Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Immobiliengutachter unterstützen wir Sie bei der präzisen Wertermittlung Ihrer Immobilie und der korrekten Aufteilung von Gebäude- und Grundstückswert oder der tatsächlichen Nutzungsdauer als Grundlage für die AfA-Berechnung. So stellen wir sicher, dass Sie alle steuerlichen Vorteile optimal und rechtssicher nutzen können.
Die steuerliche Abschreibung von Immobilien basiert auf der gesetzlich festgelegten Nutzungsdauer, wobei eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, nachgewiesen durch ein Gutachten, zu höheren jährlichen Abschreibungen führen kann.
Die Kaufpreisaufteilung zwischen dem abschreibungsfähigen Gebäudeanteil und dem nicht abschreibungsfähigen Grundstücksanteil ist entscheidend für die Höhe der Gebäudeabschreibung. Immobilienbesitzer haben ein Interesse an einem hohen Gebäudeanteil, während das Finanzamt tendenziell einen höheren Grundstücksanteil bevorzugt.
Eine reduzierte Nutzungsdauer und eine vorteilhafte Kaufpreisaufteilung können sich gegenseitig verstärken, um die Steuerlast zu optimieren. Es besteht jedoch ein Zielkonflikt, da eine geringe Nutzungsdauer theoretisch den Gebäudewertanteil reduzieren könnte. Bisher sind keine Fälle bekannt, in denen das Finanzamt den Gebäudeanteil aufgrund einer kürzeren Nutzungsdauer nachträglich reduziert hat, aber ein gewisses Risiko bleibt.
Eine unrealistische Kaufpreisaufteilung kann als Steuerhinterziehung gewertet werden, weshalb eine realistische Bewertung durch Sachverständige ratsam ist. Immobilienbesitzer sollten beide Aspekte strategisch berücksichtigen und sich professionell beraten lassen, um Steuerfallen zu vermeiden und Steuervorteile optimal zu nutzen.
Als Immobilienbesitzer wissen Sie um den Wert Ihres Kapitals. Doch wussten Sie auch, dass Sie Ihre Steuerlast erheblich optimieren können, indem Sie sich mit den Feinheiten der Nutzungsdauer und der Kaufpreisaufteilung auseinandersetzen? Diese beiden Faktoren spielen eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der jährlichen Abschreibung Ihrer Immobilie und können Ihnen so bares Geld sparen – wenn Sie die Perspektive des Finanzamts verstehen und die richtigen Schritte unternehmen. Dieser Beitrag beleuchtet die Wechselwirkungen dieser beiden Aspekte und zeigt Ihnen, wie Sie potenzielle Steuerfallen umgehen und Steuersparmodelle effektiv nutzen können.
Der Gesetzgeber hat klare Regeln für die steuerliche Abschreibung von Immobilien festgelegt. Diese Abschreibung, auch bekannt als Absetzung für Abnutzung (AfA), ermöglicht es Ihnen als Vermieter, den Wertverlust Ihres Gebäudes über dessen Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Die Höhe der jährlichen Abschreibung richtet sich nach der angenommenen Nutzungsdauer, die wiederum vom Baujahr der Immobilie abhängt. Für Gebäude, die bis 1924 fertiggestellt wurden, beträgt die Nutzungsdauer 40 Jahre, was einer jährlichen Abschreibungsrate von 2,5 Prozent entspricht. Für Immobilien, die zwischen 1925 und 2022 erbaut wurden, geht der Gesetzgeber von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren und einer jährlichen Abschreibung von 2 Prozent aus. Bei Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt werden, beträgt die Nutzungsdauer 33 Jahre, und die jährliche Abschreibungsrate liegt bei 3 Prozent. Diese vom Gesetzgeber festgelegten Nutzungsdauern stellen die Grundlage für die lineare Abschreibung dar, bei der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer verteilt werden. Es ist wichtig zu verstehen, dass diese pauschalen Nutzungsdauern oft die theoretische Lebensdauer aus Sicht des Finanzministers widerspiegeln und nicht immer die tatsächliche Beschaffenheit oder den Zustand Ihrer Immobilie berücksichtigen.
Die standardmäßigen Abschreibungsregeln bieten zwar eine einfache Handhabe für die Steuerverwaltung, sie basieren jedoch auf allgemeinen Annahmen, die die individuellen Gegebenheiten einer Immobilie möglicherweise nicht ausreichend berücksichtigen. Faktoren wie der tatsächliche Zustand des Gebäudes, durchgeführte Modernisierungen oder die Art der Nutzung können die wirtschaftliche Lebensdauer einer Immobilie erheblich beeinflussen. Ein älteres, aber gut instand gehaltenes Gebäude könnte beispielsweise eine längere tatsächliche Nutzungsdauer haben als von den gesetzlichen Vorgaben angenommen, während ein Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf möglicherweise schneller an Wert verliert. Das Finanzamt wird bei der Bearbeitung Ihrer Steuererklärung zunächst diese standardmäßigen, gesetzlich definierten Abschreibungszeiträume anwenden. Wenn Sie als Eigentümer jedoch eine andere, kürzere Nutzungsdauer geltend machen möchten, liegt es an Ihnen, dies entsprechend zu belegen.
Eine Möglichkeit, von der gesetzlich vorgegebenen Nutzungsdauer abzuweichen und Ihre Steuerlast potenziell zu senken, besteht darin, ein sogenanntes Nutzungsdauer-Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen erstellen zu lassen. Dieses Gutachten kann nachweisen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer ist als die vom Gesetzgeber pauschal angenommene Dauer. Der entscheidende Vorteil einer verkürzten Nutzungsdauer liegt in der beschleunigten Abschreibung: Sie können jährlich einen höheren Betrag von der Steuer absetzen, was zu einer Reduzierung Ihres zu versteuernden Einkommens führt und Ihnen somit mehr Geld in der Tasche belässt.
Die potenziellen Steuereinsparungen durch ein solches Gutachten können erheblich sein, wie verschiedene Beispiele aus der Praxis zeigen. Bei einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1955 konnte durch ein Nutzungsdauer-Gutachten die jährliche Abschreibung von 42.000 Euro auf 58.333,33 Euro erhöht werden, was zu einer jährlichen Steuerersparnis von 6.800 Euro führte. Ein anderes Beispiel zeigt ein Wohn- und Geschäftshaus aus dem Jahr 1960, bei dem eine Reduzierung der Nutzungsdauer auf 25 Jahre eine Verdopplung der jährlichen Abschreibung und eine Steuerersparnis von 25.000 Euro pro Jahr ermöglichte. Selbst bei kleineren Immobilien, wie einem Ferienhaus, kann sich ein solches Gutachten lohnen. Hier führte eine verkürzte Nutzungsdauer von nur neun Jahren zu einer jährlichen Steuerersparnis von 17.000 Euro. Zahlreiche weitere Beispiele belegen die finanziellen Vorteile, die sich durch den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ergeben können.
Damit das Finanzamt ein Nutzungsdauer-Gutachten akzeptiert, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein. Entscheidend ist, dass das Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt wurde, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert ist. Zudem muss die Methodik des Gutachtens über die reinen Modellansätze der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) hinausgehen und auch andere Kriterien, wie beispielsweise die mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes, berücksichtigen. Wichtig ist auch, dass sich das Gutachten ausschließlich mit der Nutzungsdauer befasst und die Feststellung nicht einfach aus einem Verkehrswertgutachten übernommen wurde. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat bereits in der Vergangenheit entschieden, dass das Finanzamt Anträge auf eine kürzere Nutzungsdauer prüfen muss, wenn diese schlüssig begründet sind.
Das Finanzamt wird Nutzungsdauer-Gutachten sorgfältig prüfen, um sicherzustellen, dass sie die strengen Anforderungen des BMF und des BFH erfüllen. Dies beinhaltet die Überprüfung der Zertifizierung des Sachverständigen, die angewandte Methodik und den spezifischen Fokus auf die Nutzungsdauer. Während früher oft ein detailliertes Bausubstanzgutachten als notwendig erachtet wurde, hat der BFH klargestellt, dass jede geeignete Methode zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer zulässig ist.
Ein weiterer wichtiger Aspekt, der die Höhe Ihrer jährlichen Gebäudeabschreibung maßgeblich beeinflusst, ist die Kaufpreisaufteilung. Denn steuerlich abgesetzt werden können nur die Anschaffungskosten, die auf das Gebäude entfallen, nicht jedoch der Wert des Grundstücks. Die Kaufpreisaufteilung ist somit der Prozess, bei dem der Gesamtkaufpreis einer Immobilie auf den nicht abschreibungsfähigen Grundstücksanteil und den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil aufgeteilt wird.
Hierbei bestehen oft gegenläufige Interessen: Das Finanzamt bevorzugt tendenziell einen höheren Grundstückswertanteil, da dieser nicht abgeschrieben werden kann und somit die Steuerbemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung reduziert. Als Eigentümer hingegen ist es in Ihrem Interesse, einen möglichst hohen Gebäudeanteil auszuweisen, um die jährliche Abschreibung zu maximieren und Ihre Steuerlast zu senken.
Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt den Finanzämtern eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung, die diese bei der Prüfung der von Steuerpflichtigen vorgenommenen Aufteilungen heranziehen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jedoch kritisiert, dass sich diese Arbeitshilfe oft zu stark auf das Sachwertverfahren beschränkt und lokale Besonderheiten sowie den tatsächlichen Verkehrswert nicht ausreichend berücksichtigt. Daher ist es ratsam, die Kaufpreisaufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag möglichst detailliert und realistisch festzulegen. Um Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, ein Kaufpreisaufteilungsgutachten von einem zertifizierten Sachverständigen erstellen zu lassen, das die tatsächlichen Wertverhältnisse fundiert darlegt.
Das Finanzamt wird die Plausibilität der Kaufpreisaufteilung genau prüfen, insbesondere wenn diese erheblich von der BMF-Arbeitshilfe oder den lokalen Bodenrichtwerten abweicht.
Die Abschreibung für Abnutzung Denkmalschutz unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von der regulären Gebäude-AfA und bietet dadurch erhebliche Vorteile. Der Hauptunterschied liegt in der Bemessungsgrundlage. Während sich die reguläre Gebäude-AfA auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des reinen Gebäudeteils bezieht, fokussiert die Denkmal-AfA primär auf die Kosten für Sanierung und Modernisierung.
Auch die Abschreibungssätze und -zeiträume weisen deutliche Unterschiede auf. Bei der regulären Gebäude-AfA können je nach Baujahr jährlich 2 % bis 3 % der Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 33 bis 50 Jahren abgeschrieben werden. Im Gegensatz dazu ermöglicht die Denkmal-AfA für Selbstnutzer eine Abschreibung von 9 % jährlich über 10 Jahre auf die Sanierungskosten, was insgesamt 90 % entspricht. Vermieter profitieren sogar von einer 100%igen Abschreibung der Sanierungskosten über 12 Jahre (9 % in den ersten 8 Jahren, 7 % in den folgenden 4 Jahren).
Ein weiterer wichtiger Unterschied besteht in den begünstigten Kosten. Die Denkmal-AfA zielt speziell auf Aufwendungen ab, die für den Erhalt des Denkmals notwendig sind und in der Regel mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt wurden. Die reguläre AfA hingegen berücksichtigt den allgemeinen Wertverlust des Gebäudes unabhängig von spezifischen Erhaltungsmaßnahmen. Besonders attraktiv für Kapitalanleger ist die Kombination beider Abschreibungsmöglichkeiten: Sie können sowohl die Sanierungskosten über die Denkmal-AfA als auch die Anschaffungskosten des Gebäudes über die reguläre AfA abschreiben, was zu einer doppelten steuerlichen Entlastung führen kann. Selbstnutzer profitieren zwar nicht von der Abschreibung der Anschaffungskosten, die Möglichkeit, 90 % der Sanierungskosten innerhalb von 10 Jahren abzusetzen, stellt dennoch einen erheblichen Steuervorteil dar.
Die oberste Priorität des Finanzamts ist die Sicherstellung einer korrekten Besteuerung auf Grundlage der geltenden Gesetze und Verordnungen. Daher ist es wahrscheinlich, dass sowohl Anträge auf verkürzte Nutzungsdauer als auch die vorgelegte Kaufpreisaufteilung einer gründlichen Prüfung unterzogen werden, insbesondere wenn diese zu einer deutlichen Reduzierung der Steuerbemessungsgrundlage führen. Transparenz und die Vorlage umfassender, gut dokumentierter Nachweise sind entscheidend, um jegliche Abweichungen von den Standardregeln zu belegen. Es ist davon auszugehen, dass das Finanzamt, ähnlich wie andere Steuerbehörden, die Arbeitshilfe des BMF als Standardinstrument zur Überprüfung der Kaufpreisaufteilung heranzieht.
Da viele Regionen einen potenziell hohen Immobilienwert aufweisen, ist es denkbar, dass das Finanzamt besonders aufmerksam auf aggressive Steueroptimierungsstrategien im Bereich der Immobilien achtet. Eine offene Kommunikation und die Bereitstellung aller erforderlichen Unterlagen an das Finanzamt sind daher unerlässlich, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.
Die Verkürzung der Nutzungsdauer und die strategische Kaufpreisaufteilung sind zwei Stellschrauben, die in engem Zusammenhang stehen und sich gegenseitig beeinflussen. Eine reduzierte Nutzungsdauer führt zu einer Erhöhung des jährlichen Abschreibungsbetrags. Dieser Abschreibungsbetrag wird jedoch auf Basis des Gebäudewerts berechnet, der durch die Kaufpreisaufteilung festgelegt wird. Eine vorteilhafte Kaufpreisaufteilung, die einen höheren Wert dem Gebäude zuordnet, verstärkt somit die Steuereinsparungen, die durch eine verkürzte Nutzungsdauer erzielt werden können. Umgekehrt kann eine ungünstige Kaufpreisaufteilung, bei der ein Großteil des Kaufpreises auf den nicht abschreibungsfähigen Grundstücksanteil entfällt, die Steuereinsparungen durch eine kürzere Nutzungsdauer schmälern.
Betrachten wir ein hypothetisches Beispiel: Eine Immobilie wird für 500.000 Euro gekauft, wobei 400.000 Euro auf das Gebäude und 100.000 Euro auf den Grund und Boden entfallen. Bei einer standardmäßigen Nutzungsdauer von 50 Jahren beträgt die jährliche Abschreibung 8.000 Euro (2 Prozent von 400.000 Euro). Wird die Nutzungsdauer durch ein Gutachten auf 25 Jahre verkürzt, erhöht sich die jährliche Abschreibung auf 16.000 Euro (4 Prozent von 400.000 Euro). Wenn nun die Kaufpreisaufteilung vorteilhafter gestaltet wäre und 450.000 Euro dem Gebäude zugerechnet würden, würde sich die jährliche Abschreibung bei einer Nutzungsdauer von 25 Jahren auf 18.000 Euro (4 Prozent von 450.000 Euro) erhöhen. Dieses Beispiel verdeutlicht, dass Immobilienbesitzer beide Aspekte strategisch berücksichtigen sollten, um ihre Steuervorteile zu maximieren. Die Optimierung nur eines Faktors allein führt möglicherweise nicht zum bestmöglichen Ergebnis.
Generell besteht ein Zielkonflikt zwischen einem hohen Gebäudeanteil bei Erwerb (z.B. belegt durch ein Verkehrswertgutachten) und einer geringen Restnutzungsdauer (belegt durch ein Restnutzungsdauergutachten). Denn bei einer niedrigen Nutzungsdauer reduziert sich theoretisch der Gebäudewertanteil.
Wir weisen ausdrücklich auf diesen Zielkonflikt hin. Allerdings ist uns selbst noch kein Fall bekannt, bei dem das Finanzamt hier tätig geworden ist und z.B. den Gebäudewertanteil bei Erwerb nachträglich reduziert hat, weil eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer. Durch ein Nutzungsdauergutachten belegt wurde.
Wir sehen hier trotzdem ein gewisses Risiko. Gleichzeitig weisen wir an der Stelle darauf hin, dass wir weder Steuer-noch Rechtsberatung anbieten. Bitte klären Sie den Sachverhalt mit Ihrem Steuerberater und Rechtsanwalt ab.
Steuerfalle oder Steuersparmodell? Typische Fehler und wie Sie diese vermeiden
Bei der Nutzung der verkürzten Nutzungsdauer und der Kaufpreisaufteilung zur Steueroptimierung gibt es einige typische Fehler, die Sie vermeiden sollten. Eine unrealistische Kaufpreisaufteilung, bei der ein unverhältnismäßig hoher Anteil dem Gebäude zugeschrieben wird, kann vom Finanzamt als Steuerhinterziehung gewertet werden. Es ist daher ratsam, sich an realistischen Marktwerten zu orientieren und die Aufteilung durch professionelle Gutachten eines von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Sachverständigen untermauern zu lassen. Auch bei der Beantragung einer verkürzten Nutzungsdauer ist es wichtig, alle relevanten Informationen zur Immobilie (Alter, Zustand, Renovierungen etc.) sorgfältig zu dokumentieren.
Ein weiterer Fehler kann darin bestehen, sich bei der Kaufpreisaufteilung ausschließlich auf die Arbeitshilfe des BMF zu verlassen, da diese möglicherweise nicht die spezifischen Gegebenheiten Ihrer Immobilie oder die aktuellen Marktbedingungen widerspiegelt und zu einem ungünstig niedrigen Gebäudeanteil führen kann.
Zudem sollten Sie die Chance nicht verpassen, ein professionelles Nutzungsdauer-Gutachten einzuholen, wenn der Zustand Ihrer Immobilie tatsächlich eine kürzere Nutzungsdauer als die gesetzlich vorgegebene vermuten lässt. Andernfalls könnten Sie unnötig Steuern zahlen.
Wie zuvor beschrieben, sehen wir ein gewisses Risiko bei der Reduzierung der tatsächlichen Nutzungsdauer bei gleichzeitiger Optimierung der Kaufpreisaufteilung.
Generell besteht ein Zielkonflikt zwischen einem hohen Gebäudeanteil bei Erwerb (z.B. belegt durch ein Verkehrswertgutachten) und einer geringen Restnutzungsdauer (belegt durch ein Restnutzungsdauergutachten). Denn bei einer niedrigen Nutzungsdauer reduziert sich theoretisch der Gebäudewertanteil.
Wir weisen ausdrücklich auf diesen Zielkonflikt hin. Allerdings ist uns selbst noch kein Fall bekannt, bei dem das Finanzamt hier tätig geworden ist und z.B. den Gebäudewertanteil bei Erwerb nachträglich reduziert hat, weil eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer. Durch ein Nutzungsdauergutachten belegt wurde.
Gleichzeitig weisen wir an der Stelle darauf hin, dass wir weder Steuer-noch Rechtsberatung anbieten.
Die Reduzierung der Nutzungsdauer und eine strategische Kaufpreisaufteilung bieten Immobilienbesitzern erhebliche Möglichkeiten zur Steueroptimierung. Es ist jedoch unerlässlich, diese Aspekte sorgfältig zu planen und durch professionelle Gutachten von zertifizierten Sachverständigen zu belegen, um potenzielle Steuerfallen zu vermeiden und die Akzeptanz durch das Finanzamt zu gewährleisten.
Wir empfehlen Ihnen als Immobilienbesitzer:
1. Prüfen Sie den Zustand und das Alter Ihrer Immobilie, um festzustellen, ob ein Nutzungsdauer-Gutachten sinnvoll sein könnte.
2. Berücksichtigen Sie die Kaufpreisaufteilung bereits beim Erwerb Ihrer Immobilie und ziehen Sie gegebenenfalls eine professionelle Beratung vor der notariellen Beurkundung in Betracht.
3. Seien Sie darauf vorbereitet, jegliche Abweichungen von den Standardabschreibungsregeln gegenüber dem Finanzamt mit stichhaltigen Beweisen und professionellen Gutachten zu begründen.
4. Konsultieren Sie einen Steuerberater oder Steuerberaterin mit Erfahrung im Immobiliensteuerrecht, um diese komplexen Sachverhalte effektiv zu gestalten und Ihre Steuervorteile optimal zu nutzen.
5. Wir sehen ein gewisses Risiko bei der Reduzierung der tatsächlichen Nutzungsdauer bei gleichzeitiger Optimierung der Kaufpreisaufteilung. Das liegt darin begründet, dass ein Zielkonflikt zwischen einem hohen Gebäudeanteil bei Erwerb (z.B. belegt durch ein Verkehrswertgutachten) und einer geringen Restnutzungsdauer (belegt durch ein Restnutzungsdauergutachten) besteht. Denn bei einer niedrigen Nutzungsdauer reduziert sich theoretisch der Gebäudewertanteil. Allerdings ist uns selbst noch kein Fall bekannt, bei dem das Finanzamt hier tätig geworden ist und z.B. den Gebäudewertanteil bei Erwerb nachträglich reduziert hat, weil eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer. Durch ein Nutzungsdauergutachten belegt wurde.
Die Denkmalschutz AfA, auch Denkmal AfA genannt, ist eine spezielle steuerliche Abschreibungsmöglichkeit für Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien. Sie ermöglicht es, Kosten für die Sanierung und Modernisierung des Denkmals steuerlich geltend zu machen. Vermieter können in der Regel 100% der Sanierungskosten über zwölf Jahre abschreiben (9% in den ersten acht Jahren, 7% in den folgenden vier Jahren). Selbstnutzer können 90% der Sanierungskosten über zehn Jahre (jährlich 9%) abschreiben.
Sowohl Selbstnutzer als auch Vermieter von denkmalgeschützten Immobilien können die AfA für Denkmalschutz nutzen. Die Konditionen unterscheiden sich jedoch: Vermieter profitieren von der Möglichkeit, die Sanierungskosten vollständig abzuschreiben, während Selbstnutzer 90% der Kosten absetzen können.
Vermieter einer Denkmalschutzimmobilie können 100% der Sanierungskosten steuerlich abschreiben. Dies erfolgt über einen Zeitraum von zwölf Jahren: In den ersten acht Jahren können jährlich 9% und in den darauffolgenden vier Jahren jährlich 7% der Kosten abgesetzt werden. Zusätzlich können Vermieter auch die Anschaffungskosten des Gebäudes über die reguläre Gebäude-AfA abschreiben.
Selbstnutzer einer denkmalgeschützten Immobilie können 90% der Kosten für Sanierung und Modernisierung über einen Zeitraum von zehn Jahren steuerlich geltend machen. Dies entspricht einer jährlichen Abschreibung von 9%. Im Gegensatz zu nicht denkmalgeschützten, selbstgenutzten Immobilien ist dies ein erheblicher Steuervorteil.
Um die Denkmal AfA nutzen zu können, muss die Immobilie offiziell als Denkmal anerkannt sein und in der Denkmalliste eingetragen sein. Der Kaufvertrag muss vor Beginn der Sanierungsarbeiten abgeschlossen sein. Zudem müssen die Sanierungsmaßnahmen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und genehmigt werden. Nach Abschluss der Arbeiten ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde erforderlich, die beim Finanzamt eingereicht wird.
Die Abschreibung für Abnutzung Denkmalschutz (Denkmal AfA) bezieht sich speziell auf die Kosten für die Sanierung und Modernisierung von denkmalgeschützten Immobilien und ermöglicht eine beschleunigte Abschreibung. Die reguläre Gebäude AfA hingegen bezieht sich auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des reinen Gebäudeteils und wird über einen längeren Zeitraum mit geringeren jährlichen Sätzen abgeschrieben (2% oder 2,5% jährlich). Vermieter von Denkmalimmobilien können oft beide Arten der AfA nutzen.
Die Berechnung der Gebäude AfA bei denkmalgeschützten Immobilien erfolgt in zwei Schritten : Zum einen wird die Denkmal AfA auf die Sanierungskosten angewendet (9% jährlich für Selbstnutzer über 10 Jahre, für Vermieter 9% in den ersten 8 Jahren und 7% in den folgenden 4 Jahren). Zum anderen können Vermieter zusätzlich die reguläre Gebäude AfA auf den Gebäudewert (Kaufpreis abzüglich Grundstückswert) ansetzen (2% oder 2,5% jährlich je nach Baujahr).
Ein Beispiel: Herr Müller kauft eine denkmalgeschützte Immobilie und vermietet sie. Er investiert 150.000 Euro in die Sanierung. In den ersten acht Jahren kann er jährlich 9% (13.500 Euro) und in den folgenden vier Jahren 7% (10.500 Euro) als Denkmal AfA absetzen. Zusätzlich kann er, wenn das Gebäude vor 1925 erbaut wurde und der Gebäudewert 250.000 Euro beträgt, jährlich 2,5% (6.250 Euro) als reguläre Gebäude AfA geltend machen. Dies führt zu einer deutlichen Reduzierung seiner Steuerlast.
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