Als zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung unterstützen wir Sie bei der objektiven Wertermittlung eines Wohnrechts, sei es für Verkaufsverhandlungen, steuerliche Zwecke oder familiäre Ausgleichszahlungen. Wir erstellen rechtssichere Gutachten zur Wertberechnung von Immobilien mit Wohn- oder Nießbrauchrechten – unabhängig, transparent und fundiert.
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit ermöglicht es, bis zum Lebensende mietfrei in einer Immobilie zu wohnen, auch wenn man nicht Eigentümer ist. Es wird meist im Grundbuch eingetragen und kann beim Überschreiben eines Hauses als Absicherung für Eltern oder Großeltern dienen. Das lebenslange Wohnrecht unterscheidet sich vom Nießbrauch, da es nur das eigene Wohnen erlaubt, nicht aber die Vermietung.
Beim Haus überschreiben mit Wohnrecht sollte genau geregelt werden, wer welche Kosten trägt – typischerweise zahlt der Wohnberechtigte die Betriebskosten, während der Eigentümer für größere Reparaturen verantwortlich bleibt. Wird das Wohnrecht unzumutbar – etwa durch Pflegebedürftigkeit oder Streit – kann ein Verzicht gegen Abfindung sinnvoll sein.
Im Pflegefall stellt sich oft die Frage: Wer zahlt das Pflegeheim, wenn ein Wohnrecht besteht? In der Regel muss der Wohnrechtsinhaber selbst zahlen, notfalls mit Unterstützung der Kinder oder Sozialhilfe.
Ein Haus mit Wohnrecht kann zwar verkauft werden, ist aber weniger wert, da der Käufer das Wohnrecht übernehmen muss. Zur Wertberechnung des Wohnrechts nutzt man Tabellen, die auf Alter und Wohnwert basieren – das ist auch für Steuerfragen wichtig.
Wird ein Wohnrecht nur im Testament geregelt, aber nicht im Grundbuch eingetragen, ist es rechtlich unsicher. Besser ist immer der Grundbucheintrag, um den Anspruch zu schützen.
Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist ein wirkungsvolles Instrument zur Altersvorsorge und Erbregelung – sofern es gut geplant und klar dokumentiert wird
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit – oft auch lebenslanges Wohnrecht genannt – ermöglicht einer Person, bis zu ihrem Lebensende in einer Immobilie zu wohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Dieses Modell wird in der Praxis häufig genutzt, wenn z. B. Eltern ihr Haus bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder übertragen, sich aber gleichzeitig das Recht vorbehalten, weiterhin dort wohnen zu dürfen. Auch in Testamenten wird es gerne eingesetzt, um etwa dem überlebenden Ehepartner zu ermöglichen, im eigenen Zuhause wohnen zu bleiben, selbst wenn das Haus an andere Erben fällt. Im folgenden Ratgeber erklären wir leicht verständlich und praxisnah, was es mit dem Wohnrecht auf sich hat, welche Rechte und Pflichten damit einhergehen und welche Fragen Hausbesitzer, Erben und Senioren unbedingt kennen sollten.
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit räumt einer bestimmten Person das dauerhafte Nutzungsrecht einer Immobilie ein, in der Regel bis zu ihrem Tod. Diese Person – juristisch Wohnrechtsinhaber genannt – darf die Immobilie bewohnen, ohne Miete zahlen zu müssen. Der Clou: Das Wohnrecht bleibt bestehen, egal wem das Haus inzwischen gehört. Selbst wenn die Immobilie verkauft oder vererbt wird, kann der Berechtigte weiterhin dort wohnen. Das Wohnrecht endet normalerweise automatisch mit dem Lebensende der begünstigten Person (es erlischt mit dem Tod) und kann nicht vererbt oder übertragen werden. Es handelt sich also um ein höchst persönliches Recht.
In der Praxis wird ein lebenslanges Wohnrecht meist durch einen Grundbucheintrag abgesichert. Das bedeutet, dass das Recht im Grundbuch der Immobilie vermerkt wird, ähnlich wie eine Grundschuld oder Hypothek. Dieser Grundbucheintrag ist wichtig, denn er stellt sicher, dass das Wohnrecht dinglich gesichert ist – also gegenüber jedermann gilt. Ohne Grundbucheintrag hätte der Wohnrechtsinhaber im Falle eines Verkaufs oder Eigentümerwechsels keinen automatischen Schutz (dazu später mehr).
Beispiel: Frau Müller (70 Jahre) überschreibt ihr Haus an ihren Sohn, möchte aber auf keinen Fall ausziehen. Im Übertragungsvertrag wird deshalb vereinbart, dass Frau Müller ein lebenslanges Wohnrecht an dem Haus erhält. Dieses Recht lässt sie im Grundbuch eintragen. So kann sie bis zu ihrem Lebensende mietfrei im Haus wohnen bleiben, und zwar unabhängig davon, ob das Haus irgendwann verkauft oder vererbt wird. Der Sohn als neuer Eigentümer akzeptiert, dass seine Mutter Wohnrechtsinhaberin ist und er die Immobilie bis zu ihrem Tod nicht selbst nutzen oder frei darüber verfügen kann.
Oft fällt im Zusammenhang mit dem Wohnrecht auch der Begriff Nießbrauch. Beide Modelle erlauben einer Person die Nutzung einer Immobilie, doch es gibt wichtige Unterschiede:
Wohnrecht: Beschränkt sich darauf, dass der Berechtigte selbst in der Immobilie wohnen darf. Es ist persönlich und nicht übertragbar. Der Wohnrechtsinhaber darf keine Mieteinnahmen erzielen – er kann die Räume also nicht an Dritte vermieten. Er darf die Immobilie nur für eigene Wohnzwecke nutzen. Sobald der Berechtigte auszieht oder verstirbt, erlischt das Wohnrecht. Gesetzlich ist das Wohnungsrecht in § 1093 BGB geregelt.
Nießbrauch: Geht deutlich weiter. Wer ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie hat, darf diese umfassend nutzen und auch die „Früchte ziehen“. Das bedeutet, der Nießbraucher kann selbst darin wohnen oder die Immobilie vermieten und Mieteinnahmen behalten. Wirtschaftlich betrachtet bleibt er so etwas wie der “Nutznießer” des Eigentums, ohne rechtlich Eigentümer zu sein. Ein Nießbrauch wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Außerdem kann Nießbrauch nicht nur an Immobilien, sondern auch an anderen Vermögenswerten (z. B. Wertpapieren) bestellt werden. Der Nießbraucher kann sein Recht zwar nicht vererben, aber er hat bis zu dessen Ende (oft ebenfalls lebenslang vereinbart) sehr umfassende Befugnisse.
Kurz gesagt: Das Wohnrecht (Wohnungsrecht) gestattet nur die eigene Nutzung zum Wohnen, während der Nießbrauch zusätzlich die Vermietung und vollständige Nutznießung der Sache erlaubt. In vielen Alltagssituationen – etwa bei der Übertragung eines Hauses an die Kinder – reicht ein Wohnrecht aus, wenn Eltern lediglich sicherstellen wollen, dass sie bis ans Lebensende dort wohnen dürfen. Soll hingegen auch die Möglichkeit bestehen, Mieteinnahmen zu erzielen (etwa weil die Eltern eventuell in eine kleinere Einliegerwohnung ziehen und den Rest vermieten möchten), wäre ein Nießbrauch das passendere Recht
Gerade Senioren spielen häufig mit dem Gedanken, ihr Haus zu überschreiben und ein lebenslanges Wohnrecht zu vereinbaren. “Überschreiben” bedeutet hier die Übereignung der Immobilie zu Lebzeiten, z. B. an die eigenen Kinder oder Enkel, im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Das Wohnrecht dient dann als Absicherung für den Übergeber (meist die Eltern), damit diese weiterhin im Haus wohnen können. Doch wie läuft so etwas konkret ab und was ist zu beachten?
Vorgehen: Die Übertragung erfolgt durch einen notariellen Vertrag, in dem genau festgehalten wird, wer neuer Eigentümer wird und welche Rechte und Pflichten gelten. In diesem Vertrag lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht zugunsten des Übergebers eintragen. Anschließend sorgt der Notar dafür, dass dieses Wohnrecht als Belastung im Grundbuch eingetragen wird (oft in Abteilung II des Grundbuchs). Ab diesem Zeitpunkt ist der neue Eigentümer zwar im Grundbuch als Besitzer der Immobilie eingetragen, aber mit dem Wohnrecht belastet – das heißt, er kann die Immobilie nicht nutzen, als wäre sie unbewohnt.
Vorteile: Ein Haus mit Wohnrecht zu überschreiben, kann mehrere Vorteile haben:
Erbfolge regeln: Die Vermögensnachfolge wird frühzeitig geklärt. Die Kinder erhalten schon zu Lebzeiten der Eltern Eigentum, was spätere Erbschaftsstreitigkeiten vermeiden kann.
Steuern sparen: Durch die frühzeitige Übertragung können Erbschafts- oder Schenkungssteuern reduziert werden. Das Wohnrecht mindert nämlich den Wert der Schenkung. Beispiel: Ist ein Haus 400.000 € wert und das Wohnrecht der übertragenden Mutter hat einen kapitalisierten Wert von 150.000 €, gilt für die Schenkungssteuer nur ein Wert von 250.000 € als übertragen. Zudem können Eltern den Kindern alle 10 Jahre steuerfrei beträchtliche Vermögenswerte (je Kind 400.000 €) zukommen lassen. Durch das Wohnrecht lässt sich dieser Freibetrag optimal ausnutzen, weil der anzurechnende Wert geringer ist.
Lebenslang mietfrei wohnen: Die Übergeber können in ihrer vertrauten Umgebung bleiben, mietfrei bis ans Lebensende (lebenslanges Wohnrecht = mietfreies Wohnrecht). Sie sichern sich somit finanziell ab, da keine Mietkosten im Alter anfallen.
Sozialhilfe schützen: In begrenztem Umfang kann ein rechtzeitig eingeräumtes Wohnrecht auch davor schützen, dass im Pflegefall das Haus für Pflegekosten herangezogen wird. Allerdings gibt es hierbei wichtige Fristen und Fallstricke (dazu mehr unten).
Nachteile und Risiken:
Pflichtteil und 10-Jahres-Frist: Bei Schenkungen an Kinder gilt im Erbrecht die 10-Jahres-Frist, nach deren Ablauf Schenkungen nicht mehr beim Pflichtteil bedrückt werden. Achtung: Wenn sich der Übergeber ein sehr weitgehendes Nutzungsrecht vorbehält (vor allem ein Nießbrauch, aber teils auch ein Wohnrecht), kann es sein, dass diese Frist nicht zu laufen beginnt, weil der Schenker sich „nicht wirklich verschenkt“ hat. Das bedeutet, selbst nach 10 Jahren könnte ein Pflichtteilsberechtigter (z. B. ein enterbter anderer Abkömmling) Ansprüche auf das Haus geltend machen, da die Schenkung als nicht vollständig angesehen wird. Hier ist juristische Beratung sinnvoll, um die Auswirkungen im Einzelfall abzuschätzen.
Sozialhilferegress: Sollte der Wohnrechtsinhaber (z. B. der Elternteil) innerhalb von 10 Jahren nach der Hausübergabe verarmen oder pflegebedürftig werden und Sozialhilfe für das Pflegeheim benötigen, kann das Sozialamt unter Umständen die Rückabwicklung der Schenkung verlangen oder die Kinder finanziell in Anspruch nehmen. Die reservierte Wohnrechtsklausel bietet dann keinen absoluten Schutz; vielmehr könnte geprüft werden, ob die Kinder einen Teil der Pflegekosten übernehmen müssen, weil sie das Haus geschenkt bekamen.
Abhängigkeit vom neuen Eigentümer: Obwohl das Wohnrecht im Grundbuch gesichert ist, begeben sich die Eltern (Wohnrechtsinhaber) in eine gewisse Abhängigkeit. Gerät etwa der neue Eigentümer (Kind) in finanzielle Schwierigkeiten, kann die Immobilie zwangsversteigert werden. Zwar erlischt das Wohnrecht in der Regel auch bei einer Versteigerung nicht ohne Weiteres – allerdings bestehen Risiken, falls z. B. ein Rangrücktritt vereinbart werden musste (siehe Abschnitt Verkauf trotz Wohnrecht).
Wertverlust der Immobilie: Für den neuen Eigentümer stellt das Wohnrecht eine erhebliche Einschränkung dar. Er kann die Immobilie vorerst weder selbst nutzen noch frei vermieten. Das schmälert den Immobilienwert. Man sollte also innerhalb der Familie offen darüber sprechen, ob die Kinder wirtschaftlich in der Lage sind, eine solche belastete Immobilie zu halten, bis das Wohnrecht eines Tages erlischt.
Ein häufiger Streitpunkt ist die Frage: Lebenslanges Wohnrecht – wer zahlt was? Also welche laufenden Kosten und Pflichten übernimmt der Wohnrechtsinhaber und wofür muss weiterhin der Eigentümer aufkommen? Die Antwort hierauf sollte idealerweise im Vertrag über das Wohnrecht ausdrücklich geregelt werden. Oft wird dort festgelegt, wer welche Nebenkosten, Reparaturen und sonstigen Lasten trägt. Gibt es keine ausdrückliche Vereinbarung, greifen gesetzliche Grundsätze und Gerichtsurteile als Orientierung.
Grundsätzlich gilt bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit: Der Wohnrechtsinhaber darf die Immobilie wie ein Eigentümer zu Wohnzwecken nutzen, muss aber im Gegenzug die laufenden Kosten seines Wohnens bestreiten. Der Eigentümer bleibt verantwortlich für außergewöhnliche oder grundstücksbezogene Lasten. Im Einzelnen bedeutet das typischerweise:
Vom Wohnrechtsinhaber zu tragen sind in der Regel alle regelmäßigen Betriebskosten, die durch die Nutzung entstehen. Dazu zählen z. B. Heizkosten, Strom, Wasser, Müllgebühren, Schornsteinfeger, Grundsteuer und kleinere Instandhaltungen im alltäglichen Bereich (wie das Streichen der Wände innen, kleinere Reparaturen an von ihm eingebauten Einrichtungsgegenständen etc.). Man kann es damit vergleichen, als würde der Wohnberechtigte mietfrei wohnen, aber eben für Nebenkosten selbst aufkommen. Oft verpflichtet man den Wohnrechtsinhaber auch, die gewöhnlichen Unterhaltungskosten zu tragen, also für die Instandhaltung der Räume zu sorgen, die er bewohnt, damit diese nicht verkommen.
Der Eigentümer zahlt in der Regel außerordentliche Kosten und bleibt für die substanzielle Werterhaltung der Immobilie verantwortlich. Dazu gehören z. B. größere Reparaturen am Haus (etwa ein neues Dach, Austausch der Heizungsanlage, Sanierung der Fassade) und Versicherungen für das Gebäude (Wohngebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser etc., sofern nicht anders vereinbart). Auch sehr hohe einmalige Ausgaben, z. B. eine Grundsteuer-Nachzahlung wegen Neubewertung, würden meist den Eigentümer treffen – es sei denn, im Vertrag wurde etwas anderes bestimmt.
Wichtig: Diese Verteilung ist nicht starr gesetzlich vorgegeben, sondern kann zwischen den Parteien abweichend geregelt werden. Manchmal vereinbaren die Beteiligten zum Beispiel, dass der Wohnrechtsinhaber zusätzlich einen kleinen monatlichen Betrag an den Eigentümer zahlt als Beteiligung an größeren laufenden Kosten, oder dass bestimmte Versicherungen vom Wohnrechtsinhaber übernommen werden. Entscheidend ist, dass beide Seiten Klarheit haben, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Beispiel: Herr Schneider hat ein lebenslanges Wohnrecht im Obergeschoss eines Zweifamilienhauses, das nun seiner Tochter gehört. Laut Vertrag zahlt Herr Schneider alle Nebenkosten für „sein“ Obergeschoss selbst (Heizung, Strom, Wasser, Müll). Die jährliche Grundsteuer und die Gebäudeversicherung übernimmt hingegen die Tochter als Eigentümerin. Als die Heizungsanlage erneuert werden muss, trägt die Tochter die Kosten, da es sich um eine grundlegende Modernisierung handelt. Kleinere Reparaturen in seiner Wohnung (defekter Wasserhahn tauschen, Wände neu streichen) lässt Herr Schneider hingegen auf eigene Kosten durchführen. Dieses Modell hat sich die Familie vorher genau überlegt, sodass klar ist, wer für welche Kosten aufkommt.
Wohnrecht und Pflegefall: Wer zahlt das Pflegeheim bei Wohnrecht auf Lebenszeit?
Eine wichtige praktische Frage: Wer zahlt das Pflegeheim, wenn ein Wohnrecht auf Lebenszeit besteht? Viele ältere Menschen haben ein Wohnrecht, ziehen aber später vielleicht doch in ein Pflegeheim oder Seniorenheim, weil das Wohnen im eigenen Haus unzumutbar wird oder sie Betreuung brauchen. In so einem Fall ändert das Wohnrecht an sich nichts daran, wer die Pflegeheimkosten trägt. Grundsätzlich muss der Pflegebedürftige diese Kosten selbst aus Rente und Vermögen bestreiten. Reicht das eigene Einkommen nicht, sind Unterhaltsansprüche gegenüber Kindern oder in zweiter Linie Sozialleistungen (Hilfe zur Pflege vom Sozialamt) mögliche Quellen.
Das Wohnrecht selbst liefert keine finanzielle Unterstützung für Pflegekosten – es ist ja „nur“ das Recht, in einem Haus zu wohnen, und keine Geldrente. Allerdings hat das Wohnrecht Auswirkungen auf die Immobilie, die als Vermögenswert betrachtet werden könnte:
Für den Wohnrechtsinhaber: Solange er ein Wohnrecht hat, kann er die Immobilie nicht einfach vermieten oder verkaufen, um Geld für das Pflegeheim zu bekommen (da er ja nicht Eigentümer ist). Sein Vermögen besteht nur in diesem Wohnrecht, das man aber nicht ohne Weiteres zu Geld machen kann. Er könnte jedoch überlegen, freiwillig auf das Wohnrecht zu verzichten gegen eine Abfindung vom Eigentümer (siehe nächster Abschnitt). Diese Abfindung könnte dann zur Finanzierung des Pflegeheims beitragen. Viele Senioren vereinbaren so etwas im Familienkreis, wenn klar wird, dass ein Rückzug ins eigene Haus nicht mehr erfolgen wird.
Für den Eigentümer (z. B. Kinder): Wenn Eltern ihrem Kind das Haus überschrieben haben und nun ins Pflegeheim gehen, fragen sich viele, ob das Sozialamt vom Kind verlangen kann, das Haus zu Geld zu machen, um das Pflegeheim zu bezahlen. Direkt aus dem Wohnrecht ergibt sich keine Zahlungspflicht für das Kind. Das Kind ist ja Eigentümer, nicht Wohnrechtsinhaber, und das Wohnrecht der Eltern blockiert zunächst eine Verwertung der Immobilie. Allerdings gibt es den angesprochenen Sozialhilferegress: Wurde die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre verschenkt (auch mit Wohnrechtsvorbehalt), kann das Sozialamt unter Umständen das Kind als Beschenkten zur Kasse bitten. In der Praxis prüft das Amt, ob den Kindern finanziell zugemutet werden kann, Elternunterhalt zu leisten. Besteht Leistungsfähigkeit, müssen Kinder im Rahmen des Elternunterhalts beitragen. Ist das Kind selbst nicht vermögend, dürfte das Haus wegen des Wohnrechts auch nicht ohne Zustimmung der Eltern veräußert werden können. Hier prallen also verschiedene Rechte aufeinander, und es kann kompliziert werden.
Pflegeheimkosten und Immobilie vermieten: Falls der Wohnrechtsinhaber ins Heim geht und das Haus leersteht, wäre es naheliegend, die Immobilie zwischenzeitlich zu vermieten, um Einnahmen für die Pflegekosten zu erzielen. Bei einem einfachen Wohnrecht ist das ohne Zustimmung nicht möglich, da der Wohnrechtsinhaber kein Vermietungsrecht hat – es sei denn, man wandelt das Wohnrecht einvernehmlich in ein Nießbrauchrecht um oder der Wohnrechtsinhaber verzichtet zeitweise darauf. In der Familienpraxis finden sich Lösungen: Die Eltern können z. B. dem Kind erlauben, das Haus zu vermieten, solange sie im Heim sind, obwohl formal ein Wohnrecht besteht. Dies sollte vertraglich festgehalten werden, um Klarheit zu schaffen. Die Mieteinnahmen könnten dann entweder an den Wohnrechtsinhaber fließen (um das Pflegeheim zu bezahlen) oder ans Kind, je nach Vereinbarung.
Fazit in diesem Punkt: Die Pflegeheimkosten zahlt grundsätzlich der Wohnrechtsinhaber selbst (ggf. mit Hilfe der Familie oder Sozialhilfe), nicht der Hauseigentümer aufgrund des Wohnrechts. Allerdings beeinflusst die Konstruktion “Haus überschrieben mit Wohnrecht” indirekt die finanzielle Situation: Hat man sein Haus weggegeben, kann man es im Pflegefall nicht mehr selbst zu Geld machen. Dafür entlastet man aber vielleicht die Erben steuerlich. Daher sollte man bei der Entscheidung für eine Hausübertragung mit Wohnrecht immer auch den Pflegefall mit bedenken und möglicherweise Rückfallklauseln oder ein Nießbrauch (mit Vermietungsrecht) in Betracht ziehen, wenn Flexibilität gewünscht ist.
Das Konzept des Wohnrechts geht davon aus, dass der Berechtigte die Immobilie selbst nutzen möchte. Aber was ist, wenn das lebenslange Wohnrecht unzumutbar wird? Dieser Fall kann eintreten, wenn die Wohnverhältnisse für den Berechtigten nicht mehr tragbar sind – sei es aus gesundheitlichen Gründen (z. B. Treppensteigen nicht mehr möglich, Haus ist nicht barrierefrei) oder weil das Zusammenleben mit dem Eigentümer oder dessen Familie völlig konfliktbeladen ist. Auch wenn das Haus z. B. durch einen Brand oder einen gravierenden Mangel unbewohnbar wird, steht das Wohnrecht im Raum, obwohl es faktisch nicht mehr ausgeübt werden kann. In solchen Situationen gibt es Lösungsansätze:
1. Einvernehmliche Aufhebung gegen Abfindung: Am häufigsten wird ein verzicht auf das Wohnrecht gegen Abfindung vereinbart. Das bedeutet, der Wohnrechtsinhaber gibt sein Recht vorzeitig auf und erhält dafür vom Eigentümer eine finanzielle Entschädigung. Die Höhe dieser Abfindung richtet sich meist nach dem Wert des Wohnrechts (siehe nächster Abschnitt zur Berechnung) abzüglich eines Abschlags, weil der Verzicht freiwillig und vorzeitig erfolgt. Beide Seiten müssen zum Notar, um das Wohnrecht aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Dieser Weg ist sinnvoll, wenn der Berechtigte das Wohnrecht nicht mehr nutzen will oder kann – etwa weil er ins Pflegeheim gezogen ist – und der Eigentümer die Immobilie frei verwerten möchte. Mit der Abfindung hat der Berechtigte dann einen Geldbetrag, den er beispielsweise für alternative Wohnformen oder Pflegekosten einsetzen kann.
2. Umgang mit Unzumutbarkeit im Alltag: Ist das Wohnrecht vorerst noch eingetragen, aber die Ausübung wird schwierig, können Eigentümer und Wohnberechtigter praktische Absprachen treffen. Beispiel: Der Wohnrechtsinhaber zieht wegen Krankheit zu Verwandten oder ins Heim, behält aber formal noch sein Wohnrecht. Der Eigentümer könnte in dieser Zeit das Haus nutzen oder vermieten, wenn der Berechtigte zustimmt. Solche temporären Vereinbarungen ändern nichts am eingetragenen Recht, vermeiden aber, dass das Haus leersteht. Wichtig ist, schriftlich festzuhalten, was vereinbart wurde (z. B. dass der Wohnrechtsinhaber auf die Ausübung verzichtet, solange er anderswo wohnt, und dafür vielleicht einen Teil der Miete erhält).
3. Rechtliche Kündigung oder Erlöschen: Ein lebenslanges Wohnrecht kann nicht einseitig gekündigt werden – weder vom Berechtigten (außer durch Verzicht) noch vom Eigentümer. Allerdings erlischt es automatisch mit dem Tod des Berechtigten. In seltenen Fällen kann ein Wohnrecht auflösende Bedingungen enthalten, zum Beispiel: „Das Wohnrecht erlischt, wenn der Berechtigte sich dauerhaft außerhalb der Immobilie niederlässt.“ Solche Klauseln sind aber eher unüblich und müssen klar definiert sein, damit kein Interpretationsstreit entsteht. Wenn das Zusammenleben absolut unzumutbar wird, bleibt oft nur der Weg der Verhandlung – ggf. unter Vermittlung Dritter oder Anwälte – um einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Gerichte können ein Wohnrecht nur in Ausnahmefällen aufheben, etwa wenn der Berechtigte das Grundstück erheblich zweckwidrig nutzt oder beschädigt. Aber selbst dann ist meist eine Abfindung zu zahlen.
Beispiel: Frau Meier hat ein lebenslanges Wohnrecht im Haus ihrer Nichte. Nach einigen Jahren stellt sich heraus, dass die Wohnsituation für beide Seiten schwierig ist: Die Nichte hat eigene Kinder bekommen, das Haus ist voll, und Frau Meier fühlt sich unwohl und einsam im Dachgeschoss. Zudem wäre sie eigentlich pflegebedürftig und kommt die Treppen kaum noch hoch (Wohnrecht wird unzumutbar im Alltag). In diesem Fall setzen sich alle an einen Tisch und einigen sich darauf, dass Frau Meier in eine barrierefreie Seniorenwohnung in der Nähe zieht. Die Nichte zahlt ihr eine Abfindung für den Verzicht auf das Wohnrecht in Höhe von 30.000 €. Ein Notar wird aufgesucht, der Verzicht und die Löschung des Wohnrechts werden beurkundet. Beide Seiten sind letztlich zufriedener mit der neuen Situation.
Immobilienbesitzer fragen sich mitunter: Kann ich mein Haus mit Wohnrecht verkaufen? Die kurze Antwort lautet: Ja, aber…! Ein Haus verkaufen mit eingetragenem Wohnrecht ist zwar rechtlich möglich, jedoch ist der Käufer in seinen Nutzungsmöglichkeiten beschränkt – und das hat praktische Folgen.
Weitergeltung des Wohnrechts: Ein eingetragenes Wohnrecht auf Lebenszeit bleibt auch nach einem Verkauf der Immobilie bestehen. Der neue Eigentümer tritt sozusagen an die Stelle des alten, muss aber das bestehende Wohnrecht akzeptieren. Er kann den Wohnberechtigten nicht kündigen oder einfach vor die Tür setzen. Für den Wohnrechtsinhaber ändert sich im Grunde nichts, außer dass er einen neuen “Hausherrn” hat, dem das Dach über seinem Kopf gehört.
Wertminderung: Durch das Wohnrecht ist die Immobilie für potenzielle Käufer weniger wert. Schließlich können sie das Haus entweder gar nicht nutzen, bis das Recht erlischt, oder nur einen Teil (wenn das Wohnrecht sich z. B. auf eine Einliegerwohnung beschränkt). Viele Käufer schrecken vor so einer Situation zurück. Die Interessenten, die bleiben, werden meist einen deutlichen Preisabschlag verlangen. Die Wertberechnung des Wohnrechts spielt hier hinein – der Marktwert des Hauses wird um den kapitalisierten Wert des Wohnrechts gemindert (dazu im nächsten Abschnitt mehr). Somit muss der Verkäufer damit rechnen, dass er deutlich weniger Geld für die Immobilie erhält als für ein unbelastetes Objekt.
Finanzierung und Rangrücktritt: Ein praktisches Hindernis beim Verkauf mit Wohnrecht ist oft die Finanzierung durch den Käufer. Banken verlangen üblicherweise eine Grundschuld als Sicherheit, die im Grundbuch an erster Rangstelle eingetragen wird. Ein bestehendes Wohnrecht steht aber meist im Rang vor der Grundschuld (weil es zuerst im Grundbuch steht). Die Bank hat dann im Fall einer Zwangsversteigerung das Problem, dass das Haus durch das Wohnrecht belastet ist und sich möglicherweise schwerer verwerten lässt. Daher fordern viele Banken, dass der Wohnrechtsinhaber einen sogenannten Rangrücktritt unterschreibt – also freiwillig im Grundbuch hinter die Grundschuld der Bank “zurücktritt”. Vorsicht: Dadurch begibt sich der Wohnberechtigte in Gefahr. Wenn der neue Eigentümer seinen Kredit nicht bedient und die Bank die Immobilie versteigern lässt, wäre der Wohnrechtsinhaber aufgrund des Rangrücktritts nachrangig und könnte sein Wohnrecht verlieren. In einer Zwangsversteigerung muss ein Wohnrecht nur dann nicht übernommen werden, wenn es nach der betreibenden Grundschuld rangiert. Mit Rangrücktritt wäre genau das der Fall – das Wohnrecht wäre dann wertlos und der Berechtigte müsste ausziehen.
Tipp: Ein Wohnrechtsinhaber sollte einem Rangrücktritt nur im Notfall und gegen angemessene Entschädigung zustimmen. Wenn es zum Verkauf kommt, kann man verhandeln, dass der Käufer oder Verkäufer dem Wohnrechtsinhaber eine Einmalzahlung leistet, um das Risiko auszugleichen. Alternativ könnte man versuchen, Käufer zu finden, die das Objekt ohne Fremdfinanzierung erwerben (etwa ein Investor), sodass kein Rangrücktritt nötig ist.
Verkauf organisieren: Wenn Sie ein Haus mit Wohnrecht verkaufen möchten, sollten Sie offen mit dem Wohnrechtsinhaber kommunizieren. In vielen Fällen ist dieser ja eine nahestehende Person (z. B. Vater/Mutter, die dort wohnen bleibt). Ideal ist es, gemeinsam einen Plan zu entwickeln: Eventuell ist der Wohnberechtigte bereit, auf das Wohnrecht zu verzichten oder es abzulösen, wenn dafür eine passende Lösung (neue Unterkunft + Abfindung) angeboten wird. Das kann den Verkauf erheblich erleichtern, da die Immobilie dann frei wird. Ist das nicht möglich, sollte man Immobilienkäufer gezielt ansprechen, für die die Situation akzeptabel ist (z. B. jemand, der das Haus als Kapitalanlage kauft und erst später selbst nutzen will). Kalkulieren Sie auf jeden Fall mehr Zeit für den Verkauf ein und stellen Sie sich auf Preisverhandlungen ein.
Beispiel: Herr und Frau Schulze haben ein großes Haus geerbt, in dem der verwitwete Onkel ein lebenslanges Wohnrecht hat und dort das Erdgeschoss bewohnt. Die Schulzes wohnen woanders und möchten das Haus verkaufen. Sie informieren alle Interessenten direkt darüber, dass Onkel Werner dort lebenslanges Wohnrecht hat. Ein junges Paar zeigt Interesse, aber die Bank macht Probleme wegen des Wohnrechts. Onkel Werner ist zum Glück bereit, auf sein Recht zu verzichten, gegen eine Auszahlung von 50.000 €, da er ohnehin zu seiner Tochter ziehen will. Die Schulzes einigen sich darauf, Werner die Summe aus dem Verkaufserlös zu zahlen. Beim Notartermin werden gleich zwei Dinge geregelt: die Löschung des Wohnrechts und der Immobilienkaufvertrag. So konnte das Haus frei übergeben werden.
Immer wieder stellt sich die Frage: Wie kann man ein Wohnrecht berechnen? Sei es, um den Wert für eine Abfindungszahlung zu ermitteln, um Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu berechnen oder um einen Ausgleich unter Erben vorzunehmen – man muss den geldwerten Vorteil eines lebenslangen Wohnrechts schätzen. Hierfür gibt es anerkannte Methoden und Tabellen.
Grundprinzip der Wertberechnung: Der Wert eines lebenslangen Wohnrechts bemisst sich im Wesentlichen nach der ersparten Miete. Man fragt also: Wie viel Miete müsste der Berechtigte zahlen, wenn er die Räume ohne Wohnrecht mieten würde? Diesen Jahresbetrag multipliziert man mit einem Faktor, der die voraussichtliche Dauer des Wohnrechts berücksichtigt. Bei einem lebenslangen Wohnrecht richtet sich die Dauer nach der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten zum Zeitpunkt der Berechnung.
In Deutschland nutzen Gerichte, Notare und Finanzämter oft die amtlichen Tabellen des Bewertungsgesetzes (Anlage 9a BewG) für solche Berechnungen. Dort ist für jedes Alter ein Vervielfältiger angegeben, der ungefähr der erwarteten Rest-Lebensdauer (unter Berücksichtigung eines Rechnungszinses von 5,5 %) entspricht. Diese Tabellen werden umgangssprachlich manchmal als Wohnrecht-Auszahlungstabellen bezeichnet, weil man daraus ablesen kann, welcher Faktor für die Kapitalisierung eines Wohnrechts anzusetzen ist.
Beispiel für die Berechnung: Frau Müller, 75 Jahre alt, hat ein Wohnrecht für eine 80 m²-Wohnung im Haus ihres Sohnes. Würde sie diese Wohnung normal mieten, wären beispielsweise €8 pro m² fällig – das entspricht €640 im Monat, also €7.680 im Jahr an Miete, die sie dank des Wohnrechts einspart. Laut Tabelle (vereinfachtes Beispiel) ergibt sich für 75-Jährige ein Faktor von etwa 8. Das heißt, man multipliziert €7.680 mit 8. Der Wert des Wohnrechts beträgt hier rund €61.000. Dieser Betrag würde z. B. angesetzt, wenn Frau Müller ihr Wohnrecht gegen eine Einmalzahlung abfinden lassen möchte. Wäre Frau Müller erst 60 Jahre alt, wäre der Faktor deutlich höher (da sie statistisch länger lebt), z. B. rund 12–13, was einen Wert von ~€92.000 ergäbe. Bei einem sehr betagten Berechtigten, z. B. 90 Jahre alt, liegt der Faktor vielleicht nur noch bei 3–4, entsprechend wäre der Wohnrechtswert geringer.
Individuelle Faktoren: Natürlich hängt die konkrete Berechnung immer von der persönlichen Situation und dem Immobilienwert ab: Wohnfläche, ortsübliche Miete, Alter und Geschlecht (bei Versicherungen/Lebenserwartungstabellen wird manchmal auch das Geschlecht berücksichtigt, da Frauen im Schnitt etwas älter werden). Für offizielle Zwecke wie die Steuer nimmt man allerdings die pauschalen Werte aus dem Gesetz. Für private Einigungen kann man auch flexibel verhandeln – beispielsweise einen etwas geringeren Wert ansetzen, wenn der Wohnrechtsinhaber freiwillig und frühzeitig verzichtet, als fairen Kompromiss.
Steuerliche Bedeutung: Die Wertberechnung des Wohnrechts spielt – wie erwähnt – in der Besteuerung eine Rolle. Übersteigt der Kapitalwert des Wohnrechts den steuerlichen Freibetrag des Begünstigten, kann Schenkungs- oder Erbschaftssteuer anfallen. In unserem Beispiel: Wenn der Sohn seiner Mutter das Wohnrecht “schenkt” im Rahmen der Hausübertragung, und der Wert (€61.000) innerhalb ihres Freibetrags liegt (Kind->Eltern Freibetrag ist 20.000 €, Eltern->Kind 400.000 €; hier ist es Eltern->Kind, also eigentlich umgekehrt, aber nehmen wir an, es war eine Schenkung an die Mutter was ungewöhnlich wäre – realistischerweise war es andersherum: Mutter gibt Haus minus Wohnrecht dem Sohn; da liegt Wert des Wohnrechts egal, weil Mutter behält was, Sohn kriegt weniger Wert geschenkt, also beim Sohn alles gut). Oft ist das Wohnrecht aber Teil einer Schenkung an Kinder, wo die Eltern sich das Wohnrecht vorbehalten – in dem Fall mindert der Wohnrechtswert den Wert der Schenkung an die Kinder, was steuerlich vorteilhaft ist (die Kinder erhalten weniger steuerpflichtigen Erwerb). Für die Eltern selbst fällt keine Steuer an, da sie ja nichts bekommen, sondern etwas behalten.
Auszahlung des Wohnrechts: Wenn Eigentümer und Wohnberechtigter sich einigen, das Wohnrecht auszuzahlen, nutzt man ebenfalls die obige Berechnung als Grundlage. Man spricht dann von einer Abfindung oder Auslösesumme. Diese Auszahlung ist Verhandlungssache, sollte aber in etwa den objektiven Wert des Rechts widerspiegeln, damit keiner benachteiligt wird. Wichtig: Eine solche Vereinbarung muss notariell beurkundet werden, um das Wohnrecht im Grundbuch zu löschen. Aus steuerlicher Sicht kann eine Abfindungszahlung an den Wohnberechtigten als entgeltliche Übertragung gesehen werden – es ist ratsam, hier den Rat eines Steuerberaters einzuholen, insbesondere bei größeren Summen, um mögliche Schenkungssteuern oder Einkommensteuereffekte (auf Seiten des Wohnrechtsinhabers könnte es als Verkauf eines privaten Nutzungsrechts gelten) zu prüfen.
Manchmal wird ein Wohnrecht nicht schon zu Lebzeiten eingeräumt, sondern erst per Testament verfügt. Beispielsweise setzt ein Vater in sein Testament, dass seine zweite Ehefrau ein Wohnrecht auf Lebenszeit am gemeinsam bewohnten Haus erhalten soll, während das Haus selbst an die Kinder aus erster Ehe vererbt wird. Was bedeutet das konkret, wenn ein Wohnrecht im Testament steht, aber nicht im Grundbuch?
Wohnrecht im Testament (Vermächtnis): Wenn ein Wohnrecht via Testament zugewandt wird, handelt es sich juristisch um ein Vermächtnis. Die begünstigte Person (Vermächtnisnehmer) kann von den Erben die Einräumung des Wohnrechts verlangen. Das heißt, nach dem Erbfall müssen die Erben mit dem Berechtigten eine Vereinbarung treffen und idealerweise das Wohnrecht dann ins Grundbuch eintragen lassen, damit es gesichert ist. Bis zur Eintragung besteht das Wohnrecht nur als schuldrechtlicher Anspruch gegen die Erben. Die Erben sind verpflichtet, diesem Anspruch nachzukommen. Tun sie das nicht freiwillig, kann der Berechtigte sie darauf verklagen.
Risiken ohne Grundbucheintrag: Ein Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Grundbucheintrag ist gefährlich unsicher. Es bindet zwar die Vertragsparteien (oder Erben) untereinander, aber gegenüber Dritten entfaltet es keine Wirkung. Wenn der Eigentümer wechselt, und der neue Eigentümer nichts von dem (nicht eingetragenen) Wohnrecht wusste, könnte es passieren, dass er das Wohnrecht nicht anerkennt. Zwar gibt es in manchen Fällen die Möglichkeit, sich auf den Vertrag oder das Testament zu berufen, aber der beste Weg ist immer: Eintragung im Grundbuch. Nur dann genießt der Wohnberechtigte vollen Schutz.
Beispiel: Herr Becker wohnt aufgrund eines formlosen Vertrags bei seiner Schwester im Haus – man hat ihm mündlich lebenslanges Wohnrecht gegeben, aber nichts im Grundbuch eingetragen. Als die Schwester verstirbt, erbt deren Sohn das Haus. Dieser respektiert zwar anfangs das Wohnrecht seines Onkels, gerät aber später in Geldnot und verkauft das Haus an einen Dritten. Der neue Besitzer erkennt das nicht eingetragene Wohnrecht nicht an und verlangt von Herrn Becker den Auszug. Herr Becker steht nun leider auf schwachem Posten, da er keinen Grundbucheintrag vorweisen kann. Sein einziges Mittel wäre, vor Gericht nachzuweisen, dass vertraglich ein Wohnrecht vereinbart war – aber selbst wenn er gewinnt, ist es kompliziert, das gegen den neuen Eigentümer durchzusetzen. Wäre das Wohnrecht im Grundbuch gestanden, hätte der Käufer es von Anfang an gewusst und akzeptieren müssen.
Tipp: Haben Sie ein Wohnrecht im Testament zugesagt bekommen (oder als Erbe so etwas im Testament des Verstorbenen gefunden), kümmern Sie sich zeitnah darum, dieses Wohnrecht praktisch umzusetzen. Das bedeutet, mit allen Beteiligten einen Notartermin zu machen, um das Wohnungsrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen. So wird aus dem testamentarischen Wunsch ein dinglich gesichertes Recht.
Ähnliches gilt, wenn ein Wohnrecht nur vertraglich auf Papier steht, z. B. zwischen Eltern und Kind vereinbart, aber nie im Grundbuch vollzogen wurde. Solche Konstrukte sind selten ideal. Sie können z. B. im Innenverhältnis funktionieren (solange keiner die Vereinbarung bricht), bieten aber keine Sicherheit, falls etwas Unerwartetes passiert. Im Zweifel sollte man auch hier die Eintragung nachholen.
Zum Schluss wollen wir noch einige steuerliche und erbrechtliche Überlegungen zum Wohnrecht auf Lebenszeit beleuchten, die über das bereits Gesagte hinausgehen:
Schenkungsteuer/Erbschaftsteuer: Wie oben erwähnt, hat ein Wohnrecht einen Kapitalwert, der bei Schenkungen und Erbschaften relevant wird. Überträgt ein Vater ein Haus im Wert von 500.000 € auf seine Tochter und behält ein Wohnrecht im Wert von 100.000 €, gilt nur 400.000 € als geschenkt – das liegt innerhalb des Freibetrags (Kind bekommt 400k steuerfrei von jedem Elternteil). Wäre das Wohnrecht kleiner und der Freibetrag überschritten, müsste die Tochter eventuell Schenkungsteuer auf den übersteigenden Teil zahlen. Bei Erbfällen ähnlich: erhält jemand per Testament ein Wohnrecht (statt Eigentum am Haus), so wird auch das gegebenenfalls auf den Erbteil angerechnet und bewertet. Die Finanzämter nutzen hierfür die genannten Bewertungstabellen. Wichtig: Beide Seiten sollten sich bewusst sein, dass ein Wohnrecht wirtschaftlich einen Wert darstellt, der bei größeren Vermögensübergängen steuerlich eine Rolle spielt.
Pflichtteilsrecht: Eltern wollen mit vorweggenommenen Erbfolgen und Wohnrechtskonstruktionen manchmal den Pflichtteilsanspruch unliebsamer Erben umgehen. Hier ist die Rechtslage komplex. Grundsätzlich beginnt die 10-Jahres-Frist für das Außen-vor-Bleiben von Schenkungen beim Pflichtteil nur, wenn der Erblasser die Schenkung ohne Einschränkungen aus seinem Vermögen gegeben hat. Behält er sich ein Nießbrauch oder umfangreiches Wohnrecht vor, kann es sein, dass die Schenkung beim Pflichtteil noch berücksichtigt wird, selbst wenn sie länger als 10 Jahre zurückliegt. Im Klartext: Hat Vater sein Haus dem Sohn geschenkt, sich aber ein Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehalten und stirbt 15 Jahre später, könnte die enterbte Tochter trotzdem ihren Pflichtteil vom Haus einfordern, weil der Vater das Haus nie wirklich aus der Hand gegeben hatte. Bei reinen Wohnrechten ist die Rechtsprechung nicht ganz so streng wie bei Nießbrauch, aber es kommt auf den Umfang an. Planen Sie so etwas also mit anwaltlicher Beratung, wenn Pflichtteilsberechtigte vorhanden sind.
Einkommensteuerliche Fragen: Ein Wohnrecht an sich löst keine Einkünfte aus – es fließt ja kein Geld. Der Wohnrechtsinhaber erhält lediglich Naturalleistung (Wohnen). Das heißt, er muss dafür keine Einkommensteuer zahlen. Der Eigentümer kann im Gegenzug aber auch keine Werbungskosten (wie bei Vermietung) steuerlich geltend machen, da er keine Mieteinnahmen hat. Interessant wird es nur, wenn z. B. ein Verzicht gegen Abfindung erfolgt: Erhält der Wohnrechtsinhaber Geld für die Aufgabe seines Rechts, stellt sich die Frage, ob das zu versteuerndes Einkommen ist. In der Regel ist die einmalige Abfindung für den Verzicht auf ein privates Nutzungsrecht steuerfrei (eine Art Schmerzensgeld für entgangenes Wohnen, kein Entgelt für Leistung) – hier gibt es jedoch verschiedene Ansichten und man sollte im Zweifel steuerlichen Rat suchen. Für den Eigentümer, der die Abfindung zahlt, erhöht sich dadurch sein Anteil am Haus, was aber privat ebenfalls nicht abzugsfähig ist. Im Verkaufsfall kann es relevant sein, dass der Verkäufer die Abfindung gezahlt hat – es mindert letztlich den Verkaufserlös.
Grundsteuer und Grunderwerbsteuer: Das Wohnrecht selbst beeinflusst die Grundsteuer nicht – diese fällt normal für den Eigentümer an (wobei oft per Vertrag der Wohnberechtigte sie übernimmt, siehe oben). Grunderwerbsteuer fällt bei Einräumung eines Wohnrechts im Rahmen einer Schenkung innerhalb der Familie meist nicht an (Schenkungen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, sondern ggf. der Schenkungsteuer). Wird ein Grundstück verkauft und gleichzeitig dem Verkäufer ein Wohnrecht vorbehalten, so wird die Grunderwerbsteuer für den Käufer meist vom verminderten Kaufpreis (abzgl. Wert des Wohnrechts) berechnet, da dieser ja wirtschaftlich weniger bekommt als volles Eigentum ohne Lasten.
Zusammenfassend ist das Wohnrecht auf Lebenszeit ein flexibles Instrument, das bei richtiger Handhabung allen Beteiligten nutzen kann. Es bedarf jedoch einer sorgfältigen Gestaltung im Detail – rechtlich, finanziell und steuerlich. Holen Sie im Zweifel fachkundigen Rat ein, um Fallstricke zu vermeiden.
Das lebenslange Wohnrecht bietet vor allem älteren Menschen die Möglichkeit, ihr Wohneigentum schon zu Lebzeiten weiterzugeben und dennoch bis zum Lebensende darin wohnen zu bleiben. Für Hausbesitzer, Erben und Senioren ist es eine wertvolle Option, um Wohnbedürfnisse und Vermögensplanung in Einklang zu bringen. Wichtig ist, die Vereinbarungen klar zu regeln: Wer trägt welche Kosten? Wie wird verfahren, wenn der Wohnberechtigte auszieht oder pflegebedürftig wird? Und was passiert im Fall eines Verkaufs? Mit einer guten vertraglichen Gestaltung – idealerweise durch notarielle Vereinbarungen mit Grundbucheintrag – lassen sich Konflikte vermeiden. Ebenso sollten steuerliche und erbrechtliche Konsequenzen im Blick behalten werden, damit es später keine bösen Überraschungen gibt.
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit kann sowohl für die begünstigte Person als auch für die Eigentümerseite eine Win-Win-Situation sein: Der eine wohnt sicher und mietfrei, der andere kann frühzeitig sein Erbe regeln oder im Gegenzug andere Leistungen vereinbaren. Voraussetzung ist jedoch Vertrauen und Fairness zwischen den Beteiligten sowie vorausschauende Planung. Mit den hier erläuterten Punkten und Beispielen sind Sie bestens gerüstet, das Thema Wohnrecht auf Lebenszeit zu verstehen und in Ihrer eigenen Lebensplanung zu berücksichtigen. Viel Erfolg und Wohlergehen in Ihrem Zuhause!
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit ist das Recht, eine Immobilie bis zum Lebensende selbst zu bewohnen – unabhängig davon, wer Eigentümer ist. Es wird häufig notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen, um die Nutzung rechtlich abzusichern.
Der Nießbrauch erlaubt die umfassende Nutzung einer Immobilie, auch die Vermietung. Das Wohnrecht dagegen ist auf die persönliche Nutzung zum Wohnen beschränkt und darf nicht an Dritte weitergegeben werden.
Der Wohnberechtigte trägt in der Regel die laufenden Betriebskosten (z. B. Strom, Wasser, Heizung), während der Eigentümer für größere Instandhaltungen und Gebäudekosten verantwortlich bleibt – sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Die Wertberechnung des Wohnrechts erfolgt anhand der ersparten Miete multipliziert mit der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Dafür werden sogenannte Wohnrecht-Auszahlungstabellen genutzt, wie sie im Bewertungsgesetz hinterlegt sind.
Ja, ein Haus kann auch mit eingetragenem Wohnrecht verkauft werden. Allerdings schmälert das Wohnrecht den Verkehrswert der Immobilie deutlich, da der Käufer es übernehmen muss und das Haus nicht frei nutzen kann.
Das Wohnrecht bleibt bestehen, auch wenn der Berechtigte auszieht. Die Pflegeheimkosten muss er in der Regel selbst tragen. In manchen Fällen kann er gegen eine Abfindung auf das Wohnrecht verzichten, um Geld für die Pflege zu erhalten.
Grundsätzlich zahlt der Wohnrechtsinhaber das Pflegeheim aus eigenen Mitteln. Reichen diese nicht, können Kinder zum Elternunterhalt herangezogen werden – oder es greift die Sozialhilfe. Das Wohnrecht schützt nicht automatisch vor Kostenbeteiligung.
Ja, ein Verzicht auf das Wohnrecht gegen Abfindung ist möglich. Dazu braucht es eine notarielle Vereinbarung und meist eine Auszahlung, die dem kapitalisierten Wohnwert entspricht.
Ein Wohnrecht ohne Grundbucheintrag ist nur schuldrechtlich und damit unsicher. Es schützt den Berechtigten nicht gegenüber neuen Eigentümern. Erst durch die Eintragung im Grundbuch wird es rechtlich durchsetzbar.
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit erlischt automatisch mit dem Tod des Berechtigten. Es kann weder vererbt noch auf andere Personen übertragen werden.
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