Mit der CRR III führt die EU ab dem 1. Januar 2025 den neuen Wertbegriff „Property Value“ ein, der im Gegensatz zum Marktwert spekulative Preissteigerungen ausschließt und mögliche Überbewertungen korrigiert, um eine nachhaltige und konservative Immobilienbewertung zu gewährleisten. Für Banken bedeutet dies eine grundlegende Anpassung ihrer Bewertungsprozesse, da der Property Value künftig die Grundlage für die Eigenkapitalprivilegierung bildet und bestehende Wertkonzepte ablöst.
Die Europäische Union hat mit der CRR III den neuen Wertbegriff „Property Value“ eingeführt, der ab dem 1. Januar 2025 für die Immobilienfinanzierung im Neugeschäft verpflichtend wird. Der Property Value ersetzt das bisherige Wahlrecht zwischen Marktwert und Beleihungswert für die Eigenkapitalprivilegierung von Immobilienkrediten.
Ziel ist eine konservative, nachhaltige Immobilienbewertung, die langfristige Stabilität im Bankensektor fördert. Im Gegensatz zum Marktwert berücksichtigt der Property Value keine erwarteten Preissteigerungen und korrigiert potenzielle Überbewertungen.
Die neue Bewertungsmethode basiert unter anderem auf dem Hodrick-Prescott-Filter, um Marktschwankungen von langfristigen Preistrends zu trennen. Dadurch soll die Immobilienbewertung robuster gegenüber kurzfristigen Marktverwerfungen werden.
Für Banken bedeutet dies eine Umstellung ihrer Bewertungsprozesse und Systeme. Die Umsetzung erfolgt schrittweise, mit einer Übergangsfrist für Bestandsimmobilien bis Ende 2027.
Der Property Value kann entweder aus dem Beleihungswert oder aus dem Marktwert mit einem Abschlag ermittelt werden. Für Mehrfamilienhäuser lag dieser Abschlag in der Vergangenheit bei durchschnittlich 7,4 Prozent.
Das neue Bewertungskonzept trägt zur Stärkung der Finanzstabilität bei und wird für alle Institute in der EU verbindlich. Die Einführung des Property Value markiert einen Paradigmenwechsel in der regulatorischen Immobilienbewertung und ist ein zentrales Element der CRR III.
Mit der Überarbeitung der Capital Requirements Regulation (CRR III) hat die Europäische Union am 19. Juni 2024 entscheidende Neuerungen für die Immobilienbewertung im Bankensektor eingeführt. Im Mittelpunkt steht der neue Wertbegriff Property Value, der ab dem 1. Januar 2025 für das Neugeschäft in der Immobilienfinanzierung verbindlich wird. Diese Neuerung soll eine stabilere, risikoorientierte und konservative Bewertungspraxis im Sinne der Finanzmarktstabilität etablieren.
Der Property Value ist ein regulatorischer Wert, der in Artikel 229 (1) der CRR III definiert ist. Er steht für einen nachhaltigen Immobilienwert, der vorsichtig, konservativ und langfristig orientiert ermittelt wird. Zwei zentrale Kriterien machen den Property Value aus:
Erwartete Preissteigerungen werden bei der Bewertung nicht berücksichtigt.
Der ermittelte Wert wird gegebenenfalls nach unten angepasst, um mögliche Überbewertungen im aktuellen Marktpreis zu korrigieren.
Die Einführung des Property Value im Rahmen der CRR III bringt für Banken grundlegende Änderungen mit sich:
Der Property Value ersetzt das bisherige Wahlrecht zwischen Marktwert und Beleihungswert bei der Eigenkapitalprivilegierung.
Für Bestandsimmobilien gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2027.
Bewertungsmethoden müssen angepasst werden, um den Anforderungen der CRR III gerecht zu werden.
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hat gemeinsam mit der vdpResearch GmbH eine standardisierte Methodik zur Ermittlung des Property Value entwickelt. Diese basiert auf dem sogenannten Hodrick-Prescott-Filter (HP-Filter), der es ermöglicht, langfristige Preisentwicklungen von kurzfristigen Marktschwankungen zu trennen.
Die Kernbestandteile der Methodik zur Berechnung des Property Value sind:
Anwendung des HP-Filters zur Trenderkennung in Immobilienpreiszeitreihen
Einbeziehung eines Negativszenarios zur Berücksichtigung von Extremwerten
Ableitung eines prozentualen Abschlags auf den aktuellen Marktwert der Immobilie
Die Umsetzung des Property Value erfolgt in zwei Schritten:
Ermittlung des Marktwertes durch einen qualifizierten Sachverständigen
Anwendung eines prozentual berechneten Abschlags auf den Marktwert, um den Property Value zu erhalten
Beispielsweise lag der durchschnittliche Abschlag für Mehrfamilienhäuser in der Vergangenheit bei rund 7,4 %, wobei der genaue Wert je nach Marktsituation variiert.
Der Marktwert reflektiert den aktuell am Bewertungsstichtag erzielbaren Preis einer Immobilie unter Berücksichtigung der Marktgegebenheiten. Der Property Value hingegen stellt eine risikoadjustierte und nachhaltige Bewertungsgröße dar. Er basiert auf dem Marktwert, wird jedoch um spekulative Elemente bereinigt.
Zusammengefasst:
Marktwert: Was ein Käufer heute zahlen würde
Property Value: Was die Immobilie langfristig wert ist, unter Ausschluss spekulativer Preisentwicklungen
Obwohl beide Wertbegriffe langfristig ausgerichtet sind, unterscheiden sich Property Value und Beleihungswert in ihrer Herangehensweise und Anwendung:
Property Value: Neuer Wertbegriff nach CRR III, entweder abgeleitet aus dem Marktwert mit Abschlag oder identisch mit dem Beleihungswert (gemäß PfandBG)
Beleihungswert: Etabliertes Bewertungskonzept gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), besonders relevant für das Pfandbriefwesen
Vergleich beider Konzepte im Kontext der CRR III:
Regulatorische Funktion: Der Property Value ist ab 2025 alleiniger Wert für die Eigenkapitalunterlegung gemäß CRR III
Berechnungsmethodik: Der Property Value ermöglicht eine flexiblere Reaktion auf Marktentwicklungen, während der Beleihungswert stabiler und konservativer ausgerichtet ist
Zeitlicher Fokus: Der Property Value schließt erwartete Preissteigerungen aus und reduziert Überbewertungen, während der Beleihungswert stark auf langfristige Werthaltigkeit achtet
Die Einführung des Property Value im Rahmen der CRR III bedeutet einen Paradigmenwechsel in der regulatorischen Immobilienbewertung. Banken müssen ihre Bewertungsverfahren entsprechend anpassen und neue Prozesse implementieren. Der Ansatz bietet eine robuste und nachvollziehbare Methode zur Bewertung von Immobilien unter Berücksichtigung regulatorischer Anforderungen.
Langfristig trägt der Property Value zur Stabilität des Finanzsystems bei und sorgt für einheitliche Standards in der Immobilienbewertung innerhalb der EU. Die enge Zusammenarbeit von Kreditinstituten, Regulierungsbehörden und Fachverbänden ist entscheidend, um eine erfolgreiche Umsetzung der neuen Vorgaben der CRR III sicherzustellen.
Der Property Value ist ein neuer regulatorischer Immobilienwert, der im Rahmen der CRR III eingeführt wurde. Er steht für eine konservative, nachhaltige Bewertung, die keine erwarteten Preissteigerungen berücksichtigt und Überbewertungen reduziert.
Der Property Value ist ab dem 1. Januar 2025 für das Neugeschäft im Rahmen der Immobilienfinanzierung gemäß CRR III verbindlich.
Während der Marktwert den aktuellen erzielbaren Preis einer Immobilie widerspiegelt, bereinigt der Property Value diesen um spekulative Elemente und bildet einen langfristig tragfähigen Immobilienwert ab.
Banken müssen ihre Bewertungsverfahren und Prozesse anpassen, da der Property Value ab 2025 die alleinige Grundlage für die Eigenkapitalprivilegierung nach CRR III darstellt.
Die Berechnung erfolgt auf Basis des Marktwerts unter Anwendung eines Abschlags, der mithilfe statistischer Verfahren wie dem Hodrick-Prescott-Filter ermittelt wird. Alternativ kann auch der Beleihungswert verwendet werden.
Beide Konzepte verfolgen eine konservative Bewertung, unterscheiden sich jedoch in Methodik und Anwendung. Der Property Value ist flexibler und regulatorisch an die CRR III gebunden, während der Beleihungswert stärker auf Langfristigkeit fokussiert ist und weiterhin im Pfandbriefgeschäft relevant bleibt.
Durch die Einführung eines vorsichtigen und standardisierten Bewertungsmaßstabs trägt der Property Value zur Risikominimierung und zur langfristigen Stabilität des europäischen Finanzsystems bei.
Für Bestandsimmobilien gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2027, danach ist auch hier der Property Value für regulatorische Zwecke verbindlich.
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