnen eine Grundlage für Ihre abschließende Beurteilung.
Durch die fallweise Auswahl von zusätzlichen Experten sorgen wir dafür, dass jeder Auftrag mit hoher Expertise und Qualität interdisziplinär umgesetzt wird.
Im Rahmen der gutachterliche Stellungnahme geben wir auch eine zweite Meinung zu vorliegenden Immobiliengutachten ab.
