Wissens­wertes zum Ertragswert­verfahren und Erklärung

Wir sind Ihr kompetenter Ansprechpartner bei der Bewertung der folgenden Objektarten: Wohn- und Gewerbeimmobilien, Logistik- und Industrieimmobilien, Handelsimmobilien, Hotelimmobilien, Sozialimmobilien (Alten- und Pflegeheime)

Ertragswertverfahren Immobilien

Kurzfassung

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, die den Verkehrswert auf Basis zukünftiger Erträge, insbesondere Mieteinnahmen, bestimmt. Es dient dazu, die wirtschaftliche Rentabilität einer Immobilie zu analysieren und Investoren eine realistische Einschätzung der erwartbaren Gewinne zu ermöglichen.

Kernfaktoren des Ertragswertverfahrens:

  • Mieteinnahmen: Sie bilden die Grundlage der Berechnung. Entscheidend sind die ortsüblichen Mieten vergleichbarer Objekte.
  • Liegenschaftszinssatz: Dieser spiegelt die marktübliche Verzinsung wider und beeinflusst maßgeblich den Ertragswert. Ein niedriger Zinssatz erhöht, ein hoher senkt den Wert.
  • Bewirtschaftungskosten: Betriebskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiken müssen berücksichtigt werden, da sie den Reinertrag beeinflussen.
  • Vervielfältiger: Abgeleitet aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins, dient er zur Berechnung des Gebäudeertragswerts.
  • Restnutzungsdauer: Sie ergibt sich aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters und kann durch Sanierungen verlängert werden.

Das Verfahren eignet sich insbesondere für vermietete Immobilien wie Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude oder Hotels, wird jedoch nicht bei öffentlichen oder nicht gewinnorientierten Gebäuden angewendet. Rechtliche Vorgaben, insbesondere Mietrecht und Immobilienregulierungen, müssen bei der Bewertung beachtet werden.

Knut Pauly Immobiliengutachter

Definition und Bedeutung des Ertragswertverfahrens

Ertragswertverfahren Definition

Beim Ertragswertverfahren ermitteln Sachverständige die Erträge einer Immobilie aus Pacht- und Mieteinnahmen und leiten daraus den Marktwert (Verkehrswert) oder den langfristig erzielbaren Beleihungswert ab. Dabei wird die Miete über die Nutzungsdauer hinweg kapitalisiert und mit einem Risikozuschlag versehen.

Dieses Verfahren wird insbesondere bei der Bewertung von Unternehmen sowie bei vermieteten Immobilien angewendet. Es kommt zudem bei gemischt genutzten Wohn- und Gewerbeimmobilien zum Einsatz, um die Differenz zwischen Einnahmen (Mieten) und Aufwänden (Betriebskosten) zu berechnen.

Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 7 ImmoWertV) ist das Ertragswertverfahren eines von drei zulässigen Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts einer Immobilie. Verkehrswertgutachten, die nach diesem Verfahren von zertifizierten Sachverständigen erstellt werden, werden vom Finanzamt anerkannt.

Die Berechnung des Ertragswerts folgt einem strukturierten Verfahren: Der Bodenwert wird ermittelt, indem der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert wird. Der Jahresrohertrag ergibt sich aus der Wohnfläche multipliziert mit der erzielbaren Miete. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten erhält man den Jahresreinertrag, der die Grundlage für die Wertermittlung bildet.

Ertragswertverfahren kurz erklärt

Die Mieteinnahmen sind der zentrale Faktor im Ertragswertverfahren, da sie direkt den Gewinn beeinflussen, den Sie aus Ihrer Immobilie erzielen können. Ein höherer Rohertrag bedeutet in der Regel einen höheren Ertragswert.

Um den Ertragswert korrekt zu ermitteln, ist es entscheidend, die ortsüblichen Mieten für vergleichbare Immobilien zu kennen. Diese Mieteinnahmen bilden die Basis für die Berechnung des Rohertrags. Unterschätzen Sie nicht die Bedeutung der jährlichen Mieteinnahmen, da sie den Unterschied zwischen einer lukrativen Investition und einer finanziellen Belastung ausmachen können.

Zudem ist der Liegenschaftszinssatz ist im Ertragswertverfahren entscheidend, da er die marktübliche Verzinsung von Immobilieninvestitionen widerspiegelt. Er dient zur Abzinsung des Reinertrags, um den Ertragswert einer Immobilie zu bestimmen. Ein niedriger Liegenschaftszinssatz führt zu einem höheren Ertragswert, während ein hoher Zinssatz den Wert senkt. Er basiert auf Marktdaten und variiert je nach Immobilienart, Lage und Risiko. Damit gewährleistet der Liegenschaftszinssatz eine realistische Wertermittlung im Immobilienmarkt.

Rechtlicher Rahmen und Regulierungen

Beim Ertragswertverfahren ist es wichtig, auch den rechtlichen Kontext zu berücksichtigen, da spezifische Regulierungen zum Mietrecht und zur Immobilienbewertung bestehen. Diese Gesetze können Auswirkungen auf Ihre Mieteinnahmen sowie die möglichen Erträge haben.

Die Kenntnis des rechtlichen Rahmens ist entscheidend, um sicherzustellen, dass die ermittelten Werte und Berechnungen geltenden Vorschriften entsprechen. Außerdem sollten Sie sich darüber informieren, wie Mietverträge oder rechtliche Streitigkeiten den Ertragswert Ihrer Immobilie beeinflussen können. Daher kann es sinnvoll sein, Experten zu konsultieren, um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.

Wesentliche Komponenten des Ertragswert­verfahrens

Rohertrag – Bruttoertrag

Der Rohertrag ist eine zentrale Größe im Ertragswertverfahren, die alle marktüblich erzielbaren Mieten umfasst. Wichtig ist, dass nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die ortsüblichen Mieten herangezogen werden, um eine realistische Einschätzung Ihrer Immobilie zu gewährleisten. Weichen die tatsächlichen Mieten von der ortsüblichen Miete ab so ist ein Over- oder Underrent zu berücksichtigen.

Bewirtschaftungskosten – Betriebskosten

Die Bewirtschaftungskosten umfassen alle Kosten, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung Ihrer Immobilie anfallen. Dazu zählen z.B. Verwaltungsaufwendungen, Instandhaltungskosten und das Risiko von Mietausfällen.

Diese Kosten sind entscheidend für die Ermittlung des Reinertrags und sollten präzise kalkuliert werden. Sie können erheblich variieren und beeinflussen somit den Ertragswert erheblich. Achten Sie darauf, alle denkbaren Aufwendungen, wie etwa laufende Reparaturen oder Verwaltungskosten, in Ihre Berechnung einzubeziehen, um ein realistisches Bild des finanziellen Potenzials Ihrer Immobilie zu bekommen.

Liegenschaftszins – Grundstückszins

Der Liegenschaftszins stellt den Zinssatz dar, zu dem die Verkehrswerte von Grundstücken marktüblich verzinst werden. Er ist von großer Bedeutung, da er zur Kapitalisierung der künftigen Einnahmen und Kosten dient und somit Einfluss auf den Ertragswert Ihrer Immobilie hat.

Die Höhe des Liegenschaftszinses wird typischerweise aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet und sollte regelmäßig überprüft werden. Ein niedriger Liegenschaftszins kann den Ertragswert Ihrer Immobilie steigern, während ein hoher Zins ihn mindern kann. Daher ist es essenziell, sich über aktuelle Marktentwicklungen und Zinssätze auf dem Laufenden zu halten.

Vervielfältiger – Kapitalisierungsfaktor

Der Vervielfältiger ist eine Rechengröße, die sich mathematisch aus der Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie und dem Liegenschaftszins ableitet. Er spielt eine entscheidende Rolle bei der Berechnung des Gebäudeertragswertes.

Die Formel zur Ermittlung des Vervielfältigers ist komplex, aber entscheidend für die Ertragswertberechnung. Ein höherer Vervielfältiger deutet auf eine längere Restnutzungsdauer hin und kann den Ertragswert Ihrer Immobilie erheblich erhöhen. Es ist wichtig, diesen Faktor regelmäßig zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, um die tatsächliche Wertentwicklung Ihrer Immobilie abzubilden.

Ergebnis

Nach der Berechnung des Ertragswerts des Gebäudes, addiert man diesen mit dem ermittelten Bodenwert. Dies berechnet den Verkehrswert der Immobilie.

Bei welchen Immobilien wird ein Er­trags­wert­verfahren in Ansatz gebracht?

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Immobilien angewendet, deren Wert sich aus zukünftigen Einnahmen ableiten lässt. Dazu zählen:

  • Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen
  • Vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Büro- und Geschäftsgebäude
  • Gemischt genutzte Immobilien
  • Spezialimmobilien wie Krankenhäuser, Pflegeheime oder Hotels

Häufig wird es auch zur Unternehmensbewertung genutzt. Für kommunale und öffentliche Gebäude wie Schulen oder kulturelle Einrichtungen ist es jedoch ungeeignet. Hier kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz, da diese Immobilien keine Erträge erwirtschaften.

Vorgehens­weise Ertragswer­tverfahren

Um den Ertragswert einer Immobilie exakt zu bestimmen, sollten Sie fünf entscheidende Schritte berücksichtigen.

  1. Bodenwert ermitteln: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = Bodenwert
  2. Jahresreinertrag = Mieteinnahmen (pro Jahr) – Bewirtschaftungskosten (pro Jahr)
  3. Gebäudereinertrag = Jahresreinertrag – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
  4. Gebäudeertragswert ermitteln durch Berechnung des Vervielfältiger, einem Faktor basierend auf der Restnutzungsdauer der Immobilie
  5. Nach der Berechnung des Ertragswert der Immobilie, addiert man diesen mit dem ermittelten Bodenwert. Dies berechnet den Verkehrswert der Immobilie.

Vor- und Nachteile des Er­trags­wert­ver­fah­rens

Vorteile des Ertragswertverfahrens

Ideal für Anlageimmobilien

Da das Ertragswertverfahren die Einnahmen in den Fokus stellt, eignet es sich besonders für die Bewertung von Investment-Immobilien. Wenn eine Immobilie als Kapitalanlage genutzt werden kann, wird üblicherweise dieses Verfahren angewendet.

Praxisnahe Berechnung durch Marktmiete

Das Verfahren basiert auf realistischen, marktüblichen Mieteinnahmen. Dabei werden die Miethöhen geschätzt, wobei in der Regel von einer jährlichen Mietsteigerung von drei Prozent ausgegangen wird.

Flexibilität bei der Bewertung

Sachverständige haben mehr Spielraum bei der Wertermittlung, da verschiedene Einflussfaktoren berücksichtigt werden. Dadurch kann die Bewertung besser an individuelle Gegebenheiten angepasst werden, insbesondere hinsichtlich Einnahmen und Ausgaben.

Nachteile des Ertragswertverfahrens

Hohe Abhängigkeit vom Liegenschaftszins

Nicht in jeder Gemeinde gibt es standardisierte Liegenschaftszinssätze, was die Bewertung erschweren kann.

Zukünftige Mietsteigerungen nicht berücksichtigt

Das Verfahren basiert auf aktuellen marktüblichen Mieten und lässt mögliche zukünftige Mietsteigerungen unberücksichtigt.

Kritik und Zukunft des Ertragswertverfahrens

Kritik am Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren, obwohl weit verbreitet und anerkannt, steht häufig im Zentrum der Kritik, da es mit mehreren Schwächen und Herausforderungen behaftet ist, die seine Zuverlässigkeit in Frage stellen.

Eine der gravierendsten Schwächen ist die Anfälligkeit gegenüber Marktschwankungen. Da das Verfahren die zukünftigen Erträge einer Immobilie als Grundlage für die Bewertung heranzieht, können unvorhersehbare wirtschaftliche Veränderungen, wie etwa Konjunkturschwankungen oder Unruhen auf den Finanzmärkten, zu erheblichen Abweichungen zwischen dem geschätzten und dem tatsächlichen Marktwert führen.

Diese Volatilität kann zu Fehleinschätzungen führen, die Investoren und Eigentümer gleichermaßen finanziell belasten. Zudem ist das Ertragswertverfahren stark von subjektiven Annahmen abhängig. Die Prognose zukünftiger Erträge, die Bestimmung des angemessenen Liegenschaftszinses und die Einschätzung der Nutzungsdauer erfordern ein hohes Maß an Erfahrung und Fachwissen, bergen jedoch auch das Risiko von Verzerrungen und Fehlinterpretationen.

Diese subjektiven Elemente können zu inkonsistenten Bewertungen führen, die das Vertrauen in die Objektivität und Genauigkeit des Verfahrens untergraben.

Darüber hinaus wird oft kritisiert, dass das Ertragswertverfahren die individuellen Merkmale einer Immobilie, wie Lage oder baulicher Zustand, nicht ausreichend berücksichtigt, was zu einer vereinfachten und unter Umständen irreführenden Bewertung führen kann.

In einer Zeit, in der die Immobilienmärkte zunehmend komplexer und dynamischer werden, ist es unerlässlich, diese Schwächen zu adressieren und das Ertragswertverfahren weiterzuentwickeln, um seine Relevanz und Genauigkeit sicherzustellen

Zukunft des Ertragswertverfahrens

Die Zukunftsperspektiven des Ertragswertverfahrens in der Immobilienbewertung sind eng mit den sich stetig wandelnden Marktbedingungen und technologischen Fortschritten verbunden. Angesichts der zunehmenden Volatilität der Immobilienmärkte und der wachsenden Bedeutung von Nachhaltigkeit und digitaler Transformation wird das Ertragswertverfahren eine signifikante Anpassung und Weiterentwicklung erfahren müssen, um auch zukünftig als verlässliches Bewertungsinstrument zu dienen.

Eine der vielversprechendsten Entwicklungen ist die Integration von Big Data und künstlicher Intelligenz, die es ermöglichen, präzisere Prognosen zu erstellen und die Genauigkeit der Ertragswertberechnungen zu verbessern. Diese neuen Technologien können dazu beitragen, die subjektiven Annahmen, die oft als Schwäche des Verfahrens kritisiert werden, zu minimieren, indem sie auf umfassende Datenanalysen und maschinelles Lernen zurückgreifen.

Zudem könnte der verstärkte Fokus auf nachhaltige Immobilien und die Berücksichtigung von Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien (ESG) in die Bewertungskriterien des Ertragswertverfahrens einfließen, um den gestiegenen Anforderungen von Investoren und Regulierungsbehörden gerecht zu werden. Diese Anpassungen werden nicht nur die Relevanz des Ertragswertverfahrens in einem sich wandelnden Marktumfeld sichern, sondern auch seine Rolle als zukunftsorientiertes Instrument in der Immobilienbewertung stärken.

Daher ist es unabdingbar, dass sich alle Akteure der Immobilienbranche – von Gutachtern bis hin zu Investoren – offen für Innovationen zeigen und bereit sind, traditionelle Bewertungsmethoden neu zu denken und zu implementieren. Durch die kontinuierliche Anpassung an die veränderten Marktbedingungen und die Nutzung technologischer Fortschritte wird das Ertragswertverfahren in der Lage sein, auch in Zukunft eine zentrale Rolle in der Immobilienbewertung zu spielen und den Anforderungen eines dynamischen und komplexen Marktes gerecht zu werden.

 

wesentliche Fragen zum Thema: Ertragswertverfahren Immobilienbewertung

Für welche Objektarten eignet sich das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren wird für die Bewertung von Miet- und Pachtobjekten eingesetzt, die als Kapitalanlage dienen. Dazu zählen unter anderem Wohnungen, Bürogebäude und Mehrfamilienhäuser mit mindestens drei Einheiten. Auch für Industrie- und Gewerbeimmobilien wie Solarparks, Einkaufszentren oder Fachmärkte ist dieses Verfahren geeignet.

Was ist der Ertragswert einer Immobilie?

Der Ertragswert dient der Wertermittlung von Immobilien und wird mithilfe des Ertragswertverfahrens berechnet. Er ergibt sich aus den voraussichtlich erzielbaren marktüblichen Erträgen sowie den zugrunde liegenden Liegenschaftszinssätzen.

Wann wird das vereinfachte Ertragswertverfahren angewendet?

Laut § 199 BewG kommt das vereinfachte Ertragswertverfahren zur Bewertung von Betriebsvermögen, Unternehmensanteilen oder Beteiligungen an Kapitalgesellschaften zum Einsatz. Es berücksichtigt zukünftige Ertragsaussichten, darf jedoch nur verwendet werden, wenn es zu realistischen Ergebnissen führt.

Wann ist das periodische Ertragswertverfahren sinnvoll?

Das periodische Ertragswertverfahren eignet sich für Immobilien, deren Erträge über einen bestimmten Zeitraum schwanken – etwa aufgrund sich verändernder Ertragsverhältnisse. Die rechtlichen Vorgaben für dessen Anwendung sind in § 30 ImmoWertV festgelegt.

Warum Sie mit ESTIMADO arbeiten sollten
Bewertung und Berichterstattung

Objektive Wertermittlung durch Experten

Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.

Risikominimierung mit professioneller Unterstützung

Risikominimierung mit professioneller Unterstützung

Durch die Zusammenarbeit mit uns, können Kunden potenzielle Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen identifizieren und minimieren, da das Unternehmen über fundierte Marktkenntnisse verfügt.

Bessere Entscheidungsfindung mit fundierten Analysen

Bessere Entscheidungsfindung mit fundierten Analysen

Kunden profitieren von fundierten Informationen und Analysen, die von uns bereitgestellt werden, um fundierte Entscheidungen über den Kauf, Verkauf oder die Bewertung von Immobilien zu treffen

Optimierung des Investitionsportfolios mit maßgeschneiderter Beratung

Optimierung des Investitionsportfolios mit maßgeschneiderter Beratung

Wir als das ESTIMADO-Team bieten maßgeschneiderte Beratungsdienstleistungen, die Investoren dabei helfen, ihr Portfolio entsprechend ihren Anlagezielen und Risikotoleranzen zu optimieren.

Identifizierung von Wachstumschancen durch Fachwissen

Identifizierung von Wachstumschancen durch Fachwissen

Durch die Expertise von uns können Kunden potenzielle Wachstumschancen auf dem Immobilienmarkt erkennen und nutzen, um ihre Investitionen zu erweitern und Renditen zu steigern.

Verhandlungsmacht durch fundierte Marktkenntnisse

Verhandlungsmacht durch fundierte Marktkenntnisse

Kunden von uns können in Verhandlungen über den Kauf oder Verkauf von Immobilien eine stärkere Position einnehmen, da sie auf fundierte Marktanalysen und Expertenwissen zurückgreifen können.

Sozialimmobilien (Alten- und Pflegeheime) Bewertung

Vorausschauende Planung unterstützt durch Fachwissen

Mit Unterstützung durch unser ESTIMADO Team können Investoren zukünftige Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt vorhersehen und ihre Strategien entsprechend anpassen, um auf dem Markt erfolgreich zu sein.

Steigerung der Rentabilität durch professionelle Bewertungen

Steigerung der Rentabilität durch professionelle Bewertungen

Unsere Dienstleistungen helfen Investoren, rentablere Investitionsentscheidungen zu treffen und ihre Rendite zu maximieren, indem sie eine genaue Bewertung des Immobilienmarktes bieten.

Vertrauen in getroffene Entscheidungen durch renommierte Expertise

Vertrauen in getroffene Entscheidungen durch renommierte Expertise

Unsere Kunden können sich auf die Richtigkeit und Zuverlässigkeit der getroffenen Annahmen und Bewertungen verlassen, da das Unternehmen über eine renommierte Expertise in der Immobilienbewertung verfügt.

Kundenzufriedenheit durch maßgeschneiderte Lösungen

Kundenzufriedenheit durch maßgeschneiderte Lösungen

Unsere Dienstleistungen zielen darauf ab, die individuellen Anforderungen und Ziele der Kunden zu erfüllen, um eine langfristige Kundenzufriedenheit zu gewährleisten.