Wir sind Ihr kompetenter Ansprechpartner bei der Bewertung der folgenden Objektarten: Wohn- und Gewerbeimmobilien, Logistik- und Industrieimmobilien, Handelsimmobilien, Hotelimmobilien, Sozialimmobilien (Alten- und Pflegeheime)
1️⃣ Mieten steigen: In vielen Städten sind die Wohnungsmieten in den letzten Jahren stark gestiegen.
2️⃣ Mietspiegel oft veraltet: Viele Kommunen haben ihre Mietspiegel lange nicht aktualisiert.
3️⃣ Zwei Wege zur Mieterhöhung: Eine Anpassung kann entweder auf Basis des Mietspiegels oder durch ein Mietwertgutachten erfolgen.
4️⃣ Mietwertgutachten als Alternative: Ein Sachverständiger ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete anhand individueller Merkmale der Immobilie.
5️⃣ Vorteile des Gutachtens: Genauere Bewertung, rechtliche Sicherheit und Nutzung als Beweismittel.
6️⃣ Nachteile: Hohe Kosten, längere Dauer und mögliche Anfechtung durch den Mieter.
7️⃣ Rechtliche Vorgaben beachten: Mieterhöhungen müssen die gesetzlichen Fristen und Kappungsgrenzen einhalten.
8️⃣ Mieterzustimmung erforderlich: Ohne Zustimmung oder gerichtliche Bestätigung ist die Erhöhung nicht wirksam.
9️⃣ Modernisierung als Sonderfall: Nach einer Modernisierung kann die Miete zusätzlich um bis zu 8 % der Kosten pro Jahr steigen.
🔟 Kommunikation mit Mietern: Eine transparente und nachvollziehbare Begründung erhöht die Akzeptanz.
💡 Fazit: Mieterhöhungen sind möglich, erfordern aber eine sorgfältige Prüfung und rechtliche Absicherung. 📜✅
Kappungsgrenze:
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete:
Modernisierungsmaßnahmen:
Modernisierungen können zu einer Mieterhöhung führen, sofern sie eine nachhaltige Verbesserung der Wohnqualität bewirken.
Ein Wechsel des Eigentümers führt nicht zur automatischen Kündigung des Mietverhältnisses.
Die Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt auf Basis des Mietspiegels, der von Kommunen veröffentlicht wird.
Eine Mieterhöhung kann nicht nur auf Basis des Mietspiegels erfolgen, sondern auch durch ein Mietwertgutachten begründet werden. Dieses Gutachten wird von einem von einer von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt und ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete auf Grundlage individueller Merkmale der Immobilie.
Ein Mietwertgutachten ist besonders dann empfehlenswert, wenn:
✅ Individuelle Bewertung: Anders als der Mietspiegel berücksichtigt das Gutachten die spezifischen Merkmale der Immobilie.
✅ Mehr Rechtssicherheit: Ein professionelles Gutachten ist vor Gericht als Beweismittel verwendbar.
✅ Alternative bei fehlendem Mietspiegel: In Regionen ohne qualifizierten Mietspiegel stellt das Gutachten eine fundierte Basis für Mieterhöhungen dar.
❌ Kostenaufwand: Ein Gutachten kann mehrere Hundert bis Tausend Euro kosten.
❌ Zeitintensiv: Die Erstellung kann einige Wochen in Anspruch nehmen.
❌ Keine Garantie auf Akzeptanz: Der Mieter kann ein Gegengutachten einholen und die Mieterhöhung anfechten.
Ein Mietwertgutachten bietet also eine rechtssichere und fundierte Grundlage für Mieterhöhungen, sollte aber aufgrund der Kosten und des Zeitaufwands gut überlegt sein.
Ein strukturierter Prozess ist entscheidend:
Grundsätzlich bedarf es der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung.
Die Festlegung der maximal zulässigen Mieterhöhung bei langjährigen Mietern erfordert eine genaue Beachtung gesetzlicher Vorgaben und eine transparente Kommunikation. Ob Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierungsmaßnahmen oder spezielle vertragliche Regelungen – ein strukturierter, nachvollziehbarer Prozess schützt beide Parteien und trägt zur Vertrauensbildung im Mietverhältnis bei. Eine sorgfältige Vorbereitung und professionelle Beratung helfen, rechtliche Risiken zu minimieren und faire Lösungen zu erzielen.
In diesem Fall kann die ortsübliche Vergleichsmiete durch ein Mietwertgutachten eines Sachverständigen nachgewiesen werden.
In der Regel müssen Immobilien, die vor dem 1. November 1977 errichtet wurden, einen Energieausweis vorlegen. Bei neueren Gebäuden können zudem Faktoren wie Größe und Nutzung eine Rolle spielen, wobei hier teilweise Sonderregelungen gelten.
Vermieter dürfen 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen, sofern die Maßnahmen den Wohnwert verbessern.
Ja, Mieter müssen zustimmen. Erfolgt keine Zustimmung innerhalb von 2 Monaten, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Unvollständige Begründungen, zu hohe Erhöhungen, Missachtung der Kappungsgrenze oder formale Fehler können die Mieterhöhung unwirksam machen.
Ein Mietwertgutachten kann mehrere Wochen dauern, je nach Verfügbarkeit des Sachverständigen und Komplexität der Immobilie.
Ja, insbesondere wenn der Mietspiegel veraltet oder nicht vorhanden ist. Es bietet mehr Rechtssicherheit und eine fundierte Grundlage für eine Mieterhöhung.
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