Die Wertermittlung von Erbbaurechten ist ein entscheidender Prozess, insbesondere für steuerliche Zwecke, da sie Auswirkungen auf die Besteuerung von Erbschaften und Schenkungen hat. Der Wert eines Erbbaurechts wird in verschiedenen Situationen ermittelt, darunter bei Erbschaften, Ablauf der vereinbarten Dauer, Verkauf oder Übertragung sowie für Finanzierungszwecke. Es gibt zwei Hauptmethoden zur Wertermittlung: das Vergleichswertverfahren, das bei ausreichenden Vergleichsobjekten angewendet wird, und das Ertragswertverfahren, das zukünftige Erträge kapitalisiert.

Der Wert setzt sich aus einem Bodenwertanteil und einem Gebäudewertanteil zusammen. Besondere Regelungen gelten für den Bodenwert, wobei angemessene und überhöhte Erbbauzinsen berücksichtigt werden. Bei der Berechnung des Verkehrswerts kommen sowohl das Vergleichswert- als auch das Ertragswertverfahren zum Einsatz.

Das Münchener Verfahren zur Bewertung von Erbbaurechten umfasst mehrere Schritte, darunter die Ermittlung des Beleihungswerts im Volleigentum und Abschläge aufgrund vertraglicher Einschränkungen. Diese Methoden stellen sicher, dass die Wertermittlung präzise und fair erfolgt, was für rechtliche und finanzielle Entscheidungen von großer Bedeutung ist.

Berechnung des Verkehrswert Erbbaurechts

Variante A: Vergleichswertverfahren

Formel: Verkehrswert Erbbaurecht Erbbaurecht = (Verkehrswert Erbbaurecht des unbelasteten bebauten Grundstücks x Vergleichsfaktor) + Zuschläge oder – Abschläge
Der Vergleichsfaktor basiert auf Marktanalysen und Gutachterausschüssen.

Variante B: Ertragswertverfahren

Formel: Verkehrswert Erbbaurecht Erbbaurecht = (Gebäudewertanteil + Bodenwertanteil) x Marktanpassungsfaktor + Zuschläge – Abschläge
Der Marktanpassungsfaktor wird durch Gutachterausschüsse ermittelt.

Gesetzliche Grundlagen und Referenzen

Verkehrswertermittlung Erbbaurecht

Die Verkehrswertermittlung von Erbbaurechten basiert auf der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021. Diese Verordnung sieht zwei Arten des Vergleichswertverfahrens vor:

Unmittelbares Vergleichswertverfahren (§ 49 Abs. 1 Nummer 1 ImmoWertV 2021)

Mittelbares Vergleichswertverfahren (§ 49 Abs. 1 Nummern 2 und 3 ImmoWertV 2021)

Die ImmoWertV 2021 legt in § 48 fest, dass der Verkehrswert des Erbbaurechts im Vergleichswertverfahren nach §§ 49 und 50 oder auf andere geeignete Weise ermittelt werden kann.

Beleihungswertermitlung Erbbaurecht

Die Beleihungswertermittlung bei Erbbaurechten wird durch folgende Gesetze und Verordnungen geregelt:

Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), insbesondere § 212

Pfandbriefgesetz (PfandBG), § 13 Abs. 21

Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), § 20 Abs. 1 Nr. 3 und 41

In der Praxis hat sich für die Beleihungswertermittlung von Erbbaurechten das sogenannte Münchner Verfahren etabliert, welches auf einer Ausarbeitung von Werth basiert.

Beide Wertermittlungsverfahren berücksichtigen spezifische Faktoren des Erbbaurechts, wie die Restlaufzeit, den Erbbauzins und vertragliche Vereinbarungen, um einen angemessenen Wert zu ermitteln.

Fazit Wertermittlung eines Erbbaurecht

Die Wertermittlung Erbbaurecht und Verkehrswert ErbbaurechtVerkehrswertgutachten und Beleihungswertgutachten ist komplex und erfordert eine genaue Kenntnis der Bewertungsverfahren und gesetzlichen Grundlagen. Sowohl das Vergleichswertverfahren als auch das Ertragswertverfahren haben spezifische Anwendungsbereiche und Besonderheiten. Es empfiehlt sich, bei der Bewertung auf die Gutachterausschüsse und aktuelle Marktanalysen zurückzugreifen.