Wir sind Ihr kompetenter Ansprechpartner bei der Bewertung der folgenden Objektarten: Wohn- und Gewerbeimmobilien, Logistik- und Industrieimmobilien, Handelsimmobilien, Hotelimmobilien, Sozialimmobilien (Alten- und Pflegeheime)
Beide Faktoren dienen der Anpassung von Immobilienwerten, jedoch mit unterschiedlichen Schwerpunkten:
Sachwertfaktor: Passt den vorläufig ermittelten Sachwert einer Immobilie an die tatsächlichen Marktbedingungen an. Er basiert auf dem Verhältnis zwischen realen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte und dem vorläufigen Sachwert und variiert je nach Gebäudetyp, Lage, Baujahr und Größe.
Regionalfaktor: Justiert die bundeseinheitlichen Normalherstellungskosten (NHK) für bauliche Anlagen gemäß den örtlichen Baukosten. Nach § 36 ImmoWertV dient er der Anpassung an regionale Gegebenheiten, jedoch nicht an allgemeine Marktwertverhältnisse.
Kernunterschied:
Beide Faktoren ergänzen sich, indem der Regionalfaktor die regionalen Herstellungskosten berücksichtigt, während der Sachwertfaktor den endgültigen Marktwert anpasst.
Der vorläufige Sachwert einer Immobilie wird unabhängig von ihrer Lage berechnet. Dabei ermittelt der Gutachter zunächst die Herstellungskosten des Gebäudes und bestimmt anschließend den aktuellen Sachwert unter Berücksichtigung der Bausubstanz sowie der Alterswertminderung. Zusätzlich wird der Bodenwert einbezogen, sodass sich ein vorläufiger Sachwert für das gesamte Grundstück ergibt.
In ländlichen oder strukturschwachen Regionen sind die Immobilienpreise in der Regel deutlich niedriger. Hier spielen Faktoren wie Bevölkerungsrückgang, wirtschaftliche Stagnation und Defizite in der Infrastruktur eine entscheidende Rolle. Im Gegensatz dazu werden in wirtschaftlich starken Ballungsräumen wie Berlin, Hamburg, München oder Stuttgart deutlich höhere Kaufpreise erzielt. So lagen 2020 die niedrigsten Immobilienpreise in Sachsen-Anhalt, während Bayern die höchsten verzeichnete.
Der Sachwertfaktor spiegelt diese Marktgegebenheiten anhand realer Kaufpreise wider. Er variiert je nach:
Weitere Einflussgrößen sind das Baujahr und die Objektgröße – größere Gebäude weisen tendenziell einen niedrigeren Sachwertfaktor auf.
Beispiel: Während ein zehn Jahre altes Einfamilienhaus in zentraler Stadtlage einen Sachwertfaktor von 1,6 haben kann, liegt dieser für eine 40 Jahre alte Doppelhaushälfte in einem zehn Kilometer entfernten Dorf möglicherweise nur bei 0,8.
Der Regionalfaktor im Sachwertverfahren ist ein Anpassungsfaktor, der in der Immobilienbewertung verwendet wird, um die bundeseinheitlichen durchschnittlichen Herstellungskosten (Normalherstellungskosten, NHK) für bauliche Anlagen an die regionalen Gegebenheiten der örtlichen Bauwirtschaft anzupassen. Er berücksichtigt regionale Unterschiede in den Herstellungskosten, die aufgrund von Faktoren wie der lokalen Wirtschaftslage, Baupreistrends und der Infrastruktur variieren können.
Der Regionalfaktor wird insbesondere in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eingesetzt, um die modellhaften Kostenkennwerte für bauliche Anlagen auf die tatsächlichen Herstellungskosten in einer bestimmten Region abzustimmen. Ziel des Regionalfaktors ist es, eine regionale Differenzierung der Normalherstellungskosten zu ermöglichen, da die Baukosten in verschiedenen Regionen unterschiedlich hoch sein können. Dabei wird der Regionalfaktor als „Modellparameter“ bezeichnet, da die regionalen Anpassungen nur begrenzt vorgenommen werden können und nicht die vollständige Realität der regionalen Marktentwicklungen widerspiegeln.
Der Regionalfaktor wird nicht zur Anpassung an allgemeine Marktverhältnisse verwendet, sondern ausschließlich zur Berücksichtigung regionaler Herstellungskosten.
Jeder Gebäudetyp hat einen eigenen Sachwertfaktor. Ein Einfamilienhaus kann einen anderen Marktanpassungsfaktor haben als ein benachbartes Doppelhaus, selbst wenn beide das gleiche Baujahr und den gleichen Zustand aufweisen. Die regionalen Gutachterausschüsse stellen Marktanpassungsfaktor-Tabellen zur Verfügung. Darüber hinaus gibt es private Datenanbieter, wie z.B. die Firma on-geo, welche Marktanpassungsfaktoren veröffentlichen.
Die Tabellen der Marktanpassungsfaktoren finden sich im Grundstücksmarktbericht der jeweiligen Stadt.
Für Laien ist es jedoch oft schwierig, den richtigen Marktanpassungsfaktor für ihre eigene Immobilie in ihrer Umgebung zu ermitteln, da die Struktur der Gutachterausschüsse und deren Veröffentlichungen stark variieren.
Wenn Sie einen Immobiliensachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen, können Sie darauf vertrauen, dass er die aktuellen und relevanten Sachwertfaktoren für die Lage und Art Ihrer Immobilie kennt und sie in seine Bewertung einfließen lässt. Nur ein zertifizierter Sachverständiger ist zudem berechtigt, ein anerkanntes Verkehrswertgutachten zu erstellen.
Die regionalen Gutachterausschüsse ermitteln den Sachwertfaktor für verschiedene Gebäudearten und Standorte mindestens alle zwei Jahre. Dabei analysieren sie die Kaufpreise von Immobilien und Grundstücken in ihrer Region und setzen diese ins Verhältnis zu den vorläufigen Sachwerten.
Decken sich die ermittelten vorläufigen Sachwerte im Durchschnitt mit den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen für eine bestimmte Immobilienart in der jeweiligen Region, besteht kein Anpassungsbedarf – der Marktanpassungsfaktor beträgt in diesem Fall 1.
Liegen die durchschnittlichen Kaufpreise über den vorläufigen Sachwerten, ist der Marktanpassungsfaktor größer als 1. Dies deutet darauf hin, dass die Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien in dieser Lage höher ist als das Angebot.
Umgekehrt gilt: Wenn die erzielten Kaufpreise unter den vorläufigen Sachwerten liegen, beträgt der Marktanpassungsfaktor weniger als 1. In diesem Fall übersteigt das Angebot die Nachfrage.
Der Regionalfaktor passt die bundeseinheitlichen Normalherstellungskosten (NHK) baulicher Anlagen an die regionalen Baukosten an. Er berücksichtigt Unterschiede durch lokale Wirtschaftslage, Baupreistrends und Infrastruktur.
In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dient er der regionalen Differenzierung der NHK, da Baukosten je nach Region variieren. Als „Modellparameter“ ermöglicht er nur begrenzte Anpassungen und spiegelt nicht die vollständige Marktentwicklung wider.
Der Regionalfaktor beeinflusst keine allgemeinen Marktverhältnisse, sondern ausschließlich die Herstellungskosten.
Der Sachwertfaktor hat einen wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie. In sehr peripheren Lagen mit geringer Nachfrage sind die Sachwertfaktoren in der Regel kleiner als 1 und führen effektiv zu einer Reduzierung des Verkehrswerts im Verhältnis zum vorläufigen Sachwert. In sehr begehrten Lagen ist es oft umgekehrt. Wenn der Sachwertfaktor beispielsweise 1,15 beträgt, wird der Wert des Objekts um 15 % zum vorläufigen Sachwert erhöht.
Der Sachwertfaktor, der vom Gutachterausschuss für eine Region ermittelt wird, ist daher ein wichtiges Instrument für Sachverständige bei der modellkonformen und sachgerechten Wertermittlung. Ähnlich bedeutend wie der Sachwertfaktor beim Sachwertverfahren ist beim Ertragswertverfahren der Liegenschaftszinssatz.
Insgesamt lässt sich sagen, dass der Sachwertfaktor eine wesentliche Rolle bei der Anpassung des vorläufigen Sachwerts an die Marktbedingungen spielt und somit einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie hat.
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