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Eine Teilungserklärung ist ein notariell beglaubigtes Dokument, das eine Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufteilt und die Eigentumsverhältnisse rechtlich festlegt. Sie bildet die Grundlage für die Erstellung von Wohnungsgrundbüchern, was den Verkauf von Eigentumswohnungen ermöglicht. Die Teilungserklärung umfasst drei Hauptbestandteile: den Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung, die Rechte und Pflichten der Eigentümer regelt.
Miteigentumsanteile (MEA) bestimmen, welcher Anteil des Gemeinschaftseigentums einer Wohneinheit zugeordnet wird und beeinflussen Stimmrechte und Kostenverteilung. Die notarielle Beglaubigung ist zwingend erforderlich, damit die Teilungserklärung rechtlich wirksam ist und ins Grundbuch eingetragen werden kann.
Die Kosten setzen sich aus Notarkosten, Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbuchkosten zusammen und bewegen sich meist im vierstelligen Bereich. Änderungen der Teilungserklärung sind möglich, jedoch nur mit Zustimmung aller Eigentümer und einer notariellen Beurkundung.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Interessenten die Teilungserklärung gründlich prüfen, insbesondere auf Sonderregelungen zur Kostenverteilung und Öffnungsklauseln, die nachträgliche Änderungen ermöglichen. Eine Muster-Teilungserklärung kann als Orientierungshilfe genutzt werden.
Die Teilungserklärung ist für Eigentümer von zentraler Bedeutung und gehört zu den wichtigsten Dokumenten einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie regelt die Eigentumsverhältnisse, Rechte und Pflichten und dient als Regelwerk für das Zusammenleben innerhalb der WEG. Auch für Kaufinteressenten liefert sie entscheidende Informationen über die Immobilie.
Doch was ist eine Teilungserklärung genau? Wie wird sie erstellt und was kostet sie? In diesem umfassenden Ratgeber erhalten Sie alle Antworten und wertvolle Praxistipps. Außerdem steht Ihnen eine Muster-Teilungserklärung zum Download zur Verfügung.
Die Teilungserklärung ist in § 8 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt und kann als Regelwerk für das Zusammenleben der Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG) gesehen werden. Sie legt fest, wie das Eigentum an einer Immobilie in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird und ermöglicht dadurch die Erstellung von Wohnungsgrundbüchern, die für den Verkauf von Eigentumswohnungen erforderlich sind.
Die Teilungserklärung wird notariell beglaubigt und beim Grundbuchamt hinterlegt. Sie ist verbindlich für alle aktuellen und zukünftigen Eigentümer und kann nur durch Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Sie legt fest:
Gut zu wissen: Die Teilungserklärung kann vom Wohnungseigentumsgesetz abweichen, insbesondere durch Öffnungsklauseln, die es der Eigentümergemeinschaft ermöglichen, Regelungen durch Mehrheitsbeschluss zu ändern.
Eine vollständige Teilungserklärung besteht aus drei wesentlichen Bestandteilen:
Der Aufteilungsplan beschreibt detailliert die Aufteilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum und wird als Bauzeichnung im Maßstab 1:100 dargestellt. Er legt fest:
Hinweis: Der Aufteilungsplan muss von der Baubehörde geprüft und genehmigt werden, bevor er im Grundbuch eingetragen werden kann.
Die Miteigentumsanteile (MEA) werden im Aufteilungsplan festgelegt und geben an, wie viel Prozent des Gemeinschaftseigentums einer Wohneinheit zugeordnet werden.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Baubehörde ausgestellt und bestätigt, dass die einzelnen Wohneinheiten baulich voneinander getrennt und unabhängig bewohnbar sind.
Die Gemeinschaftsordnung legt Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer fest und kann das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ergänzen oder modifizieren. Sie enthält u. a.:
Gut zu wissen: Weichen die Regelungen der Gemeinschaftsordnung vom WEG oder der Teilungserklärung ab, so gilt im Zweifel die Gemeinschaftsordnung, sofern kein Eigentümer unangemessen benachteiligt wird.
Die Teilungserklärung kann von jedem Eigentümer erstellt werden, der die Vorgaben des WEG einhält. Häufig übernehmen jedoch Bauträger, Architekten oder Immobiliensachverständige diese Aufgabe.
Damit die Teilungserklärung wirksam und rechtlich verbindlich ist, muss sie notariell beglaubigt werden. Erst danach kann sie beim Grundbuchamt eingereicht werden.
Achtung: Ohne notarielle Beurkundung ist die Teilungserklärung nicht rechtsgültig.
Die Kosten einer Teilungserklärung setzen sich zusammen aus:
Notarkosten (Beglaubigung und Beurkundung)
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Eintragung ins Grundbuch
Gesamtkosten: In der Regel bewegen sich die Gesamtkosten im vierstelligen Bereich.
Ja, Änderungen sind möglich, jedoch nur mit:
Beispiele für Änderungen:
Tipp: Kleine Änderungen, die nur bestimmte Eigentümer betreffen (z. B. Tausch von Kellerabteilen), können schriftlich vereinbart werden.
Eine Teilungserklärung ist dauerhaft gültig und legt verbindlich Rechte und Pflichten fest. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Käufer daher:
Eine Teilungserklärung ist ein notariell beglaubigtes Dokument, das eine Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufteilt und die Eigentumsverhältnisse rechtlich festlegt. Sie ermöglicht die Erstellung von Wohnungsgrundbüchern, wodurch Eigentumswohnungen verkauft werden können. Ohne Teilungserklärung ist es nicht möglich, Einzelwohnungen rechtlich selbstständig zu veräußern.
Eine Teilungserklärung besteht aus drei wesentlichen Bestandteilen:
Die Kosten einer Teilungserklärung setzen sich aus Notarkosten, Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbuchkosten zusammen.
Eine Teilungserklärung kann vom Eigentümer selbst erstellt werden, jedoch wird meist die Hilfe von Architekten, Sachverständigen oder Notaren in Anspruch genommen. Wichtig ist, dass die Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) eingehalten werden und die Teilungserklärung notariell beglaubigt wird, um rechtlich wirksam zu sein.
Ja, eine Teilungserklärung kann geändert werden, aber nur mit Zustimmung aller Eigentümer und einer notariellen Beurkundung der Änderungen. Änderungen werden erforderlich bei:
Tipp: Kleinere Änderungen, die nur bestimmte Eigentümer betreffen, können schriftlich vereinbart werden.
Miteigentumsanteile (MEA) geben an, wie viel Prozent des Gemeinschaftseigentums einer Wohneinheit zugeordnet wird. Sie werden in 1000stel ausgedrückt und berechnen sich anhand der Wohnfläche der jeweiligen Einheit.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird benötigt, um die Teilung einer Immobilie in rechtlich eigenständige Wohneinheiten beim Grundbuchamt einzutragen. Sie bestätigt, dass jede Wohneinheit baulich abgeschlossen und unabhängig nutzbar ist.
Die Gemeinschaftsordnung ist Teil der Teilungserklärung und regelt Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Sie legt fest:
Hinweis: Weicht die Gemeinschaftsordnung von der Teilungserklärung oder dem WEG ab, gilt im Zweifel die Gemeinschaftsordnung, solange kein Eigentümer unangemessen benachteiligt wird.
Eine Teilungserklärung kann durch Öffnungsklauseln vom Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abweichen. Dadurch können nachträgliche Änderungen per Mehrheitsbeschluss beschlossen werden, was zu folgenden Fallstricken führen kann:
Tipp: Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte die Teilungserklärung genau geprüft und bei Unklarheiten rechtlicher Rat eingeholt werden.
Eine Muster-Teilungserklärung bietet eine Orientierungshilfe beim Erstellen oder Prüfen einer eigenen Teilungserklärung. wohnungseigentumsrecht.net und andere Fachportale bieten kostenlose Muster zum Download an.
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