Wir sind Ihr kompetenter Ansprechpartner bei der Bewertung der folgenden Objektarten: Wohn- und Gewerbeimmobilien, Logistik- und Industrieimmobilien, Handelsimmobilien, Hotelimmobilien, Sozialimmobilien (Alten- und Pflegeheime)
Das Sachwertverfahren in der Immobilienbewertung stellt in Deutschland ein etabliertes Verfahren zur Bewertung von Immobilien dar.
Hauptsächlich wird das Sachwertverfahren bei eigennutzungsfähigen Objekten wie Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Doppelhaushälften angewendet.
Es beruht auf dem Bodenwert, den Baukosten verringert um die Abnutzung sowie einen Marktanpassungsfaktor, um den aktuellen Wert der Immobilie zu bestimmen.
Die Vorgehensweise wird von der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien (ImmoWertV) geregelt und umfasst eindeutige Schritte zur Bestimmung des Sachwertes.
Allgemeine Formel:
1. Schritt: Gebäudesachwert + Bodenwert = vorläufiger Sachwert
2. Schritt: Vorläufiger Sachwert * Marktanpassungsfaktor = Sachwert
Der Anwendungsbereich des Sachwertverfahrens für das Finanzamt wird unter Berücksichtigung der Grundstücksart (vgl. § 181 BewG) in § 182 Abs. 4 BewG abschließend definiert.
Insofern ist das Sachwertverfahren für das Finanzamt ausdrücklich das gesetzlich vorgesehene Bewertungsverfahren für Immobilien (vgl. § 181 Abs. 7 BewG), für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt.
AUSGEZEICHNET Basierend auf 14 Bewertungen Manuel Bachert2024-11-22Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Vielen Dank an Herrn Pauly für die reibungslose und vertrauensvolle Zusammenarbeit. Die fachliche Kompetenz und die professionelle Herangehensweise von Herrn Pauly machen jedes gemeinsame Projekt zu einem Erfolg. Wir freuen uns bereits jetzt auf die nächsten spannenden Projekte und schätzen die partnerschaftliche Zusammenarbeit sehr! Gottfried Peter2024-11-20Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Sehr angenehme und zuverlässige Zusammenarbeit, das umfangreiche Verkehrswertgutachten wurde im vereinbarten Zeitrahmen fertiggestellt. Benjamin Hilling2024-10-22Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Absolute Top Abwicklung, super netter Kontakt und absolut super Service! Joschy Beber2024-10-08Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Herr Pauly ist ein äußerst freundlicher und vor allem kompetenter Gutachter, der eine detaillierte Bewertung der Immobilie durchgeführt hat. Für die Besichtigung hat er sich sehr viel Zeit genommen. Aus meiner Sicht kann ich sein Unternehmen, ESTIMADO Immobilienbewertungen, uneingeschränkt weiterempfehlen. Tim2024-10-07Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Die hier angefertigte Bewertung für das Finanzamt ist wirklich tadellos und zuverlässig erstellt worden. Ich bin wirklich sehr zufrieden mit dem gesamten Ablauf vom ersten Beratungsgespräch bis hin zur fertigen Bewertung. Danke und viele Grüße Marcel Rübesam2024-10-06Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Ich habe einen unabhängigen Sachverständigen für ein gerichtsverwertbares Gutachten benötigt. Die Kontaktaufnahme erfolgte über das Telefon und ich wurde von einem Sachverständigen zu meinem Sachverhalt umfassend beraten (mir war nun klar, dass ich einen DIN 17024 zertifizierten Gutachter benötige) und ich habe ein schriftliches Angebot zugeschickt bekommen. Nachdem ich das Angebot bestätigt hatte wurde ich vom Gutachter innerhalb von 4 Stunden kontaktiert und wir haben den Besichtigungstermin 3 Tage später vereinbart an einem Wochenende. Meine Fragen bei der Begehung waren umfangreich und wurden vom Gutachter direkt vor Ort sehr kompetent beantwortet. Der Preis war fair und die Qualität war auch dementsprechend hoch und insbesondere die gute Nachbetreuung haben dies völlig gerechtfertigt. Mein Anwalt hat mir auch nochmal die Qualität des Gutachtens bestätigt. Melina Schultz2024-09-15Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Als jemand, der vor Kurzem die Dienstleistungen von ESTIMADO genutzt hat, würde ich gerne meine außerordentlich positive Erfahrung mitteilen. Herr Pauly erhielt in geschäftlichen Angelegenheiten die Aufgabe, unterschiedliche Immobiliengutachten zu erstellen, die sich hauptsächlich auf den Bereich der Wohnwirtschaft bezogen. Die Kommunikation mit Herrn Pauly verlief von Beginn an ausgezeichnet. Er zeigte große Reaktionsfähigkeit und war bereit, sämtliche Fragen zu beantworten und unsere individuellen Bedürfnisse zu berücksichtigen. Wir fühlten uns während des gesamten Prozesses gut aufgehoben und hatten deutlich spürbare Fachkenntnisse und Erfahrungen. Die Gutachten werden sorgfältig recherchiert, sind gut organisiert und bieten solide Bewertungen. Dadurch haben wir ein großes Vertrauen in ihre Tätigkeit und unsere Entscheidungen. Außerdem war der gesamte Ablauf sehr professionell und effektiv. Herr Pauly hat alle vereinbarten Termine eingehalten. Patrick Lemm2024-08-28Trustindex überprüft, ob die Originalquelle der Bewertung Google ist. Herr Pauly hat mir Feedback zu einem bestehenden Gutachten gegeben und dieses auf mögliche Unstimmigkeiten überprüft. Es wurde sich direkt fachmännisch, professionell und schnell um mein Anliegen gekümmert und das Ergebnis wurde verständlich und ausführlich erklärt.
In der Bundesrepublik Deutschland wird das Sachwertverfahren von strengen gesetzlichen Vorschriften gemäß der ImmoWertV reguliert. Diese Bestimmungen stellen die Grenzen dar, in denen die Bewertung unter Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors stattfinden soll. Die Vorschriften der ImmoWertV legen fest, wie der Gebäudesachwert berechnet und die Normalherstellungskosten angepasst werden müssen.
Es gibt unterschiedliche Varianten des Sachwertverfahrens, darunter auch das im deutschen Kontext spezifisch angewandte Verfahren, das in den §§ 35 bis 39 der ImmoWertV festgelegt ist. Das Verfahren der Ersatzkosten, das international angewendet wird, ähnelt dem deutschen Sachwertverfahren, unterliegt jedoch weniger strengen Vorgaben. Ein Sachwertverfahren kann in bestimmten Fällen auch sinnvoll sein, um eine professionalisierte Bewertung zu erhalten.
Um den Sachwert einer Immobilie exakt zu bestimmen, sollten Sie fünf entscheidende Schritte berücksichtigen.
Zuerst ermitteln Sie den Bodenwert, indem Sie vereinfacht gesagt die Größe des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert je Quadratmeter multiplizieren. Dabei ist der Bodenrichtwert an die Gegebenheiten des Bewertungsgrundstücks anzupassen.
Danach berechnen Sie die Baukosten des Gebäudes basierend auf der gesamten Bruttogrundfläche. Hierzu können die Normalherstellungskosten 2010 oder die Baukostentabelle des BKI verwendet werden. Die Baukosten sind mit Hilfe des Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes an die Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag anzupassen.
Im folgenden Schritt wird die Alterswertminderung von den Baukosten abgezogen, um den Sachwert des Gebäudes zu bestimmen.
Kombinieren Sie diesen Wert mit dem Bodenwert, um den vorläufigen Sachwert zu kalkulieren, und passen Sie diesen abschließend mit einem Marktanpassungsfaktor an, um den Sachwert der Immobilie zu ermitteln.
Schließlich muss der Wert noch um die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale angepasst werden.
Die Feststellung der Wiederherstellungskosten hat eine bedeutende Rolle bei der Ermittlung des Wertes durch das Sachwertverfahren.
Die Ermittlung des realistischen Werts für den Neubau eines Objekts erfolgt anhand der Regelkosten pro Quadratmeter basierend auf der Bruttogrundfläche. Dabei wird auch die Abnutzung berücksichtigt, um den Zeitwert Ihrer Immobilie zu bestimmen.
Diese Abnutzung basiert auf dem Baujahr und der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes.
Durch diesen Ansatz lässt sich exakt feststellen, welchen Betrag Ihre Immobilie im Laufe der Jahre an Wert verloren hat. Die Reduzierung des Werts im Alter erfolgt durch den Abgleich der verbleibenden Nutzungsdauer (Restnutzungsdauer) mit der gesamten Nutzungsdauer (GND).
Die übliche Vorgehensweise hierfür ist eine lineare Absetzungsmethode, doch es besteht auch die Option, nicht-lineare Verschleißkurven zu nutzen, falls das Gebäude in den Anfangsjahren übermäßig stark beansprucht wird.
Die Notwendigkeit der Marktanpassung im Sachwertverfahren ist ein entscheidender Faktor, der in der heutigen dynamischen Wirtschaft nicht unterschätzt werden darf. Marktbedingungen sind ständigem Wandel unterworfen, beeinflusst durch makroökonomische Trends, technologische Fortschritte und sich verändernde Verbraucherpräferenzen.
Diese Veränderungen wirken sich direkt auf die Bewertung von Sachwerten aus, die traditionell als stabil und verlässlich gelten. Ohne eine regelmäßige und präzise Marktanpassung riskieren Sachwertbewertungen, veraltet oder sogar ungenau zu sein, was zu erheblichen finanziellen Fehlentscheidungen führen kann.
Beispielsweise können Änderungen in der Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen oder neue gesetzliche Vorschriften die Werte erheblich beeinflussen.
Das Sachwertverfahren, das auf den Kosten für die Wiederherstellung oder den Ersatz von Vermögenswerten basiert, muss daher kontinuierlich an die aktuellen Marktbedingungen angepasst werden, um eine realistische und marktkonforme Bewertung zu gewährleisten.
Diese Anpassung erfordert ein tiefes Verständnis der Marktmechanismen und die Fähigkeit, relevante Daten effektiv zu analysieren und zu interpretieren. Angesichts der zunehmenden Komplexität der Märkte und der Geschwindigkeit, mit der sich diese entwickeln, ist es unabdingbar, dass Bewertungsfachleute über die notwendigen Werkzeuge und Kenntnisse verfügen, um Marktanpassungen präzise umzusetzen.
Nur so kann gewährleistet werden, dass das Sachwertverfahren den aktuellen und zukünftigen Anforderungen gerecht wird und als verlässliche Grundlage für Investitionsentscheidungen dient.
Um den tatsächlichen Wert der Immobilie präzise zu bestimmen und eventuelle Inkonsistenzen bei der Wertberechnung zu vermeiden, ist es von Bedeutung, eine Differenzierung vorzunehmen. Diese Anpassung berücksichtigt spezifische Eigenschaften des Objekts, welche eine wichtige Rolle bei der Bewertung spielen.
Herausforderungen bei der Anwendung des Sachwertverfahrens ergeben sich oft aus der Standardisierung und den festen Vorgaben der ImmoWertV, die möglicherweise dazu führen, dass individuelle Besonderheiten einer Immobilie nicht ausreichend gewürdigt werden. Die Dynamik des Marktes und die Notwendigkeit zur Anpassung an sich ändernde Marktbedingungen sind kritische Punkte, die stets im Blick behalten werden müssen, um die Relevanz der Bewertung zu gewährleisten.
Ein Ausblick auf mögliche zukünftige Entwicklungen im Sachwertverfahren zeigt, dass sich diese durch technologische Fortschritte und Veränderungen auf dem Markt ausprägen könnten.
Durch diese Entwicklungen könnte eine Verbesserung der Berechnungstechniken und eine effizientere Verknüpfung von Datenanalyse und Marktbeobachtung erzielt werden. Die Genauigkeit der Sachwertberechnung wird durch den Fortschritt der Digitalisierung und die Verfügbarkeit von Daten weiter gesteigert werden.
Es ist von großer Bedeutung, die gegenwärtige Technologie, wie beispielsweise die Verwendung von Massendaten und Künstlicher Intelligenz, im Auge zu behalten, da sie einen Einfluss auf die Marktanalysen und folglich auch auf die Rechnungslegung hat.
Um auch in Zukunft verlässliche Bewertungen zu garantieren, sind Anpassungen an sich ändernde Marktbedingungen und eine kontinuierliche Aktualisierung der relevanten Informationen unerlässlich.
Angestrebt wird eine Steigerung der Klarheit und Überprüfbarkeit der Abläufe, damit Sie als Besitzer einer Immobilie oder als Investor gut informiert handeln können.
Der Anwendungsbereich des Sachwertverfahrens für das Finanzamt wird unter Berücksichtigung der Grundstücksart (vgl. § 181 BewG) in § 182 Abs. 4 BewG abschließend definiert.
Insofern ist das Sachwertverfahren für das Finanzamt ausdrücklich das gesetzlich vorgesehene Bewertungsverfahren für Immobilien (vgl. § 181 Abs. 7 BewG), für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt.
Der Sachwert einer Immobilie wird meist von spezialisierten Gutachtern, Maklern oder Sachverständigen ermittelt. Diese Fachleute verwenden anerkannte Verfahren wie das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren um den Marktwert der Immobilie zu bestimmen. Ein offiziell anerkanntes Verkehrswertgutachten darf jedoch nur von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten Gutachter erstellt werden.
Solche Gutachten sind besonders wichtig bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder Erbschaftsangelegenheiten.
Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn es keine ausreichenden Vergleichswerte gibt, wie zum Beispiel bei selbstbewohnten Einfamilienhäusern oder besonderen Gebäuden ohne Mietvergleiche.
Es ist besonders geeignet für Immobilien, deren Wert nicht von Mieteinnahmen, sondern von den Errichtungskosten und dem aktuellen Zustand bestimmt wird.
Im Falle solcher Gegebenheiten bietet das Sachwertverfahren eine exakte Option, um den Wert des Gegenstands zu bestimmen.
Es kommt ebenfalls zum Einsatz, wenn es notwendig ist, den Wert von speziellen Gebäuden oder einzigartigen Konstruktionen zu errechnen.
Ein Beispiel, um das Sachwertverfahren zu bewerten, wäre die Ermittlung des Preises eines Einfamilienhauses in einer abgeschiedenen ländlichen Gegend ohne vergleichbare Immobilien. Dabei würden die Errichtungskosten des Hauses, unter Berücksichtigung der Wertminderung aufgrund des Alters, und der Wert des Grundstücks kombiniert werden, um den endgültigen Sachwert zu ermitteln.
Das Sachwertverfahren setzt den Grundstückswert und die Kosten für den Bau des Gebäudes zusammen, wobei Abschreibungen aufgrund des Alters berücksichtigt werden. Das Ergebnis ist der vorläufige Sachwert, der dann mit einem Anpassungsfaktor für den Markt multipliziert wird.
Dieser Faktor berücksichtigt die aktuellen Marktbedingungen und ermittelt so den endgültigen Sachwert.
Die Methode kommt insbesondere bei Liegenschaften zum Einsatz, für die keine vergleichbaren Miet- oder Verkaufswerte vorhanden sind.
Wir als ESTIMADO Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH verfügen über ein Team von Experten, das eine objektive Bewertung des Marktwerts einer Immobilie durch umfangreiche Daten und Analysen sicherstellt.
Durch die Zusammenarbeit mit uns, können Kunden potenzielle Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen identifizieren und minimieren, da das Unternehmen über fundierte Marktkenntnisse verfügt.
Kunden profitieren von fundierten Informationen und Analysen, die von uns bereitgestellt werden, um fundierte Entscheidungen über den Kauf, Verkauf oder die Bewertung von Immobilien zu treffen
Wir als das ESTIMADO-Team bieten maßgeschneiderte Beratungsdienstleistungen, die Investoren dabei helfen, ihr Portfolio entsprechend ihren Anlagezielen und Risikotoleranzen zu optimieren.
Durch die Expertise von uns können Kunden potenzielle Wachstumschancen auf dem Immobilienmarkt erkennen und nutzen, um ihre Investitionen zu erweitern und Renditen zu steigern.
Kunden von uns können in Verhandlungen über den Kauf oder Verkauf von Immobilien eine stärkere Position einnehmen, da sie auf fundierte Marktanalysen und Expertenwissen zurückgreifen können.
Mit Unterstützung durch unser ESTIMADO Team können Investoren zukünftige Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt vorhersehen und ihre Strategien entsprechend anpassen, um auf dem Markt erfolgreich zu sein.
Unsere Dienstleistungen helfen Investoren, rentablere Investitionsentscheidungen zu treffen und ihre Rendite zu maximieren, indem sie eine genaue Bewertung des Immobilienmarktes bieten.
Unsere Kunden können sich auf die Richtigkeit und Zuverlässigkeit der getroffenen Annahmen und Bewertungen verlassen, da das Unternehmen über eine renommierte Expertise in der Immobilienbewertung verfügt.
Unsere Dienstleistungen zielen darauf ab, die individuellen Anforderungen und Ziele der Kunden zu erfüllen, um eine langfristige Kundenzufriedenheit zu gewährleisten.