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Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein zentraler Parameter im Baurecht und bestimmt die zulässige Geschossfläche eines Gebäudes im Verhältnis zur Grundstücksgröße. Die Berechnung der Geschossfläche erfolgt anhand der Summe aller Vollgeschosse, die nach Landesbauordnung als solche gelten.
In der Praxis kann die Geschossfläche Dachgeschoss teilweise oder vollständig angerechnet werden, je nach Mindesthöhe und Flächenanteil. Unterschiede zwischen den Bundesländern führen dazu, dass die Geschossfläche berechnen je nach Region variieren kann.
Neben der GFZ wird häufig die Brutto-Grundfläche (BGF) betrachtet, die alle Geschosse eines Gebäudes umfasst, während die GFZ nur anrechenbare Vollgeschosse berücksichtigt. Die beitragspflichtige Geschossfläche berechnen Kommunen individuell für Erschließungs- und Anschlussbeiträge, wobei ausgebaute Dachgeschosse teilweise mit einbezogen werden können.
Der Bebauungsplan legt die zulässige GFZ fest, die sich je nach Gebietstyp unterscheidet – Wohngebiete haben niedrigere Werte als urbane oder Kerngebiete. Die GFZ beeinflusst maßgeblich die Immobilienbewertung, da eine höhere GFZ die Bebauungsdichte und damit den Wert eines Grundstücks steigern kann.
Städte nutzen die GFZ als Planungsinstrument, um Überverdichtung zu verhindern und die Infrastrukturbelastung zu steuern. Bauherren müssen die jeweiligen Regelungen zur Geschossflächenzahl genau prüfen, um Baugenehmigungen nicht zu gefährden.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein städtebaulicher Kennwert im deutschen Baurecht und wird bundesweit in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Gemäß § 20 BauNVO gibt die GFZ an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die Geschossfläche umfasst dabei die Summe der Flächen aller Vollgeschosse eines Bauwerks und wird nach den Außenmaßen des Gebäudes ermittelt. Wichtig ist, dass hier nicht die Wohnfläche gemeint ist – auch die Grundflächen der Wände zählen zur Geschossfläche, im Gegensatz zur Wohnfläche.
Die BauNVO definiert außerdem, welche Gebäudeteile bei der Berechnung der Geschossfläche berücksichtigt oder ausgenommen werden. Balkone, Loggien, Terrassen und bestimmte Nebenanlagen (z. B. Gartenhäuschen oder Carports), die in den nach Landesrecht zulässigen Abstandsflächen liegen, bleiben unberücksichtigt. Ein Bebauungsplan kann jedoch festlegen, dass Flächen von Aufenthaltsräumen in sonst nicht vollzähligen Geschossen (z. B. Geschossfläche Dachgeschoss oder Wohnkellern) ganz oder teilweise mitzurechnen sind – oder ausnahmsweise nicht mitgerechnet werden. Damit bietet das Bundesrecht einen Rahmen, der von den Gemeinden im Bebauungsplan konkretisiert werden kann.
Als Teil des “Maßes der baulichen Nutzung” eines Grundstücks ist die GFZ neben der Grundflächenzahl (GRZ) und der Baumassenzahl (BMZ) ein wichtiges Steuerungsinstrument im Städtebau. § 17 BauNVO enthält Orientierungswerte für Obergrenzen der GFZ je Baugebiet. Beispielsweise sind in Wohngebieten GFZ bis 1,2 vorgesehen, in Kern- oder urbanen Gebieten bis zu 3,0. Diese Werte dienen als Richtgrößen für die Planung; sie dürfen in bestimmten Sonderfällen (z. B. Ferienhausgebieten) nicht überschritten werden. Insgesamt stellt die GFZ sicher, dass die Bebauungsdichte und -höhe auf einem Grundstück begrenzt bleibt, um etwa übermäßige Verschattung oder eine Überlastung der Infrastruktur zu vermeiden.
Obwohl die GFZ bundesrechtlich definiert ist, gibt es landesrechtliche Unterschiede bei den Grundlagen ihrer Berechnung – insbesondere bei der Definition Geschossfläche und der Berechnung der Geschossfläche. § 20 Abs. 1 BauNVO verweist darauf, dass als Vollgeschosse diejenigen Geschosse gelten, die nach Landesrecht Vollgeschosse sind. Die Landesbauordnungen der Bundesländer weichen hier in Details voneinander ab. Dies führt dazu, dass ein und dasselbe Baukonzept in verschiedenen Ländern zu unterschiedlicher anrechenbarer Geschossfläche führen kann.
Bayern: Ein Geschoss gilt als Vollgeschoss, wenn es über mindestens 2/3 der Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m aufweist. Ein Kellergeschoss zählt als Vollgeschoss, wenn seine Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,20 m über der Geländeoberfläche liegt.
Hamburg: Ein Dachgeschoss gilt als Vollgeschoss, wenn es eine Mindesthöhe von 2,30 m über mindestens 2/3 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses erreicht.
Nordrhein-Westfalen: Ein Vollgeschoss erfordert eine lichte Höhe von 2,30 m über mehr als 3/4 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses.
Niedersachsen: Ein oberirdisches Geschoss wird als Vollgeschoss gewertet, wenn es über mindestens 50 % seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m erreicht.
Diese Beispiele zeigen, dass die Kriterien für Vollgeschosse je nach Bundesland variieren. Unterschiede bei Mindesthöhen und Flächenanteilen führen dazu, dass die Geschossfläche berechnen in jedem Bundesland unterschiedlich ausfallen kann. Ein Gebäudeteil, das in Bayern nicht zur Geschossfläche zählt, könnte in NRW oder Hamburg durchaus zur GFZ hinzugerechnet werden.
Bei der GFZ-Berechnung kommt es darauf an, welche Gebäudeflächen angerechnet werden. Grundsätzlich fließen alle Flächen der Vollgeschosse in die Geschossfläche ein. Nicht-Vollgeschosse (wie bestimmte Dachgeschosse oder Keller) bleiben unberücksichtigt, sofern sie die Kriterien nicht erfüllen. Allerdings können kommunale Bebauungspläne auf Basis von § 20 BauNVO bestimmte Räume in sonst nicht voll angerechneten Geschossen zusätzlich berücksichtigen. Beispielsweise kann festgesetzt werden, dass ein ausgebautes Dachstudio (obwohl es nach strenger Landesdefinition kein Vollgeschoss ist) dennoch ganz oder teilweise zur GFZ zählt. Umgekehrt kann auch vorgesehen werden, dass solche Flächen ausnahmsweise nicht mitgerechnet werden.
Kellergeschosse: Meist unberücksichtigt, solange sie größtenteils im Erdreich liegen. Ragt ein Keller jedoch stark aus dem Boden heraus und enthält Aufenthaltsräume, kann er als Vollgeschoss gelten.
Dachgeschosse: Ein ausgebautes Dachgeschoss kann je nach Mindesthöhe und Flächenanteil als Vollgeschoss angerechnet werden. Dies beeinflusst die zulässige GFZ-Berechnung.
Nebengebäude & Vorbauten: Balkone, Terrassen oder offene Stellplätze werden in der Regel nicht zur Geschossfläche gezählt.
In bestimmten Fällen ist die Geschossfläche beitragspflichtig, z. B. bei Erschließungsbeiträgen oder Kanalanschlussbeiträgen. Die beitragspflichtige Geschossfläche berechnen Kommunen meist nach eigenen Satzungen, wobei Vollgeschosse oft mit einem bestimmten Faktor angesetzt werden. Ausgebaute Dachgeschosse können hier teilweise oder vollständig einbezogen werden.
Formel: Beitragspflichtige Geschossfläche = Anrechenbare Geschossfläche × Beitragssatz
In der Architektur und Baubranche wird oft der Begriff Brutto-Grundfläche (BGF) verwendet. Die BGF umfasst alle Geschosse eines Gebäudes, einschließlich Keller, Dachböden und Technikräume. Im Gegensatz dazu umfasst die Geschossfläche nach BauNVO nur die nach Baurecht als Vollgeschosse geltenden Ebenen. Daher kann die Brutto-Grundfläche (BGF) oft deutlich größer sein als die anrechenbare Geschossfläche für die GFZ-Berechnung.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein essenzielles Planungsinstrument, das die maximale Bebaubarkeit eines Grundstücks bestimmt. Unterschiede in den Landesbauordnungen beeinflussen die Berechnung der Geschossfläche erheblich. Daher müssen Bauherren und Architekten genau prüfen, welche Gebäudeteile in ihrer Kommune angerechnet werden. Eine genaue Kenntnis der GFZ und BGF hilft, Baugenehmigungen zu sichern und die wirtschaftliche Nutzung eines Grundstücks zu optimieren.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. Sie wird nach § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgelegt und beeinflusst maßgeblich die Bebauungsdichte sowie die Baugenehmigung eines Grundstücks.
Die Berechnung der Geschossfläche erfolgt durch die Addition der Flächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes. Sie wird anhand der Außenmaße des Gebäudes ermittelt und schließt keine Balkone, Loggien oder offene Stellplätze ein. Die Formel lautet:
Geschossfläche = Grundfläche × Anzahl der Vollgeschosse
Die Geschossfläche Dachgeschoss kann je nach Bauordnung des Bundeslandes zur GFZ hinzugerechnet werden. Ein Dachgeschoss wird meist dann als Vollgeschoss gewertet, wenn es über eine bestimmte Mindesthöhe verfügt (z. B. 2,30 m über mindestens 2/3 der Grundfläche).
Um die Geschossfläche berechnen zu können, muss die Grundfläche des Gebäudes mit der Anzahl der Vollgeschosse multipliziert werden. Dabei ist zu beachten, dass einige Gebäudeteile (z. B. Technikräume oder ausgebaute Dachgeschosse) je nach Bebauungsplan und Landesbauordnung berücksichtigt oder ausgeschlossen werden können.
Die Brutto-Grundfläche (BGF) umfasst die Gesamtfläche aller Geschosse, einschließlich Keller, Dachböden und Technikräume. Im Gegensatz dazu zählt die Geschossfläche nur die nach Baurecht als Vollgeschosse geltenden Flächen. Daher kann die BGF deutlich größer sein als die anrechenbare GFZ-Fläche.
Die beitragspflichtige Geschossfläche ist relevant für Erschließungsbeiträge, Kanalanschlussbeiträge oder andere kommunale Abgaben. Kommunen berechnen die beitragspflichtige Geschossfläche individuell, wobei Vollgeschosse vollständig und teilweise ausgebaute Dachgeschosse anteilig berücksichtigt werden können.
Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) wird im Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Sie variiert je nach Gebiet – in Wohngebieten ist eine niedrigere GFZ üblich, während in Kern- oder Gewerbegebieten eine höhere GFZ möglich ist.
Eine hohe GFZ kann den Wert eines Grundstücks erheblich steigern, da eine dichtere Bebauung möglich ist. Umgekehrt kann eine niedrige GFZ die Nutzungsmöglichkeiten einschränken und den Wert begrenzen. Investoren sollten daher immer die GFZ und BGF eines Grundstücks prüfen.
Die GFZ bestimmt maßgeblich, wie viel Fläche auf einem Grundstück bebaut werden darf. Bauherren müssen die GFZ und die Definition Geschossfläche genau prüfen, um eine Baugenehmigung zu erhalten und die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks optimal zu planen.
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