Wann ist ein Nutzungsdauergutachten relevant?
Grundsätzlich ist die Anfertigung eines Gutachtens zur Nutzungsdauer nur dann sinnvoll, wenn Sie die Abschreibung für Abnutzung (AfA) des Gebäudes auch steuerlich geltend machen können. Dies trifft beispielsweise nicht zu bei einem selbstgenutzten
Einfamilienhaus oder bei einer Immobilie, die durch Schenkung oder Erbschaft übergegangen ist und bereits seit mehr als einem halben Jahrhundert im Besitz der Familie verweilt.
Muss das Finanzamt Nutzungsdauergutachten akzeptieren?
Trotz der Tatsache, dass Nutzungsdauergutachten eine solide Methode bieten, um die ökonomische Lebensspanne von Immobilien zu bestimmen, liegt die endgültige Entscheidung darüber beim Finanzamt.
Dieses überprüft gewissenhaft jedes eingereichte Gutachten und bestimmt anhand verschiedener Aspekte, ob es die darin enthaltenen Angaben akzeptiert.
Es bestehen spezifische Anforderungen, die ein Gutachten erfüllen muss, um hier anerkannt zu werden. Dazu zählen die Anwendung allgemein anerkannter Bewertungsverfahren, die Berücksichtigung wesentlicher Daten und Informationen sowie die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und Normen.
Die technische Lebensdauer bezeichnet die theoretisch mögliche Gebrauchsdauer eines Investitionsobjekts aus ingenieurtechnischer Perspektive. Zum Beispiel stellt sich die Frage, wann ein Bauwerk oder ein Auto technisch nicht mehr funktionsfähig ist. Diese Lebensdauer bildet die Obergrenze bei der Ermittlung der Dauer für steuerliche Abschreibungen (AfA).Verschiedene Faktoren beeinflussen die Lebensdauer von Bauwerken erheblich. Dazu gehören die Qualität der verwendeten Materialien und die Art der Bauausführung, etwa durch Präzision beim Bau und Montage. Außerdem spielen natürliche Elemente eine Rolle, wie etwa der Einfluss von Wind, Regen, Luftfeuchtigkeit und Sonneneinstrahlung.Auch menschliche Faktoren, wie die Abnutzung durch regelmäßigen Gebrauch, sind entscheidend. Beziehungen zwischen Baukomponenten sind ebenfalls wichtig, beispielsweise durch schützende Farbanstriche auf Holz können positive Effekte erzielt werden, während Kontaktkorrosion zwischen verschiedenen Metallen negative Folgen haben kann.
Die regelmäßige Pflege und Wartung, wie Reinigung, Konservierung, Schmierung oder Reparaturen, sind unerlässlich.
Wirtschaftliche Nutzungsdauer
Die wirtschaftliche Abwertung eines Gebäudes wird durch die Einschätzung der Dauer seiner rentablen Nutzung bestimmt. Solange ein Gebäude seinem Besitzer einen finanziellen Ertrag bringt, sei es durch eigene gewerbliche Nutzung oder durch Vermietung, bleibt es wirtschaftlich sinnvoll.
Wenn jedoch die Kosten für
Instandhaltung und Betrieb die erzielten Einnahmen übersteigen, endet die rentabel nutzbare Periode für einen klug kalkulierenden Eigentümer. Die Unterhaltung eines Gebäudes lohnt sich nur, wenn die Erlöse die Ausgaben übertreffen.
Dieses Prinzip gilt auch beim Verkauf: Ein Objekt, dessen Nutzungsvorteile geringer sind als die Erhaltungskosten, findet keinen Käufer, der bereit ist, dafür zu zahlen. Ein solcher Kaufpreis tendiert gegen Null oder wird negativ, wenn Abrisskosten anfallen, um das Grundstück anderweitig nutzbar zu machen.
Selbst wenn ein potenzieller Käufer einen individuellen Nutzen sieht, wird er dafür nicht bereit sein, einen höheren Preis zu zahlen.
Rechtliche Nutzungsbeschränkungen
Die rechtlichen Gegebenheiten (z. B. zeitlich befristete Mietverträge oder bestehende Abbruchverfügungen) können als Teilbereich der wirtschaftlichen Nutzbarkeit zugerechnet werden.
Sind Gebäude beispielsweise in ihrer Substanz und ihrem Aufbau auf einem speziellen Nutzungszweck ausgerichtet, kann die wirtschaftliche Nutzungsdauer durch die rechtlichen Rahmenbedingungen der Nutzung (z. B. Mietvertrag) begrenzt sein (vgl. Abschnitt 2.2, Urteil des FG Köln vom 23.01.2001 – 8 K 6294/95).
Unterscheidung der technischen und wirtschaflichen Nutzungsdauer
Um die verbleibende Nutzungszeit eines Bauwerks genau einzuschätzen, ist es entscheidend, die technische von der wirtschaftlichen Lebensdauer zu differenzieren. Die technische Lebensdauer umfasst die prognostizierte Dauer, in der die physische Struktur und die Bauteile eines Gebäudes bei idealen Bedingungen bestehen bleiben.
Im Gegensatz dazu beschreibt die wirtschaftliche Lebensdauer den Zeitraum, in dem das Gebäude finanziell vorteilhaft genutzt werden kann. Obwohl die technische Lebensdauer meist länger als die wirtschaftliche ist, wird letztere durch verschiedene Einflüsse beeinträchtigt: Schwankungen der Marktnachfrage und -lage, Fortschritte und Neuerungen in der Technologie, gesetzliche und regulative Auflagen, sowie physische Abnutzung und alterungsbedingter Verschleiß.
Eine umfassende Bewertung der tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes verlangt die sorgfältige Beachtung dieser beiden Dimensionen, um ein Gutachten zu erstellen, das nicht nur die technische Lebensdauer, sondern auch die ökonomische Tragfähigkeit des Bauwerks integriert.
Gesetzliche Grundlagen
Gemäß § 7 Abs. 4 S. 2 EStG kann ein Steuerpflichtiger eine höhere Abschreibung geltend machen, sofern er nachweisen kann, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die gesetzliche Nutzungsdauer.
Diese Regelung ist besonders relevant für Nutzungsdauergutachten für Immobilien, die sowohl Wohnimmobilien als auch gewerblich und gemischt genutzte Objekte umfassen, darunter Betreiberimmobilien, Hotelimmobilien und Lagerhallen.
Lange Zeit wurde angenommen, dass für diesen Nachweis ein aufwändiges und kostspieliges Bausubstanzgutachten erforderlich sei. Bereits 1971 entschied der Bundesfinanzhof (Urteil v. 28.09.1971 – VIII R 7368), dass eine absolute Sicherheit bei der Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer nicht gewährleistet werden kann. Es wurde festgestellt, dass nur die größtmögliche Wahrscheinlichkeit und nicht die absolute Gewissheit gefordert werden kann.
Das oberste deutsche Finanzgericht, der Bundesfinanzhof, hat in seinem Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 2519) entschieden, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer einer vermieteten Immobilie, wie beispielsweise Wohn- und Geschäftshäusern, auch mit einfacheren und kostengünstigeren Methoden nachgewiesen werden kann. Dabei kann sich der Steuerpflichtige jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen, um den notwendigen Nachweis zu erbringen.
Ein Bausubstanzgutachten ist in diesem Urteil ausdrücklich als nicht erforderlich bezeichnet worden. Seit diesem Urteil ist klar, dass ein Gutachten mit standardisierten Merkmalen als Nachweis für eine kürzere Restnutzungsdauer ausreicht.
In einem späteren Urteil vom 23.03.2022 (Az. 6 K 29320) hat das Finanzgericht Köln weiter ausgeführt, dass der Nachweis über die maßgeblichen Faktoren wie technischen Verschleiß, wirtschaftliche Verwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen Aufschluss geben muss. Eine ähnliche Entscheidung traf das Finanzgericht Münster am 27.01.2022 (Az. 1 K 174118 E).
Im BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurden die Urteile der verschiedenen Gerichte zur Anwendung für die Finanzverwaltung zusammengefasst. Wichtige Punkte sind dabei, wer die Gutachten erstellen darf und welche Art von Gutachten erforderlich ist. Künftig werden Restnutzungsdauergutachten nur noch anerkannt, wenn sie von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter für die Wertermittlung von Grundstücken erstellt werden. Dies betrifft insbesondere Einzelhandelsimmobilien und Produktionshallen.
Zudem darf die ermittelte Restnutzungsdauer nicht lediglich aus einem Verkehrswertgutachten übernommen werden. Der Hauptzweck des Gutachtens muss klar auf den Nachweis der tatsächlichen Restnutzungsdauer des Objektes ausgerichtet sein.
Zuletzt hat der Bundesfinanzhof im Urteil IX R 14/23 vom 23.01.2024 folgende höchstrichterliche Entscheidungen getroffen:
- Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung einer kürzeren Nutzungsdauer eines Gebäudes gemäß § 7 Abs. 4 S. 2 EStG jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint (teilweise entgegen Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 22.02.2023- IV C 3- S 2196/22/10006: 005).
- Der schlichte Verweis des Steuerpflichtigen auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 S. 2 EStG darzulegen und nachzuweisen.
- Die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß § 6 Abs. 6 ImmoWertV 2010 (inzwischen § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021) ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode (Brandis/Heuermann/Brandis, § 7 EStG Rz 522; Graw, juris PraxisReport Steuerrecht 5/2022, Anm. 3), die ohne eine gesetzliche Anordnung für steuerrechtliche Schätzungen nicht ausgeschlossen werden kann (Absatz 24 des Urteils IX R 14/23 des Bundesfinanzhofes).
- Begründet der Steuerpflichtige die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer mit einer wirtschaftlichen Abnutzung oder einer auf rechtlichen Gegebenheiten beruhenden früheren Entwertung, bedarf es keiner sachverständigen Feststellungen zum technischen Verschleiß des Gebäudes, da die kürzere wirtschaftliche oder rechtliche Nutzungsdauer entweder nur bedingt oder zumeist gar nicht vom technischen Gebäudezustand abhängig ist (Absatz 26 des Urteils IX R 14/23 des Bundesfinanzhofes).
