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Die Schenkung einer Immobilie bietet zahlreiche Vorteile, insbesondere zur Reduzierung der Erbschaftssteuer. Durch die 10-Jahresfrist bei Schenkung von Immobilien können Freibeträge mehrfach genutzt werden, wodurch hohe Steuerersparnisse möglich sind.
Eine Immobilien-Schenkung muss notariell beurkundet werden, wodurch Notarkosten bei der Schenkung einer Immobilie anfallen. Zudem ist eine Schenkung unter Ehegatten (Immobilie zwischen Ehepartnern) besonders vorteilhaft, da das gemeinsam genutzte Familienheim steuerfrei übertragen werden kann.
Das Finanzamt bestimmt den Immobilienwert für die Besteuerung, weshalb die Schenkung Immobilie Wertermittlung Finanzamt ein wichtiger Faktor ist. Eine realistische Immobilienbewertung von einem von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliensachverständigen kann helfen, unnötige Steuerlasten zu vermeiden.
Bei der Schenkung können Auflagen wie Wohnrechte oder Nießbrauch vereinbart werden, um die Nutzung der Immobilie weiterhin zu sichern. Neben den Steuerfreibeträgen fallen Grundbuch- und Notarkosten an, die in die Planung einbezogen werden sollten.
Eine sorgfältige Gestaltung des Schenkungsvertrags ist entscheidend, um Streitigkeiten oder spätere Nachteile zu vermeiden. Durch eine rechtzeitige Planung lässt sich eine Immobilien-Schenkung optimal nutzen, um Vermögen innerhalb der Familie steueroptimiert zu übertragen.
Eine Immobilien Schenkung – also die Übertragung einer Immobilie als Schenkung – kann viele Vorteile haben. Sie ermöglicht es, Vermögen bereits zu Lebzeiten an Angehörige weiterzugeben und steuerliche Freibeträge optimal zu nutzen. Allerdings gibt es dabei wichtige Regeln und Fristen zu beachten. Im Folgenden erfahren Sie, was unter einer Schenkung von Immobilien zu verstehen ist, wie der Ablauf erfolgt, welche Notarkosten bei einer Schenkung Immobilie anfallen und welche steuerlichen Konsequenzen (Stichwort 10 Jahresfrist bei Schenkung von Immobilien) damit verbunden sind. Auch Besonderheiten bei der Schenkung unter Ehegatten (Immobilie zwischen Eheleuten) sowie die Wertermittlung des Finanzamts werden erläutert. So behalten Sie den Überblick und können eine Immobilien-Schenkung gut informiert angehen.
Unter einer Immobilien-Schenkung versteht man die Übertragung einer Immobilie ohne Gegenleistung. Das heißt, der bisherige Eigentümer (Schenker) überträgt Haus, Wohnung oder Grundstück unentgeltlich an den Beschenkten. Rechtlich gesehen ist das ein Schenkungsvertrag. Wichtig: Eine Schenkung einer Immobilie muss notariell beurkundet werden. Ohne Notar ist der Vertrag unwirksam. Der Notar setzt den Schenkungsvertrag auf, klärt alle Beteiligten über die Folgen auf und sorgt anschließend dafür, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Eine Immobilien-Schenkung kann aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein. Häufig möchten Eltern ihren Kindern schon vor dem Erbfall Immobilien übertragen (Stichwort vorweggenommene Erbfolge), um Erbschaftsteuer zu sparen oder um sicherzustellen, dass das Eigentum frühzeitig geregelt ist. Andere möchten ihren Ehepartner absichern oder bestimmte Familienmitglieder gezielt begünstigen. Weil bei einer Schenkung kein Kaufpreis fließt, wird Grunderwerbsteuer (die beim Kauf einer Immobilie anfällt) in der Regel nicht fällig – zumindest dann nicht, wenn die Schenkung innerhalb der engen Familie erfolgt. Dies ist ein Vorteil gegenüber einem regulären Verkauf.
Allerdings sollte man bedenken, dass der Schenker durch die Schenkung auf die Immobilie verzichtet. Er verliert das Eigentum und damit auch die Verfügungsmacht über das Objekt. Deshalb werden Schenkungen von Immobilien oft mit Auflagen oder Rechten verbunden – zum Beispiel kann sich der Schenker ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch eintragen lassen, um weiterhin im Haus wohnen zu können oder Mieteinnahmen zu behalten. Solche Bedingungen sollten im Schenkungsvertrag klar festgehalten werden, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Für jede Immobilien-Schenkung ist der Gang zum Notar verpflichtend. Dabei entstehen Notarkosten, die gesetzlich festgelegt und vom Wert der Immobilie abhängig sind. Je höher der Immobilienwert, desto höher fallen auch die Gebühren für den Notar aus (gemäß GNotKG, dem Gerichts- und Notarkostengesetz). Zusätzlich müssen die Grundbuchkosten berücksichtigt werden, da der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen wird.
In der Praxis liegen die Notarkosten inklusive Grundbuchgebühren oft bei circa 1% bis 1,5% des Immobilienwerts. Ein Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € können Gesamtgebühren (Notar + Grundbuchamt) von rund 3.000 € anfallen. Bei einem Wert von 500.000 € könnten es ungefähr 4.000 bis 5.000 € sein. Diese Kosten setzen sich aus der Beurkundungsgebühr, den Grundbuch-Eintragungsgebühren und der Mehrwertsteuer zusammen. Da die Gebühren nach festen Tabellen berechnet werden, kann man sie im Voraus recht gut abschätzen. Viele Notare bieten an, die voraussichtlichen Kosten im Vorfeld zu berechnen.
Tipp: Schenkungen an nahe Verwandte (Ehegatten, Kinder, Eltern, Enkel) sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Das bedeutet, im Gegensatz zu einem normalen Immobilienkauf fällt bei einer echten Schenkung innerhalb der Familie keine Grunderwerbsteuer an. So sparen Sie sich die normalerweise fälligen Grunderwerbsteuerkosten (die je nach Bundesland ca. 3,5–6,5% des Kaufpreises betragen würden).
Wird eine Immobilie verschenkt, kann unter Umständen Schenkungssteuer anfallen. Die gute Nachricht: Es gibt hohe Freibeträge, die abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem sind. Bis zur Höhe des jeweiligen Freibetrags bleibt die Immobilien-Schenkung steuerfrei. Erst wenn der Wert der Immobilie diesen Betrag übersteigt, fällt für den überschießenden Wert Schenkungssteuer an.
Wichtige Freibeträge bei der Schenkung von Immobilien:
Dabei gilt: Überschreitet der Immobilienwert den jeweiligen Freibetrag, wird nur der Betrag oberhalb des Freibetrags besteuert. Die Steuersätze richten sich nach der Steuerklasse (Verwandtschaftsgrad) und bewegen sich zwischen 7% (für nahe Verwandte bei geringem Überbetrag) bis zu 30% und mehr (für entfernte Verwandte oder Nicht-Verwandte bei sehr hohen Werten). In den meisten Fällen (z. B. wenn Eltern ein Haus an ein Kind verschenken) liegt der Steuersatz im Bereich von etwa 7% bis 11% für den Teil des Wertes, der den Freibetrag übersteigt.
Ein großer Vorteil der Schenkung zu Lebzeiten ist die 10-Jahresfrist. Diese besagt, dass die oben genannten Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Praktisch bedeutet das: Sie können beispielsweise Ihrem Kind alle zehn Jahre Vermögenswerte (z. B. Immobilienanteile oder andere Werte) im Wert von bis zu 400.000 € steuerfrei übertragen. Nach Ablauf von 10 Jahren steht der Freibetrag wieder in voller Höhe zur Verfügung.
Durch diese Regelung lassen sich auch sehr wertvolle Immobilien mit geschickter Planung steuerfrei übertragen, indem man die Schenkung in Etappen vornimmt. Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 800.000 € könnte ein Elternteil dem Kind zur Hälfte jetzt schenken und die andere Hälfte nach Ablauf von zehn Jahren. Jede Teilschenkung bleibt dank des Freibetrags von 400.000 € steuerfrei. Ohne diese Aufteilung würde bei einer einmaligen Schenkung auf den Betrag über 400.000 € Schenkungssteuer anfallen.
Wichtig: Die 10-Jahresfrist spielt auch in anderen Zusammenhängen eine Rolle – etwa beim sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch (hier werden Schenkungen bei der Berechnung von Pflichtteilen berücksichtigt, wenn sie innerhalb von 10 Jahren vor dem Erbfall erfolgten) und beim Sozialhilferegress (Rückforderung von verschenktem Vermögen, wenn der Schenker innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung verarmt und Sozialleistungen benötigt). Diese Aspekte zeigen, dass man bei größeren Schenkungen stets langfristig planen sollte.
Bei einer Schenkung unter Ehegatten gelten einige besondere Vorteile. Ehepartner dürfen sich gegenseitig Immobilien schenken und profitieren von dem höchsten steuerlichen Freibetrag von 500.000 €. Darüber hinaus gibt es im Gesetz eine spezielle Ausnahme für das sogenannte Familienheim: Überträgt ein Ehepartner dem anderen Ehepartner die gemeinsam bewohnte Immobilie (also das Familienheim) als Schenkung, bleibt dies komplett von der Schenkungssteuer befreit (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Mit anderen Worten: Das selbstgenutzte Eigenheim kann zwischen Ehegatten unbegrenzt steuerfrei übertragen werden, egal wie viel es wert ist. Voraussetzung ist, dass der Beschenkte die Immobilie weiterhin selbst zu Wohnzwecken nutzt (also dort wohnt). Diese Regelung gilt übrigens auch für eingetragene Lebenspartner.
Nicht nur steuerlich, auch praktisch ist die Schenkung unter Ehegatten oft sinnvoll. Häufig übertragen Ehepartner sich Immobilien (oder Miteigentumsanteile daran), um beide Partner im Grundbuch stehen zu haben. Zum Beispiel kann ein Ehepartner, dem das Haus allein gehört, seinem Partner die Hälfte schenken, damit künftig beide als Eigentümer eingetragen sind. Dies kann im Falle eines Todesfalls oder bei wichtigen Entscheidungen Vorteile bringen. Die Schenkung unter Ehegatten bietet sich auch an, um Vermögenswerte auszugleichen oder gemeinsam für die Zukunft vorzusorgen.
Hinweis: Auch Schenkungen an Ehegatten müssen notariell beurkundet werden. Zudem fallen hier ebenfalls Notarkosten und Grundbuchgebühren an, wenn z. B. ein hälftiger Hausanteil übertragen wird. Grunderwerbsteuer fällt jedoch bei Schenkungen zwischen Eheleuten nicht an (Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit).
Das Finanzamt spielt bei der Immobilien-Schenkung eine wichtige Rolle, denn es legt den Wert der Immobilie für die Besteuerung fest. Die Wertermittlung durch das Finanzamt basiert auf standardisierten Verfahren. Im Rahmen der Schenkungssteuer wird die Immobilie vom Finanzamt auf den sogenannten gemeinen Wert geschätzt, der in der Regel dem aktuellen Marktwert entspricht. Hierfür greifen die Behörden auf Bewertungsverfahren zurück, die im Erbschaftsteuer- und Bewertungsgesetz festgelegt sind. Je nach Immobilienart kommen das Vergleichswertverfahren (bei Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern, wo vergleichbare Verkaufswerte vorliegen), das Ertragswertverfahren (bei vermieteten Häusern oder Wohnungen) oder das Sachwertverfahren (bei Einfamilienhäusern und Spezialimmobilien) zum Einsatz.
In vielen Fällen orientiert sich das Finanzamt an pauschalen Tabellen und offiziellen Bewertungsfaktoren (z. B. dem Bodenrichtwert für das Grundstück und typisierten Baukosten für Gebäude). Dadurch kann es vorkommen, dass der vom Finanzamt ermittelte Wert höher (oder niedriger) ausfällt als der tatsächliche Marktwert, den man durch ein Gutachten erhalten würde. Als Schenker oder Beschenkter sollten Sie wissen: Sie haben die Möglichkeit, einen eigenen Gutachter einzuschalten und ein unabhängiges Immobiliengutachten vorzulegen, falls Sie der Meinung sind, die amtliche Bewertung ist zu hoch angesetzt. Ein solches Verkehrswertgutachten kann das Finanzamt davon überzeugen, einen niedrigeren Wert anzusetzen, was die eventuelle Steuerlast reduzieren würde.
Seit 2023 wurden die Bewertungsregeln für Immobilien noch weiter an die Marktwerte angeglichen, was in vielen Fällen zu höheren steuerlichen Bewertungsgrundlagen führt. Daher ist die Wertermittlung ein entscheidender Faktor: Von ihr hängt ab, ob und wie viel Schenkungssteuer zu zahlen ist. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Steuerberater oder einem von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Immobiliensachverständigen beraten, um sicherzugehen, dass der Wert korrekt und möglichst vorteilhaft ermittelt wird.
Die Schenkung einer Immobilie will gut geplant sein. Dank hoher Freibeträge und der Möglichkeit, diese alle zehn Jahre erneut auszuschöpfen, lassen sich Immobilien innerhalb der Familie oft steuerfrei übertragen. Besonders Ehegatten können große Vorteile nutzen – etwa die steuerfreie Übertragung des Familienheims. Dennoch sollte man die Nebenkosten nicht vergessen: Notarkosten und Grundbuchkosten fallen immer an und sollten einkalkuliert werden. Wichtig ist auch, frühzeitig über eventuelle Bedingungen (wie Wohnrechte oder Rückforderungsrechte) nachzudenken und alles vertraglich sauber zu regeln.
Letztendlich bietet eine Immobilien-Schenkung die Chance, Vermögen schon zu Lebzeiten zu übertragen und die nächste Generation zu unterstützen. Gleichzeitig können Sie Steuern sparen, wenn Sie die gesetzlichen Spielräume kennen und nutzen. Eine professionelle Beratung durch Notar und ggf. Steuerberater ist in diesem Prozess sehr empfehlenswert, um sicherzustellen, dass wirklich alle wichtigen Aspekte berücksichtigt werden. So wird die Schenkung einer Immobilie sowohl für den Schenker als auch den Beschenkten zu einer runden Sache – mit Mehrwert für alle Beteiligten.
Eine Immobilien-Schenkung bezeichnet die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie von einer Person auf eine andere. Sie erfolgt meist innerhalb der Familie, um Steuerfreibeträge zu nutzen und Erbschaftssteuer zu reduzieren.
Eine Schenkung Immobilie ermöglicht steuerliche Vorteile, da hohe Freibeträge genutzt werden können. Zudem kann durch die 10-Jahresfrist bei Schenkung von Immobilien alle zehn Jahre steuerfrei Vermögen übertragen werden.
Je nach Verwandtschaftsgrad gelten verschiedene Freibeträge für die Schenkungssteuer (z. B. 400.000 € für Kinder). Wird dieser überschritten, fällt Schenkungssteuer an. Eine Schenkung unter Ehegatten (Immobilie zwischen Ehepartnern) kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei sein.
Die Notarkosten Schenkung Immobilie richten sich nach dem Immobilienwert und betragen etwa 1% bis 1,5% des Immobilienwerts. Hinzu kommen Grundbuchgebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers.
Die 10-Jahresfrist bei Schenkung von Immobilien besagt, dass Schenkungsfreibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. So kann eine Immobilie schrittweise steuerfrei übertragen werden.
Das Finanzamt bestimmt den Immobilienwert für die Besteuerung. Die Schenkung Immobilie Wertermittlung Finanzamt erfolgt meist über Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Ein unabhängiges Gutachten kann helfen, einen realistischen Wert nachzuweisen.
Neben der Schenkungssteuer fallen Notarkosten, Grundbuchgebühren und ggf. Gutachterkosten an. Eine genaue Kostenplanung ist wichtig, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
Eltern können ihren Kindern bis zu 400.000 € pro Elternteil alle zehn Jahre steuerfrei übertragen. Wird diese Grenze überschritten, kann eine gestaffelte Schenkung helfen, Steuern zu vermeiden.
Typische Bedingungen sind ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch, sodass der Schenker weiterhin in der Immobilie wohnen oder Mieteinnahmen erhalten kann. Diese Rechte werden notariell im Grundbuch eingetragen.
Ja, unter bestimmten Bedingungen kann eine Rückforderung der Schenkung erfolgen, z. B. bei grobem Undank des Beschenkten oder wenn der Schenker verarmt und Sozialleistungen benötigt. Eine Rückforderungsvereinbarung sollte im Vertrag festgelegt werden.
Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.
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