Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Immobiliengutachter unterstützen wir Sie bei der präzisen Wertermittlung Ihrer Immobilie und der korrekten Aufteilung von Gebäude- und Grundstückswert oder der tatsächlichen Nutzungsdauer als Grundlage für die AfA-Berechnung. So stellen wir sicher, dass Sie alle steuerlichen Vorteile optimal und rechtssicher nutzen können.
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei Immobilien ist ein wichtiges steuerliches Instrument, mit dem Eigentümer die Wertminderung ihrer Immobilie über die Jahre steuerlich geltend machen können. Dabei wird nur der Gebäudewert, nicht der Grundstückswert, abgeschrieben.
Es gibt zwei Hauptmethoden: die lineare AfA mit festen jährlichen Abschreibungssätzen und die seit 2024 wieder eingeführte degressive AfA, die in den ersten Jahren höhere Abschreibungen ermöglicht. Für Neubauten gilt seit 2023 ein linearer AfA-Satz von 3 Prozent, während Bestandsimmobilien mit 2 Prozent abgeschrieben werden.
Die degressive AfA erlaubt einen Abschreibungssatz von 5 Prozent auf den Restwert und ist für Immobilienkäufe oder Baubeginne zwischen 2023 und 2029 anwendbar. Die AfA beginnt mit dem Monat der Anschaffung oder Fertigstellung und läuft über die gesetzliche Nutzungsdauer.
Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist möglich und kann steuerlich sinnvoll sein. Die korrekte Berechnung der AfA erfordert die genaue Aufteilung von Kaufpreis und Nebenkosten auf Gebäude und Grundstück.
Online AfA-Rechner helfen dabei, die optimale Abschreibungsmethode zu ermitteln. Durch eine gezielte Nutzung der AfA können Immobilienbesitzer ihre Steuerlast senken und die Rendite ihrer Investition steigern.
Eine professionelle Beratung ist empfehlenswert, um alle Möglichkeiten optimal auszuschöpfen.
Die Abschreibung von Immobilien ist ein wesentlicher Faktor für die Rentabilität einer Kapitalanlage und kann erhebliche steuerliche Vorteile bieten. Durch die kürzlich eingeführten Änderungen bei den Abschreibungssätzen und -methoden lohnt es sich mehr denn je, sich mit diesem Thema auseinanderzusetzen. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte über die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei Immobilien, wie Sie diese berechnen können und welche aktuellen Regelungen zu beachten sind.
Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA genannt, ist ein steuerrechtliches Instrument, das es Immobilienbesitzern ermöglicht, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Die AfA beruht auf der Annahme, dass eine Immobilie durch den Gebrauch abgenutzt wird und somit an Wert verliert. Diese Wertminderung kann als Werbungskosten bei der Steuererklärung angesetzt werden und führt zu einer Reduzierung des zu versteuernden Einkommens.
Die Abschreibung für Immobilien ist besonders für Vermieter relevant, da nur vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien abgeschrieben werden können. Für selbstgenutzte Immobilien ist keine AfA möglich. Die steuerliche Entlastung durch die AfA kann einen erheblichen Einfluss auf die Rentabilität einer Immobilieninvestition haben und sollte daher bei Investitionsentscheidungen unbedingt berücksichtigt werden.
Die rechtlichen Grundlagen für die Abschreibung von Immobilien sind im Einkommensteuergesetz (EStG) verankert, insbesondere in § 7 EStG. Hier werden die verschiedenen Abschreibungsmethoden sowie die entsprechenden Prozentsätze definiert. Die Regelungen unterscheiden dabei zwischen verschiedenen Gebäudetypen, Baujahren und Nutzungsarten, was die korrekte Anwendung mitunter komplex macht.
Bei der Abschreibung für Immobilien unterscheidet man grundsätzlich zwischen zwei Methoden: der linearen AfA und der degressiven AfA. Beide haben ihre Vor- und Nachteile und können je nach individueller Situation mehr oder weniger vorteilhaft sein.
Die lineare AfA ist die bisher am häufigsten angewandte Methode und zeichnet sich durch einen gleichbleibenden Abschreibungssatz über die gesamte Nutzungsdauer aus. Dabei wird jedes Jahr derselbe Prozentsatz der ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben.
Wichtig zu wissen: Seit 2023 wurde der Satz für die lineare Abschreibung für Neubauten auf 3 Prozent erhöht, was einer Nutzungsdauer von 33 Jahren entspricht. Für Bestandsimmobilien gilt weiterhin ein Satz von 2 Prozent über 50 Jahre.
Die degressive Abschreibung wurde im Rahmen des Wachstumschancengesetzes am 22. März 2024 wieder eingeführt und bietet besonders in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge. Bei dieser Methode wird der jährliche Abschreibungssatz auf den Restwert der Immobilie angewendet, nicht auf die ursprünglichen Anschaffungskosten. Dadurch verringert sich der Abschreibungsbetrag von Jahr zu Jahr.
Für Immobilien, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gekauft oder deren Bau in diesem Zeitraum begonnen wird, kann eine degressive AfA von 5 Prozent in Anspruch genommen werden. Diese höhere Anfangsabschreibung kann die Steuerlast in den ersten Jahren deutlich reduzieren und die Liquidität verbessern.
Die aktuellen Abschreibungssätze für Immobilien variieren je nach Baujahr, Anschaffungszeitpunkt und gewählter Abschreibungsmethode:
Lineare AfA für Bestandsimmobilien: 2 Prozent pro Jahr (Nutzungsdauer: 50 Jahre)
Lineare AfA für Neubauten (seit 2023): 3 Prozent pro Jahr (Nutzungsdauer: etwa 33 Jahre)
Degressive AfA (für Immobilien mit Kauf/Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029): 5 Prozent des jeweiligen Restwertes
Eine wichtige Neuerung ist die Möglichkeit, von der degressiven zur linearen Abschreibung zu wechseln, wenn dies steuerlich vorteilhafter ist. Dieser Wechsel kann besonders dann sinnvoll sein, wenn der jährliche Abschreibungsbetrag bei der degressiven Methode unter den Betrag fällt, der bei linearer Abschreibung möglich wäre.
Die Berechnung der AfA für Immobilien erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst muss die Bemessungsgrundlage ermittelt werden, dann wird der entsprechende AfA-Satz angewendet.
Die Bemessungsgrundlage für die AfA ist der Gebäudewert ohne den Wert des Grundstücks, da Grund und Boden nicht abgeschrieben werden können. Bei einem Immobilienkauf muss daher der Kaufpreis in einen Gebäudeanteil und einen Grundstücksanteil aufgeteilt werden. Diese Aufteilung kann entweder anhand einer Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag erfolgen oder mithilfe der Bodenrichtwerte ermittelt werden.
Zusätzlich können auch Anschaffungsnebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer oder Maklergebühren entsprechend dem Verhältnis zwischen Gebäude und Grundstück in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden.
Nach Ermittlung der Bemessungsgrundlage wird der entsprechende AfA-Satz angewendet:
Bei linearer AfA: Bemessungsgrundlage × AfA-Satz (z.B. 3% für Neubauten)
Bei degressiver AfA: Restwert × AfA-Satz (z.B. 5%)
Nehmen wir an, Sie haben eine Neubauimmobilie für 500.000 Euro erworben, wovon 300.000 Euro auf das Gebäude und 200.000 Euro auf das Grundstück entfallen.
Lineare AfA (3%):
Bemessungsgrundlage: 300.000 Euro (nur Gebäudewert)
Jährliche AfA: 300.000 Euro × 3% = 9.000 Euro pro Jahr über 33 Jahre
Degressive AfA (5%):
Jahr 1: 300.000 Euro × 5% = 15.000 Euro
Jahr 2: (300.000 Euro – 15.000 Euro) × 5% = 14.250 Euro
Jahr 3: (285.000 Euro – 14.250 Euro) × 5% = 13.537,50 Euro
usw.
Im ersten Jahr können Sie bei der degressiven AfA 15.000 Euro abschreiben, während es bei der linearen AfA nur 9.000 Euro wären. Mit der Zeit nimmt der Vorteil der degressiven AfA jedoch ab, und irgendwann wird die lineare AfA vorteilhafter.
Wann beginnt die AfA und wie lange läuft sie?
Die AfA beginnt mit dem Monat der Anschaffung oder Fertigstellung des Gebäudes. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung darf die AfA nur zeitanteilig (pro rata temporis) abgesetzt werden. Das bedeutet, wenn Sie eine Immobilie beispielsweise im Juli erwerben, können Sie im ersten Jahr nur die Abschreibung für sechs Monate (Juli bis Dezember) geltend machen.
Die Laufzeit der AfA richtet sich nach der gesetzlich vorgegebenen Nutzungsdauer:
Bei 2% linearer AfA: 50 Jahre
Bei 3% linearer AfA: etwa 33 Jahre
Bei degressiver AfA: Die Abschreibung läuft theoretisch unendlich, da immer nur ein Prozentsatz des Restwertes abgeschrieben wird. In der Praxis ist jedoch ein Wechsel zur linearen Methode sinnvoll, sobald diese vorteilhafter wird.
Um die steuerlichen Vorteile der AfA optimal zu nutzen, sollten Sie folgende Tipps beachten:
Korrekte Aufteilung des Kaufpreises: Achten Sie darauf, dass der Gebäudeanteil möglichst hoch angesetzt wird, da nur dieser abgeschrieben werden kann.
Modernisierungskosten richtig zuordnen: Unterscheiden Sie zwischen sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen und nachträglichen Herstellungskosten, die über die Nutzungsdauer abzuschreiben sind.
Wechsel von degressiver zu linearer AfA prüfen: Berechnen Sie jährlich, ob ein Wechsel zur linearen AfA vorteilhafter wäre.
Sonderabschreibungen nutzen: Informieren Sie sich über mögliche Sonderabschreibungen, insbesondere bei denkmalgeschützten Immobilien.
Fachliche Beratung in Anspruch nehmen: Die steuerlichen Regelungen zur AfA sind komplex. Ein Steuerberater kann helfen, die optimale Strategie zu entwickeln.
Die Berechnung der AfA kann komplex sein, besonders wenn verschiedene Abschreibungsmethoden verglichen werden sollen. Glücklicherweise gibt es verschiedene Online-Tools, die dabei helfen können. Ein AfA-Rechner für Immobilien ermöglicht es, die jährliche Abschreibung sowohl für die lineare als auch für die degressive Methode zu berechnen und zu vergleichen.
Diese Rechner berücksichtigen in der Regel alle relevanten Faktoren wie Kaufpreis, Grundstücksanteil, Anschaffungsnebenkosten und verschiedene AfA-Sätze. Einige Rechner bieten auch Vergleichsberechnungen an, die zeigen, wann ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA sinnvoll wäre.
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist ein wichtiges steuerliches Instrument für Immobilienbesitzer, das die Rentabilität einer Investition erheblich beeinflussen kann. Mit der Erhöhung der linearen Abschreibung auf 3 Prozent für Neubauten seit 2023 und der Wiedereinführung der degressiven AfA mit 5 Prozent haben sich die Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung deutlich verbessert.
Um das volle Potenzial der AfA auszuschöpfen, ist es wichtig, die verschiedenen Abschreibungsmethoden zu verstehen und die jeweils vorteilhafteste Option zu wählen. Die Berechnung der AfA kann mit Hilfe eines AfA-Rechners für Immobilien vereinfacht werden, dennoch empfiehlt sich in den meisten Fällen eine professionelle steuerliche Beratung.
Durch eine strategisch kluge Nutzung der AfA können Immobilienbesitzer ihre Steuerlast reduzieren, ihre Liquidität verbessern und letztendlich die Rentabilität ihrer Immobilieninvestition steigern. Die aktuelle Gesetzgebung mit den erhöhten Abschreibungssätzen bietet hierfür besonders günstige Rahmenbedingungen.
Ein Haus mit Erbbaurecht kaufen ist in vielen Punkten ähnlich wie der Kauf jeder anderen Immobilie – aber es gibt zusätzliche Faktoren, die Käufer prüfen müssen:
Restlaufzeit des Erbbaurechts: Dies ist wohl der wichtigste Punkt. Erfragen Sie, wie viele Jahre der Erbbauvertrag noch läuft. Je länger desto besser. Ideal sind noch viele Jahrzehnte (z.B. >60 Jahre). Hat der Vertrag nur noch z.B. 20 oder 30 Jahre Rest, ist Vorsicht geboten: Banken finanzieren solche Objekte ungern, und in wenigen Jahren steht die unsichere Verlängerungsverhandlung oder sogar der Verlust der Immobilie im Raum. Kurze Restlaufzeiten drücken auch den Immobilienwert. Als Käufer sollte man bei kurzer Restlaufzeit entweder eine Verlängerung mit dem Eigentümer vor dem Kauf aushandeln oder einen entsprechend niedrigen Kaufpreis zahlen (mit Blick auf die 2/3-Entschädigung am Ende).
Höhe und Bedingungen des Erbbauzinses: Lassen Sie sich den Erbbaurechtsvertrag zeigen und prüfen Sie, wie hoch der jährliche Erbbauzins ist. Fragen Sie auch: Seit wann wurde er nicht mehr angepasst? Gibt es im Vertrag eine Wertsicherungsklausel oder Indexierung? Ein zunächst moderat erscheinender Erbbauzins kann evtl. sprunghaft steigen, wenn z.B. alle 10 Jahre eine Anpassung an die Inflation oder den aktuellen Bodenwert vereinbart wurde. Manche ältere Verträge haben auch staffelweise Erhöhungen. Kalkulieren Sie den Erbbauzins in Ihre monatlichen Wohnkosten fest ein – er ist ja dauerhaft zu zahlen. Erkundigen Sie sich auch, ob in den letzten Jahren Anpassungen versäumt wurden, die der Eigentümer ggf. nachholen möchte (beim Kauf könnte er das ansprechen).
Vertragsauflagen und Mitsprache: Gehen Sie die Klauseln durch, was der Erbbauberechtigte darf und was nicht. Darf die Immobilie vermietet werden? (Meist ja, aber mit Anzeige an den Eigentümer.) Brauchen größere Umbauten eine Zustimmung? Gibt es ungewöhnliche Pflichten, z.B. Instandhaltungsberichte, regelmäßige Grundstücksbesichtigungen durch den Eigentümer etc.? Die meisten standardisierten Erbbaurechtsverträge (v.a. von Kirchen/Gemeinden) sind fair und beinhalten keine Überraschungen – aber private Verträge könnten individuelle Regelungen haben.
Vorkaufsrechte und Verkaufsbeschränkungen: Ist im Vertrag ein Vorkaufsrecht des Erbbaurechtgebers für den Fall eines Weiterverkaufs der Immobilie vereinbart? Einige Verträge geben dem Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht, d.h. er könnte an Ihrer Stelle die Immobilie kaufen, wenn Sie verkaufen. Das ist für den aktuellen Kauf nicht hinderlich, sollte aber in Zukunft bedacht werden. Ebenfalls wichtig: Steht im Vertrag, dass ein Verkauf der Zustimmung bedarf (üblich). Die Zustimmung darf laut ErbbauRG nicht willkürlich verweigert werden – dennoch muss man formal daran denken, wenn man später verkaufen will.
Zustand der Immobilie und Verpflichtungen: Prüfen Sie das Haus natürlich wie üblich auf Herz und Nieren. Beachten Sie aber zusätzlich: Falls Sie umbauen oder sanieren wollen – gibt es Beschränkungen durch den Vertrag oder den Eigentümer? Z.B. denkmalgeschützte Erbbaurechtsobjekte oder solche in Erhaltungssatzungsgebieten könnten zusätzliche Anforderungen haben.
Verhältnis zum Erbbaurechtgeber: Es schadet nicht, sich über den Grundstückseigentümer schlau zu machen. Handelt es sich um die Stadt, die Kirche oder einen privaten Investor? Vielleicht können Sie sogar das Gespräch suchen. Ein kooperativer Erbbaurechtgeber ist Gold wert – etwa wenn es später um Vertragsverlängerung oder die Zustimmung zu Veränderungen geht. Bei einer Gemeinde kann man z.B. die Erbbaurechtsrichtlinien erfragen.
Nebenkosten und Steuern: Kalkulieren Sie ein, dass Sie Grunderwerbsteuer auf den Kauf des Erbbaurechts zahlen müssen (in Höhe des Kaufpreises) und laufende Grundsteuer sowie den Erbbauzins. Fragen Sie den Verkäufer, wie hoch die Grundsteuer zuletzt war und ob sonstige Umlagen (z.B. Erschließungskosten, die noch ausstehen) anfallen könnten.
Finanzierungsgespräche: Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsvermittler über das Objekt „Haus auf Erbpachtland“. Geben Sie alle Daten (Erbbauzins, Restlaufzeit, ggf. Wertermittlung) weiter. So erhalten Sie eine realistische Einschätzung, wie viel Eigenkapital benötigt wird und ob die Bank zusätzliche Sicherheiten möchte. Klären Sie, ob die Bank eine Stillhalteerklärung vom Erbbaurechtgeber erwartet, und planen Sie Zeit ein, diese zu besorgen.
Wichtig: Beim Kauf eines Hauses mit Erbbaurecht kaufen Sie das noch laufende Recht mit. Das heißt, Sie übernehmen den bestehenden Vertrag mit allen Rechten und Pflichten unverändert. Es erfolgt keine Verlängerung automatisch. Viele Käufer sind sich dessen nicht bewusst. Wenn Sie also z.B. ein 30 Jahre altes Erbbaurecht mit ursprünglich 99 Jahren Laufzeit kaufen, haben Sie noch 69 Jahre übrig – und nicht wieder 99 Jahre. Das kann bedeuten, dass ein Wiederverkauf in einigen Jahrzehnten schwieriger wird, weil die Restlaufzeit abnimmt. Seien Sie sich dessen bewusst und planen Sie entsprechend (evtl. später selbst Verlängerungsverhandlungen anstreben).
Ein Haus mit Erbbaurecht zu kaufen kann dennoch sehr lohnend sein: Oft sind solche Immobilien günstiger zu haben als vergleichbare Häuser mit Grundstück. Wenn die Bedingungen stimmen – langer Vertrag, moderater Erbbauzins – wohnt man viele Jahre wie ein Eigentümer, hat aber anfänglich viel Geld gespart. Machen Sie jedoch Ihre Hausaufgaben und prüfen Sie den Vertrag genau, damit es im Nachhinein keine bösen Überraschungen gibt.
AfA steht für Absetzung für Abnutzung und ist eine steuerliche Möglichkeit für Immobilienbesitzer (hauptsächlich Vermieter), die Kosten für den Wertverlust ihres Gebäudes über viele Jahre verteilt von der Steuer abzusetzen. Man kann sich das wie eine Art „Wertverzehr“ vorstellen, der steuerlich berücksichtigt wird.
Die Abschreibung für Abnutzung bei Immobilien kann in der Regel von Vermietern und Gewerbetreibenden genutzt werden, deren Immobilien Einkünfte erzielen. Für selbstgenutzte Immobilien ist keine AfA möglich.
Grundsätzlich gibt es zwei Hauptarten der Abschreibung für Immobilien: die lineare AfA, bei der jedes Jahr der gleiche Betrag abgeschrieben wird, und die degressive AfA, bei der in den ersten Jahren höhere Beträge abgeschrieben werden.
Die lineare AfA beträgt aktuell für Bestandsimmobilien 2 Prozent pro Jahr (entspricht einer Nutzungsdauer von 50 Jahren). Für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, liegt der Satz bei 3 Prozent pro Jahr (etwa 33 Jahre Nutzungsdauer).
Die degressive AfA wurde im März 2024 wieder eingeführt und erlaubt eine höhere Abschreibung in den ersten Jahren. Aktuell können Immobilien, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gekauft oder deren Bau begonnen wurde, mit 5 Prozent des Restwertes degressiv abgeschrieben werden.
Um die AfA zu berechnen, benötigt man die Bemessungsgrundlage, das ist der Wert des Gebäudes ohne den Grundstücksanteil. Dieser Wert wird dann mit dem entsprechenden AfA-Satz (linear oder degressiv) multipliziert. Bei der degressiven AfA wird der Satz auf den jeweiligen Restwert angewendet.
Beim Kauf einer Immobilie ist es wichtig, den Kaufpreis in einen Gebäudeanteil und einen Grundstücksanteil aufzuteilen, da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann. Anschaffungsnebenkosten können entsprechend dem Verhältnis aufgeteilt und dem Gebäudeanteil zugerechnet werden.
Die Abschreibung (AfA) beginnt in dem Monat, in dem die Immobilie angeschafft oder fertiggestellt wurde. Im ersten Jahr kann die AfA nur zeitanteilig geltend gemacht werden.
Ja, es ist möglich, von der degressiven zur linearen Abschreibung zu wechseln, wenn dies steuerlich vorteilhafter ist. Dies sollte geprüft werden, wenn der jährliche Abschreibungsbetrag bei der degressiven Methode unter den Betrag der linearen AfA fällt.
Es gibt verschiedene Online-Tools und AfA-Rechner für Immobilien, die bei der Berechnung der jährlichen Abschreibung für die lineare und degressive Methode helfen und einen Vergleich ermöglichen.
Zur Optimierung der AfA sollten Sie auf eine korrekte Aufteilung des Kaufpreises achten, Modernisierungskosten richtig zuordnen, einen Wechsel der Abschreibungsmethode prüfen und sich über mögliche Sonderabschreibungen informieren. Eine steuerliche Beratung ist oft empfehlenswert.
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) kann die Rentabilität einer Immobilieninvestition erheblich verbessern, da sie zu einer Reduzierung des zu versteuernden Einkommens führt und somit die Steuerlast senkt.
Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.
Durch die Zusammenarbeit mit uns, können Kunden potenzielle Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen identifizieren und minimieren, da das Unternehmen über fundierte Marktkenntnisse verfügt.
Kunden profitieren von fundierten Informationen und Analysen, die von uns bereitgestellt werden, um fundierte Entscheidungen über den Kauf, Verkauf oder die Bewertung von Immobilien zu treffen
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Unsere Kunden können sich auf die Richtigkeit und Zuverlässigkeit der getroffenen Annahmen und Bewertungen verlassen, da das Unternehmen über eine renommierte Expertise in der Immobilienbewertung verfügt.
Unsere Dienstleistungen zielen darauf ab, die individuellen Anforderungen und Ziele der Kunden zu erfüllen, um eine langfristige Kundenzufriedenheit zu gewährleisten.
