Wir sind Ihr kompetenter Ansprechpartner bei der Bewertung der folgenden Objektarten: Wohn- und Gewerbeimmobilien, Logistik- und Industrieimmobilien, Handelsimmobilien, Hotelimmobilien, Sozialimmobilien (Alten- und Pflegeheime)
Beide Faktoren dienen der Anpassung von Immobilienwerten, jedoch mit unterschiedlichen Schwerpunkten:
Sachwertfaktor: Passt den vorläufig ermittelten Sachwert einer Immobilie an die tatsächlichen Marktbedingungen an. Er basiert auf dem Verhältnis zwischen realen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte und dem vorläufigen Sachwert und variiert je nach Gebäudetyp, Lage, Baujahr und Größe.
Regionalfaktor: Justiert die bundeseinheitlichen Normalherstellungskosten (NHK) für bauliche Anlagen gemäß den örtlichen Baukosten. Nach § 36 ImmoWertV dient er der Anpassung an regionale Gegebenheiten, jedoch nicht an allgemeine Marktwertverhältnisse.
Kernunterschied:
Beide Faktoren ergänzen sich, indem der Regionalfaktor die regionalen Herstellungskosten berücksichtigt, während der Sachwertfaktor den endgültigen Marktwert anpasst.
Mithilfe dieses Faktors passt ein Gutachter den vorläufig ermittelten Sachwert an, um den Verkehrswert einer Immobilie im Sachwertverfahren realitätsnah zu bestimmen. Deshalb wird der Marktanpassungsfaktor auch als Sachwertfaktor bezeichnet.
Er dient dazu, den ermittelten Sachwert mit den tatsächlich erzielten Kaufpreisen abzugleichen. Der Sachwertfaktor ergibt sich aus dem Verhältnis der realen Kaufpreise vergleichbarer Objekte zum entsprechenden vorläufigen Sachwert.
Der vorläufige Sachwert einer Immobilie wird unabhängig von ihrer Lage berechnet. Dabei ermittelt der Gutachter zunächst die Herstellungskosten des Gebäudes und bestimmt anschließend den aktuellen Sachwert unter Berücksichtigung der Bausubstanz sowie der Alterswertminderung. Zusätzlich wird der Bodenwert einbezogen, sodass sich ein vorläufiger Sachwert für das gesamte Grundstück ergibt.
In ländlichen oder strukturschwachen Regionen sind die Immobilienpreise in der Regel deutlich niedriger. Hier spielen Faktoren wie Bevölkerungsrückgang, wirtschaftliche Stagnation und Defizite in der Infrastruktur eine entscheidende Rolle. Im Gegensatz dazu werden in wirtschaftlich starken Ballungsräumen wie Berlin, Hamburg, München oder Stuttgart deutlich höhere Kaufpreise erzielt. So lagen 2020 die niedrigsten Immobilienpreise in Sachsen-Anhalt, während Bayern die höchsten verzeichnete.
Der Sachwertfaktor spiegelt diese Marktgegebenheiten anhand realer Kaufpreise wider. Er variiert je nach:
Weitere Einflussgrößen sind das Baujahr und die Objektgröße – größere Gebäude weisen tendenziell einen niedrigeren Sachwertfaktor auf.
Beispiel: Während ein zehn Jahre altes Einfamilienhaus in zentraler Stadtlage einen Sachwertfaktor von 1,6 haben kann, liegt dieser für eine 40 Jahre alte Doppelhaushälfte in einem zehn Kilometer entfernten Dorf möglicherweise nur bei 0,8.
AUSGEZEICHNET Basierend auf 14 Bewertungen Manuel Bachert2024-11-22Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Vielen Dank an Herrn Pauly für die reibungslose und vertrauensvolle Zusammenarbeit. Die fachliche Kompetenz und die professionelle Herangehensweise von Herrn Pauly machen jedes gemeinsame Projekt zu einem Erfolg. Wir freuen uns bereits jetzt auf die nächsten spannenden Projekte und schätzen die partnerschaftliche Zusammenarbeit sehr! Gottfried Peter2024-11-20Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Sehr angenehme und zuverlässige Zusammenarbeit, das umfangreiche Verkehrswertgutachten wurde im vereinbarten Zeitrahmen fertiggestellt. Benjamin Hilling2024-10-22Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Absolute Top Abwicklung, super netter Kontakt und absolut super Service! Joschy Beber2024-10-08Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Herr Pauly ist ein äußerst freundlicher und vor allem kompetenter Gutachter, der eine detaillierte Bewertung der Immobilie durchgeführt hat. Für die Besichtigung hat er sich sehr viel Zeit genommen. Aus meiner Sicht kann ich sein Unternehmen, ESTIMADO Immobilienbewertungen, uneingeschränkt weiterempfehlen. Tim2024-10-07Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Die hier angefertigte Bewertung für das Finanzamt ist wirklich tadellos und zuverlässig erstellt worden. Ich bin wirklich sehr zufrieden mit dem gesamten Ablauf vom ersten Beratungsgespräch bis hin zur fertigen Bewertung. Danke und viele Grüße Marcel Rübesam2024-10-06Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Ich habe einen unabhängigen Sachverständigen für ein gerichtsverwertbares Gutachten benötigt. Die Kontaktaufnahme erfolgte über das Telefon und ich wurde von einem Sachverständigen zu meinem Sachverhalt umfassend beraten (mir war nun klar, dass ich einen DIN 17024 zertifizierten Gutachter benötige) und ich habe ein schriftliches Angebot zugeschickt bekommen. Nachdem ich das Angebot bestätigt hatte wurde ich vom Gutachter innerhalb von 4 Stunden kontaktiert und wir haben den Besichtigungstermin 3 Tage später vereinbart an einem Wochenende. Meine Fragen bei der Begehung waren umfangreich und wurden vom Gutachter direkt vor Ort sehr kompetent beantwortet. Der Preis war fair und die Qualität war auch dementsprechend hoch und insbesondere die gute Nachbetreuung haben dies völlig gerechtfertigt. Mein Anwalt hat mir auch nochmal die Qualität des Gutachtens bestätigt. Melina Schultz2024-09-15Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Als jemand, der vor Kurzem die Dienstleistungen von ESTIMADO genutzt hat, würde ich gerne meine außerordentlich positive Erfahrung mitteilen. Herr Pauly erhielt in geschäftlichen Angelegenheiten die Aufgabe, unterschiedliche Immobiliengutachten zu erstellen, die sich hauptsächlich auf den Bereich der Wohnwirtschaft bezogen. Die Kommunikation mit Herrn Pauly verlief von Beginn an ausgezeichnet. Er zeigte große Reaktionsfähigkeit und war bereit, sämtliche Fragen zu beantworten und unsere individuellen Bedürfnisse zu berücksichtigen. Wir fühlten uns während des gesamten Prozesses gut aufgehoben und hatten deutlich spürbare Fachkenntnisse und Erfahrungen. Die Gutachten werden sorgfältig recherchiert, sind gut organisiert und bieten solide Bewertungen. Dadurch haben wir ein großes Vertrauen in ihre Tätigkeit und unsere Entscheidungen. Außerdem war der gesamte Ablauf sehr professionell und effektiv. Herr Pauly hat alle vereinbarten Termine eingehalten. Patrick Lemm2024-08-28Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Herr Pauly hat mir Feedback zu einem bestehenden Gutachten gegeben und dieses auf mögliche Unstimmigkeiten überprüft. Es wurde sich direkt fachmännisch, professionell und schnell um mein Anliegen gekümmert und das Ergebnis wurde verständlich und ausführlich erklärt.
Der Regionalfaktor ist ein Anpassungsfaktor, der in der Immobilienbewertung verwendet wird, um die bundeseinheitlichen durchschnittlichen Herstellungskosten (Normalherstellungskosten, NHK) für bauliche Anlagen an die regionalen Gegebenheiten der örtlichen Bauwirtschaft anzupassen. Er berücksichtigt regionale Unterschiede in den Herstellungskosten, die aufgrund von Faktoren wie der lokalen Wirtschaftslage, Baupreistrends und der Infrastruktur variieren können.
Der Regionalfaktor wird insbesondere in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eingesetzt, um die modellhaften Kostenkennwerte für bauliche Anlagen auf die tatsächlichen Herstellungskosten in einer bestimmten Region abzustimmen. Ziel des Regionalfaktors ist es, eine regionale Differenzierung der Normalherstellungskosten zu ermöglichen, da die Baukosten in verschiedenen Regionen unterschiedlich hoch sein können. Dabei wird der Regionalfaktor als „Modellparameter“ bezeichnet, da die regionalen Anpassungen nur begrenzt vorgenommen werden können und nicht die vollständige Realität der regionalen Marktentwicklungen widerspiegeln.
Der Regionalfaktor wird nicht zur Anpassung an allgemeine Marktverhältnisse verwendet, sondern ausschließlich zur Berücksichtigung regionaler Herstellungskosten.
Regionalfaktoren sind jedoch keine Marktanpassungsfaktoren im Sinne des § 2 Abs. 2 ImmoWertV, da sie nicht dazu dienen, die Kostenkennwerte der Normalherstellungskosten (NHK) an die allgemeinen Marktverhältnisse anzupassen. Stattdessen stellen sie Kostenparameter dar, mit denen die bundeseinheitlichen, „modellhaften“ Kostenkennwerte der baulichen Anlagen an die tatsächlichen durchschnittlichen Herstellungskosten der lokalen Bauwirtschaft angepasst werden. Ziel ist es, regionale Unterschiede in den Herstellungskosten zwischen verschiedenen Regionen zu erfassen.
Sachwertfaktor:
Regionalfaktor:
Unterschiede im Fokus:
Beide Faktoren ergänzen sich, indem der Regionalfaktor die regionalen Baukosten und der Sachwertfaktor den Marktwert einer Immobilie beeinflusst
Jeder Gebäudetyp hat einen eigenen Sachwertfaktor. Ein Einfamilienhaus kann einen anderen Marktanpassungsfaktor haben als ein benachbartes Doppelhaus, selbst wenn beide das gleiche Baujahr und den gleichen Zustand aufweisen. Die regionalen Gutachterausschüsse stellen Marktanpassungsfaktor-Tabellen zur Verfügung. Darüber hinaus gibt es private Datenanbieter, wie z.B. die Firma on-geo, welche Marktanpassungsfaktoren veröffentlichen.
Die Tabellen der Marktanpassungsfaktoren finden sich im Grundstücksmarktbericht der jeweiligen Stadt.
Für Laien ist es jedoch oft schwierig, den richtigen Marktanpassungsfaktor für ihre eigene Immobilie in ihrer Umgebung zu ermitteln, da die Struktur der Gutachterausschüsse und deren Veröffentlichungen stark variieren.
Wenn Sie einen Immobiliensachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen, können Sie darauf vertrauen, dass er die aktuellen und relevanten Sachwertfaktoren für die Lage und Art Ihrer Immobilie kennt und sie in seine Bewertung einfließen lässt. Nur ein zertifizierter Sachverständiger ist zudem berechtigt, ein anerkanntes Verkehrswertgutachten zu erstellen.
Die regionalen Gutachterausschüsse ermitteln den Sachwertfaktor für verschiedene Gebäudearten und Standorte mindestens alle zwei Jahre. Dabei analysieren sie die Kaufpreise von Immobilien und Grundstücken in ihrer Region und setzen diese ins Verhältnis zu den vorläufigen Sachwerten.
Decken sich die ermittelten vorläufigen Sachwerte im Durchschnitt mit den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen für eine bestimmte Immobilienart in der jeweiligen Region, besteht kein Anpassungsbedarf – der Marktanpassungsfaktor beträgt in diesem Fall 1.
Liegen die durchschnittlichen Kaufpreise über den vorläufigen Sachwerten, ist der Marktanpassungsfaktor größer als 1. Dies deutet darauf hin, dass die Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien in dieser Lage höher ist als das Angebot.
Umgekehrt gilt: Wenn die erzielten Kaufpreise unter den vorläufigen Sachwerten liegen, beträgt der Marktanpassungsfaktor weniger als 1. In diesem Fall übersteigt das Angebot die Nachfrage.
Der Regionalfaktor passt die bundeseinheitlichen Normalherstellungskosten (NHK) baulicher Anlagen an die regionalen Baukosten an. Er berücksichtigt Unterschiede durch lokale Wirtschaftslage, Baupreistrends und Infrastruktur.
In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dient er der regionalen Differenzierung der NHK, da Baukosten je nach Region variieren. Als „Modellparameter“ ermöglicht er nur begrenzte Anpassungen und spiegelt nicht die vollständige Marktentwicklung wider.
Der Regionalfaktor beeinflusst keine allgemeinen Marktverhältnisse, sondern ausschließlich die Herstellungskosten.
Der Sachwertfaktor hat einen wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie. In sehr peripheren Lagen mit geringer Nachfrage sind die Sachwertfaktoren in der Regel kleiner als 1 und führen effektiv zu einer Reduzierung des Verkehrswerts im Verhältnis zum vorläufigen Sachwert. In sehr begehrten Lagen ist es oft umgekehrt. Wenn der Sachwertfaktor beispielsweise 1,15 beträgt, wird der Wert des Objekts um 15 % zum vorläufigen Sachwert erhöht.
Der Sachwertfaktor, der vom Gutachterausschuss für eine Region ermittelt wird, ist daher ein wichtiges Instrument für Sachverständige bei der modellkonformen und sachgerechten Wertermittlung. Ähnlich bedeutend wie der Sachwertfaktor beim Sachwertverfahren ist beim Ertragswertverfahren der Liegenschaftszinssatz.
Insgesamt lässt sich sagen, dass der Sachwertfaktor eine wesentliche Rolle bei der Anpassung des vorläufigen Sachwerts an die Marktbedingungen spielt und somit einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie hat.
Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.
Durch die Zusammenarbeit mit uns, können Kunden potenzielle Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen identifizieren und minimieren, da das Unternehmen über fundierte Marktkenntnisse verfügt.
Kunden profitieren von fundierten Informationen und Analysen, die von uns bereitgestellt werden, um fundierte Entscheidungen über den Kauf, Verkauf oder die Bewertung von Immobilien zu treffen
Wir als das ESTIMADO-Team bieten maßgeschneiderte Beratungsdienstleistungen, die Investoren dabei helfen, ihr Portfolio entsprechend ihren Anlagezielen und Risikotoleranzen zu optimieren.
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