Das Finanzamt akzeptiert die kürzere Restnutzungsdauer, reduziert aber gleichzeitig den Gebäudewert? Dann kann der steuerliche Vorteil eines Restnutzungsdauergutachtens deutlich kleiner ausfallen als erwartet.
Genau diese Konstellation beschäftigt derzeit viele Vermieter, Immobilieninvestoren und Steuerberater: Ein Gutachten weist eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer der Immobilie nach. Dadurch kann sich die jährliche Abschreibung erhöhen. Gleichzeitig prüft das Finanzamt jedoch die Kaufpreisaufteilung und verschiebt einen größeren Anteil des Kaufpreises auf Grund und Boden.
Das Problem: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Der Bodenwertanteil nicht.
Wird der Gebäudewert nachträglich reduziert, sinkt die Bemessungsgrundlage für die AfA. Aus einer eigentlich deutlich höheren Abschreibung wird dann oft nur noch ein deutlich kleinerer steuerlicher Effekt.
Mehr zu diesem Thema finden Sie auf unserer Leistungsseite Nutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung für Immobilien.
Unser Geschäftsführer Knut Pauly wurde vom Handelsblatt zum Thema hohe Abschreibungen auf Immobilien interviewt.
Im Artikel geht es genau um die Praxisfrage, die viele Eigentümer derzeit beschäftigt: Was passiert, wenn das Finanzamt zwar ein Restnutzungsdauergutachten akzeptiert, aber im Gegenzug den Gebäudewert reduziert und den Bodenwertanteil erhöht?
Das Handelsblatt beschreibt dazu ein vereinfachtes Beispiel: Eine Immobilie wurde für eine Million Euro erworben. Zunächst entfielen 800.000 Euro auf das Gebäude. Durch eine kürzere Restnutzungsdauer hätte sich die jährliche Abschreibung deutlich erhöht. Das Finanzamt reduzierte jedoch im Nachhinein den Gebäudewert auf 400.000 Euro. Dadurch fiel die neue Abschreibung deutlich niedriger aus als zunächst erwartet.
Oder einfacher gesagt:
Die kürzere Restnutzungsdauer bringt steuerlich nur dann den gewünschten Effekt, wenn auch der angesetzte Gebäudewert fachlich belastbar ist.
Den Handelsblatt-Artikel finden Sie hier: Interview im Handelsblatt zu hohen Abschreibungen auf Immobilien.
Wer eine Immobilie kauft, erwirbt steuerlich betrachtet zwei Bestandteile:
Grund und Boden sowie das darauf befindliche Gebäude.
Für die Abschreibung ist diese Unterscheidung entscheidend. Der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden. Der Grund und Boden unterliegt dagegen keiner Abnutzung und ist deshalb nicht abschreibbar.
Deshalb ist die Kaufpreisaufteilung ein zentraler Punkt bei der steuerlichen Behandlung vermieteter Immobilien. Sie bestimmt, welcher Teil des Kaufpreises als Bemessungsgrundlage für die AfA dient.
Mehr zur fachlichen Ermittlung des Gebäude- und Bodenwertanteils erläutern wir auf unserer Seite Aufteilung von Kaufpreis und Bodenwertanteil.
Besonders prüfungsanfällig sind Fälle, in denen mehrere Faktoren zusammenkommen:
Die Immobilie wurde zu einem hohen Kaufpreis erworben. Die geltend gemachte Restnutzungsdauer ist deutlich kürzer als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer. Gleichzeitig ergibt sich aus der bisherigen Kaufpreisaufteilung ein hoher Gebäudewertanteil.
In solchen Fällen schaut das Finanzamt häufig genauer hin. Das ist nicht automatisch unzulässig. Entscheidend ist aber, ob die neue Berechnung des Finanzamts fachlich sauber, stichtagsbezogen und objektspezifisch nachvollziehbar hergeleitet wurde.
Eine rein schematische Berechnung ersetzt keine fundierte Immobilienbewertung.
Rechtlich relevant ist in diesem Zusammenhang unter anderem das BFH-Urteil zur Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden sowie Gebäude.
Wenn das Finanzamt den Gebäudewert reduziert oder den Bodenwertanteil erhöht, sollte die neue Berechnung nicht ungeprüft übernommen werden.
Sinnvoll ist insbesondere folgende Prüfung:
Gerade bei einer nachträglichen Änderung der Kaufpreisaufteilung kann eine fachliche Stellungnahme eines qualifizierten Immobiliengutachters sinnvoll sein.
ESTIMADO unterstützt Eigentümer, Investoren und Steuerberater bei der Prüfung solcher Fälle. Hier können Sie eine Kaufpreisaufteilung oder Restnutzungsdauer prüfen lassen.
Bei der Kaufpreisaufteilung kommt es regelmäßig auf den maßgeblichen Bewertungsstichtag an. In vielen Fällen ist das der Kaufzeitpunkt.
Das bedeutet: Marktverhältnisse, Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Mieten, Restnutzungsdauer und objektspezifische Merkmale müssen auf diesen Stichtag bezogen werden.
Wird mit Daten gerechnet, die nicht zum Bewertungsstichtag passen, kann das Ergebnis verzerrt sein. Deshalb sollte eine Kaufpreisaufteilung nicht nur rechnerisch plausibel wirken, sondern auch fachlich nachvollziehbar dokumentiert sein.
Für eine fundierte Bewertung sind die Grundstücksmarktberichte der zuständigen Gutachterausschüsse häufig besonders wichtig. Sie enthalten Marktdaten, die für die Bewertung herangezogen werden können, unter anderem Liegenschaftszinssätze und die dazugehörigen Datengrundlagen.
Liegenschaftszinssätze bilden vereinfacht gesagt die marktübliche Renditeerwartung für Immobilien ab. Sie sind ein wichtiger Parameter im Ertragswertverfahren und können die Kaufpreisaufteilung beeinflussen.
In der Praxis ist häufig zu beobachten, dass Liegenschaftszinssätze bei geringerer Restnutzungsdauer tendenziell niedriger ausfallen können. Wird dies im jeweiligen Bewertungsmodell sachgerecht berücksichtigt, kann sich dies rechnerisch auf den Bodenwertanteil auswirken.
Gerade deshalb lohnt sich eine genaue Prüfung, wenn das Finanzamt einen aus Sicht des Steuerpflichtigen zu hohen Bodenwertanteil ansetzt.
Als Orientierung in der Verwaltungspraxis wird häufig die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung herangezogen. Diese kann hilfreich sein, ersetzt aber nicht in jedem Fall eine objektspezifische gutachterliche Prüfung.
Ein Restnutzungsdauergutachten oder eine Stellungnahme zur Kaufpreisaufteilung sollte nicht nur aus Akten, Fotos und Tabellen bestehen.
Viele wert- und nutzungsdauerrelevante Merkmale lassen sich erst bei einer persönlichen Besichtigung zuverlässig beurteilen. Dazu gehören zum Beispiel:
baulicher Zustand, Modernisierungsgrad, erkennbare Schäden, Instandhaltungsrückstände, Ausstattungsstandard, Grundrissqualität und objektspezifische Besonderheiten.
Ohne Vor-Ort-Termin besteht das Risiko, dass wichtige Merkmale nicht ausreichend berücksichtigt werden. Das kann die Belastbarkeit eines Gutachtens erheblich schwächen.
ESTIMADO erstellt Nutzungsdauer-Gutachten für Immobilien und Stellungnahmen zur Kaufpreisaufteilung daher grundsätzlich mit persönlicher Besichtigung durch den Gutachter.
Restnutzungsdauergutachten und Stellungnahmen zur Kaufpreisaufteilung sollten von qualifizierten Immobiliengutachtern erstellt werden.
Idealerweise handelt es sich um öffentlich bestellte Sachverständige oder um Immobiliengutachter, die durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert sind. Weitere Informationen zur Qualifikation unserer Sachverständigen finden Sie auf unserer Seite Immobiliengutachter von ESTIMADO.
Allgemeine Informationen zur Akkreditierung von Personenzertifizierungsstellen stellt die DAkkS zur DIN EN ISO/IEC 17024 bereit.
ESTIMADO unterstützt Immobilieneigentümer, Steuerberater und Investoren bei der fachlichen Prüfung von Restnutzungsdauer, Kaufpreisaufteilung und Bodenwertanteil.
Unsere Leistungen umfassen insbesondere:
Restnutzungsdauergutachten für vermietete Immobilien, fachliche Stellungnahmen zur Kaufpreisaufteilung, Prüfung von Bodenwertanteilen, Analyse von Grundstücksmarktberichten und Liegenschaftszinssätzen sowie Plausibilisierung objektspezifischer Bewertungsannahmen.
Ziel ist eine nachvollziehbare, methodenkonforme und belastbare Bewertung – insbesondere dann, wenn das Finanzamt die angesetzten Werte infrage stellt.
Sie möchten eine Kaufpreisaufteilung, einen Bodenwertanteil oder ein Restnutzungsdauergutachten prüfen lassen? Dann nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf: Kaufpreisaufteilung oder Restnutzungsdauer prüfen lassen.
Ein Restnutzungsdauergutachten kann steuerlich sinnvoll sein. Es sollte jedoch nicht isoliert betrachtet werden.
Denn wenn das Finanzamt im Gegenzug den Gebäudewert reduziert oder den Bodenwertanteil erhöht, kann sich der steuerliche Effekt deutlich verringern.
Entscheidend ist deshalb, dass Restnutzungsdauer, Gebäudewert, Bodenwertanteil und Kaufpreisaufteilung fachlich zusammenpassen.
Wer eine geänderte Kaufpreisaufteilung vom Finanzamt erhält oder einen erhöhten Bodenwertanteil prüfen lassen möchte, sollte frühzeitig eine qualifizierte gutachterliche Einschätzung einholen.
Weitere Grundlage für die steuerliche Einordnung ist die gesetzliche Regelung zur Gebäude-AfA in § 7 EStG. Die steuerliche Würdigung sollte jedoch immer gemeinsam mit dem Steuerberater erfolgen.
ESTIMADO prüft Ihre Kaufpreisaufteilung und Ihr Restnutzungsdauergutachten fachlich fundiert, stichtagsbezogen und objektspezifisch.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Er dient der allgemeinen fachlichen Information zur Immobilienbewertung. Bitte stimmen Sie die steuerliche Behandlung stets mit Ihrem Steuerberater ab.
Wenn das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung ändert, sollte die neue Berechnung fachlich geprüft werden. Wichtig sind insbesondere Bewertungsstichtag, Bodenwert, Gebäudewert, Grundstücksmarktbericht, Liegenschaftszinssätze und objektspezifische Merkmale der Immobilie.
Das Finanzamt kann eine angesetzte Kaufpreisaufteilung prüfen und beanstanden. Eine Änderung sollte jedoch fachlich nachvollziehbar begründet sein. Eine schematische Berechnung reicht aus gutachterlicher Sicht nicht immer aus, wenn stichtagsbezogene und objektspezifische Bewertungsmerkmale unberücksichtigt bleiben.
Die AfA bezieht sich grundsätzlich auf den Gebäudeanteil einer Immobilie. Der Bodenwertanteil ist nicht abschreibbar. Je höher der Bodenwertanteil angesetzt wird, desto niedriger ist der abschreibbare Gebäudewert.
Ein Restnutzungsdauergutachten kann sich lohnen, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer einer vermieteten Immobilie deutlich kürzer ist als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer. Ob sich ein Gutachten wirtschaftlich lohnt, hängt insbesondere vom Gebäudewert, der Restnutzungsdauer und der steuerlichen Situation ab.
Die BMF-Arbeitshilfe kann eine Orientierung bieten. Bei komplexen Fällen, hohen Kaufpreisen, kurzer Restnutzungsdauer oder objektspezifischen Besonderheiten kann jedoch eine individuelle gutachterliche Prüfung erforderlich sein.
Ein Vor-Ort-Termin ist fachlich regelmäßig geboten. Zustand, Modernisierungen, Schäden, Instandhaltungsrückstände und Ausstattungsmerkmale lassen sich nicht zuverlässig allein anhand von Unterlagen beurteilen
Ein Restnutzungsdauergutachten sollte von einem qualifizierten Immobiliengutachter erstellt werden. Idealerweise verfügt der Gutachter über eine öffentliche Bestellung oder eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine akkreditierte Stelle.
Nein. Ein Immobiliengutachten liefert die fachliche Bewertungsgrundlage. Die steuerliche und rechtliche Würdigung sollte immer gemeinsam mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt erfolgen.
Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.
Durch die Zusammenarbeit mit uns, können Kunden potenzielle Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen identifizieren und minimieren, da das Unternehmen über fundierte Marktkenntnisse verfügt.
Kunden profitieren von fundierten Informationen und Analysen, die von uns bereitgestellt werden, um fundierte Entscheidungen über den Kauf, Verkauf oder die Bewertung von Immobilien zu treffen
Wir als das ESTIMADO-Team bieten maßgeschneiderte Beratungsdienstleistungen, die Investoren dabei helfen, ihr Portfolio entsprechend ihren Anlagezielen und Risikotoleranzen zu optimieren.
Durch die Expertise von uns können Kunden potenzielle Wachstumschancen auf dem Immobilienmarkt erkennen und nutzen, um ihre Investitionen zu erweitern und Renditen zu steigern.
Kunden von uns können in Verhandlungen über den Kauf oder Verkauf von Immobilien eine stärkere Position einnehmen, da sie auf fundierte Marktanalysen und Expertenwissen zurückgreifen können.
Mit Unterstützung durch unser ESTIMADO Team können Investoren zukünftige Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt vorhersehen und ihre Strategien entsprechend anpassen, um auf dem Markt erfolgreich zu sein.
Unsere Dienstleistungen helfen Investoren, rentablere Investitionsentscheidungen zu treffen und ihre Rendite zu maximieren, indem sie eine genaue Bewertung des Immobilienmarktes bieten.
Unsere Kunden können sich auf die Richtigkeit und Zuverlässigkeit der getroffenen Annahmen und Bewertungen verlassen, da das Unternehmen über eine renommierte Expertise in der Immobilienbewertung verfügt.
Unsere Dienstleistungen zielen darauf ab, die individuellen Anforderungen und Ziele der Kunden zu erfüllen, um eine langfristige Kundenzufriedenheit zu gewährleisten.
