Wir sind Ihr kompetenter Ansprechpartner bei der Bewertung der folgenden Objektarten: Wohn- und Gewerbeimmobilien, Logistik- und Industrieimmobilien, Handelsimmobilien, Hotelimmobilien, Sozialimmobilien (Alten- und Pflegeheime)
Die Ermittlung erfolgt in vier Schritten: 1) Überprüfung der physischen Machbarkeit, 2) der rechtlichen Zulässigkeit, 3) der finanziellen Tragfähigkeit und 4) der maximalen Produktivität der Nutzung.
Der Verkehrswert ist dabei nicht nur eine Momentaufnahme, sondern berücksichtigt auch zukünftige Ertragserwartungen. Wahrscheinliche Entwicklungen fließen in die Bewertung ein, spekulative Erwartungen jedoch nicht.
Das noch nicht ausgeschöpfte Potenzial einer Immobilie muss ebenfalls berücksichtigt werden. Für eine zuverlässige Wertermittlung ist es ratsam, einen qualifizierten Gutachter hinzuzuziehen.
Ein zentraler Faktor in der Immobilienbewertung ist die Ermittlung der höchsten und besten Nutzung – im internationalen Kontext auch als highest and best use bekannt.
Dieses Konzept spielt eine Schlüsselrolle, da es nicht zwangsläufig der aktuellen Nutzung einer Immobilie entsprechen muss, sondern die Nutzung beschreibt, die – basierend auf physikalischen, rechtlichen und finanziellen Kriterien – den höchstmöglichen Marktwert generiert.
Obwohl der Verkehrswert eine auf den Wertermittlungsstichtag bezogene „Momentaufnahme“ (Zeitwert) darstellt, wird seine Höhe maßgeblich durch die Zukunftserwartungen bestimmt. Dies zeigt sich besonders deutlich bei Renditeobjekten, wo der zukünftige Ertrag (future benefits) den heutigen Marktpreis (Verkehrswert) bestimmt.
Das Appraisal Institute definiert die höchste und beste Nutzung als:
„die vernünftigerweise wahrscheinliche und rechtlich zulässige Nutzung von unbebautem Land oder einer verbesserten Immobilie, die physisch möglich, angemessen unterstützt, finanziell tragfähig ist und den höchsten Wert erzielt.“
In der Immobilienbewertung – also bei der Bestimmung des highest and best use value – wenden Gutachter in der Regel vier Tests an:
Bereits zu Beginn des Bewertungsprozesses wird ermittelt, welche Nutzungen auf dem Grundstück physisch möglich sind. Hierbei werden Standortmerkmale wie Größe, Form, Topografie, Bodentyp, Wasserverhältnisse und Erreichbarkeit berücksichtigt. Dieser Schritt bewertet ausschließlich das physische Potenzial – etwa, ob das Grundstück groß genug ist, um eine bauliche Verbesserung zu errichten, oder ob es eben bzw. geneigt ist –, ohne dabei zonen- oder wirtschaftsbedingte Einschränkungen zu berücksichtigen.
Im nächsten Schritt wird geprüft, ob die angestrebte Nutzung aufgrund rechtlicher Rahmenbedingungen zulässig ist. Neben den Zonenvorschriften werden auch restriktive Vereinbarungen, Bauvorschriften, Dienstbarkeiten und Höhenbeschränkungen herangezogen. Dabei ist zu beachten, dass eine zunächst zulässige Nutzung (etwa durch Altbestandsschutz) in Zukunft unzulässig werden kann – oder aber ein vermeintlich einschränkender Rechtsrahmen mit hoher Wahrscheinlichkeit gelockert wird, sodass die Nutzung weiterhin als höchste und beste Nutzung (highest and best use) gelten kann.
Für alle als physisch möglich und rechtlich zulässig eingestuften Nutzungen erfolgt eine detaillierte finanzielle Analyse. Marktanalysen, Cashflow-Schätzungen und Prognosen des Netto-Betriebsergebnisses fließen in die Berechnung des Nettobarwerts (NPV) ein. Eine potenzielle Nutzung gilt als finanziell tragfähig, wenn ihr NPV größer als null ist. Diese Analyse ist entscheidend für die Bestimmung des highest and best use value beim Verkehrswert.
Im finalen Schritt werden die verbleibenden Alternativen anhand ihres Werts bzw. ihrer Rendite bewertet – unter Berücksichtigung der damit verbundenen Risiken. Hierbei wird festgestellt, dass eine Nutzung mit der höchsten internen Rendite (IRR) nicht zwangsläufig die beste Option ist, wenn sie übermäßig risikoreich ist. Die Nutzung, die den höchsten risikoadjustierten IRR und NPV aufweist, gilt als maximal produktiv und stellt somit die höchste und beste Nutzung (highest and best use) dar.
Die Anwendung dieser Tests erfordert eine differenzierte Betrachtung – insbesondere wenn die Immobilie bereits bauliche Verbesserungen aufweist. Daher ist es ratsam, einen qualifizierten Gutachter hinzuzuziehen, um zuverlässige Ergebnisse bei der Ermittlung des highest and best use in der Immobilienbewertung zu erzielen.
Obwohl der Verkehrswert (Marktwert) als eine Momentaufnahme am Wertermittlungsstichtag verstanden wird, ist er in wesentlichem Maße ein Zukunftserfolgswert. Die zukünftigen Ertragserwartungen prägen den Marktpreis maßgeblich – ein Konzept, das im internationalen Sprachgebrauch oft als highest and best use value bezeichnet wird.
Zukunft im Geschäftsverkehr:
Auf dem Grundstücksmarkt wird, ähnlich wie an der Börse, die Zukunft gehandelt. Für den Kaufmann zählt primär die künftige Nutzbarkeit eines Grundstücks, sofern rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. Ausschlüsse gemäß § 153 Abs. 1 BauGB oder § 95 Abs. 2 BauGB) nicht entgegenstehen. Damit spiegelt der höchste und beste Nutzung-Ansatz (highest and best use) wider, dass nicht das Gewesene, sondern das Potenzial der zukünftigen Nutzung den Verkehrswert bestimmt.
Ertragswertverfahren:
Insbesondere im Ertragswertverfahren wird der Ertrag als Barwert aller zukünftigen Erträge ermittelt. Hierbei rückt der Blick in die Zukunft in den Vordergrund, sodass der Marktwert als Zukunftserfolgswert interpretiert wird – ein Kernelement des highest and best use-Konzeptes in der Immobilienbewertung.
Vergleichswertverfahren:
Auch beim Vergleichswertverfahren fließt die Zukunftsorientierung mit ein, da die Vergleichspreise von den Zukunftserwartungen der Käufer geprägt sind.
Sachwertverfahren:
Beim Sachwertverfahren werden historische Kosten auf den Wertermittlungsstichtag umgerechnet. Hierbei zeigt sich, dass auch historische Werte nur dann relevant sind, wenn sie die heutigen wirtschaftlichen Verhältnisse widerspiegeln – ein Aspekt, der mit Blick auf die höchste und beste Nutzung beim Verkehrswert zu betrachten ist.
Die Rechtsprechung hebt hervor, dass im gewöhnlichen Geschäftsverkehr künftige Nutzungsmöglichkeiten – und damit auch das Konzept des highest and best use – berücksichtigt werden. Nur solche zukünftigen Entwicklungen, die mit hoher Wahrscheinlichkeit eintreten, beeinflussen den Verkehrswert. Spekulative Erwartungen oder subjektive Verwertungsabsichten finden hierbei keinen Eingang in die Bewertung.
Die Wurzeltheorie betont, dass nur jene Gegebenheiten, die zum Wertermittlungsstichtag hinreichend konkretisiert sind, den Marktwert beeinflussen. Entwicklungen, deren Grundlagen erst nach diesem Stichtag gelegt werden, bleiben unberücksichtigt – was wiederum das Konzept des highest and best use in der Immobilienbewertung untermauert.
Das Prinzip des highest and best use value ist integraler Bestandteil der Verkehrswertermittlung. Es besagt, dass auch das noch nicht ausgeschöpfte Entwicklungspotenzial in die Bewertung einfließen muss. Bei Immobilien, deren aktuelle Nutzung das künftige Potenzial behindert, ist die Berücksichtigung alternativer Nutzungen – stets unter Einbeziehung von Markt- und Rechtslage – entscheidend. Der International Valuation Standards Committee (IVSC) formuliert es wie folgt:
„Die wahrscheinlichste Nutzung einer Immobilie, die physisch möglich, angemessen gerechtfertigt, rechtlich zulässig und finanziell durchführbar ist und der bewerteten Immobilie den höchsten Wert verleiht.“
Die Immobilienwertermittlung ist ein komplexer Prozess, bei dem der highest and best use-Ansatz (höchste und beste Nutzung) eine zentrale Rolle spielt. Neben stichtagsbezogenen Daten bestimmt die Antizipation künftiger Entwicklungen den Verkehrswert maßgeblich. Nur durch die ganzheitliche Betrachtung physischer, rechtlicher und finanzieller Kriterien – unter Einbeziehung des zukünftigen Nutzungspotenzials – lässt sich ein zuverlässiger Marktwert ermitteln.
Die „höchste und beste Nutzung“ beschreibt die Nutzung eines Grundstücks oder einer Immobilie, die – unter Berücksichtigung physischer, rechtlicher und finanzieller Kriterien – den höchstmöglichen Wert erzielt. Dabei entspricht diese Nutzung nicht zwangsläufig der aktuellen Verwendung, sondern berücksichtigt das zukünftige Ertragspotenzial, welches entscheidend für den Verkehrswert ist.
Obwohl der Verkehrswert als Momentaufnahme am Wertermittlungsstichtag betrachtet wird, spiegelt er die zukünftigen Ertragserwartungen wider. Insbesondere bei Renditeobjekten fließt die Antizipation künftiger Einnahmen in die Bewertung ein. Somit basiert der Marktwert maßgeblich auf der langfristigen Nutzungspotenzialanalyse, was das Konzept der höchsten und besten Nutzung untermauert.
Zur Bestimmung der höchsten und besten Nutzung werden üblicherweise vier Tests durchgeführt:
Die aktuelle Nutzung spiegelt lediglich den momentanen Zustand wider, während die höchste und beste Nutzung das ökonomische Optimum darstellt. Letztere basiert auf der Analyse zukünftiger Nutzungsmöglichkeiten, die den maximalen Ertrag und somit den höchsten Verkehrswert generieren können – unabhängig davon, ob diese Nutzung aktuell ausgeübt wird.
Das Ertragswertverfahren berechnet den Wert einer Immobilie, indem alle zukünftig zu erwartenden Erträge diskontiert und auf den heutigen Barwert umgerechnet werden. Wichtige Faktoren sind dabei zukünftige Mieteinnahmen, Betriebskosten und der Liegenschaftszinssatz, der die Markt- und Renditeerwartungen widerspiegelt. Dieses Verfahren unterstreicht das Konzept der höchsten und besten Nutzung, da es auf der künftigen Ertragsfähigkeit basiert.
In der Bewertung einer Immobilie dürfen nur realistische und verifizierbare zukünftige Entwicklungen einfließen. Spekulative Annahmen oder subjektive Verwertungsabsichten können zu einer Überschätzung des Verkehrswerts führen. Es ist wichtig, ausschließlich solche Nutzungsmöglichkeiten zu berücksichtigen, die unter den aktuellen rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen als sicher gelten.
International wird „highest and best use“ ähnlich definiert wie im deutschen Kontext. Es bezeichnet die Nutzung, die – basierend auf physikalischen, rechtlichen und finanziellen Überlegungen – den höchsten Marktwert erzielt. Dieser international anerkannte Bewertungsansatz ist ein zentraler Bestandteil moderner Immobilienbewertungsverfahren und dient dazu, das volle Ertragspotenzial eines Objekts zu identifizieren.
Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.
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