Was ist der Liegenschafts­zinssatz?

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Liegenschaftszins - Immobilien

Kurzfassung

Der Liegenschaftszinssatz ist ein Kapitalisierungszinssatz, der zur Bewertung von Grundstücken auf Basis realer Kaufpreise und Marktdaten verwendet wird. Er dient als Grundlage für die Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren und wird von Gutachterausschüssen ermittelt. Dabei spielen Faktoren wie Lage, Nutzungsart, Gebäudetyp und Restnutzungsdauer eine entscheidende Rolle.

Der Liegenschaftszinssatz wird in der Marktwertermittlung genutzt, um die Reinerträge des Grundstücks über die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer („Gebäudereinertragsanteil“) oder auf unendlich („Grundstücksreinertragsanteil“) zu kapitalisieren. 

Seit der ImmoWertV 2021 ist die Anwendung standardisiert, wobei die Zinssätze auf realen Transaktionsdaten basieren. Regionale Unterschiede beeinflussen die Werte erheblich, weshalb stets aktuelle Marktdaten herangezogen werden sollten. Neben der Immobilienbewertung finden Liegenschaftszinssätze auch Anwendung in steuerlichen Bewertungen, insbesondere für Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer.

Knut Pauly Immobiliengutachter

Definition des Liegenschaftszinssatzes

Der Liegenschaftszinssatz ist ein Kapitalisierungszinssatz,  der in der Marktwertermittlung genutzt wird, um die Reinerträge des Grundstücks über die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer („Gebäudereinertragsanteil“) oder auf unendlich („Grundstücksreinertragsanteil“) zu kapitalisieren.  

Sein Hauptfokus liegt auf der Anpassung der Bewertung an den zum Wertermittlungsstichtag vorherrschenden Immobilienmarkt. Er wird aus einer Analyse realer Kaufpreise auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt abgeleitet.

Anders als ein herkömmlicher Bankzinssatz bildet der Liegenschaftszinssatz die allgemeinen Wertverhältnisse des regionalen Grundstücksmarktes ab und kann zusätzlich an spezifische Objekte angepasst werden.

Einflussfaktoren auf den Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz wird durch zahlreiche Faktoren beeinflusst, darunter:

  • Lage des Grundstücks: Unterschiede zwischen ländlichen Gebieten und Metropolen
  • Bebauung: Art und Ausmaß der baulichen Nutzung
  • Gebäudetyp: z. B. Einfamilienhaus, Reihenhaus, Geschäftshaus
  • Grundstücks- und Gebäudefläche: Einfluss auf bauliche Nutzungsmöglichkeiten
  • Alter der Bausubstanz: Ermittlung der verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer

 

Beispiele Liegenschaftszinssatz

Neben den Daten der Gutachterausschüsse bieten Fachliteratur und Grundstücksmarktberichte weitere Orientierungshilfen. So lassen sich grobüberschlägig folgende Zinssätze in der Fachliteratur recherchieren, ohne dass diese an regionale Gegebenheiten angepasst wurden:

 

  • Ein- und Zweifamilienhäuser: 0,6 % bis 2,8 % (je nach Lage)
  • Reihenhäuser und Doppelhaushälften: 2,0 % bis 3,0 %
  • Mehrfamilienhäuser: 2,5 % bis 4,5 %
  • Wohn- und Geschäftshäuser: 3,0 % bis 6,0 %
  • Eigentumswohnungen (Weiterverkauf): 2,5 % bis 5,0 %
  • Öffentliche Gebäude: 5,0 % bis 7,0 %
  • Industrieobjekte und Produktionshallen: 6,5 % bis 8,2 

Aufgrund regionaler Unterschiede sind allgemeine Werte nicht immer für eine konkrete Bewertung geeignet. Die Nutzung aktueller Marktdaten der örtlichen Gutachterausschüsse ist daher unerlässlich.

Liegenschaftszinssatz gemäß ImmoWertV

Laut § 21 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021, veröffentlicht im Bundesgesetzblatt I, S. 2805) ist seit dem 1. Januar 2022 die neue Verordnung in Kraft. Diese ersetzt die vorherige Version von 2010 und legt fest, dass Liegenschaftszinssätze bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren herangezogen werden müssen. Ihre Berechnung basiert auf realen Kaufpreisen und den erzielten Erträgen vergleichbarer Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer.

Liegenschaftszinssätze dienen als Grundlage für die Ableitung des Kapitalisierungsfaktors (auch als Vervielfältiger bekannt) zur Bestimmung des Gebäudeertragswerts. Dabei kann aus ihrer Höhe nicht direkt die Verzinsung des ursprünglich investierten Kapitals abgeleitet werden, da es sich um unterschiedliche Zinssätze handelt.

Wie werden die Liegenschaftszinssätze ermittelt?

Die Berechnung der Liegenschaftszinssätze erfolgt durch die örtlichen Gutachterausschüsse. Grundlage hierfür sind Daten aus vergangenen Immobilientransaktionen sowie die aktuelle Marktsituation des Grundstücksmarktes. Diese Zinssätze werden veröffentlicht oder können bei den zuständigen Ausschüssen angefordert werden. Da es sich um Durchschnittswerte handelt, sind sie nicht immer für eine spezifische Wertermittlung geeignet und müssen bei Bedarf sachverständig angepasst werden.

Historische Entwicklung des Liegenschaftszinses

Die historische Entwicklung des Liegenschaftszinses ist eng mit den wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Veränderungen im Laufe der Jahrhunderte verknüpft. Ursprünglich als Konzept zur Bewertung von Grundstücken und Immobilien entwickelt, hat sich der Liegenschaftszins im Laufe der Zeit zu einem zentralen Instrument in der Immobilienwirtschaft entwickelt. 

Seine Wurzeln reichen bis ins Mittelalter zurück, als Grundbesitz als eine der wenigen stabilen Vermögensformen galt und die Bewertung von Ländereien eine entscheidende Rolle bei der Steuererhebung und der Finanzierung von Kriegen spielte. Im 19. Jahrhundert, mit der Industrialisierung und dem rasanten Wachstum der Städte, nahm die Bedeutung des Liegenschaftszinses weiter zu. Er wurde zu einem unverzichtbaren Werkzeug zur Bestimmung des Wertes städtischer Grundstücke, die immer häufiger als Spekulationsobjekte genutzt wurden. 

Im 20. Jahrhundert, insbesondere nach den Weltkriegen, wurde der Liegenschaftszins zunehmend professionalisiert und standardisiert, um den Anforderungen einer sich schnell entwickelnden Immobilienbranche gerecht zu werden. Diese Entwicklung wurde durch die Einführung moderner Bewertungsmethoden und das Aufkommen internationaler Investoren weiter beschleunigt. Heute spielt der Liegenschaftszins eine entscheidende Rolle bei der Bewertung von Immobilienvermögen und der Entwicklung von Immobilienstrategien, und es ist unerlässlich, seine historische Entwicklung zu verstehen, um seine aktuelle Bedeutung und zukünftige Rolle in der Immobilienbranche zu schätzen.

Liegenschaftszinssatz gemäß BewG - steuerliche Zwecke

Für steuerliche Berechnungen, wie bei der Grundsteuer, Grunderwerbsteuer oder Erbschaftsteuer, werden spezifische Liegenschaftszinssätze im Bewertungsgesetz (BewG) geregelt. Dieses wurde zuletzt am 16. Juli 2021 (Bundesgesetzblatt I, S. 2931) aktualisiert und enthält relevante Bestimmungen in den §§ 188 und 256.

Gemäß § 188 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) für Wertermittlungen auf Basis des „gemeinen Werts“ definiert den Liegenschaftszinssatz als den Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Das Bewertungsgesetz schreibt die Verwendung der durch den Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssätze vor. Falls keine entsprechenden Daten vorhanden sind, legt § 188 Abs. 2 BewG verpflichtend anzuwendende Zinssätze fest, abhängig von der Nutzungsart. 

Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs ermittelten Liegenschaftszinssätze nach Maßgabe des § 177 Absatz 2 und 3. Soweit derartige Liegenschaftszinssätze nicht zur Verfügung stehen, gelten die folgenden Zinssätze:

    • 3,5 Prozent für Mietwohngrundstücke,
    • 4,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche,
    • 5,0 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, und
    • 6,0 Prozent für Geschäftsgrundstücke.
 
 

Fazit und Ausblick: Die Zukunft des Liegenschaftszinses in der Immobilienbranche

Abschließend lässt sich sagen, dass der Liegenschaftszins auch in Zukunft eine zentrale Rolle in der Immobilienbranche spielen wird, insbesondere angesichts der dynamischen Entwicklungen auf den globalen Finanz- und Immobilienmärkten.

Die kontinuierlichen Veränderungen in der Wirtschaft, gepaart mit technologischen Fortschritten und einem immer stärker werdenden Fokus auf Nachhaltigkeit, erfordern eine anpassungsfähige und präzise Bewertung von Immobilien. Der Liegenschaftszins stellt hierbei ein unverzichtbares Instrument dar, um den Wert einer Immobilie in einem sich wandelnden Umfeld akkurat zu bestimmen.

Zukünftig könnten neue Modelle und Technologien, wie Big Data und Künstliche Intelligenz, die Ermittlung des Liegenschaftszinses weiter verfeinern und beschleunigen, sodass Immobilienbewertungen noch präziser und transparenter werden.

Gleichzeitig wird es entscheidend sein, rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen zu überprüfen und anzupassen, um den Liegenschaftszins den Anforderungen der modernen Zeit gerecht werden zu lassen.

wesentliche Fragen zum Thema: Lie­gen­schafts­zinssatz

Was ist eine Liegenschaft?

Als Liegenschaft bezeichnet man unbeweglichen Besitz, also ein bebautes oder unbebautes Grundstück. Ziel ist meist die Erwirtschaftung von Erträgen (beispielswiese in Form von Mieteinnahmen).

Wie kann man den Lie­gen­schafts­zins berechnen?

Die Höhe des Lie­gen­schafts­zin­ses eines bestimmten Objekts ist direkt erfassbar. Allerdings ist das Verfahren sehr kompliziert, wenn man einen präzisen Zinssatz ermitteln möchte. In diesem Fall sollten Sie die Berechnung lieber einem Sach­ver­stän­di­gen für Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung überlassen.

Was ist der Lie­gen­schafts­zins und was sagt er aus?
Der Liegenschaftszins gibt das zukünftige Verhältnis zwischen den erwarteten Einnahmen und dem Kaufpreis einer Immobilie an. Er dient als Berechnungsgröße, die aufzeigt, wie eine Immobilie basierend auf ihrem Verkehrswert verzinst wird und welche langfristige Wertentwicklung zu erwarten ist. Als eine der zentralen Kennzahlen in der Immobilienbewertung findet der Liegenschaftszins Anwendung in verschiedenen Wertermittlungsverfahren und spiegelt die prognostizierte Wertentwicklung eines Objekts wider.
Wann benötige ich den Lie­gen­schafts­zins?

Der Liegenschaftszins spielt eine entscheidende Rolle in der Immobilienbewertung und ist daher unverzichtbar für alle, die in der Immobilienbranche tätig sind, sei es als Investor, Gutachter oder Finanzinstitut. Aber wann genau benötigt man ihn?

Der Liegenschaftszins wird insbesondere dann relevant, wenn es darum geht, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, sei es für den Kauf oder Verkauf, für Steuerzwecke oder zur Bestimmung von Erbschaftsanteilen. Er dient als wesentlicher Faktor zur Berechnung des Ertragswertes einer Immobilie, indem er die spezifischen Risiken und Renditeerwartungen des Marktes widerspiegelt. Ohne einen präzise berechneten Liegenschaftszins wäre es nahezu unmöglich, den tatsächlichen Wert einer Immobilie im Vergleich zu anderen Investitionsmöglichkeiten realistisch zu beurteilen.

Dies ist besonders wichtig in Märkten mit hoher Volatilität, wo kleine Abweichungen in der Zinsberechnung erhebliche Auswirkungen auf die Bewertung haben können. Darüber hinaus trägt der Liegenschaftszins dazu bei, Investitionsentscheidungen zu fundieren, indem er eine klare Einschätzung der potenziellen Renditen im Verhältnis zu den Risiken ermöglicht.

In einer Zeit, in der Immobilienmärkte zunehmend komplexer und globaler werden, ist der Liegenschaftszins ein unverzichtbares Instrument, um Transparenz und Sicherheit in Investitionsprozesse zu bringen. Daher ist die Kenntnis und Anwendung des Liegenschaftszinses nicht nur eine Frage der Notwendigkeit, sondern auch der strategischen Weitsicht, um im Immobiliengeschäft erfolgreich zu agieren.

Welche Rolle spielt der Lie­gen­schafts­zins für das Er­trags­wert­ver­fah­ren?

Der Liegenschaftszinssatz spielt im Ertragswertverfahren eine zentrale Rolle, unter anderem bei der Berechnung der Verzinsung des Bodenwertes. Auch im Zusammenhang mit der Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist er von Bedeutung.

Diese Kennzahl basiert auf der grundlegenden Erkenntnis, dass die Nutzung eines Bauwerks zeitlich begrenzt ist. Daher gilt es einzuschätzen, wie lange das Gebäude wirtschaftlich genutzt werden kann.

Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Differenz zwischen der üblichen Gesamtnutzungsdauer und dem aktuellen Alter des Gebäudes. Durch Sanierungsmaßnahmen, wie beispielsweise energetische Modernisierungen, kann dieses Nutzungszeitfenster verlängert werden..

Wo kann ich den Lie­gen­schafts­zins meiner Gemeinde/Stadt einsehen?

Den Lie­gen­schafts­zinssatz einer Gemeinde/Stadt können Sie in Hessen kostenlos in den Immobilienmarktberichten der jeweiligen Stadt oder des jeweiligen Kreises einsehen . In anderen Bundesländern ist es eher selten der Fall, dass Sie den für Ihre Kommune gültigen Lie­gen­schafts­zins auf der Website Ihrer Stadtverwaltung finden können. Meist gegen ein Entgelt können Sie hingegen den gültigen Lie­gen­schafts­zins einer Kommune direkt beim Gut­ach­ter­aus­schuss erfragen.

Warum Sie mit ESTIMADO arbeiten sollten
Bewertung und Berichterstattung

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Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.

Risikominimierung mit professioneller Unterstützung

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Bessere Entscheidungsfindung mit fundierten Analysen

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Optimierung des Investitionsportfolios mit maßgeschneiderter Beratung

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Identifizierung von Wachstumschancen durch Fachwissen

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Verhandlungsmacht durch fundierte Marktkenntnisse

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Steigerung der Rentabilität durch professionelle Bewertungen

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Vertrauen in getroffene Entscheidungen durch renommierte Expertise

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Kundenzufriedenheit durch maßgeschneiderte Lösungen

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