Wir sind Ihr kompetenter Ansprechpartner bei der Bewertung der folgenden Objektarten: Wohn- und Gewerbeimmobilien, Logistik- und Industrieimmobilien, Handelsimmobilien, Hotelimmobilien, Sozialimmobilien (Alten- und Pflegeheime)
Der Liegenschaftszinssatz ist ein Kapitalisierungszinssatz, der zur Bewertung von Grundstücken auf Basis realer Kaufpreise und Marktdaten verwendet wird. Er dient als Grundlage für die Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren und wird von Gutachterausschüssen ermittelt. Dabei spielen Faktoren wie Lage, Nutzungsart, Gebäudetyp und Restnutzungsdauer eine entscheidende Rolle.
Der Liegenschaftszinssatz wird in der Marktwertermittlung genutzt, um die Reinerträge des Grundstücks über die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer („Gebäudereinertragsanteil“) oder auf unendlich („Grundstücksreinertragsanteil“) zu kapitalisieren.
Seit der ImmoWertV 2021 ist die Anwendung standardisiert, wobei die Zinssätze auf realen Transaktionsdaten basieren. Regionale Unterschiede beeinflussen die Werte erheblich, weshalb stets aktuelle Marktdaten herangezogen werden sollten. Neben der Immobilienbewertung finden Liegenschaftszinssätze auch Anwendung in steuerlichen Bewertungen, insbesondere für Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer.
Der Liegenschaftszinssatz ist ein Kapitalisierungszinssatz, der in der Marktwertermittlung genutzt wird, um die Reinerträge des Grundstücks über die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer („Gebäudereinertragsanteil“) oder auf unendlich („Grundstücksreinertragsanteil“) zu kapitalisieren.
Sein Hauptfokus liegt auf der Anpassung der Bewertung an den zum Wertermittlungsstichtag vorherrschenden Immobilienmarkt. Er wird aus einer Analyse realer Kaufpreise auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt abgeleitet.
Anders als ein herkömmlicher Bankzinssatz bildet der Liegenschaftszinssatz die allgemeinen Wertverhältnisse des regionalen Grundstücksmarktes ab und kann zusätzlich an spezifische Objekte angepasst werden.
Der Liegenschaftszinssatz wird durch zahlreiche Faktoren beeinflusst, darunter:
Neben den Daten der Gutachterausschüsse bieten Fachliteratur und Grundstücksmarktberichte weitere Orientierungshilfen. So lassen sich grobüberschlägig folgende Zinssätze in der Fachliteratur recherchieren, ohne dass diese an regionale Gegebenheiten angepasst wurden:
Aufgrund regionaler Unterschiede sind allgemeine Werte nicht immer für eine konkrete Bewertung geeignet. Die Nutzung aktueller Marktdaten der örtlichen Gutachterausschüsse ist daher unerlässlich.
AUSGEZEICHNET Basierend auf 14 Bewertungen Manuel Bachert2024-11-22Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Vielen Dank an Herrn Pauly für die reibungslose und vertrauensvolle Zusammenarbeit. Die fachliche Kompetenz und die professionelle Herangehensweise von Herrn Pauly machen jedes gemeinsame Projekt zu einem Erfolg. Wir freuen uns bereits jetzt auf die nächsten spannenden Projekte und schätzen die partnerschaftliche Zusammenarbeit sehr! Gottfried Peter2024-11-20Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Sehr angenehme und zuverlässige Zusammenarbeit, das umfangreiche Verkehrswertgutachten wurde im vereinbarten Zeitrahmen fertiggestellt. Benjamin Hilling2024-10-22Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Absolute Top Abwicklung, super netter Kontakt und absolut super Service! Joschy Beber2024-10-08Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Herr Pauly ist ein äußerst freundlicher und vor allem kompetenter Gutachter, der eine detaillierte Bewertung der Immobilie durchgeführt hat. Für die Besichtigung hat er sich sehr viel Zeit genommen. Aus meiner Sicht kann ich sein Unternehmen, ESTIMADO Immobilienbewertungen, uneingeschränkt weiterempfehlen. Tim2024-10-07Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Die hier angefertigte Bewertung für das Finanzamt ist wirklich tadellos und zuverlässig erstellt worden. Ich bin wirklich sehr zufrieden mit dem gesamten Ablauf vom ersten Beratungsgespräch bis hin zur fertigen Bewertung. Danke und viele Grüße Marcel Rübesam2024-10-06Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Ich habe einen unabhängigen Sachverständigen für ein gerichtsverwertbares Gutachten benötigt. Die Kontaktaufnahme erfolgte über das Telefon und ich wurde von einem Sachverständigen zu meinem Sachverhalt umfassend beraten (mir war nun klar, dass ich einen DIN 17024 zertifizierten Gutachter benötige) und ich habe ein schriftliches Angebot zugeschickt bekommen. Nachdem ich das Angebot bestätigt hatte wurde ich vom Gutachter innerhalb von 4 Stunden kontaktiert und wir haben den Besichtigungstermin 3 Tage später vereinbart an einem Wochenende. Meine Fragen bei der Begehung waren umfangreich und wurden vom Gutachter direkt vor Ort sehr kompetent beantwortet. Der Preis war fair und die Qualität war auch dementsprechend hoch und insbesondere die gute Nachbetreuung haben dies völlig gerechtfertigt. Mein Anwalt hat mir auch nochmal die Qualität des Gutachtens bestätigt. Melina Schultz2024-09-15Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Als jemand, der vor Kurzem die Dienstleistungen von ESTIMADO genutzt hat, würde ich gerne meine außerordentlich positive Erfahrung mitteilen. Herr Pauly erhielt in geschäftlichen Angelegenheiten die Aufgabe, unterschiedliche Immobiliengutachten zu erstellen, die sich hauptsächlich auf den Bereich der Wohnwirtschaft bezogen. Die Kommunikation mit Herrn Pauly verlief von Beginn an ausgezeichnet. Er zeigte große Reaktionsfähigkeit und war bereit, sämtliche Fragen zu beantworten und unsere individuellen Bedürfnisse zu berücksichtigen. Wir fühlten uns während des gesamten Prozesses gut aufgehoben und hatten deutlich spürbare Fachkenntnisse und Erfahrungen. Die Gutachten werden sorgfältig recherchiert, sind gut organisiert und bieten solide Bewertungen. Dadurch haben wir ein großes Vertrauen in ihre Tätigkeit und unsere Entscheidungen. Außerdem war der gesamte Ablauf sehr professionell und effektiv. Herr Pauly hat alle vereinbarten Termine eingehalten. Patrick Lemm2024-08-28Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Herr Pauly hat mir Feedback zu einem bestehenden Gutachten gegeben und dieses auf mögliche Unstimmigkeiten überprüft. Es wurde sich direkt fachmännisch, professionell und schnell um mein Anliegen gekümmert und das Ergebnis wurde verständlich und ausführlich erklärt.
Laut § 21 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021, veröffentlicht im Bundesgesetzblatt I, S. 2805) ist seit dem 1. Januar 2022 die neue Verordnung in Kraft. Diese ersetzt die vorherige Version von 2010 und legt fest, dass Liegenschaftszinssätze bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren herangezogen werden müssen. Ihre Berechnung basiert auf realen Kaufpreisen und den erzielten Erträgen vergleichbarer Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer.
Liegenschaftszinssätze dienen als Grundlage für die Ableitung des Kapitalisierungsfaktors (auch als Vervielfältiger bekannt) zur Bestimmung des Gebäudeertragswerts. Dabei kann aus ihrer Höhe nicht direkt die Verzinsung des ursprünglich investierten Kapitals abgeleitet werden, da es sich um unterschiedliche Zinssätze handelt.
Die Berechnung der Liegenschaftszinssätze erfolgt durch die örtlichen Gutachterausschüsse. Grundlage hierfür sind Daten aus vergangenen Immobilientransaktionen sowie die aktuelle Marktsituation des Grundstücksmarktes. Diese Zinssätze werden veröffentlicht oder können bei den zuständigen Ausschüssen angefordert werden. Da es sich um Durchschnittswerte handelt, sind sie nicht immer für eine spezifische Wertermittlung geeignet und müssen bei Bedarf sachverständig angepasst werden.
Die historische Entwicklung des Liegenschaftszinses ist eng mit den wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Veränderungen im Laufe der Jahrhunderte verknüpft. Ursprünglich als Konzept zur Bewertung von Grundstücken und Immobilien entwickelt, hat sich der Liegenschaftszins im Laufe der Zeit zu einem zentralen Instrument in der Immobilienwirtschaft entwickelt.
Seine Wurzeln reichen bis ins Mittelalter zurück, als Grundbesitz als eine der wenigen stabilen Vermögensformen galt und die Bewertung von Ländereien eine entscheidende Rolle bei der Steuererhebung und der Finanzierung von Kriegen spielte. Im 19. Jahrhundert, mit der Industrialisierung und dem rasanten Wachstum der Städte, nahm die Bedeutung des Liegenschaftszinses weiter zu. Er wurde zu einem unverzichtbaren Werkzeug zur Bestimmung des Wertes städtischer Grundstücke, die immer häufiger als Spekulationsobjekte genutzt wurden.
Im 20. Jahrhundert, insbesondere nach den Weltkriegen, wurde der Liegenschaftszins zunehmend professionalisiert und standardisiert, um den Anforderungen einer sich schnell entwickelnden Immobilienbranche gerecht zu werden. Diese Entwicklung wurde durch die Einführung moderner Bewertungsmethoden und das Aufkommen internationaler Investoren weiter beschleunigt. Heute spielt der Liegenschaftszins eine entscheidende Rolle bei der Bewertung von Immobilienvermögen und der Entwicklung von Immobilienstrategien, und es ist unerlässlich, seine historische Entwicklung zu verstehen, um seine aktuelle Bedeutung und zukünftige Rolle in der Immobilienbranche zu schätzen.
Für steuerliche Berechnungen, wie bei der Grundsteuer, Grunderwerbsteuer oder Erbschaftsteuer, werden spezifische Liegenschaftszinssätze im Bewertungsgesetz (BewG) geregelt. Dieses wurde zuletzt am 16. Juli 2021 (Bundesgesetzblatt I, S. 2931) aktualisiert und enthält relevante Bestimmungen in den §§ 188 und 256.
Gemäß § 188 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) für Wertermittlungen auf Basis des „gemeinen Werts“ definiert den Liegenschaftszinssatz als den Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Das Bewertungsgesetz schreibt die Verwendung der durch den Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssätze vor. Falls keine entsprechenden Daten vorhanden sind, legt § 188 Abs. 2 BewG verpflichtend anzuwendende Zinssätze fest, abhängig von der Nutzungsart.
Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs ermittelten Liegenschaftszinssätze nach Maßgabe des § 177 Absatz 2 und 3. Soweit derartige Liegenschaftszinssätze nicht zur Verfügung stehen, gelten die folgenden Zinssätze:
Abschließend lässt sich sagen, dass der Liegenschaftszins auch in Zukunft eine zentrale Rolle in der Immobilienbranche spielen wird, insbesondere angesichts der dynamischen Entwicklungen auf den globalen Finanz- und Immobilienmärkten.
Die kontinuierlichen Veränderungen in der Wirtschaft, gepaart mit technologischen Fortschritten und einem immer stärker werdenden Fokus auf Nachhaltigkeit, erfordern eine anpassungsfähige und präzise Bewertung von Immobilien. Der Liegenschaftszins stellt hierbei ein unverzichtbares Instrument dar, um den Wert einer Immobilie in einem sich wandelnden Umfeld akkurat zu bestimmen.
Zukünftig könnten neue Modelle und Technologien, wie Big Data und Künstliche Intelligenz, die Ermittlung des Liegenschaftszinses weiter verfeinern und beschleunigen, sodass Immobilienbewertungen noch präziser und transparenter werden.
Gleichzeitig wird es entscheidend sein, rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen zu überprüfen und anzupassen, um den Liegenschaftszins den Anforderungen der modernen Zeit gerecht werden zu lassen.
Als Liegenschaft bezeichnet man unbeweglichen Besitz, also ein bebautes oder unbebautes Grundstück. Ziel ist meist die Erwirtschaftung von Erträgen (beispielswiese in Form von Mieteinnahmen).
Die Höhe des Liegenschaftszinses eines bestimmten Objekts ist direkt erfassbar. Allerdings ist das Verfahren sehr kompliziert, wenn man einen präzisen Zinssatz ermitteln möchte. In diesem Fall sollten Sie die Berechnung lieber einem Sachverständigen für Immobilienbewertung überlassen.
Der Liegenschaftszins spielt eine entscheidende Rolle in der Immobilienbewertung und ist daher unverzichtbar für alle, die in der Immobilienbranche tätig sind, sei es als Investor, Gutachter oder Finanzinstitut. Aber wann genau benötigt man ihn?
Der Liegenschaftszins wird insbesondere dann relevant, wenn es darum geht, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, sei es für den Kauf oder Verkauf, für Steuerzwecke oder zur Bestimmung von Erbschaftsanteilen. Er dient als wesentlicher Faktor zur Berechnung des Ertragswertes einer Immobilie, indem er die spezifischen Risiken und Renditeerwartungen des Marktes widerspiegelt. Ohne einen präzise berechneten Liegenschaftszins wäre es nahezu unmöglich, den tatsächlichen Wert einer Immobilie im Vergleich zu anderen Investitionsmöglichkeiten realistisch zu beurteilen.
Dies ist besonders wichtig in Märkten mit hoher Volatilität, wo kleine Abweichungen in der Zinsberechnung erhebliche Auswirkungen auf die Bewertung haben können. Darüber hinaus trägt der Liegenschaftszins dazu bei, Investitionsentscheidungen zu fundieren, indem er eine klare Einschätzung der potenziellen Renditen im Verhältnis zu den Risiken ermöglicht.
In einer Zeit, in der Immobilienmärkte zunehmend komplexer und globaler werden, ist der Liegenschaftszins ein unverzichtbares Instrument, um Transparenz und Sicherheit in Investitionsprozesse zu bringen. Daher ist die Kenntnis und Anwendung des Liegenschaftszinses nicht nur eine Frage der Notwendigkeit, sondern auch der strategischen Weitsicht, um im Immobiliengeschäft erfolgreich zu agieren.
Der Liegenschaftszinssatz spielt im Ertragswertverfahren eine zentrale Rolle, unter anderem bei der Berechnung der Verzinsung des Bodenwertes. Auch im Zusammenhang mit der Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist er von Bedeutung.
Diese Kennzahl basiert auf der grundlegenden Erkenntnis, dass die Nutzung eines Bauwerks zeitlich begrenzt ist. Daher gilt es einzuschätzen, wie lange das Gebäude wirtschaftlich genutzt werden kann.
Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Differenz zwischen der üblichen Gesamtnutzungsdauer und dem aktuellen Alter des Gebäudes. Durch Sanierungsmaßnahmen, wie beispielsweise energetische Modernisierungen, kann dieses Nutzungszeitfenster verlängert werden..
Den Liegenschaftszinssatz einer Gemeinde/Stadt können Sie in Hessen kostenlos in den Immobilienmarktberichten der jeweiligen Stadt oder des jeweiligen Kreises einsehen . In anderen Bundesländern ist es eher selten der Fall, dass Sie den für Ihre Kommune gültigen Liegenschaftszins auf der Website Ihrer Stadtverwaltung finden können. Meist gegen ein Entgelt können Sie hingegen den gültigen Liegenschaftszins einer Kommune direkt beim Gutachterausschuss erfragen.
Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.
Durch die Zusammenarbeit mit uns, können Kunden potenzielle Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen identifizieren und minimieren, da das Unternehmen über fundierte Marktkenntnisse verfügt.
Kunden profitieren von fundierten Informationen und Analysen, die von uns bereitgestellt werden, um fundierte Entscheidungen über den Kauf, Verkauf oder die Bewertung von Immobilien zu treffen
Wir als das ESTIMADO-Team bieten maßgeschneiderte Beratungsdienstleistungen, die Investoren dabei helfen, ihr Portfolio entsprechend ihren Anlagezielen und Risikotoleranzen zu optimieren.
Durch die Expertise von uns können Kunden potenzielle Wachstumschancen auf dem Immobilienmarkt erkennen und nutzen, um ihre Investitionen zu erweitern und Renditen zu steigern.
Kunden von uns können in Verhandlungen über den Kauf oder Verkauf von Immobilien eine stärkere Position einnehmen, da sie auf fundierte Marktanalysen und Expertenwissen zurückgreifen können.
Mit Unterstützung durch unser ESTIMADO Team können Investoren zukünftige Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt vorhersehen und ihre Strategien entsprechend anpassen, um auf dem Markt erfolgreich zu sein.
Unsere Dienstleistungen helfen Investoren, rentablere Investitionsentscheidungen zu treffen und ihre Rendite zu maximieren, indem sie eine genaue Bewertung des Immobilienmarktes bieten.
Unsere Kunden können sich auf die Richtigkeit und Zuverlässigkeit der getroffenen Annahmen und Bewertungen verlassen, da das Unternehmen über eine renommierte Expertise in der Immobilienbewertung verfügt.
Unsere Dienstleistungen zielen darauf ab, die individuellen Anforderungen und Ziele der Kunden zu erfüllen, um eine langfristige Kundenzufriedenheit zu gewährleisten.