Als zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung analysieren wir Erbbaurechte fachlich fundiert und marktgerecht.
Wir unterstützen Sie dabei, Chancen und Risiken realistisch einzuschätzen – ob beim Kauf, Verkauf oder der Bewertung.
Das Erbbaurecht ermöglicht es, eine Immobilie auf einem Grundstück zu errichten oder zu nutzen, das einem nicht gehört.
Statt einen hohen Kaufpreis für das Grundstück zu zahlen, wird ein langfristiger Vertrag abgeschlossen und ein jährlicher Erbbauzins entrichtet.
Rechtlich handelt es sich um ein vererbbares und veräußerbares Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird und viele Eigentümerrechte mit sich bringt.
Es wird häufig von Kirchen, Kommunen oder Stiftungen vergeben, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Vorteile sind ein geringerer Kapitalbedarf, mehr Flexibilität und Zugang zu gefragten Lagen – jedoch auf Zeit.
Nachteile ergeben sich durch den befristeten Charakter, die Pflicht zur Zahlung des Erbbauzinses und potenzielle Unsicherheiten beim Vertragsende oder Heimfall.
Auch die Finanzierung ist oft komplexer, da Banken niedrigere Beleihungsgrenzen ansetzen und Stillhalteerklärungen verlangen.
Die Grunderwerbsteuer fällt nicht auf das Grundstück, sondern auf den Erbbaurechtswert an, die Grundsteuer zahlt der Erbbauberechtigte.
Bei Verkauf oder Bewertung eines Erbbaurechts muss der laufende Zins und die Restlaufzeit berücksichtigt werden.
Eine Umwandlung in Eigentum ist nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers möglich.
Mit gutem Vertrag, fairen Konditionen und professioneller Bewertung kann das Erbbaurecht eine attraktive Option sein.
Als zertifizierte Sachverständige helfen wir, die wirtschaftliche und rechtliche Tragweite fundiert zu analysieren.
Erbbaurecht – was ist das eigentlich? Haben Sie schon einmal von einem Haus auf fremdem Grund gehört? Das Erbbaurecht (umgangssprachlich oft Erbpacht genannt) macht genau das möglich. Hierbei baut oder besitzt man eine Immobilie auf einem Grundstück, das einem nicht gehört. Statt das Grundstück zu kaufen, pachtet man es langfristig vom Eigentümer und zahlt dafür einen jährlichen Erbbauzins. Diese Konstruktion hat in Deutschland eine lange Tradition und ist in Zeiten teurer Grundstückspreise wieder hochaktuell. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles Wichtige über das Erbbaurecht – von Definition und Bedeutung über Laufzeiten, Heimfall und Grundbuch bis hin zu Vorteilen, Nachteilen, steuerlichen Aspekten und praktischen Tipps zum Kauf, Verkauf und der Bewertung eines Erbbaurechts. So können private Käufer, Investoren, Makler, Juristen und Banken die Chancen und Risiken besser abwägen.
Erbbaurecht bezeichnet das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu besitzen. Einfach gesagt: Der Grundstückseigentümer (Erbbaurechtgeber) überlässt einem Dritten (Erbbaurechtnehmer) sein Grundstück für eine bestimmte Zeit, damit dieser darauf bauen und wohnen kann – ohne dass das Grundstück den Eigentümer wechselt.
Der Clou: Das Erbbaurecht wird rechtlich nahezu wie Immobilieneigentum behandelt. Es wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und erhält ein eigenes Erbbaugrundbuchblatt. Dadurch kann der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht verkaufen, vererben oder beleihen, als wäre es ein Grundstück. Der Grundstückseigentümer bleibt jedoch im Grundbuch als Eigentümer des Landes eingetragen. Die Aufteilung von Grund und Gebäude ist also der Kern dieses Rechtsinstituts.
Gesetzliche Grundlage: In Deutschland ist das Erbbaurecht im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Dieses Gesetz gibt den Rahmen vor (z.B. Mindestentschädigungen beim Heimfall) und sichert die Stellung des Erbbauberechtigten. Ein Erbbaurechtsvertrag wird immer notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen – erst dann ist das Erbbaurecht wirksam. Begriffe wie Erbbaurecht, Erbbauvertrag und Erbbauzins stammen aus diesem Gesetz.
Bedeutung in der Praxis: Das Erbbaurecht wird häufig von Kommunen, Stiftungen oder Kirchen vergeben, um günstiges Bauen zu ermöglichen. Grundstücke sind knapp und teuer, besonders in Städten. Durch das Erbbaurecht können z.B. Familien ein Haus bauen, ohne den hohen Kaufpreis für das Grundstück aufzubringen – sie zahlen stattdessen einen jährlichen Erbbauzins (ähnlich einer Pacht/Miete für das Land). Auch Bauträger oder Investoren nutzen Erbbaurechtsgrundstücke, um Projekte zu realisieren, wenn Eigentümer nicht verkaufen möchten. Für Grundstückseigentümer (Erbbaurechtgeber) bietet das Modell den Vorteil, das Grundstück langfristig zu behalten (z.B. für künftige Generationen oder als sichere Einnahmequelle) und trotzdem laufende Erträge durch den Erbbauzins zu erzielen. Die Bedeutung des Erbbaurechts liegt also darin, einen Kompromiss zwischen Kauf und Miete zu schaffen: Der Erbbauberechtigte erhält viele Rechte ähnlich einem Eigentümer – aber eben befristet und gegen laufende Zahlung.
Ein Erbbaurechtsvertrag regelt die Spielregeln dieses besonderen Immobilienerwerbs. Typischerweise wird das Erbbaurecht für sehr lange Zeiträume eingeräumt – üblich sind 50 bis 99 Jahre Laufzeit. Gesetzlich ist sogar eine längere Dauer möglich. Wichtig: Das Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt. Am Ende der Laufzeit fällt das Grundstück (und in der Regel auch das Gebäude) an den Eigentümer zurück, sofern nichts anderes vereinbart ist. Deshalb sollte die Laufzeit so bemessen sein, dass sie zumindest eine Generation (oder die Nutzungsdauer des Gebäudes) abdeckt. 99 Jahre haben sich als Standard etabliert, damit auch Kinder und Enkel noch etwas von der Vereinbarung haben.
Erbbauzins – die „Miete“ für das Grundstück: Für die Nutzung des fremden Grundstücks zahlt der Erbbauberechtigte einen regelmäßigen Betrag, den Erbbauzins. Häufig wird er jährlich (oft in vierteljährlichen Raten) entrichtet. Die Höhe des Erbbauzinses ist frei verhandelbar, liegt aber oft bei 3–5 % des Grundstückswerts pro Jahr. Beispiel: Hat das Grundstück einen Wert von 200.000 €, könnten rund 4 % davon als Erbbauzins vereinbart werden, also 8.000 € pro Jahr. Der Erbbauzins kann im Vertrag an einen Index gekoppelt oder mit Anpassungsklauseln versehen sein, um z.B. die Inflation auszugleichen. Wichtig: Der Erbbauzins stellt eine dingliche Belastung dar (oft in Form einer Reallast im Grundbuch vermerkt), die der Erbbauberechtigte bedienen muss. Kommt er in Verzug, drohen rechtliche Konsequenzen bis hin zum Heimfall (dazu später mehr).
Rechte des Erbbauberechtigten: Während der Vertragslaufzeit genießt der Erbbauberechtigte nahezu alle Rechte, die ein Grundstückseigentümer hätte. Er darf das Grundstück bebauen, die darauf errichtete Immobilie verkaufen oder vererben und auch vermieten. Im Alltag unterscheidet sich das Wohnen auf einem Erbbaurechtsgrundstück kaum von dem auf eigenem Grund. Wichtig ist: Veräußerungen, Vererbungen und Belastungen (z.B. Hypothek) sind erlaubt, jedoch häufig zustimmungsbedürftig. In vielen Erbbaurechtsverträgen ist vereinbart, dass der Grundstückseigentümer bei bestimmten Vorgängen zustimmen muss – etwa beim Verkauf des Hauses oder bei baulichen Änderungen. Das Erbbaurechtsgesetz (§5 ErbbauRG) besagt, dass die Zustimmung zum Verkauf nur verweigert werden darf, wenn der neue Käufer die Pflichten voraussichtlich nicht erfüllen kann oder der Vertragszweck gefährdet wäre. Praktisch heißt das: Der Erbbaurechtgeber kann nicht willkürlich nein sagen, aber er hat ein Mitspracherecht. So soll sichergestellt sein, dass ein zuverlässiger neuer Erbbauberechtigter übernimmt.
Pflichten des Erbbauberechtigten: Neben der Zahlung des Erbbauzinses hat der Erbbaurechtsnehmer meist die Pflicht, das Grundstück bestimmungsgemäß zu nutzen und das Gebäude ordnungsgemäß zu unterhalten. Oft stehen im Vertrag Vorgaben, bis wann gebaut werden muss (damit das Grundstück nicht brach liegt) und dass die Immobilie in einem gepflegten Zustand zu halten ist. Außerdem muss der Erbbauberechtigte alle öffentlichen Lasten tragen, die mit dem Grundstück zusammenhängen. Dazu gehören insbesondere Grundsteuer, Erschließungskosten und Versicherungen. Obwohl ihm das Grundstück nicht gehört, zahlt also er die Grundsteuer – schließlich nutzt er das Grundstück wirtschaftlich. Nach aktueller Rechtslage ist der Erbbauberechtigte der Grundsteuerschuldner sowohl für das Grundstück als auch für die darauf stehende Immobilie. Der Grundstückseigentümer wird also von diesen laufenden Kosten freigehalten.
Grundbuch und Rangfragen: Wie erwähnt, wird das Erbbaurecht im Grundbuch vermerkt. Konkret erfolgt ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs des Eigentümers (als Belastung des Grundstücks) und die Anlage eines Erbbaugrundbuchs als eigenes Grundbuchblatt. In diesem Erbbaugrundbuch können dann z.B. Grundschulden für die Finanzierung eingetragen werden. Wichtig ist, dass der Erbbauzins als Reallast oft an erster Rangstelle steht, da er für die gesamte Laufzeit gesichert sein soll. Bei der Finanzierung (dazu später mehr) spielt diese Rangfrage eine Rolle. Für den Alltag des Erbbauberechtigten bedeutet der Grundbucheintrag, dass sein Recht rechtlich abgesichert ist – ein Verkauf des Grundstücks durch den Eigentümer lässt das Erbbaurecht unberührt, denn ein Käufer übernimmt das belastete Grundstück mitsamt dem laufenden Erbbaurechtsvertrag.
Der Begriff „Erbbaurecht“ enthält schon das Wörtchen Erbe. Tatsächlich ist das Erbbaurecht voll vererbbar. Stirbt der Erbbauberechtigte, geht sein Erbbaurecht im Rahmen der Erbfolge auf seine Erben über – genau wie ein Haus oder Grundstück im Eigentum. Das Erbbaurecht wird also nicht durch den Tod beendet. Die Erben treten in den Erbbaurechtsvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten (also weiter Erbbauzins zahlen etc.). Der Grundstückseigentümer kann den Vertrag wegen des Todes nicht kündigen. Nur wenn im Erbbaurechtsvertrag ein Vorkaufsrecht oder ein Heimfall beim Tod vereinbart wäre (beides eher unüblich bei privatem Wohn-Erbbaurecht), könnte es Besonderheiten geben. In der Regel jedoch läuft das Erbbaurecht einfach mit den Erben weiter. Diese können das Haus auf Erbpachtland dann behalten, selbst nutzen, verkaufen oder ebenfalls vererben. Tipp: Erben sollten prüfen, wie lange die Restlaufzeit noch ist und ob sie die Bedingungen (v.a. finanzielle Belastung durch Erbbauzins) erfüllen möchten. Theoretisch könnten Erben das Erbe ausschlagen, wenn z.B. das Erbbaurecht überschuldet ist oder unattraktiv erscheint – das ist jedoch eine Entscheidung wie bei jeder Immobilie. Im Normalfall stellt das Erbbaurecht einen positiven Vermögenswert dar, den die Erben übernehmen.
Wie jede Immobilienform hat auch das Erbbaurecht Vor- und Nachteile. Je nach Perspektive – ob privater Bauherr, Investor oder Grundstückseigentümer – können diese Aspekte unterschiedlich ins Gewicht fallen. Im Folgenden eine übersichtliche Gegenüberstellung:
Geringerer Kapitalbedarf zu Beginn: Der vielleicht größte Vorteil aus Sicht von Bauherren und Käufern – man muss das Grundstück nicht kaufen. Dadurch entfallen die oft immensen Grundstückskosten als Einmalzahlung. Familien mit wenig Eigenkapital können so dennoch zu einem eigenen Haus kommen. Die Baufinanzierung fällt kleiner aus, was Zinsen und monatliche Rate reduziert. Kurz gesagt: Erbbaurecht senkt die Einstiegshürde ins Eigenheim.
Ersparnis von Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskauf: Beim Erbbaurecht wird keine Grunderwerbsteuer auf den Grundstückswert fällig, da kein Grundstückskauf stattfindet. Stattdessen zahlt man Grunderwerbsteuer nur auf den Erbbaurechtsvertrag (berechnet aus dem Erbbauzins – Details folgen unten). Das spart gegenüber dem Kauf eines Grundstücks zunächst Steuern.
Flexibilität und Nutzung brachliegender Grundstücke: Grundstückseigentümer (z.B. Kirchen, Kommunen) können durch Erbbaurecht Grundstücke nutzbar machen, ohne sie zu veräußern. Für Pächter ergibt sich die Chance, in begehrten Lagen zu bauen, wo vielleicht gar kein Grundstück zum Verkauf stand, aber ein Erbpachtangebot vorliegt. Erbbaurecht kann somit Zugang zu Grundstücken eröffnen, die sonst nicht verfügbar wären.
Verkauf und Beleihung möglich: Ein weit verbreiteter Irrtum ist, man könne ein Erbbaurecht nicht verkaufen. Tatsächlich lässt es sich jederzeit verkaufen oder beliehen, da es wie Eigentum im Grundbuch steht. Der Erbbaurechtsnehmer kann also seine Immobilie auf Erbpachtland an Nachfolger übertragen und so sein investiertes Kapital wieder liquidieren (vorbehaltlich vertraglicher Zustimmungsklauseln des Eigentümers). Banken akzeptieren Erbbaurechte in der Regel als Sicherheit für Kredite (wenn auch oft mit Abschlägen, s.u.), sodass Finanzierung grundsätzlich möglich ist.
Langfristige Planungssicherheit: Mit Laufzeiten bis 99 Jahre bietet ein Erbbaurechtsvertrag Sicherheit über Generationen. In vielen Fällen haben Erbbauberechtigte sogar Hoffnung auf Vertragsverlängerung am Ende (insbesondere wenn Gemeinden oder Stiftungen die Geber sind, die eher an fortgesetzter Verpachtung interessiert sind). In der Zwischenzeit hat man die vollen Nutzungsrechte am Grundstück, als wäre es das eigene.
Kein Eigentum am Grund und Boden: Trotz aller Nutzungsrechte – das Grundstück gehört einem nie wirklich. Am Ende der Laufzeit oder im Falle eines Heimfalls (dazu gleich) kann man das Grundstück und damit das Fundament der eigenen Immobilie verlieren. Dieses Gefühl, „auf gepachtetem Boden“ zu bauen, ist für manche ein großer Nachteil, vor allem emotional und langfristig.
Laufende Belastung durch Erbbauzins: Der finanzielle Vorteil ohne Grundstückskauf kann sich im Laufe der Jahre umkehren. Der jährliche Erbbauzins summiert sich über Jahrzehnte zu sehr hohen Beträgen. Beispielsweise zahlt man bei 4 % Erbbauzins nach 30 Jahren mehr als den ursprünglichen Grundstückswert an Zinsen – und besitzt das Grundstück am Ende dennoch nicht. Gerade wenn der Erbbauzins hoch ist oder regelmäßig steigt, kann das Erbbaurecht über die Gesamtdauer teurer sein als ein Grundstückskauf.
Unsicherheit beim Vertragsende (Heimfall): Läuft der Vertrag aus und wird nicht verlängert, fällt die Immobilie an den Grundstückseigentümer – der Erbbauberechtigte steht dann buchstäblich auf der Straße. Zwar gibt es einen Entschädigungsanspruch, meist rund 2/3 des Verkehrswerts der Immobilie, aber man verliert dennoch Haus und Grundstück. Auch beim Heimfall im Erbbaurecht (vorzeitige Kündigung wegen Vertragsverletzungen) droht der Verlust der Immobilie an den Eigentümer. Diese Szenarien – Haus verlieren trotz Investition – sind ein wesentliches Risiko.
Weniger Gestaltungsfreiheit: Der Erbbaurechtgeber redet bei vielen Dingen mit. Vertraglich können Zustimmungsvorbehalte vereinbart sein, etwa für bauliche Veränderungen, Anbauten, Vermietung oder Verkauf. Praktisch bedeutet das mehr Bürokratie und ggf. Einschränkungen. Beispielsweise kann der Grundstückseigentümer Bedingungen für Umbauten stellen oder eine Weitervermietung untersagen. Man ist also nicht so frei wie ein volleigentümerischer Grundstücksbesitzer.
Erschwerte Finanzierung und geringerer Verkaufswert: Banken bewerten Immobilien auf Erbpachtland vorsichtiger. Oft wird ein niedrigerer Beleihungswert angesetzt, die Beleihungsgrenze (maximale Darlehenshöhe) liegt meist niedriger als bei Eigenland. So finanzieren viele Banken z.B. nur ~80 % des Werts einer Erbbaurechtsimmobilie (statt bis zu 90–100 % bei Volleigentum), da das Grundstück nicht als Sicherheit dient und das Recht befristet ist. Außerdem schrecken manche Käufer vor Erbpacht zurück, was den Wiederverkaufspreis der Immobilie drückt. Insbesondere Immobilien mit kürzer werdender Restlaufzeit erzielen am Markt in der Regel deutlich geringere Preise, da der nächste Käufer die begrenzte Nutzungsdauer und den Heimfall berücksichtigt.
Wie man sieht, hängen Vorteile und Nachteile eng mit der individuellen Situation und den Vertragsbedingungen zusammen. Beispielsweise können niedriger Erbbauzins, sehr lange Laufzeit und ein kooperativer Erbbaurechtgeber viele Nachteile abmildern. Umgekehrt machen ein hoher Zins, kurze Restlaufzeit oder ein schwieriger Grundstückseigentümer das Erbbaurecht unattraktiver. Im Folgenden gehen wir tiefer auf einige kritische Punkte ein – etwa was es mit dem Heimfall auf sich hat, wie das Vertragsende geregelt ist und welche steuerlichen und finanziellen Aspekte wichtig sind.
Heimfall und Vertragsende: Was passiert am Ende des Erbbaurechts?
Ein zentrales Thema beim Erbbaurecht ist, was am Ende der Vereinbarung aus Haus und Grundstück wird. Grundsätzlich gibt es zwei Szenarien, die zum Ende des Erbbaurechts führen können: der planmäßige Ablauf der Laufzeit oder ein vorzeitiger Heimfall wegen Vertragsverstoß. Beide Fälle bedeuten, dass das bisher getrennte Eigentum (Grundstück hier, Haus dort) wieder vereint wird – meist zugunsten des Grundstückseigentümers.
Als Heimfall wird die außerordentliche Kündigung des Erbbaurechtsvertrags durch den Grundstückseigentümer bezeichnet, wenn bestimmte gravierende Vertragsverstöße auftreten. Durch Ausübung des Heimfalls erlischt das Erbbaurecht vorzeitig – das Nutzungsrecht des Erbbauberechtigten am Grundstück endet und das Eigentum am Haus geht auf den Grundstückseigentümer über. Gesetzlich ist geregelt, dass der Erbbaurechtgeber in so einem Fall dem Erbbaurechtnehmer eine Entschädigung zahlen muss, in der Regel mindestens 2/3 des Verkehrswerts der Immobilie (sofern der Vertrag nichts Abweichendes vorsieht).
Typische Gründe für einen Heimfall können sein:
Erheblicher Zahlungsverzug beim Erbbauzins: Zahlt der Erbbauberechtigte z.B. über zwei Jahre den vereinbarten Erbbauzins nicht, kann dies den Heimfall auslösen. Der Eigentümer soll in diesem Fall das Recht haben, sich sein Grundstück zurückzuholen, da die Gegenleistung ausbleibt.
Schwere Vertragsverstöße oder Zweckentfremdung: Hält der Erbbaunehmer Auflagen nicht ein – etwa er baut entgegen dem Bebauungsplan, nutzt das Grundstück zu verbotenen Zwecken oder lässt die Immobilie verwahrlosen – kann der Heimfall geltend gemacht werden.
Insolvenz des Erbbauberechtigten: Gerät der Erbbauberechtigte in Insolvenz und es ist keine Besserung in Sicht, kann der Eigentümer das Vertragsverhältnis beenden, um sein Grundstück zu retten (meist verbunden mit den ausstehenden Zahlungen).
Besondere vertragliche Heimfallklauseln: Manche Verträge nennen weitere Heimfallgründe, z.B. den Nichtbaubeginn innerhalb einer bestimmten Frist, unerlaubte Übertragung des Rechts etc.
Tritt der Heimfall ein, ist die Trennung von Grundstück und Gebäude aufgehoben – der Grundstückseigentümer wird wieder Eigentümer beider. Er muss allerdings den bisherigen Erbbauberechtigten entschädigen, wie erwähnt. Häufig sind zwei Drittel des Marktwerts der Immobilie vorgesehen. Diese Pflicht schützt den Erbbauberechtigten vor totalem Verlust seines investierten Kapitals. Doch in der Praxis bleibt ein Heimfall schmerzhaft: Man verliert das Haus und bekommt nur einen Teil des Wertes ersetzt. Hinweis für Banken: Bestehen noch offene Kredite (Grundschulden) auf dem Erbbaurecht, gehen diese mit dem Heimfall auf den Eigentümer über. Das heißt, der Grundstückseigentümer müsste die verbleibenden Bankschulden bedienen, da er ja das belastete Objekt übernimmt. Aus diesem Grund sind Heimfallklauseln und deren Bedingungen auch für die finanzierende Bank wichtig.
Glücklicherweise ist der Heimfall in Wohn-Erbbaurechtsverträgen selten. Öffentliche oder kirchliche Erbbaurechtgeber zögern in der Regel, Familien das Heim fallen zu lassen, außer es liegt wirklich schwerwiegendes Fehlverhalten vor. Dennoch: Als Erbbauberechtigter sollte man seine Pflichten (v.a. pünktlich zahlen und Vertragsauflagen einhalten) sehr ernst nehmen, um dieses Risiko zu vermeiden.
Die zweite Form des „Heimfalls“ tritt ein, wenn der Erbbaurechtsvertrag regulär endet. Das Erbbaurecht erlischt mit Ablauf der vereinbarten Zeit, sofern es nicht verlängert wird. Was passiert dann? Grundsätzlich kehrt auch in diesem Fall das Grundstück mit der Immobilie darauf an den Grundstückseigentümer zurück. Der Erbbauberechtigte verliert das Nutzungsrecht am Grundstück und damit sein „Wohnrecht“ an der eigenen Immobilie. Er kann das Haus dann nicht mehr verkaufen und auch nicht einfach stehen lassen – rechtlich gehört es nun dem Grundstückseigentümer. Allerdings: Auch hier muss der Eigentümer den bisherigen Erbbauberechtigten entschädigen. Typischerweise wird bereits im Erbbaurechtsvertrag festgelegt, wie die Entschädigung zu berechnen ist. Üblich sind zwei Drittel des Verkehrswerts der Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsendes.
Diese Entschädigungsregel soll einen Ausgleich schaffen: Der Erbbauberechtigte verliert zwar das Eigentum an seinem Gebäude, bekommt aber einen Großteil des Wertes ausgezahlt. Dennoch ist es finanziell meist ein Verlustgeschäft, denn ein Drittel des Hauswertes geht ihm in jedem Fall verloren – von der emotionalen Komponente ganz zu schweigen.
In der Praxis wird oft versucht, eine Verlängerung des Erbbaurechts auszuhandeln, bevor es soweit kommt. Viele Erbbaurechtsgeber (insbesondere Kommunen und Kirchen) sind bereit, am Ende der Laufzeit über eine Vertragsverlängerung zu verhandeln. Zum Teil ist das sogar im ursprünglichen Vertrag als Option vorgesehen. Wenn der Eigentümer nicht flüssig genug ist, die Entschädigung zu zahlen, muss er dem Erbbauberechtigten laut ErbbauRG sogar eine Verlängerung anbieten – in diesem Fall entfällt dann die Entschädigungszahlung, weil der Vertrag ja weiterläuft. Das Gesetz schützt damit den Erbbauberechtigten vor Situationen, in denen er Haus und Land verliert und der Eigentümer sich die Entschädigung „spart“. Lehnt allerdings der Erbbauberechtigte ein faires Verlängerungsangebot ab, kann der Eigentümer von der Entschädigungspflicht befreit sein.
Tipp: Wenn Sie ein Haus auf Erbpachtgrundstück besitzen und die Laufzeit neigt sich dem Ende zu (z.B. Restlaufzeit < 20 Jahre), sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit dem Grundstückseigentümer suchen. Oft lässt sich bereits Jahre vorher eine Lösung finden – sei es eine Verlängerung, eine Einigung über den Kauf des Grundstücks (Umwandlung in Eigentum, siehe nächster Abschnitt) oder zumindest Klarheit über die Konditionen der Entschädigung. Je länger die Restlaufzeit, desto besser Ihre Verhandlungsposition. Ist die Zeit knapp, drohen Schwierigkeiten: Eine Immobilie mit nur noch wenigen Jahren Restlaufzeit lässt sich praktisch nicht mehr verkaufen oder beleihen, sodass man auf Gedeih und Verderb auf den Grundstückseigentümer angewiesen ist.
Zusammenfassend gilt: Ein Erbbaurecht endet entweder durch Heimfall oder durch Zeitablauf. In beiden Fällen ist gesetzlich eine Entschädigung vorgesehen, meist 2/3 des Immobilienwerts, doch der Verlust des vollen Eigentums bleibt ein wesentliches Risiko dieses Modells.
Viele Erbbauberechtigte stellen sich irgendwann die Frage: Kann ich das Erbpachtgrundstück nicht doch kaufen? – also die Umwandlung des Erbbaurechts in volles Eigentum erreichen. Grundsätzlich gibt es keinen automatischen Anspruch, ein Erbbaurechtsgrundstück zu erwerben. Aber in der Praxis bestehen manchmal Möglichkeiten zur Umwandlung – stets jedoch auf freiwilliger Basis und Verhandlung mit dem Grundstückseigentümer.
Vertraglich vereinbarte Optionen: Einige Erbbaurechtsverträge enthalten Klauseln, die eine spätere Umwandlung in Eigentum erleichtern. Zum Beispiel kann ein Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigten vereinbart sein, falls der Eigentümer das Grundstück verkaufen will. Dieses Vorkaufsrecht sichert dem Erbbaunehmer das erste Zugriffsrecht, sollte der Erbbaurechtgeber doch veräußern wollen. Eine andere Variante ist eine Ankaufspflicht-Klausel: Dabei verpflichtet sich der Erbbauberechtigte, das Grundstück zu kaufen, wenn der Eigentümer es verkaufen möchte. Das klingt auf den ersten Blick nach einer Bürde (weil man eventuell zu einem ungünstigen Zeitpunkt kaufen muss), kann aber auch als Chance gesehen werden, Eigentum zu erwerben. Wichtig ist, die Bedingungen solcher Klauseln genau zu kennen (Preisfindung, Fristen etc.).
Einvernehmlicher Kauf: In vielen Fällen läuft es darauf hinaus, dass Erbbauberechtigter und Grundstückseigentümer freiwillig verhandeln. Besonders wenn das Vertragsende näher rückt oder der Eigentümer wechselt (z.B. Erben des Grundstücks möchten Liquidität), kommt es vor, dass das Grundstück zum Kauf angeboten wird. Hier kann der Erbbauberechtigte zuschlagen und das Erbbaurecht löschen lassen, indem er nun volles Eigentum erwirbt. Der Preis richtet sich dann nach dem aktuellen Verkehrswert des Grundstücks – je nach Marktlage kann das hoch sein. Allerdings wird oft berücksichtigt, dass der Käufer (Erbbaunehmer) bereits im Vertrag steckt; gelegentlich wird der Kaufpreis auch vertraglich im Voraus festgelegt (z.B. „Kauf des Grundstücks zum Ablauf zum Preis X“).
Für Grundstückseigentümer attraktiv? Viele institutionelle Erbbaurechtgeber (Kirchen, Stiftungen) haben gar kein Interesse zu verkaufen, da sie langfristig das Land behalten wollen. Ihnen geht es gerade darum, Eigentum nicht aus der Hand zu geben. Private Grundstückseigentümer dagegen – etwa jemand, der ein Grundstück via Erbbaurecht vergeben hat – könnten irgendwann zum Verkauf bereit sein, etwa aus finanziellen Gründen. Es gibt Fälle, in denen Gemeinden nach Jahrzehnten den Erbbauberechtigten den Kauf angeboten haben, oft in größerer Zahl, um das Erbbaurecht auslaufen zu lassen. Hier sollte man die Politik des jeweiligen Eigentümers kennen: Kommunen haben teils Erbbaurechtsrichtlinien, die festlegen, ob und wann Verkäufe möglich sind.
Kaufpreis und Nebenkosten: Wenn die Umwandlung gelingt, wird ein normaler Grundstückskauf vollzogen – inklusive Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis, Notarkosten etc. Oft stellt sich die Frage, ob bereits gezahlte Erbbauzinsen teilweise angerechnet werden. In der Regel nicht; diese waren ja das Entgelt für die Nutzung bisher. Nur wenn im Vertrag oder in Verhandlungen etwas anderes vorgesehen ist (z.B. dass ein Teil der gezahlten Erbbauzinsen auf den Kaufpreis angerechnet wird), könnte das der Fall sein – aber das ist unüblich. Praktisch zahlt man also für das Grundstück dann so, als hätte man es von Anfang an gekauft (man hat aber immerhin die Zahlung über viele Jahre aufgeschoben).
Steuerliche Aspekte bei Umwandlung: Entscheidet man sich, das Grundstück zu kaufen, fällt erneut Grunderwerbsteuer an, diesmal auf den Kauf des Grundstücks. Allerdings kann ein Teil der ursprünglich beim Abschluss des Erbbaurechts gezahlten Grunderwerbsteuer angerechnet werden, wenn es innerhalb bestimmter Fristen zur Übereignung kommt (Details sind kompliziert, hier sollte man steuerlichen Rat einholen). Zudem wird der Erbbaurechtsvertrag dann aufgehoben, was im Grundbuch bereinigt wird.
Zusammengefasst: Umwandlung Erbbaurecht in Eigentum ist möglich, aber nicht garantiert. Sie erfordert entweder vertragliche Vorkehrungen oder eine Einigung mit dem Eigentümer. Wer langfristig doch Eigentümer des Bodens werden möchte, sollte idealerweise schon beim Vertragsabschluss versuchen, ein Vorkaufsrecht oder zumindest eine Gesprächsgrundlage zu verankern. Ansonsten bleibt nur die Hoffnung, dass der Eigentümer irgendwann zum Verkauf bereit ist – und dann die finanziellen Mittel parat zu haben, um zuzuschlagen.
Finanziell wichtig sind beim Erbbaurecht nicht nur die laufenden Zinszahlungen, sondern auch die Steuern, die anfallen. Zwei Steuerarten stehen im Fokus: die Grundsteuer (jährlich) und die Grunderwerbsteuer (einmalig bei Vertragsabschluss oder Übertragung). Hier die wichtigsten Punkte, was Erbbauberechtigte und auch Banken bzw. Investoren wissen sollten.
Die Grundsteuer ist eine jährliche Kommunalsteuer auf Grundstücke und deren Bebauung. Bei normalen Immobilien zahlt sie der Eigentümer. Beim Erbbaurecht ist die Situation besonders, denn Eigentümer des Grundstücks und Besitzer der Immobilie sind verschieden. Wer zahlt also die Grundsteuer? In Fällen eines Erbbaurechts zahlen stets die Erbbauberechtigten die Grundsteuer. Das heißt, obwohl der Erbbaurechtgeber juristisch Eigentümer des Bodens bleibt, wird die Grundsteuer dem Erbbaurechtsnehmer auferlegt. Dies ist auch in §3 Abs. 2 Grundsteuergesetz so vorgesehen: Bei Gebäuden auf fremdem Grund (also auch Erbbaurecht) wird derjenige grundsteuerpflichtig, der das Erbbaurecht innehat.
Für den Erbbauberechtigten bedeutet das, er trägt die volle Grundsteuerlast für Grund und Gebäude – so, als wäre er Eigentümer. Im Erbbaurechtsvertrag wird dies meist ebenfalls klargestellt. In der Regel bekommt der Erbbaurechtsnehmer den Grundsteuerbescheid direkt vom Finanzamt zugeschickt (bzw. ab 2025 durch die Grundsteuerreform einen Grundsteuermessbescheid basierend auf den neuen Bemessungsgrundlagen). Praktisch ändert sich im Vergleich zu einem Eigentumshaus nichts: Man kalkuliert die jährliche Grundsteuer einfach zu den Nebenkosten hinzu.
Berechnung der Grundsteuer: Die Grundsteuer bemisst sich nach dem Wert des Grundstücks und der Immobilie (bis 2024 nach alten Einheitswerten, ab 2025 nach neuen Grundsteuerwerten je nach Bundesland). Beim Erbbaurecht wird formal der Boden dem Eigentümer zugeordnet und das Gebäude dem Erbbauberechtigten, aber steuerlich werden beide Teile zusammengezogen und dem Erbbauberechtigten in Rechnung gestellt. Somit zahlt man nicht nur für das Haus, sondern auch für den Bodenanteil Grundsteuer – obwohl dieser einem nicht gehört. Diese Kuriosität sollte man im Hinterkopf haben, ist aber gängige Praxis.
Grundsteuer und Erbbauzins: Eine Doppelbelastung aus Erbbauzins und Grundsteuer ist natürlich unschön. Manche Erbbaurechtsgeber mit sozialer Motivation (z.B. gemeinnützige Stiftungen) kalkulieren daher einen etwas niedrigeren Erbbauzins, um die Nebenkosten tragbar zu halten. Dennoch bleibt: Grundsteuer bei Erbpacht zahlt der Pächter aus eigener Tasche – das sollte man nicht vergessen, wenn man seine laufenden Kosten überschlägt.
Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn Immobilien oder Grundstücke den Besitzer wechseln – und dazu zählt auch die Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts. Viele wundern sich: Warum Grunderwerbsteuer, ich kaufe doch gar kein Grundstück? – Beim Erbbaurecht wird rechtlich ein „grundstücksgleiches Recht“ erworben, und der Gesetzgeber behandelt dies ähnlich wie einen Immobilienerwerb.
Bemessungsgrundlage: Entscheidend ist, worauf die Grunderwerbsteuer erhoben wird. Im Falle eines neuen Erbbaurechts (Bestellung vom Eigentümer an den ersten Erbbauberechtigten) bemisst sich die Steuer nicht nach einem Kaufpreis (es gibt ja keinen Grundstückskaufpreis), sondern nach dem kapitalisierten Wert des Erbbauzinses. Konkret schreibt das Bewertungsgesetz (BewG) in Anlage 9a Tabellen vor, mit denen man aus dem jährlichen Erbbauzins und der Laufzeit einen Gegenwartswert berechnet. Einfacher ausgedrückt: Man tut so, als würde man im Voraus einen Betrag zahlen, der den vielen kleinen Erbbauzinszahlungen entspricht. Dieser Betrag wird dann als „Wert der Gegenleistung“ angesehen und darauf die Grunderwerbsteuer erhoben.
Beispiel: Bei einem Erbbauzins von 4.000 € jährlich und einer Restlaufzeit von 60 Jahren ergibt sich laut BewG ein Multiplikator von rund 17,93. Der steuerliche Wert des Erbbaurechts beträgt dann 4.000 € × 17,93 ≈ 71.720 €. Darauf wird die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland z.B. 6%) erhoben – das wären etwa 4.303 €. Dieser einmalige Betrag ist vom Erbbauberechtigten beim Abschluss des Vertrags zu zahlen.
Übertragung bestehender Erbbaurechte: Kauft man ein Haus mit Erbbaurecht von einem Vorbesitzer, fällt ebenfalls Grunderwerbsteuer an – dann meist auf den Kaufpreis, den man für das Erbbaurecht (die Immobilie samt Recht) zahlt. Dieser Kaufpreis beinhaltet ja faktisch den Wert des Hauses plus den Vorteil des bestehenden Erbbaurechtsvertrags. Der Staat greift hier also ähnlich zu wie bei einem normalen Hauskauf. Allerdings kann in solchen Fällen ein Teil des Kaufpreises theoretisch auf den Erbbauzins entfallen (z.B. wenn man dem Verkäufer einen Teil der zukünftig fälligen Erbbauzinsen ablöst). Grundsätzlich sollte man aber einfach damit rechnen, dass auf den vollen gezahlten Kaufpreis Grunderwerbsteuer fällig wird, genau wie bei Grundstückskauf.
Sonderfälle: Sollte das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer zurückfallen (z.B. vorzeitig durch Heimfall oder regulär am Ende), und der Eigentümer zahlt eine Entschädigung, kann auch dieser Vorgang grunderwerbsteuerfrei oder -pflichtig sein. Gemäß Rechtsprechung entfällt z.B. bei einem Heimfall gegen Entschädigung die Grunderwerbsteuer, wenn das Erbbaurecht zurückübertragen wird – schließlich geht das Grundstück nicht „entgeltlich“ über, sondern es erlischt ein Recht gegen Entschädigung. Für die meisten privaten Erbbaunehmer ist das aber weniger relevant; sie zahlen zu Beginn und ggf. beim Weiterverkauf ihre Grunderwerbsteuer und danach nicht mehr.
Fazit Steuerliches: Auch wenn man kein Grundstück kauft, Steuern fallen an. Die laufende Grundsteuer zahlt man als Erbbauberechtigter genau wie ein Eigentümer. Und bei Begründung oder Kauf eines Erbbaurechts wird Grunderwerbsteuer fällig – jedoch meist geringer als beim Grundstückskauf, weil nur der kapitalisierte Erbbauzins besteuert wird (der oft niedriger ist als ein Kaufpreis). Dennoch müssen diese Kosten einkalkuliert werden. Weder Grundsteuer noch Grunderwerbsteuer entfallen im Erbbaurechtsmodell – sie verlagern sich nur bzw. fallen in anderer Form an.
Die Finanzierung einer Immobilie auf Erbpacht stellt alle Beteiligten – Käufer, Banken und auch den Grundstückseigentümer – vor einige besondere Herausforderungen. Während das Haus selbst dem Erbbauberechtigten gehört, gehört das Grundstück nicht ihm. Wie wirkt sich das auf die Darlehensvergabe und den Grundbucheintrag aus?
Grundbucheintrag und Sicherheiten: Wie bereits erläutert, wird für das Erbbaurecht ein Erbbaurechts-Grundbuchblatt angelegt. In dieses können Grundpfandrechte (etwa Hypotheken oder Grundschulden) eingetragen werden, um der Bank als Sicherheit zu dienen. Die Bank kann also das Erbbaurecht selbst belasten – nicht das Grundstück, sondern das zeitlich begrenzte Recht daran. Das funktioniert grundsätzlich wie bei normalem Eigentum, aber: Der Erbbauzins als bestehende Belastung hat oft Vorrang. Meist ist im Grundbuch vermerkt, dass die Erbbauzins-Reallast vor den Grundschulden rangiert. Das heißt, in einem Zwangsversteigerungsfall müsste erst der Erbbauzins bedient werden, bevor die Bank zum Zuge kommt. Das reduziert den Wert der Sicherheit aus Banksicht.
Beleihungswert und Beleihungsgrenze: Aufgrund dieses Vorrangs und der begrenzten Laufzeit werten Banken Erbbaurechte vorsichtiger. Der Beleihungswert (der vom Gutachter ermittelte langfristige Wert) einer Erbbaurechtsimmobilie ist niedriger als bei gleicher Immobilie mit eigenem Grundstück – schließlich muss man den Barwert der Erbbauzinsverpflichtungen abziehen. Typischerweise wird auch die Beleihungsgrenze konservativer angesetzt. Viele Banken beleihen Erbbaurechte nur bis 80 % des Beleihungswertes (teilweise noch weniger), während sie bei Volleigentum vielleicht 90 % oder mehr finanzieren. Praktisch heißt das: Der Käufer muss oft mehr Eigenkapital einbringen. Außerdem verlangen Banken oft, dass die Restlaufzeit des Erbbaurechts lang genug ist – z.B. sollte sie deutlich länger sein als die Darlehenslaufzeit, idealerweise 40+ Jahre Rest bei einer üblichen 25-30jährigen Finanzierung. Ist die Laufzeit zu kurz, lehnen Banken die Finanzierung ab oder fordern vorher eine Verlängerung des Vertrags.
Zustimmung des Erbbaurechtgebers (Belastungszustimmung): Ein wichtiger Punkt: Der Grundstückseigentümer muss in der Regel zustimmen, dass der Erbbauberechtigte sein Erbbaurecht mit einer Grundschuld belastet. Diese Belastungszustimmung ist oft im Erbbaurechtsvertrag als erforderlich festgehalten. Sie stellt sicher, dass der Eigentümer über grössere Fremdfinanzierungen informiert ist und einverstanden ist – schließlich könnte eine Zwangsversteigerung des Erbbaurechts auch ihn betreffen. In der Praxis darf der Eigentümer die Zustimmung nicht ohne triftigen Grund verweigern (ähnlich wie bei Verkauf), aber es kann dennoch zu Verzögerungen kommen. Für den Käufer bedeutet dies: Man muss den Erbbaurechtgeber frühzeitig in den Finanzierungsprozess einbinden. Es ist ratsam, im Kaufvertrag festzuhalten, dass der Kauf unter der Bedingung steht, dass die erforderlichen Zustimmungen (Belastung, ggf. Verkauf) erteilt werden.
Stillhalteerklärung – Sicherheit für die Bank: Oft fordern Banken vom Erbbaurechtgeber eine sogenannte Stillhalteerklärung im Erbbaurecht. Damit verpflichtet sich der Grundstückseigentümer, bestimmte Rechte ruhen zu lassen, solange die Finanzierung läuft. Konkret enthält eine Stillhalteerklärung meist folgende Zusagen des Erbbaurechtgebers: Er wird das Erbbaurecht nicht kündigen (Heimfall), ohne der Bank Gelegenheit zur Heilung zu geben; er räumt keine anderen den Grundpfandrechten gleich- oder vorrangigen Rechte ein (z.B. keine Erhöhung des Erbbauzins-Rangs) ohne Bankzustimmung; falls er das Grundstück verkauft, verpflichtet er den Käufer, die Erbbaurechtsvereinbarung und die Stillhaltepflicht zu übernehmen. Kurz gesagt, der Eigentümer erklärt sich bereit, im Fall der Fälle „stillzuhalten“, damit die Bank ihr Recht durchsetzen kann. Das ist wichtig, weil eine Zwangsversteigerung des Erbbaurechts sonst unattraktiv wäre, wenn der Eigentümer parallel den Heimfall aussprechen könnte. Durch die Stillhalteerklärung bleibt der Erbbauzins auch in der Zwangsversteigerung bestehen und der Eigentümer verzichtet auf sein Vorkaufsrecht und Entschädigungsansprüche im Versteigerungsfall. Somit sind die Interessen aller Parteien gewahrt: Die Bank kann verwerten, der Erwerber aus der Versteigerung übernimmt das Erbbaurecht mit laufendem Erbbauzins und der Eigentümer bekommt rückständige Zinsen, aber nicht mehr.
Für die öffentlichen oder kirchlichen Erbbaurechtgeber ist eine solche Erklärung oft Standard. Private Eigentümer müssen davon vielleicht erst überzeugt werden. In jedem Fall muss eine Stillhalteerklärung notariell beurkundet werden. Aus Käufersicht gilt: Ohne Stillhalteerklärung reduziert sich der Beleihungswert weiter, weil dann der Erbbauzins als zusätzliche Last behandelt wird. Daher bestehen die meisten Banken darauf.
Praxis-Tipp: Als Käufer eines Erbbaurechts sollte man frühzeitig klären, welche Unterlagen die Bank vom Erbbaurechtgeber benötigt. Dazu gehören meist: Belastungszustimmungs-Erklärung und Stillhalteerklärung. Diese sollten idealerweise vor Abschluss des Kreditvertrags vorliegen. Es gab schon Fälle, in denen der Eigentümer zögerte oder Bedingungen stellte, was den Käufer in große Schwierigkeiten brachte. Im schlimmsten Fall könnte ein Eigentümer die Unterschrift verweigern, solange er Sonderzahlungen oder eine Erhöhung des Erbbauzinses nicht bekommt. Solche Situationen sind zwar extrem, aber sie verdeutlichen: Beim Erbbaurecht sitzt immer noch ein Dritter mit am Tisch – der Grundstückseigentümer.
Zusammengefasst zur Finanzierung: Banken finanzieren Erbbaurechte, aber mit Vorsicht. Der Kreditnehmer sollte mit höherem Eigenkapital und etwas mehr bürokratischem Aufwand rechnen. Der Erbbaurechtgeber spielt eine Rolle, indem er Zustimmungen und Erklärungen liefern muss. Mit guter Vorbereitung und langen Restlaufzeiten ist eine Finanzierung jedoch gut machbar. Für Banken selbst sind Erbbaurechte übrigens auch interessant: Sie können Familien ein Darlehen für ein Haus ermöglichen, das sie sich mit Grundstück vielleicht nicht leisten könnten – jedoch müssen die Risiken (Heimfall, Wertverfall gegen Laufzeitende) durch konservative Beleihung abgefedert werden.
Ein Haus mit Erbbaurecht kaufen ist in vielen Punkten ähnlich wie der Kauf jeder anderen Immobilie – aber es gibt zusätzliche Faktoren, die Käufer prüfen müssen:
Restlaufzeit des Erbbaurechts: Dies ist wohl der wichtigste Punkt. Erfragen Sie, wie viele Jahre der Erbbauvertrag noch läuft. Je länger desto besser. Ideal sind noch viele Jahrzehnte (z.B. >60 Jahre). Hat der Vertrag nur noch z.B. 20 oder 30 Jahre Rest, ist Vorsicht geboten: Banken finanzieren solche Objekte ungern, und in wenigen Jahren steht die unsichere Verlängerungsverhandlung oder sogar der Verlust der Immobilie im Raum. Kurze Restlaufzeiten drücken auch den Immobilienwert. Als Käufer sollte man bei kurzer Restlaufzeit entweder eine Verlängerung mit dem Eigentümer vor dem Kauf aushandeln oder einen entsprechend niedrigen Kaufpreis zahlen (mit Blick auf die 2/3-Entschädigung am Ende).
Höhe und Bedingungen des Erbbauzinses: Lassen Sie sich den Erbbaurechtsvertrag zeigen und prüfen Sie, wie hoch der jährliche Erbbauzins ist. Fragen Sie auch: Seit wann wurde er nicht mehr angepasst? Gibt es im Vertrag eine Wertsicherungsklausel oder Indexierung? Ein zunächst moderat erscheinender Erbbauzins kann evtl. sprunghaft steigen, wenn z.B. alle 10 Jahre eine Anpassung an die Inflation oder den aktuellen Bodenwert vereinbart wurde. Manche ältere Verträge haben auch staffelweise Erhöhungen. Kalkulieren Sie den Erbbauzins in Ihre monatlichen Wohnkosten fest ein – er ist ja dauerhaft zu zahlen. Erkundigen Sie sich auch, ob in den letzten Jahren Anpassungen versäumt wurden, die der Eigentümer ggf. nachholen möchte (beim Kauf könnte er das ansprechen).
Vertragsauflagen und Mitsprache: Gehen Sie die Klauseln durch, was der Erbbauberechtigte darf und was nicht. Darf die Immobilie vermietet werden? (Meist ja, aber mit Anzeige an den Eigentümer.) Brauchen größere Umbauten eine Zustimmung? Gibt es ungewöhnliche Pflichten, z.B. Instandhaltungsberichte, regelmäßige Grundstücksbesichtigungen durch den Eigentümer etc.? Die meisten standardisierten Erbbaurechtsverträge (v.a. von Kirchen/Gemeinden) sind fair und beinhalten keine Überraschungen – aber private Verträge könnten individuelle Regelungen haben.
Vorkaufsrechte und Verkaufsbeschränkungen: Ist im Vertrag ein Vorkaufsrecht des Erbbaurechtgebers für den Fall eines Weiterverkaufs der Immobilie vereinbart? Einige Verträge geben dem Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht, d.h. er könnte an Ihrer Stelle die Immobilie kaufen, wenn Sie verkaufen. Das ist für den aktuellen Kauf nicht hinderlich, sollte aber in Zukunft bedacht werden. Ebenfalls wichtig: Steht im Vertrag, dass ein Verkauf der Zustimmung bedarf (üblich). Die Zustimmung darf laut ErbbauRG nicht willkürlich verweigert werden – dennoch muss man formal daran denken, wenn man später verkaufen will.
Zustand der Immobilie und Verpflichtungen: Prüfen Sie das Haus natürlich wie üblich auf Herz und Nieren. Beachten Sie aber zusätzlich: Falls Sie umbauen oder sanieren wollen – gibt es Beschränkungen durch den Vertrag oder den Eigentümer? Z.B. denkmalgeschützte Erbbaurechtsobjekte oder solche in Erhaltungssatzungsgebieten könnten zusätzliche Anforderungen haben.
Verhältnis zum Erbbaurechtgeber: Es schadet nicht, sich über den Grundstückseigentümer schlau zu machen. Handelt es sich um die Stadt, die Kirche oder einen privaten Investor? Vielleicht können Sie sogar das Gespräch suchen. Ein kooperativer Erbbaurechtgeber ist Gold wert – etwa wenn es später um Vertragsverlängerung oder die Zustimmung zu Veränderungen geht. Bei einer Gemeinde kann man z.B. die Erbbaurechtsrichtlinien erfragen.
Nebenkosten und Steuern: Kalkulieren Sie ein, dass Sie Grunderwerbsteuer auf den Kauf des Erbbaurechts zahlen müssen (in Höhe des Kaufpreises) und laufende Grundsteuer sowie den Erbbauzins. Fragen Sie den Verkäufer, wie hoch die Grundsteuer zuletzt war und ob sonstige Umlagen (z.B. Erschließungskosten, die noch ausstehen) anfallen könnten.
Finanzierungsgespräche: Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsvermittler über das Objekt „Haus auf Erbpachtland“. Geben Sie alle Daten (Erbbauzins, Restlaufzeit, ggf. Wertermittlung) weiter. So erhalten Sie eine realistische Einschätzung, wie viel Eigenkapital benötigt wird und ob die Bank zusätzliche Sicherheiten möchte. Klären Sie, ob die Bank eine Stillhalteerklärung vom Erbbaurechtgeber erwartet, und planen Sie Zeit ein, diese zu besorgen.
Wichtig: Beim Kauf eines Hauses mit Erbbaurecht kaufen Sie das noch laufende Recht mit. Das heißt, Sie übernehmen den bestehenden Vertrag mit allen Rechten und Pflichten unverändert. Es erfolgt keine Verlängerung automatisch. Viele Käufer sind sich dessen nicht bewusst. Wenn Sie also z.B. ein 30 Jahre altes Erbbaurecht mit ursprünglich 99 Jahren Laufzeit kaufen, haben Sie noch 69 Jahre übrig – und nicht wieder 99 Jahre. Das kann bedeuten, dass ein Wiederverkauf in einigen Jahrzehnten schwieriger wird, weil die Restlaufzeit abnimmt. Seien Sie sich dessen bewusst und planen Sie entsprechend (evtl. später selbst Verlängerungsverhandlungen anstreben).
Ein Haus mit Erbbaurecht zu kaufen kann dennoch sehr lohnend sein: Oft sind solche Immobilien günstiger zu haben als vergleichbare Häuser mit Grundstück. Wenn die Bedingungen stimmen – langer Vertrag, moderater Erbbauzins – wohnt man viele Jahre wie ein Eigentümer, hat aber anfänglich viel Geld gespart. Machen Sie jedoch Ihre Hausaufgaben und prüfen Sie den Vertrag genau, damit es im Nachhinein keine bösen Überraschungen gibt.
Wenn Sie als Erbbauberechtigter Ihre Immobilie auf Erbpachtgrundstück verkaufen möchten, gelten ebenfalls einige Besonderheiten:
Zustimmung des Grundstückseigentümers: In fast allen Erbbaurechtsverträgen ist festgelegt, dass der Verkauf (die Übertragung des Erbbaurechts) der Zustimmung des Erbbaurechtgebers bedarf. Kontaktieren Sie daher frühzeitig den Eigentümer und teilen Sie ihm Ihre Verkaufsabsicht mit. Gemäß ErbbauRG darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, etwa wenn Zweifel an der Zuverlässigkeit des Käufers bestehen. In der Praxis holen viele Erbbaurechtgeber vor der Zustimmung Bonitätsauskünfte über den potenziellen Käufer ein oder lassen sich versichern, dass dieser den Vertrag erfüllen wird. Planen Sie hier etwas Zeit ein. Meist ist es eine Formalie, aber ohne die notarielle Zustimmung kann der Verkauf nicht im Grundbuch vollzogen werden.
Vorkaufsrecht des Erbbaurechtgebers: Prüfen Sie im Vertrag, ob der Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht hat, falls Sie verkaufen. Ist das der Fall, müssen Sie ihm den Verkauf melden und er könnte zu den gleichen Konditionen das Erbbaurecht selbst kaufen, statt dass Ihr Käufer es bekommt. Dieses Recht wird aber selten ausgeübt, insbesondere Kommunen oder Kirchen lassen es meist verstreichen – es sei denn, strategisch wollen sie das Grundstück + Haus zurückholen. Als Verkäufer sollten Sie dennoch das Procedere einhalten (notariell dem Berechtigten anzeigen lassen).
Kaufpreisfindung: Die Bewertung eines Erbbaurechts ist etwas komplexer. Sie müssen einen Käufer finden, der bereit ist, Ihr Haus zu kaufen ohne das Grundstück. In der Regel orientiert man sich am Marktwert einer vergleichbaren Immobilie mit Grundstück und zieht dann den Wertabschlag für das Erbbaurecht ab. Dieser Abschlag ergibt sich im Wesentlichen aus dem Barwert der zukünftig zu zahlenden Erbbauzinsen und ggf. einem Risikoabschlag für die begrenzte Restlaufzeit. Je kürzer die verbleibende Laufzeit, desto niedriger wird der erzielbare Verkaufspreis ausfallen, da der Käufer weniger lange Nutzen davon hat (und irgendwann nur noch die Entschädigung zu erwarten ist). Als grober Anhalt: Immobilien auf Erbpacht erzielen vielleicht 20–30% weniger als vergleichbare Häuser auf eigenem Grund – Tendenz steigend bei kurzer Restlaufzeit. Machen Sie sich bewusst, dass Sie möglicherweise weniger erlösen, als Sie damals bezahlt haben, falls die Bedingungen schlechter geworden sind (z.B. Restlaufzeit deutlich kürzer). Umgekehrt, wenn der Erbbauzins niedrig und die Laufzeit noch sehr lang ist, können Erbpacht-Häuser nahezu den gleichen Preis erzielen wie Eigenland-Häuser, da der Nachteil gering erscheint. Ziehen Sie im Zweifel einen Sachverständigen oder Gutachter hinzu, der Erfahrung mit Erbbaurechts-Bewertungen hat.
Information der Käufer: Seien Sie als Verkäufer transparent. Ein interessierter Käufer sollte früh alle Vertragsdetails erfahren (Laufzeit, Zins, Bedingungen). Idealerweise stellen Sie potenziellen Käufern den Erbbaurechtsvertrag zur Verfügung. Dies schafft Vertrauen und vermeidet spätere Rückzieher, wenn überraschende Klauseln auftauchen. Sie können damit werben, dass bestimmte Punkte ggf. positiv sind (z.B. „Vertrag läuft noch 75 Jahre – also bis 2099“ oder „Erbbauzins sehr günstig mit nur 2 % vom Bodenwert“ etc.).
Abwicklung beim Notar: Der Verkauf eines Erbbaurechts läuft über einen normalen Kaufvertrag beim Notar. Zusätzlich wird meist die Zustimmungsurkunde des Erbbaurechtgebers benötigt. Der Notar kümmert sich in der Regel darum, diese einzuholen oder beurkundet sie gleich mit. Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer wie üblich (siehe oben). Sie als Verkäufer müssen dem Käufer üblicherweise versichern, dass Sie keine Erbbauzinsen schulden (oder diese bis zum Stichtag ausgleichen). Offene Erbbauzinsrückstände könnten sonst ein Problem darstellen, da sie als Reallast weiterhin am Recht haften. Insofern sollte man bei Verkauf alle Zahlungen auf Stand haben.
Vorbereitung auf Käufer-Fragen: Erwarten Sie Fragen wie „Warum verkaufen Sie? Läuft der Vertrag vielleicht aus? Kann man das Grundstück kaufen?“ – Seien Sie hier ehrlich. Wenn z.B. in 15 Jahren Laufzeitende ist und Sie deshalb verkaufen, wird das ohnehin jeder informierte Käufer merken. Besser ist, offensiv zu erklären, was die Optionen sind (z.B. „Man könnte mit der Kirche eine Verlängerung vereinbaren, erste Gespräche dazu waren positiv“). Jeder Käufer wird die Risiken abwägen; Sie können aber mit eventuell schon unternommenen Schritten (Verhandlung über Verlängerung, Anfrage zur Umwandlung in Eigentum) punkten, um Vertrauen zu schaffen, dass das Erbbaurecht eine gute Investition ist.
Insgesamt ist der Verkauf eines Erbbaurechts gut machbar, erfordert aber ein paar Extraschritte. Da Erbpacht-Themen für manchen Käufer Neuland sind, hilft es, wenn Sie als Verkäufer selbst gut informiert sind (nach Lektüre dieses Artikels sind Sie das ja!) und Unterlagen parat haben. Suchen Sie auch das kooperative Miteinander mit dem Grundstückseigentümer – ein positives Signal von dieser Seite (etwa Zusage der Zustimmung, evtl. Bereitschaft zu Verlängerungsverhandlungen) kann Käufern die Entscheidung erleichtern und den Wert Ihrer Immobilie steigern.
Die Bewertung eines Erbbaurechts ist komplexer als bei Volleigentum, da man den Einfluss des Erbbauzinses und der begrenzten Restlaufzeit berücksichtigen muss. Zur Veranschaulichung nehmen wir ein Beispiel für die Bewertung eines Erbbaurechts:
Angenommen, eine vergleichbare Immobilie mit Grundstück wäre 300.000 € wert (z.B. 150.000 € für den Boden und 150.000 € für das Haus). Bei einem Erbbaurecht entfällt der Bodenkauf, dafür hat der Käufer z.B. einen jährlichen Erbbauzins zu zahlen. Nehmen wir an, der Erbbauzins beträgt 4 % des Bodenwerts. Bei 150.000 € Bodenwert wären das 6.000 € pro Jahr. Dieser jährliche Zahlungspfad mindert den Wert der Immobilie für den Käufer, da er diese Kosten zukünftig tragen muss.
Einfach gerechnet: Man könnte sagen, 6.000 € pro Jahr entsprechen – je nach angesetztem Zinssatz – ungefähr 100.000 € Kapitalwert (das ist grob 6.000/0,06, falls man 6% Kalkulationszins nähme, oder etwa 6.000 × 18 bei einem langen Zeitraum gemäß BewG, was ~108.000 € ergibt). Das heißt, vereinfacht würde ein rationaler Käufer vielleicht 100.000 € weniger zahlen, weil er ja stattdessen laufend den Erbbauzins zahlen muss. Somit könnte der Wert des Erbbaurechts in diesem Beispiel rund 200.000 € betragen (statt 300.000 € beim Volleigentum). Genau genommen setzt sich dieser aus dem Gebäudewert (150.000 €) plus dem Wert des zeitlich begrenzten Nutzens des Bodens abzüglich der Verpflichtung zusammen. Diese Rechnung ist natürlich vereinfacht – tatsächliche Gutachten nutzen Ertragswertverfahren, um den Barwert der Erbbauzinsverpflichtung vom Gesamtwert abzuziehen.
Ein anderes Beispiel: Das Rechenbeispiel zeigt, wie die Erbbauzinsen über die Zeit summiert eine enorme Summe ergeben. Für ein Grundstück im Wert von 150.000 € und 4 % Erbbauzins zahlte man nach 30 Jahren bereits 180.000 € an Zinsen – also mehr als der Grundstückskaufpreis. Nach 50 Jahren wären es 300.000 €. Dieses Beispiel verdeutlicht: Der anfängliche Vorteil (kein Grundstückskauf) kehrt sich mit der Zeit ins Gegenteil um – finanziell gesehen übersteigen die gezahlten Erbbauzinsen irgendwann den Kaufpreis. Für die Bewertung heißt das, dass ein Kaufinteressent diese langfristige Belastung spürt: Er ist nur bereit, einen entsprechend geringeren Kaufpreis zu bezahlen, da er weiß, dass über die Jahre noch erheblich Geld in Form von Erbbauzinsen fließen wird.
Bewertungsmethoden: Sachverständige wenden meist das Ertragswertverfahren oder modifizierte Verfahren an. Dabei wird auf der einen Seite der Wert der Immobilie auf eigenem Grund ermittelt (etwa durch Vergleichswert oder Ertragswert) und auf der anderen Seite der Barwert der Erbbauzinszahlungen sowie ein eventueller Restwert (bzw. Entschädigungsanspruch) zum Vertragsende. Der Wert des Erbbaurechts ergibt sich dann ungefähr als: Wert des Hauses + Wert des zeitlich begrenzten Bodennutzungsrechts – Barwert der Erbbauzinsverpflichtung – Abschlag für Restlaufzeitrisiko. Eine längere Restlaufzeit erhöht den Wert (man hat länger Nutzen vom Grundstück), eine kurze Laufzeit mindert ihn stark. Eine niedrige Erbbauzinsrate (z.B. 2 % statt 5 %) erhöht ebenfalls den Wert, weil die laufende Belastung geringer ist.
In vielen Fällen bedienen sich Gutachter einer Faustformel oder Vergleichswertmethode: Man schaut, für wie viel ähnliche Erbbaurechtsobjekte verkauft wurden. Das Problem: Der Markt für Erbbaurechte ist kleiner, Vergleichsdaten sind rar. Daher ist oft individuelle Berechnung gefragt.
Beispielrechnung (fiktiv): Ein Haus auf Erbpacht würde als Eigentum 500.000 € kosten. Der Erbbauzins beträgt 10.000 € jährlich, Restlaufzeit 80 Jahre. Bei einem Kalkulationszinssatz von 3 % hätte dieser Erbbauzins einen Barwert von rund 250.000 € (über 80 Jahre). Der Entschädigungsanspruch am Laufzeitende (sagen wir 2/3 des Gebäudewerts, geschätzt 2/3 von 500.000 € = 333.000 €, in 80 Jahren abgezinst sehr gering) käme theoretisch hinzu. Grob könnte man so auf einen Erbbaurechtswert von ~500.000 – 250.000 = 250.000 € kommen. Tatsächlich spielen aber die genauen Annahmen eine große Rolle. Trotzdem, das Ergebnis wäre: Das Erbbaurecht hat etwa die Hälfte des Voll-Eigentumswerts. Wenn hingegen der Erbbauzins viel niedriger wäre oder die Restlaufzeit unendlich (theoretisch), würde sich der Wert dem Vollwert nähern.
Wichtig für Erbbauberechtigte: Wenn der Grundstückseigentümer am Ende die Entschädigung zahlen muss, hat er ein Interesse, den offiziellen Verkehrswert niedrig zu halten. Daher wird bei anstehendem Vertragsende oft mit niedrigen Bodenwertannahmen gerechnet. Für Sie als Erbbauberechtigten ist der Verkehrswert Ihrer Immobilie auf Erbpachtland in erster Linie relevant, wenn Sie verkaufen oder entschädigt werden. Er kann bei solchen Immobilien etwas subjektiver sein, da viel von Annahmen abhängt (Verlängerung erwartet ja/nein, Zinsentwicklung etc.).
Unser Beispiel zur Bewertung des Erbbaurechts zeigt jedenfalls: Der Wert setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen, die sorgfältig abgewogen werden müssen. Käufer und Verkäufer sollten sich idealerweise mit einem Spezialisten (Immobiliensachverständigen) beraten, um für ihr spezielles Objekt eine fundierte Bewertung zu bekommen. So vermeiden Sie, dass entweder ein zu hoher Preis gezahlt wird (der später bereut wird, wenn die Belastungen klar werden) oder ein zu niedriger Preis angesetzt wird (und man unter Wert verkauft).
Lohnt sich Erbbaurecht? – Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, denn es hängt von vielen Faktoren ab. Aus Sicht eines privaten Käufers/Bauherren lohnt sich ein Erbbaurechtsgrundstück vor allem dann, wenn Eigenkapital knapp ist und Grundstückspreise hoch sind. Sie können durch Erbpacht den Traum vom Eigenheim verwirklichen, den Sie sich ansonsten vielleicht nicht leisten könnten. Auch wenn in Ihrer Wunschlage kein Kaufgrundstück verfügbar ist, aber Erbpacht angeboten wird, kann das ein gangbarer Weg sein. Wichtig ist jedoch, genau auf die Vertragsbedingungen zu schauen: Ein langfristiger, fairer Vertrag (lange Laufzeit, moderater Zins, zuverlässiger Geber) ist beinahe so gut wie Eigentum – zumindest für viele Jahrzehnte. Dagegen kann ein ungünstiger Vertrag (kurze Restzeit, hoher Zins) teuer und riskant sein.
Für Investoren und Bauherren, die rechnen: Der Vorteil, Anfangsinvestitionen zu sparen, muss gegen die laufenden Kosten abgewogen werden. Oft zeigt ein Kassensturz, dass über sehr lange Zeiträume Erbbauzinsen die ersparte Kaufpreissumme übersteigen. Daher nutzen Investoren Erbbaurechte gerne dann, wenn sie einen kurz- bis mittelfristigen Horizont haben – z.B. ein Gebäude errichten, 20-30 Jahre betreiben und eventuell Gewinne abschöpfen, bevor die richtig teuren letzten Jahrzehnte kommen. Oder wenn der Erbbauzins sehr niedrig veranschlagt wurde (manchmal bei gemeinnützigen Projekten der Fall). Makler sollten bei Erbpachtobjekten ihre Kunden umfassend aufklären, aber auch die Scheu nehmen, wenn die Konditionen stimmen – nicht selten ist der Wettbewerb um solche Immobilien geringer, was Chancen bietet.
Für Grundstückseigentümer (Erbbaurechtgeber) lohnt sich das Modell, wenn sie das Grundstück im Familien- oder Firmenvermögen behalten wollen, aber dennoch Erträge generieren möchten. Kommunen und Kirchen nutzen Erbbaurecht aus ideellen Gründen (z.B. Förderung von Wohneigentum für Familien ohne Landverlust, langfristige Bindung an bestimmte Nutzungen etc.). Aus deren Sicht ist das Modell sinnvoll, solange der Erbbauzins marktgerecht ist und die Verträge solide ausgestaltet sind.
Banken betrachten Erbbaurechte zwar zurückhaltend, finanzieren sie aber – letztlich wollen sie Kredite vergeben und suchen Wege, dies abzusichern. Für Banken lohnt sich eine Finanzierung, wenn ausreichend Sicherheit (z.B. über Stillhalteerklärung) besteht und der Kreditnehmer genug Eigenmittel hat. Sie kalkulieren die Risiken (Heimfall, Wertabfall) in die Beleihungsgrenze ein, sodass sie bei vernünftiger Bewertung auch keine größeren Ausfälle zu befürchten haben.
Insgesamt kann man sagen: Ein Erbbaurecht lohnt sich immer dann, wenn es den Beteiligten ermöglicht, Ziele zu erreichen, die sonst nicht erreichbar wären. Für den Häuslebauer ist das Ziel „Eigenheim“ – hier kann Erbpacht der entscheidende Schritt sein, selbst wenn man dafür langfristig etwas mehr zahlt als im Optimalfall. Für den Grundstückseigentümer ist es das Ziel „Grundstück behalten und trotzdem nutzen lassen“. Beide Seiten teilen sich sozusagen das Eigentum auf und teilen sich auch die Kosten/Nutzen.
Chancen und Risiken abwägen: Wer ein Erbbaurecht eingeht, sollte sich der Risiken (kein ewiges Eigentum, laufende Zahlungen, Abhängigkeit vom Verpächter) bewusst sein, aber auch die Chancen sehen (geringerer Kaufaufwand, möglicherweise Zeitgewinn bis zum späteren Kauf des Bodens, Nutzung sonst unzugänglicher Lagen). Mit einem gut informierten Vorgehen – rechtliche Beratung, Vertragsprüfung, Finanzierungsplanung – lässt sich das Erbbaurecht so gestalten, dass es für alle Parteien win-win sein kann.
Abschließend gilt: Erbbaurecht bedeutet auf fremdem Boden bauen – doch mit den richtigen Vereinbarungen fühlt es sich fast an wie eigenes Land. Es ist eine interessante Alternative im Immobilienmarkt, die insbesondere in Zeiten hoher Bodenpreise ihren festen Platz hat. Ob es für Sie passt, hängt von Ihren finanziellen Möglichkeiten, Ihren langfristigen Plänen und Ihrer Risikoneigung ab. Dieser Beitrag hat Ihnen die wichtigsten Aspekte an die Hand gegeben – nutzen Sie dieses Wissen, um eine kluge Entscheidung zu treffen. Viel Erfolg bei Ihrem Immobilienvorhaben!
Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, ein Gebäude auf einem Grundstück zu errichten oder zu nutzen, das einem nicht gehört. Statt das Grundstück zu kaufen, zahlt der Erbbauberechtigte einen jährlichen Erbbauzins und erhält ein im Grundbuch eingetragenes, eigenständiges Nutzungsrecht.
Käufer eines Hauses mit Erbbaurecht erwerben das Gebäude, nicht aber das Grundstück. Sie zahlen regelmäßig Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Im Gegenzug profitieren sie von einem oft deutlich geringeren Kaufpreis im Vergleich zu Immobilien auf eigenem Grund.
Zu den Erbbaurecht Vorteilen zählen: geringerer Kapitalbedarf, keine hohen Grundstückskosten, Zugang zu begehrten Lagen und langfristige Planungssicherheit durch Laufzeiten bis zu 99 Jahren.
Erbbaurecht Nachteile sind u. a. die zeitliche Befristung, laufende Zahlungen des Erbbauzinses, ein begrenzter Wiederverkaufswert sowie die mögliche Unsicherheit am Vertragsende (z. B. Heimfall).
Beim sogenannten Heimfall geht das Gebäude vorzeitig an den Grundstückseigentümer über – etwa bei Vertragsverstößen. In der Regel muss der Erbbauberechtigte dann entschädigt werden, meist mit zwei Dritteln des Gebäudewerts.
Die Umwandlung eines Erbbaurechts in Eigentum ist möglich, aber nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers. In manchen Verträgen ist ein Vorkaufsrecht oder eine Kaufoption geregelt – häufig ist jedoch individuelle Verhandlung erforderlich.
Die Bewertung eines Erbbaurechts berücksichtigt den Gebäudewert, die Restlaufzeit, die Höhe des Erbbauzinses und mögliche Entschädigungsansprüche am Ende der Laufzeit. Der Marktwert ist in der Regel niedriger als bei Volleigentum.
Ja, die Grundsteuer beim Erbbaurecht trägt der Erbbauberechtigte. Obwohl das Grundstück nicht in seinem Eigentum steht, gilt er als wirtschaftlicher Nutzer und ist daher steuerpflichtig.
Im Grundbuch wird das Erbbaurecht in Abteilung II des Grundstücks vermerkt. Zusätzlich wird ein eigenständiges Erbbaugrundbuch angelegt, in dem z. B. Hypotheken oder Grundschulden eingetragen werden können.
Erbbaurecht nach dem Tod ist vererblich. Die Erben treten in den bestehenden Vertrag ein und übernehmen alle Rechte und Pflichten, einschließlich des Erbbauzinses.
Eine Stillhalteerklärung Erbbaurecht sichert Banken zu, dass der Grundstückseigentümer bei Finanzierung oder Zwangsversteigerung bestimmte Rechte (z. B. Heimfall) nicht ausübt. Sie ist oft Voraussetzung für die Kreditvergabe.
Die Beleihungsgrenze beim Erbbaurecht ist meist niedriger als bei Immobilien mit eigenem Grundstück, da Banken das fehlende Eigentum und die zeitliche Begrenzung als Risiko werten.
Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.
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Durch die Expertise von uns können Kunden potenzielle Wachstumschancen auf dem Immobilienmarkt erkennen und nutzen, um ihre Investitionen zu erweitern und Renditen zu steigern.
Kunden von uns können in Verhandlungen über den Kauf oder Verkauf von Immobilien eine stärkere Position einnehmen, da sie auf fundierte Marktanalysen und Expertenwissen zurückgreifen können.
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Unsere Dienstleistungen helfen Investoren, rentablere Investitionsentscheidungen zu treffen und ihre Rendite zu maximieren, indem sie eine genaue Bewertung des Immobilienmarktes bieten.
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Unsere Dienstleistungen zielen darauf ab, die individuellen Anforderungen und Ziele der Kunden zu erfüllen, um eine langfristige Kundenzufriedenheit zu gewährleisten.
