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Die Immobilienbewertung stützt sich auf verschiedene Wertbegriffe, wobei der Marktwert (Verkehrswert) als grundlegender Standard dient. Dieser Wert, definiert nach § 194 BauGB, repräsentiert den Preis, der unter üblichen Marktbedingungen ohne Berücksichtigung persönlicher Umstände erzielt werden könnte. Er ist auch als „Wert des Grundstücks“ im Sinne des bürgerlichen Rechts relevant.
Im Gegensatz dazu steht der Beleihungswert, der von Kreditinstituten verwendet wird und eine konservativere, langfristige Bewertung darstellt. Der „gemeine Wert“ im Steuerrecht und der „volle Wert“ für öffentliche Verwaltungen orientieren sich ebenfalls am Marktwert, jedoch mit spezifischen Anpassungen für steuerliche bzw. haushälterische Zwecke.
Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) gemäß IFRS-Standards nähert sich ebenfalls dem Marktwert an und wird in der internationalen Rechnungslegung verwendet. Andere Wertbegriffe, wie Investitionswert, Geltungswert, Nutzwert, Nutzungswert, Gebrauchswert, Unternehmens- bzw. Geschäftswert/Firmenwert (Good Will), und Longterm-Sustainable Value (L-TSV), bieten spezialisierte Perspektiven für bestimmte Anwendungsfälle oder Anlageziele. Die korrekte Anwendung dieser Begriffe ist entscheidend für eine umfassende und aussagekräftige Immobilienbewertung.
Die Immobilienbewertung ist ein komplexes Feld, in dem verschiedene Wertbegriffe je nach Kontext und Zweck der Bewertung Anwendung finden. Dieser Artikel bietet einen detaillierten Überblick über die wichtigsten Wertbegriffe und ihre Bedeutung für Immobilienexperten, Investoren und Eigentümer. Von dem allgemein bekannten Marktwert (Verkehrswert) über den Beleihungswert bis hin zu spezialisierten Konzepten wie dem Longterm-Sustainable Value (L-TSV) – die richtige Anwendung dieser Begriffe ist für eine fundierte Immobilienbewertung unerlässlich.
Der Marktwert und Verkehrswert sind synonyme Begriffe. Mit dem Europarechtsanpassungsgesetz hat der Gesetzgeber klargestellt, dass der „Verkehrswert“ materiell identisch mit dem „Marktwert“ ist. Es besteht kein Unterschied zwischen dem Verkehrswert nach § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) und dem Marktwert im Sinne europäischer Vorgaben.
Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Diese Definition ist von zentraler Bedeutung, da der Verkehrswert im Wirtschafts- und Rechtsleben eine allgemeingültige Bedeutung einnimmt. Er wird mit dem „wahren“, „inneren“, „wirklichen“ oder schlicht mit dem „Wert“ des Grundstücks gleichgesetzt.
In der Immobilienwirtschaft bezeichnet man den um Schulden und Verbindlichkeiten verminderten Verkehrswert auch als Net Asset Value.
Der Markt- bzw. Verkehrswert entspricht materiell auch der Direktive des Europäischen Rates von 1991, der EU-Grundstücksmitteilung und international gebräuchlichen Marktwertdefinitionen. Die deutsche Definition des Verkehrswerts (Marktwert) hat sich als modern und international vorbildlich erwiesen.
Im Gegensatz zum Marktwert zielt der Beleihungswert auf eine langfristige, konjunkturunabhängige Bewertung ab. Gemäß § 3 Abs. 1 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ist der Beleihungswert definiert als:
„den Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.“
Der Beleihungswert bildet die Grundlage für die Kreditvergabe bei Hypothekendarlehen und anderen grundpfandrechtlich gesicherten Krediten. Er liegt typischerweise unter dem Marktwert, um den Kreditgebern zusätzliche Sicherheit zu bieten und Marktvolatilitäten auszugleichen.
Die Definition des Markt- bzw. Verkehrswerts in § 194 BauGB entspricht trotz abweichenden Wortlauts im Wesentlichen auch der Definition des „gemeinen Werts„ des Steuerrechts (§ 9 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes – BewG) und dem „vollen Wert“ im Sinne der Bundes- und Landeshaushaltsordnungen sowie der Gemeindeordnungen der Länder.
Der gemeine Wert wird im § 9 Abs. 2 BewG definiert als der Preis, „der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei seiner Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.“
Der gemeine Wert ist Bewertungsmaßstab für verschiedene steuerlich relevante Werte des Grundvermögens, wie:
Der Verkehrswert/Marktwert ist nach § 63 Abs. 3 der Bundeshaushaltsordnung (BHO) als „voller Wert“ Bemessungsgrundlage für die Veräußerung von Vermögensgegenständen der öffentlichen Hand.
Im Staats- und Verwaltungsrecht gilt der Grundsatz, dass der Staat (die staatliche Verwaltung) nichts verschenken darf und Bestandteile des Staatsvermögens nur aufgrund eines formellen Gesetzes unentgeltlich oder unter dem Verkehrswert veräußert werden dürfen.
Der „volle Wert“ wird häufig nicht ausschließlich gutachterlich festgestellt, sondern durch ein Bieterverfahren ermittelt.
Das Bilanzrecht orientiert sich zunehmend am Marktwert, alternativ zum Buchwert und den Anschaffungs- und Herstellungskosten. In den aktuellen Verordnungen der Europäischen Kommission zur „Übernahme bestimmter Rechnungslegungsstandards, die auf die „International Financial Reporting Standards“ (IFRS) und die „International Accounting Standards“ (IAS) zurückgehen, wird vom „beizulegenden Zeitwert“ (fair value) gesprochen.
Der „beizulegende Zeitwert“ (fair value) definiert sich nach verschiedenen IAS-Standards als „der Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte“.
Der beizulegende Zeitwert ist damit materiell identisch mit dem Verkehrs- bzw. Marktwert (§ 194 BauGB), und die in den IAS vorgegebenen Ermittlungsgrundsätze entsprechen den materiellen Grundsätzen der für die Verkehrs- bzw. Marktwertermittlung maßgeblichen Grundsätze der ImmoWertV.
Der Investitionswert, auch als subjektiver Wert bekannt, stellt den Wert einer Immobilie für einen bestimmten Investor dar, basierend auf dessen individuellen Anlagekriterien, Renditeerwartungen und Risikoeinstellungen. Im Gegensatz zum Marktwert, der objektiv die allgemeinen Marktbedingungen widerspiegelt, berücksichtigt der Investitionswert die spezifischen Umstände und Ziele des Investors.
Für einen Investor können dabei steuerliche Aspekte, Synergieeffekte mit anderen Immobilien im Portfolio oder spezifische Nutzungsmöglichkeiten eine Rolle spielen, die den Investitionswert über oder unter dem Marktwert ansiedeln können.
Geltungswert, Nutzwert und Nutzungswert: Funktionale Bewertungsansätze
Der Geltungswert einer Immobilie bezieht sich auf ihren Wert in einem spezifischen Kontext oder für einen bestimmten Zweck. Er kann von gesellschaftlichen, kulturellen oder historischen Faktoren beeinflusst werden und übersteigt oft den rein ökonomischen Wert.
Der Nutzwert und Nutzungswert beziehen sich auf den Wert, den eine Immobilie durch ihre gegenwärtige oder potenzielle Nutzung generiert. Der Nutzwert fokussiert sich auf die aktuellen Nutzungsmöglichkeiten, während der Nutzungswert stärker die zukünftigen Nutzungspotenziale berücksichtigt.
Diese Wertbegriffe sind besonders relevant bei der Bewertung von Spezialimmobilien, deren Wert stark von ihrer spezifischen Nutzung abhängt, wie beispielsweise Hotels, Krankenhäuser oder Produktionsanlagen.
Der Gebrauchswert einer Immobilie bezieht sich auf den direkten Nutzen, den sie dem Eigentümer oder Nutzer bietet. Er ist eng mit der Funktionalität, Zweckmäßigkeit und Angemessenheit der Immobilie für ihren vorgesehenen Verwendungszweck verbunden.
Im Gegensatz zum Tauschwert (dem Marktwert), der sich auf den möglichen Verkaufspreis bezieht, stellt der Gebrauchswert auf den unmittelbaren Nutzen für den Eigentümer oder Mieter ab. Der Gebrauchswert kann durch Faktoren wie Lage, Ausstattung, Grundriss, energetische Eigenschaften und Instandhaltungszustand beeinflusst werden.
Der Unternehmens- bzw. Geschäftswert, auch als Firmenwert oder Good Will bekannt, ist ein immaterieller Wert, der über den materiellen Substanzwert einer Immobilie hinausgeht. Bei betrieblich genutzten Immobilien oder Immobilien mit integriertem Geschäftsbetrieb (wie Hotels oder Pflegeheime) kann der Firmenwert einen erheblichen Teil des Gesamtwerts ausmachen.
Dieser Wert umfasst Faktoren wie Kundenstamm, Reputation, Marktposition, eingespielte Betriebsabläufe und andere immaterielle Vermögenswerte, die mit der Immobilie verbunden sind. Bei der Bewertung von Betreiberimmobilien ist die Berücksichtigung des Firmenwerts oft entscheidend für eine realistische Wertermittlung.
Longterm-Sustainable Value (L-TSV): Nachhaltigkeit in der Bewertung
Immobilienbewertung, das auf langfristige Nachhaltigkeit und Resilienz abzielt. Ähnlich wie der Beleihungswert berücksichtigt er langfristige Aspekte, fokussiert sich aber stärker auf ökologische, soziale und ökonomische Nachhaltigkeitsfaktoren.
Der L-TSV berücksichtigt Aspekte wie energetische Effizienz, CO2-Fußabdruck, Anpassungsfähigkeit an den Klimawandel, soziale Verträglichkeit und langfristige wirtschaftliche Tragfähigkeit. Er wird besonders relevant im Kontext der zunehmenden Bedeutung von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) in der Immobilienwirtschaft.
Im Unterschied zum kurzfristig orientierten Marktwert und zum risikominimierenden Beleihungswert versucht der L-TSV, einen Wert zu ermitteln, der langfristig stabil bleibt und die Zukunftsfähigkeit der Immobilie widerspiegelt.
Fazit: Die richtige Wahl des Wertbegriffs
Die Vielfalt der Wertbegriffe in der Immobilienbewertung spiegelt die unterschiedlichen Perspektiven und Zwecke wider, für die Immobilien bewertet werden. Während der Marktwert (Verkehrswert) als allgemeiner Standard gilt und in vielen rechtlichen Kontexten Anwendung findet, haben spezialisierte Wertbegriffe wie der Beleihungswert, der beizulegende Zeitwert oder der Longterm-Sustainable Value ihre Berechtigung in spezifischen Anwendungsfällen.
Für eine fundierte Immobilienbewertung ist es entscheidend, den geeigneten Wertbegriff entsprechend dem Bewertungszweck auszuwählen und die spezifischen Anforderungen und Methoden zu verstehen, die mit jedem Wertbegriff verbunden sind. Nur so kann eine aussagekräftige und zweckmäßige Bewertung erfolgen, die den Bedürfnissen aller Beteiligten gerecht wird.
Der Marktwert, auch Verkehrswert genannt, ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften sowie der Lage einer Immobilie zu erzielen wäre. Er ist die zentrale Bewertungsgrundlage für Immobilienverkäufe und wird in § 194 BauGB definiert.
Während der Marktwert den aktuellen Wert einer Immobilie im freien Markt widerspiegelt, ist der Beleihungswert eine konservativere Bewertung, die langfristige, konjunkturunabhängige Aspekte berücksichtigt. Der Beleihungswert liegt in der Regel unter dem Marktwert und dient als Basis für die Kreditvergabe durch Banken.
Der gemeine Wert entspricht in seiner Definition weitgehend dem Marktwert, ist jedoch speziell für steuerliche Zwecke relevant. Er dient als Bewertungsmaßstab für die Grundsteuer, Grunderwerbsteuer sowie für die Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Der Marktwert (auch Verkehrswert genannt) ist der Preis, der für ein Haus zum Zeitpunkt der Bewertung auf dem freien Markt erzielt werden könnte . Der Beleihungswert hingegen ist der Wert, den eine Bank im Falle einer Versteigerung voraussichtlich erzielen kann und dient als Grundlage für die Kreditvergabe. Er liegt in der Regel unter dem Marktwert, da Banken einen Sicherheitsabschlag berücksichtigen .
Der volle Wert ist der Maßstab, den staatliche Institutionen bei der Veräußerung von Immobilien anwenden müssen. Laut Bundeshaushaltsordnung (BHO) dürfen Vermögensgegenstände der öffentlichen Hand nur zu ihrem Verkehrswert oder über ein Bieterverfahren veräußert werden.
Der beizulegende Zeitwert, auch Fair Value genannt, ist ein international anerkanntes Bewertungsprinzip aus der Rechnungslegung. Er beschreibt den Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte.
Der Investitionswert ist ein subjektiver Wert, der sich an den individuellen Kriterien eines Investors orientiert. Er kann vom Marktwert abweichen, da er Faktoren wie steuerliche Vorteile, Synergien oder betriebliche Nutzungsmöglichkeiten berücksichtigt.
Der Longterm-Sustainable Value (L-TSV) ist ein nachhaltiger Bewertungsansatz, der langfristige Stabilität, ökologische, soziale und ökonomische Faktoren berücksichtigt. Er wird zunehmend wichtiger im Kontext von ESG-Kriterien in der Immobilienwirtschaft.
Der Gebrauchswert beschreibt den praktischen Nutzen einer Immobilie für den Eigentümer oder Nutzer. Er hängt von Faktoren wie Lage, Ausstattung, Grundriss und energetischer Qualität ab und unterscheidet sich vom Marktwert, der den möglichen Verkaufspreis beschreibt.
Unterschiedliche Bewertungsanlässe erfordern unterschiedliche Wertbegriffe. Während der Marktwert für Verkäufe relevant ist, wird der Beleihungswert für Kredite genutzt und der gemeine Wert für steuerliche Zwecke. Eine fundierte Immobilienbewertung berücksichtigt den passenden Wertbegriff für den jeweiligen Zweck.
Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.
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